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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 20/01/2016 14h14 → Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (appartement, immobilier, investissement, location)

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Bonjour,

Suite à ma présentation je fais quand même un petit résumé ici avant de présenter mon projet :

Donc j’ai 26 ans, ingénieur en informatique, je touche approx 2K€ par mois.

L’objet de cet investissement est de profiter des taux bas pour tenter de faire grossir un peu mon patrimoine.

Le bien :

- Appartement de 73m²
- Prix 39 000€ négocié a 37 000€ (Et oui… J’ai voulu passer sous les 500€/m² mais le vendeur a refusé a 36 000€. N’étant pas le seul intéressé, et pensant que le bien est en dessous du prix du marché je n’ai pas voulu prendre de risque de négocier plus)
- La situation : Entre la FAC et le centre ville.
- La ville : Un ville moyenne d’un peu moins de 200 000 habitants.
- Détails sur l’appartement : 1er étage, dans une petite copro, 3 Chambres, 1 Salon, 1 Petite cuisine, 1 Salle de bain, chauffage individuel au gaz, 3 fenêtre à changer sur 5.
- Bon état général, même si quelques rafraîchissement sont à prévoir.

Les travaux :

Ils restent très limité car étant a une heure du lieu je souhaite avec cette première expérience prendre un minimum de risque. Je vais m’en occuper moi même à part peut être pour la salle de bain ou je pense me faire aider par des membres de ma famille.

- Rénovation de la salle de bain (je pense quasi tout refaire, je pense m’en charger en bonne partie, je pense que le budget sera d’approximativement 3 000€).
- Rénovation de la cuisine. Je vais l’ouvrir sur le séjour ainsi qu’installer une cuisine équipée (2 000€).
- Repeindre l’ensemble des murs (500€).
- Poser un lino dans le salon (700€).

Coût de l’ensemble des travaux : 6 200€

Je vais meubler l’ensemble de l’appartement car je souhaite le louer à des étudiants en LMNP

Coût de l’ensemble des meubles : 3 000€

Rentabilité du bien :

Coût du bien + Frai de notaire : 41 500€
Loyer pratiqué : 590€
Taux de vacance : 2 mois sur 12
La gestion sera effectuée par moi même.

Travaux immédiats : 9 200€ avec les meubles
Travaux copro : Aucun prévu pour le moment

Taxe foncière : 700€
Assurance PNO : ?? ( Je n’ai aucune idée du coût que cela peut représenter dans mon cas).
Assurance GRL : Je n’ai pas prévu d’en prendre.

- Rentabilité brute : 5900/41500 = 14,21% j’ai compté avec un taux de vacance de 2 mois par ans)
- Rendement opérationnel brut : (5900-700-200(PNO?))/50700 = 9,86%

Financement du bien :

Pour l’instant je n’ai rien de précis,j’ai vu ma banque qui va me faire voir la personne responsable du crédit immobilier, on semble me dire que le prêt ne sera pas un problème de par son faible montant. Avez vous des conseils particuliers par rapport a cette étape?

Je vais dire quelque chose qui va faire grincer des dents.. Je le sais déjà… ! Si mes calculs sont bon, je devrais m’en sortir avec un cash flow juste positif sur 10 ans sans apport, du coup je pense que ça va être ce que je vais mettre en place.

Régime d’exploitation :

Alors tout d’abord pour ce que je souhaite faire une chose me parai évident :
Louer en meublé, LMNP donc.
Le concept de Micro BIC m’a paru simple, mais j’avoue malgré de nombreuses lectures avoir encore du mal a comprendre le fonctionnement du réel. Le concept d’amortissement de l’appartement je ne comprends pas comment on choisit la durée sur laquel on l’amorti etc…
Je pense que je part de trop loin pour réussir à comprendre toutes les subtilités.

D’après mes nombreuses lecture, il est toujours (ou presque) mieux d’être au réel qu’au Micro BIC, mais est ce que quelqu’un pourrai m’expliquer son fonctionnement dans ma situation bien précise?

Voila en gros le petit projet dans lequel je suis en train de me lancer… J’ai également repéré quelques immeubles qui aiguisent mon appétit, mais connaissant ma nature impatiente, je me suis imposé de commencer comme ça afin de mieux connaitre le marché qui n’est pas celui de ma ville.

Je serais très intéressé d’avoir vos retours et vos avis, quels sont les choses à savoir/ à faire que j’ai pu oublier?
Mon plus gros questionnement reste sur le réel en LMNP que je ne trouve pas facile à comprendre…

D’avance merci pour vos retour !

Message édité par l’équipe de modération (20/01/2016 14h28) :
- modification du titre

Mots-clés : appartement, immobilier, investissement, location

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#2 20/01/2016 15h29 → Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (appartement, immobilier, investissement, location)

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500€/m2 pour une ville de pratiquement 200 000 habitants, cela paraît vraiment pas cher ! Le quartier ne craint pas au moins ? Il y a de la demande locative ?

Pour les travaux vous parlez de fenêtres à changer et ne les incluez pas dans les estimatifs ?

Si vous faites les travaux vous même avec l’aide de votre famille 3000€ pour la salle de bain c’est beaucoup, idem 2000€ pour la cuisine équipée (si vous comptez l’électroménager pas forcément).

Au delà du coût, vous avez raison de faire par vous même. Cela de permet d’apprendre et de mesurer pas mal de choses, bien utiles quand on veut ensuite faire intervenir des artisans…

Un mois de vacance/an c’est déjà pas mal, pourquoi en compter deux ?
Vous oubliez les charges de copropriété, le comptable, la CFE
La PNO : à la louche 100€/an

Comment avez vous trouvé ce bien ? Sur le papier la rentabilité semble excellente !

"Le concept d’amortissement de l’appartement je ne comprends pas comment on choisit la durée sur laquel on l’amorti etc…"
Ce n’est pas vous qui choisissez la durée d’amortissement, ce sont des règles comptables qui s’appliquent. Lisez la file complète sur le LMNP et vous serez incollable ou presque wink

"Si mes calculs sont bon, je devrais m’en sortir avec un cash flow juste positif sur 10 ans sans apport, du coup je pense que ça va être ce que je vais mettre en place."
Pensez tout de même que le cash flow ne sera pas identique tout au long de la vie du bien. Il peut y avoir des augmentations de ficalité locale, des travaux de copro, de rénovation du bien… être un peu plus large est peut-être une meilleure option 12/15 ans ? Le cash flow dégagé peut éventuellement alors servir aussi d’apport pour de nouveaux investissements


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 20/01/2016 17h02 → Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (appartement, immobilier, investissement, location)

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Tout d’abord merci ! Ça fait plaisir d’avoir des retour de quelqu’un expérimenté comme vous !
J’espère réussir un aussi beau parcours que le votre, ou plutôt du moins m’en rapprocher !

Je vous avoue que les 500€/m² m’ont aussi beaucoup surpris ! Etant d’une grande ville, je n’arrivais pas à croire les rentabilité ainsi que les prix pratiqué ici… Le quartier ne craint pas du tout et au contraire est plutôt sympathique pour la ville ! Entre le centre et les FAC tout en restant plutôt tranquille. J’ai demandé a des gens qui habitent sur place (des amis) et tous m’ont dit que c’était un bon endroit. J’ai même questionné des proprio qui vivent dans le même immeuble.
Après, j’ai pratiqué un de vos principe : acheter en dessous du marché ! J’avais un autre bien dans ma ligne de mire, mais celui-ci avait trop de travaux pour commencer ! Etant a 1H de voiture j’ai préféré prendre moins de risque et essayer d’être prêt pour cet été.
Le prix au m² étant plus dans les 1000€/m² ou plus. Je me suis longtemps questionné sur la raison. J’ai essayé de bien être attentif à tout, et je n’ai pas été capable de décerner autre chose que : cuisine un peu petite (je vais l’ouvrir), et une seule salle de bain pour trois chambre (au moins elle est séparé des toilettes).
Après je ne l’ai pas laissé longtemps sur le marché, j’ai visité très rapidement, et fait un offre tout aussi rapidement ! (je venais de voir deux belles affaire sous mes yeux…)

Pour la demande locative, elle existe surtout pour les étudiants ! La question que je me pose c’est pour la difficulté de trouver 3 étudiants en même temps (baux uniques). Les logements sont nombreux mais souvent pas rénové (prix au m² faible donc rénovation coûteuse) et souvent pas meublé. Donc j’espère en proposant un bien de qualité ne pas avoir trop de vacance locative.

Effectivement j’ai oublié les fenêtres, en espérant que j’ai bien sur estimé la salle de bain… Combien estimez vous le coût de changer 3 fenêtres?

je compte deux mois de vacance/an afin d’avoir une vision pessimiste, je préfère avoir une bonne surprise qu’une mauvaise surprise, surtout avec le public étudiant !

Les charges de copro ce ne sont pas des charge pour le locataire? (désolé je suis vraiment débutant encore !)

Le comptable c’est uniquement au réel? Et n’est ce pas déductible des impôts dans la limite de 900€?

La CFE… Après avoir également longuement parcourus un sujet j’ai surtout cru comprendre que je ne pouvais pas vraiment estimer le coût du fait d’une application "a la carte" selon les villes et les régions non?

Merci pour la PNO, dépend elle de la taille de l’appartement et de sa valeur / situation?

J’ai trouvé ce bien sur LeBon…. il faut dire que pour mieux connaitre le marché, j’ai parcouru toutes les annonces sorties pendant plusieurs jours ! (travail sur ordinateur aide pas mal…) je surveille aussi SeLoger de temps en temps mais je trouve le site très très mal fait… !

Ça me fait plaisir que vous trouviez la rentabilité excellente, pour être honnête, je l’espère encore meilleure, mais je ne sais plus si c’est possible du fait de l’impossibilité de faire des baux séparé. On m’a parlé 250€ par personne pour une collocation était dans les prix… Alors si la prestation est sympa j’espère pouvoir atteindre ce montant, mais je ne préfère ne pas trop y penser pour ne pas me faire de faux espoirs !

Pour le LMNP, j’ai déjà beaucoup lu sur le sujet, mais je n’arrive toujours pas à projeter pour mon cas, je vais essayer de m’y mettre de nouveau rapidement pour voir si j’y arrive avec plus de succès !

Vos remarques m’amènent a une question, quand on est locataire on paye pour les charge de copro, mais j’ai bien compris que les travaux de rénovation n’en font pas parti. Ou est la limite? Quels sont les charges qui sont des charge de copro pour le locataire et quelles sont celles qui sont pour le proprio?

Pour 12 ou 15 ans, pensez vous que je vais constater une réel différence dans mon cash flow? Je vais calculer ça dès que j’ai d’avantage de temps pour voir ça.

Mais je souhaite rester sur des prêts a relativement courte durée du fait de mon manque de confiance dans la direction que prends notre pays… Je ne suis malheureusement pas très confiant sur l’avenir !

Merci encore pour ces remarques !

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#4 20/01/2016 18h36 → Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (appartement, immobilier, investissement, location)

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arkamoon a écrit :

Effectivement j’ai oublié les fenêtres, en espérant que j’ai bien sur estimé la salle de bain… Combien estimez vous le coût de changer 3 fenêtres?

Cela dépend de leur taille, qualités… est-ce en secteur sauvegardé ? (il y a alors des contraintes imposées par les Bâtiments de France).
En PVC, sur mesures, posées par un pro, comptez 5 à 800€ pièce

arkamoon a écrit :

Les charges de copro ce ne sont pas des charge pour le locataire? (désolé je suis vraiment débutant encore !)

Non, c’est le coût de gestion de l’immeuble, ceux de son entretient avec des frais genre syndic, réparations, gardien, entretient espace vert… renseignez vous vite, d’un bien à un autre cela peut être assez léger ou très lourd ! Il vous faut absolument vous renseignez sur qui gère quoi, si les autres copropriétaires payent régulièrement leurs charges etc… est-ce un syndic pro ou bénévole ?
Si un autre copropriétaire ne payait pas, les charges seraient réparties aux autres…

arkamoon a écrit :

Le comptable c’est uniquement au réel? Et n’est ce pas déductible des impôts dans la limite de 900€?

Oui, seulement au réel. La loi a récemment changé une partie est récupérable en effet (75% de 915€ si ma mémoire est bonne) à condition de payer des impôts sur le revenu.

arkamoon a écrit :

La CFE… Après avoir également longuement parcourus un sujet j’ai surtout cru comprendre que je ne pouvais pas vraiment estimer le coût du fait d’une application "a la carte" selon les villes et les régions non?

Il suffit de demander normallement au centre des impôts où est le bien. Vous ne paierez rien la 1ère année et 50% la seconde. Les écarts d’une ville à l’autre peuvent être important (impôt local)

arkamoon a écrit :

Merci pour la PNO, dépend elle de la taille de l’appartement et de sa valeur / situation?

C’est comme pour toutes les assurances selon le risque statistique (situation locale, taille, valeurs mobilières déclarées…)

arkamoon a écrit :

Vos remarques m’amènent a une question, quand on est locataire on paye pour les charge de copro,

Le locataire ne paye que le consommable des parties communes (électricité, eau…) et éventuellement quelques services lui bénéficiant dans l’immeuble en aucun cas l’entretien de l’immeuble ou les frais concernant sa gestion.

Les prix au m2 et le nombre d’habitants m’ont fait trouver, je pense, le nom de la ville. Une file est dédiée à cette ville sur le forum wink

D’après ce que vous décrivez, la colocation semble adaptée à cet appartement (je ne connais pas le marché local)


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#5 21/01/2016 09h19 → Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (appartement, immobilier, investissement, location)

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Merci encore DDtee pour vos lumières !

Pour les fenêtres : Il ne me semble pas que ce soit un secteur sauvegardé, mais je vais tout de même me renseigner sur cette partie la afin d’éviter les mauvaise surprises ! 500 à 800 pièces posées et sur mesure? J’aurais cru ça plus onéreux !

Charges de copro : Oui en effet, je ne sais pas pourquoi je me suis embrouillé hier en rédigeant mon message, j’ai lu les compte rendu d’AG et tout le monde semble payer, et j’y vois même une certains volonté de réduire les coûts au minimum (certains personnes de l’immeuble se proposent de restaurer les parties communes en échange du coût des matériaux).
Pour l’année 2016/2017 les previsions des charge de copro pour l’immeuble sont de 5 000€, pour un petit immeuble est-ce beaucoup? (je suis en train de me renseigner sur les tantièmes que je n’avais pas encore demandé :$)

Comptable : Ne t’inquiète pas, je vais payer des impôts sur le revenu à partir de cette année ! 75% seulement, du coup ça amène quand même a essayer de limiter un max !

CFE : Il faut effectuer certaines action pour payer la CFE? Ou alors lorsque l’on déclare l’activité les impôts vont naturellement nous faire par de ce qu’on leur doit?

Pour la ville, il existe que peu de possibilité en France dans une ville de taille moyenne !
Vous êtes aussi alors dans la possibilité de déduire de quel grande ville je suis normalement du coup !

Sinon dans le peu de temps que j’ai eu lors de ces derniers jours, suite à vos conseil j’ai effectué un rapide petit calcul :

Durée  | Coût prêt |Mensualité
10 ans |  5 372€   |   391€
12 ans |  6 466€   |   333€
15 ans |  8 126€   |   276€

Effectivement, en prenant sur 15 ans, j’augmente mon cash flow de plus de 100€ par mois, ce qui permet d’avoir un meilleur confort de vie tout de suite, c’est vraiment séduisant dans l’idée !

Après j’ai moins de 3 000€ de plus d’emprunt, mais j’aimerais savoir comment je me défiscalise par rapport au micro BIC ou au réel. On est d’accord qu’au Micro BIC on ne peut pas défiscaliser grâce aux intérêts?

Je vais de ce pas essayer de mieux comprendre la fiscalisation du LMNP au réel !

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#6 21/01/2016 17h00 → Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (appartement, immobilier, investissement, location)

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Votre projet est intéressant, c’est vrai que 500€/m² cela peut paraitre suspect mais se sont des chiffres que l’on voit souvent sur Saint-Etienne.

Que puis-je vous dire de ma modeste expérience…

Prenez un expert comptable, même pour un seul bien, je crois que c’est indispensable et pas très cher (180€ pour mon 1er bien et dégressif pour les suivants).

Je vous conseille de prendre un crédit sur 15ans, plus vous aurez un CF élevé, mieux se sera pour les frais dans l’avenir !!!

Me concernant, ce qui est rédhibitoire, les ascenseurs et les chauffages/eau collectives.

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#7 21/01/2016 17h45 → Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (appartement, immobilier, investissement, location)

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arkamoon a écrit :

CFE : Il faut effectuer certaines action pour payer la CFE? Ou alors lorsque l’on déclare l’activité les impôts vont naturellement nous faire par de ce qu’on leur doit?

Déclaration dans les 15 jours qui suivent le début de l’exploitation (arrivée du locataire) auprès du greffe du tribunal de commerce.
Formulaires P0i pour un achat individuel et Fcmb en indivision

arkamoon a écrit :

On est d’accord qu’au Micro BIC on ne peut pas défiscaliser grâce aux intérêts?
Je vais de ce pas essayer de mieux comprendre la fiscalisation du LMNP au réel !

Au régime micro c’est effectivement forfaitaire (50% du revenu) en contrepartie vous ne pouvez pas déduire les intérêts d’emprunt.
En lisant cette file LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs vous serez incollable !
Bonne lecture


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#8 21/01/2016 23h58 → Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (appartement, immobilier, investissement, location)

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Bonjour Arkamoon et bienvenue sur le marché Stéphanois smile
Pour moi SAINT ETIENNE est un marché très rentable et malgré la morosité très forte régnant sur le marché immobilier il y a de jolis coups à faire que je ne trouve nulle part ailleurs…
Attention toutefois à ne pas acheter n’importe quoi…
Vous partez sur une grosse surface et c’est justement les grandes surfaces qui m’effraient sur SAINT ETIENNE…
Je connais parfaitement le marché des petites surfaces mais je connais mal la colocation… Je constate que souvent les jeunes qui se mettent en coloc le font en prenant un appartement qu’ils louent à plusieurs pour réduire les coûts… Je ne sais pas s’il existe un réel marché de location de ’chambre’ en coloc… ET j’aurais alors peur d’un gros turn over de locataires avec la difficulté à retrouver un coloc en dehors des périodes de fortes demandes en été… Y-a-t-il sur le forum des retours d’expérience de loc de chambres en coloc sur SAINT ETIENNE?

Si vous voulez me passer en MP l’adresse de l’appartement que vous achetez, je pourrai vous donner mon humble avis… Ou le lien de l’annonce du bon site smile

Pour conclure sur une note positive, la baromètre SELOGER a même réussi a croire que SAINT ETIENNE était la ville ou les prix avaient le plus augmenté en 2015 avec +10% smile Immobilier : les 5 faits qui ont marqué l’année 2015 - Challenges.fr
Les chiffres… Les chiffres… EN tous cas, je vous confirme que c’est hyper rentable.

Shakaiolos a écrit :

Me concernant, ce qui est rédhibitoire, les ascenseurs et les chauffages/eau collectives.

J’ai des appartement ou la part ascenseur représente 7€ par mois… Rien d’affolant et très valorisant pour la location…

Dernière modification par ojal (22/01/2016 00h00)

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#9 22/01/2016 08h57 → Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (appartement, immobilier, investissement, location)

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Ojal >> Il me semble que nous ayons eu une discussion concernant les ascenseurs sur un autre post. C’est peut être bête de ma part, mais je ne regarde même pas les annonces ou il y en a. Il en va de même avec les charges collectives. Maintenant si vous y trouvez votre compte c’est parfait.

Je vous rejoins quant aux surfaces. Sur Saint Etienne, les petites surfaces se louent comme des petits pains si le bailleur prend la peine de "bien" meubler son bien.

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#10 22/01/2016 09h34 → Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (appartement, immobilier, investissement, location)

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Au début j’ai pensé qu’il était peut être mieux de ne pas donner de lieu… Mais je n’y vois pas de raison praticulière, alors je vais donner l’adresse, j’aurais peu être d’autres retour intéressants :
C’est au début de la rue antoine durafour.

Je comprends que vous préfériez les petites surface, elles sont clairement les plus facile à louer, mais leur rendement n’est pas le meilleur à cause du fort nombre d’investisseur… Quand je vois des chambre en résidence étudiante se vendre 40K… plus cher que mon 73m²…
C’est un risque que je prends, mais que je pense est mesuré, je m’explique : J’ai pour objectif en louant meubler d’attirer des étudiants qui aiment les colocations, mais qui n’ont pas envie de s’embêter a meubler un appartement, car c’est souvent le gros problème d’une grande colocation : qui amène la télé.. il faut s’acheter un lit chacun etc…
Surtout qu’il me semble qu’il n’est pas très loin d’un quartier ou les étudiants aiment sortir !

Il est vrai que je m’attends a un turnover conséquent du fait d’avoir trois étudiants, mais ca ne m’inquiète pas, pour le moment je suis surtout à la recherche d’une forte rentabilité pour mon premier investissement que j’espère pouvoir utiliser comme levier pour la suite de mes aventures si tout se passe bien !

Pour saint-etienne un des personne qui m’a fait visiter des apparts m’a raconté qu’il connaissait quelqu’un qui avait rendu un appartement superbe et louait 330HC chaque chambre dans un T4… Après c’était un agent immobilier donc je ne sais pas ! Mais il investissait dans l’immobilier a sainté donc j’ose croire qu’il s’y connaissait un peu ! Même si je me méfie toujours des "on dit".

Pour le prix des charge je suis partagé entre vous deux, je regarde toujours mais jusqu’à maintenant je n’ai pas vu de copro avec charge d’ascenseur raisonnable! (mais ca ne veut pas dire qu’il n’en existe pas !)

Merci pour vos retours !

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#11 22/01/2016 10h23 → Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (appartement, immobilier, investissement, location)

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arkamoon a écrit :

Il est vrai que je m’attends a un turnover conséquent du fait d’avoir trois étudiants, mais ca ne m’inquiète pas,

Comment trouverez-vous un étudiant en Novembre quand un locataire vous aura donné un dédit par exemple…? Vous trouverez un tas de locataires potentiels, mais qui ne seront pas étudiants, qui n’auront pas de caution, qui n’auront pas de travail et qui auront un mode de vie très éloigné des étudiants que vous souhaitez loger…
J’ai bien peu que votre projet se complique sur ce point…
Comme je l’ai déjà écrit, la seule ’galère’ est de retrouver un locataire quand par ’malchance’ un locataire part en cours d’année…

Il serait intéressant sur le forum d’avoir des retours sur les locations de chambres meublées…

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#12 22/01/2016 10h41 → Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (appartement, immobilier, investissement, location)

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Je rejoins Ojal sur la colocation. Il me semble compliqué de trouver des locataires en cours d’année.

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#13 22/01/2016 13h41 → Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (appartement, immobilier, investissement, location)

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C’est bien la problématique que j’ai et dont j’ai déjà parlé avec Dtee…

J’ai une forte rentabilité, mais j’ai également ce risque, et je ne sais pas comment l’éviter…

Car au pire moi ça ne me dérange pas d’avoir seulement 2 colocataires en attendant la saison prochaine, mais le vrai problème est que contractuellement ça reste quelque chose de compliqué à cause de la loi qui interdit la colocation par baux séparés…. !

Sinon vous ne m’avez pas répondu, que pensez vous de la localisation? (début de la rue antoine durafour).

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#14 22/01/2016 13h44 → Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (appartement, immobilier, investissement, location)

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La rue Antoine Durafour est un bon emplacement pour les jeunes et plus particulièrement les étudiants.

D’ailleurs je n’arrive toujours pas à comprendre le prix au m² pour ce quartier, c’est fou !!! En tout cas vous avez fait une belle affaire visiblement.

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#15 22/01/2016 14h19 → Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (appartement, immobilier, investissement, location)

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Envoyez moi l’annonce ou l’adresse du bien en MP, je vous dirai ce que j’en pense…
Si vous avez des photo du bien, je veux bien vous donner mon avis.
Rue Durafour, il y a de bonnes choses et de moins bonnes choses… Perso j’ai par exemple un appartement au 10 rue Clément Forissier et l’adresse est absolument parfaite.

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#16 22/01/2016 16h48 → Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (appartement, immobilier, investissement, location)

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Shakaiolos a écrit :

Il me semble compliqué de trouver des locataires en cours d’année.

Avez vous cette expérience ou est-ce votre opinion ?

ojal a écrit :

Comment trouverez-vous un étudiant en Novembre quand un locataire vous aura donné un dédit par exemple…? Vous trouverez un tas de locataires potentiels, mais qui ne seront pas étudiants, qui n’auront pas de caution, qui n’auront pas de travail et qui auront un mode de vie très éloigné des étudiants que vous souhaitez loger…

Pourquoi un jeune actif ne ferait-il pas l’affaire ? Pourquoi n’aurait-il pas de caution solidaire ?
Avez vous une expérience de bailleur en colocation à ST Etienne ou est-ce une opinion ?

Comme je l’ai déjà exprimé, je ne connais en rien le marché de St Etienne… cependant pourquoi trouver un colocataire serait un tel problème dans ville de près de 200 000 Habitants ?

Si ce problème existe, il me semblerait plus logique qu’il soit du au marché global (sur offre de biens ? déshérence sociale ?…) qu’à la colocation ? (à moins qu’il n’y ait trop de colocations ?)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#17 22/01/2016 17h15 → Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (appartement, immobilier, investissement, location)

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J’avais tenté de mettre des annonces à plusieurs moment de l’année et la période fin mai-fin juillet était particulièrement propice pour les locations.

Le reste de l’année j’ai eu moins de retours, ce qui laisse à penser que les risques sont à mes yeux plus élevés, mais ça ne reste que mon avis personnel.

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#18 22/01/2016 17h42 → Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (appartement, immobilier, investissement, location)

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Je possède un nombre certain d’appartements sur SAINT ETIENNE depuis 12 ans maintenant et je vous confirme qu’il est TRES difficile de trouver un locataire de ’qualité’ en cours d’année…
C’est franchement le SEUL problème de la location sur SAINT ETIENNE.
J’ai actuellement 2 appartements vides. Je reçois des appels, mais les profils ne me conviennent pas et c’est comme ça depuis 12 ans smile
Comme j’ai très peu de départs en cours d’année, j’obtiens au final sur tous mes appartements une vacance locative comprise entre 1 semaine et 15 jours, mais cette vacance peut être longue pour un appartement.
C’est pour cela que je suis très regardant sur les études que font les étudiants à qui je loue et je ne loue jamais à un étudiant qui aura un stage au second semestre par exemple…

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#19 22/01/2016 18h15 → Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (appartement, immobilier, investissement, location)

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Votre profil m’intéresse beaucoup, on sent vraiment que vous connaissez ce que vous faites.

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#20 23/01/2016 12h57 → Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (appartement, immobilier, investissement, location)

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ojal a écrit :

Je possède un nombre certain d’appartements sur SAINT ETIENNE depuis 12 ans maintenant

Votre expérience serait sans doute très intéressante pour les autres, sur votre présentation par exemple ? wink

Vous semblez vraiment spécialisé dans les locations aux étudiants dans de petites surfaces. Il doit bien y avoir cependant un autre marché local… (jeunes actifs, familles, colocations etc)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#21 24/01/2016 23h02 → Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (appartement, immobilier, investissement, location)

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DDtee a écrit :

Vous semblez vraiment spécialisé dans les locations aux étudiants dans de petites surfaces. Il doit bien y avoir cependant un autre marché local… (jeunes actifs, familles, colocations etc)

Oui, le marché des étudiants est excellent au bémol près de ce que j’écrivais plus haut au sujet su turn over en cours d’année…
J’ai une faible part de locataires non étudiants - que j’aimerais développer d’ailleurs- ce sont des salariés mutés ou ayant trouvé un job sur SAINT ETIENNE et qui ne souhaitent pas déménager leur famille. De ce fait, ils recherchent un peid à terre pour la semaine.
Le marché de la loc pour les jeunes actifs en bonne santé financière n’existe pas car du fait d’un immobilier pas cher, le calcul est vite fait pour eux d’acheter plutôt que de louer… Pour les familles dans une situation économique ’normale’ il en est de même mais souvent leur achat s’orientera vers une maison en extérieur de SAINT ETIENNE, les environs stéphanois étant de plus splendides.
Le marché de la coloc est pour moi surtout de la loc de grands appartements qui ne trouvent pas preneur par des groupes déjà formés d’étudiants qui vont chercher du prix bas bas bas… Pas forcément rentable pour le propriétaire de fait… Et comme je le disais je n’ai pas réussi à identifier un réel marché pour les chambres en coloc… mais il existe peut être…

Tout cela pour confirmer que en cours d’année, une location vacante va être demandée par des profils de piètre qualité qui épuisent les annonces en attente d’un propriétaire qui acceptera leur profil…

SAINT ETIENNE propose d’énormes opportunités d’investissement, mais il faut attaquer le marché sous le bon angle smile

Petit complément : Justement pour accéder à des locataires de meilleure qualité, j’ai dernièrement orienté mes investissements vers des appartements dans des copro de plus haut standing et donc avec le lot de charges et taxe qui vont de paire, mais le cash flow reste posiitif car ces profils sont prêts à payer des charges… Très difficile pour moi de trouver dans ces conditions d’excellentes affaires, mais ça se trouve quand même en suivant au quotidien les annonces…

Dernière modification par ojal (24/01/2016 23h07)

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#22 27/01/2016 10h23 → Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (appartement, immobilier, investissement, location)

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Merci pour vos retour qui sont tous intéressants !

Je suis conscient du risque de perdre un locataire en cours d’année, j’imagine bien que pour de la colocation il faut essayer de prendre des gens qui reste au minimum un ans, sinon ca va compliquer de beaucoup le bail !

Du coup si je ne me trompe pas, si une personne part en cours d’année, le bail est automatiquement finit? Donc les personnes sont dépendantes les unes des autres ?

Vous confirmez que la demande pour les étudiants du meublé en bon état est grande à la bonne saison? Que si mon appartement est en bon état et bien meublé et rénové je n’aurais pas de soucis pour le louer ?

Que pensez vous du quartier de la gare? J’ai l’impression que ca s’améliore, savez vous si un jour un TGV sera mis en place entre Saint-Etienne et Lyon?

Que pensez vous de la cité du design? Le quartier est-il déjà assez cher ou pensez vous que ca va encore progresser?

Le centre ville est-il aussi propice pour les étudiants que le quartier de la fac?

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#23 27/01/2016 10h31 → Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (appartement, immobilier, investissement, location)

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arkamoon a écrit :

Du coup si je ne me trompe pas, si une personne part en cours d’année, le bail est automatiquement finit? Donc les personnes sont dépendantes les unes des autres ?

Ce qui est délicat avec ALUR c’est de commencer la colocation (tous les coloc’ doivent être présent sur le bail/état des lieux de départ en bail unique) par contre après c’est beaucoup plus simple, vous faites juste un avenant pour les départs et arrivées smile


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#24 27/01/2016 10h51 → Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (appartement, immobilier, investissement, location)

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Quel est le fonctionnement de ces avenants?

Combien de temps ai-je pour trouver un colocataire?

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#25 27/01/2016 11h28 → Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (appartement, immobilier, investissement, location)

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L’avenant contractualise (en faisant annexe au bail) l’arrivée d’un nouveau colocataire et vaut prolongation de l’ensemble du bail. Il exprime le changement de colocataire et renvoi celui-ci au bail pour ses droits et devoirs.

La question du temps n’a pas de rapport avec l’avenant. Le colocataire en meublé à un mois de préavis ensuite/durant ce temps vous devez trouver, en accord avec les autres coloc’, son remplaçant. Vous avez deux choix :
- Passé ce mois, les colocataires sont solidaires et payent la part loyer manquante (ils auront tendance à vouloir à tout prix vous trouver un remplaçant qui vous plaira pas forcément)
- Pas de solidarité et il vous manque une part de loyer tant que le remplaçant n’est pas trouvé.

Personnellement j’ai choisis de mettre la solidarité dans le bail en annonçant ne pas la faire jouer si tout ce passe comme je le souhaite (possibilité de mettre la pression sur le loyer et moins de risque de voir un colocataire imposé)


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