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Forums des investisseurs heureux

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#1 13/02/2016 16h37 → MattSV : étude de cas immobilier (1er investissement locatif : 16% brut) (bonne rentabilité, investissement locatif, maison rurale)

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Bonjour,

J’ai décidé de me lancer dans l’immobilier locatif en direct ; je vous présente mon 1er projet d’investissement.
L’objectif est l’autofinancement du bien et de se faire de l’expérience.

Le bien : petite maison de 50m2 (T2) avec cour fermée et dépendances, dans un coin rural de France à une vingtaine de km d’une sous-préfecture. A rafraichir, mais la structure semble saine.

Le prix : offre acceptée à 23’000€ FAI

La demande locative : contrairement à mon sentiment initial, la demande semble exister, à un loyer entre 300€ et 350€. Je retiens 315€ dans ma simulation, en location nue avec un mois de vacance locative par an. Hypothèse prudente.

Rentabilité brute : 16,4%
Frais de notaires : 2,8k€ (peut être plutôt 3k€ ?)
Travaux : 3k€
Rentabilité nette de ces 2 frais : 13,2%

Crédit : 29k€ sur 20 ans à 2,2% --> je dois pouvoir trouver mieux
Mensualité : 158€ (assurance comprise)
Assurance PNO : 100€ (l’AI me dit 50€…)
TF : 360€ + 100€ de TEOM

Calcul du cash flow en régime micro-foncier :
Loyer annuel : 315€ x 11 = 3465€
- crédit : 158€ x 12 = 1896€
- PNO : 100€
- TF : 360€
- IR (TMI 30%) : 3465€ x 0,7 x 0,3 = 728€
- PS : 3465€ x 0,7 x 0,155 = 376€

Total : 3465 - 3460 = 5€
Soit un CF quasi neutre

Pistes pour améliorer la fiscalité : régime réel ou Borloo ancien ; à creuser

Risques : vacance locative plus élevée que prévu ; travaux d’isolation à prévoir

Mes calculs sont ils exacts ?
Que pensez-vous de ce projet ?

Mots-clés : bonne rentabilité, investissement locatif, maison rurale


Je vous parraine en moins de 24h chez Boursorama, Binck & Bourse Direct ! Contactez-moi :)

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#2 14/02/2016 23h53 → MattSV : étude de cas immobilier (1er investissement locatif : 16% brut) (bonne rentabilité, investissement locatif, maison rurale)

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La rentabilité brute standard est loyer HC x12 / (prix d’achat FAI et FNI). Je trouve 14,5 %.

Le risque principal me semble être sur le montant des travaux à court terme et à moyen terme. Elle date de quand cette maison ? Quel est le niveau d’isolation ? Quel est le mode de chauffage ?

Par exemple, si vous vous retrouvez rapidement avec la toiture à refaire, ça va chercher dans les 5000 €. Donc, inspectez la maison sous toutes ses coutures et chiffrez précisément combien ça va vous coûter pour la remettre au "standard locatif". Il vaudrait peut-être mieux faire une bonne dose de travaux, de façon à pouvoir la louer ensuite longtemps au même locataire heureux sans avoir besoin d’y revenir. Dans ce cas, l’imposition au réel est plus adaptée.
Se pose du coup la question du financement des travaux, parce que 3 k€ on peut les mettre de sa poche ou faire financer à la banque 110, 120 ou 130 % de la valeur du bien. Si on parle de 30 k€ pour remettre en très bon état et éviter d’avoir des travaux lorsque la maison sera occupé, ça nécessite soit de les financer sur fonds propres, soit d’obtenir un prêt spécifique travaux.

Il y a un autre risque sur la vacance locative, du fait d’être loin de la préfecture. Si le locataire s’y plaît, vous pouvez avoir plusieurs années d’occupation d’affilée. Inversement, si vous n’arrivez pas à trouver un locataire avant fin septembre, vous pouvez vous retrouver avec une année de vacance locative.

Dernière modification par Bernard2K (15/02/2016 16h08)

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#3 15/02/2016 14h29 → MattSV : étude de cas immobilier (1er investissement locatif : 16% brut) (bonne rentabilité, investissement locatif, maison rurale)

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Je partage l’avis de Bernard2K et j’ajoute ceci : quand on vise un investissement "campagne", il faut vraiment connaître son marché local "à fond", comme Grand21 ou Guillaume33. Ce type d’affaire est rarement "moyen", comme dans une grande ville : c’est souvent soit très bon, soit catastrophique… Une demande locative ne doit pas "sembler exister", mais être vérifiée soigneusement, par exemple par des annonces fictives sur une semaine pour voir les réponses.
Ensuite, pour de vieilles maisons, et même pour les autres, la visite avant achat peut être effectuée avec un expert qui peut chiffrer les travaux. Enfin, si les travaux sont importants, le régime "Borloo" est bien, sinon le LMNP est à étudier.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#4 15/02/2016 16h09 → MattSV : étude de cas immobilier (1er investissement locatif : 16% brut) (bonne rentabilité, investissement locatif, maison rurale)

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J’ajouterai, pour une maison (comme pour un immeuble), il faut provisionner davantage en travaux.

Car vous êtes seuls à payer les gros travaux.

Dis autrement, si il faut refaire la toiture, vous êtes le seul payeur, avec un appartement, tout vos voisins payent également.

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#5 20/02/2016 01h26 → MattSV : étude de cas immobilier (1er investissement locatif : 16% brut) (bonne rentabilité, investissement locatif, maison rurale)

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Merci à vous 3 pour vos réponses ! Cela m’aide à progresser smile

Bernard2K :
Je n’avais pas inclus les frais de notaires dans mon calcul de rentabilité brute, cela fait donc 14.5% (si un modo peut modifier mon titre, svp).

Je n’avais pas précisé, mais plusieurs visites ont été faites avec un proche qui travaille dans le bâtiment. Cette personne pourra nous accompagner lors des travaux que nous ferons nous-mêmes en grande partie.

C’est une vieille maison qui date du début du 20ème.
La toiture est en bon état (charpente et tuiles OK), pas de problème de ce côté.
Le chauffage est au fioul, avec radiateurs dans chaque pièce.
L’isolation : c’est certainement le point à améliorer.
Les murs en pierre de 50cm ne sont pas isolés.
Les combles sont isolés avec de la laine de verre.
Certaines fenêtres sont en double vitrage, mais d’autres en simple vitrage : je compte changer ces dernières (et ajout d’une VMC).

Autres travaux : peinture, modernisation de la cuisine, pose d’un poêle à bois.
Pour l’instant, je prévois une enveloppe travaux de 3 à 4k€.

Pourquoi parlez-vous de fin septembre ? Je ne compte pas louer à des étudiants.

Rastignac :
Lorsque je dis que la demande locative semble exister, c’est parce que je suis prudent car je n’ai pas encore d’expérience dans ce secteur.
J’avais bien évidemment testé une annonce fictive sans photo sur LBC. Cinq contacts en 2 jours. J’ai étudié 2 de ces contacts : il gagnent plus de 3x le loyer. Je trouve que c’est un résultat satisfaisant dans ce coin.
Mon proche (mentionné plus haut) qui vit dans le secteur, me dit que ça se loue dans ces prix.

gunday :
J’ai bien conscience que c’est à moi seul de payer les travaux.
J’ai beau chercher, je ne vois pas ce qui pourrait me couter cher : la structure est saine, la toiture en bon état, plomberie OK, compteur électrique récent…
Il y a bien 2 placards avec de la peinture au plomb, en état d’usage. Le diagnostiqueur m’a dit que ça pouvait rester en l’état.
Il y a également 2 prises électriques qui ne sont pas raccordées à la terre, mais ça me semble anecdotique…

Dernière modification par MattSV (20/02/2016 01h31)


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