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Forums des investisseurs heureux

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#26 25/05/2016 17h37 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

Membre
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Offre de prêt n2

Non prise en compte des frais de notaire.
TEG estimé : 2.35%
Mensualité avec assu. : 323.21
Durée : 240 mois
Frais de dossier : 441€
Frais IRA : 6 mois d’intérêts

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#27 26/05/2016 08h52 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

Membre
Réputation :   39 

Bonjour,

C’est comique tout de même. Vous pourriez faire remarquer à la banque qu’elle réduit la durée d’emprunt mais pas le taux … tout en ajoutant des frais d’IRA.

Setanta

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#28 26/05/2016 17h40 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonjour,
Sur 300 mois il y a moyen de trouver aux alentours des 2,15 hors assu donc par conséquent pour 240 mois il est également possible de trouver à 2% hors assu

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#29 26/05/2016 19h13 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

Membre
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Bonsoir,

Je me suis mal exprimée, mille excuses … Je reprends maintenant que je dispose de plusieurs offres!

Offre de prêt n°1 - Banque principale

Sans négociation, la première offre de ma banque principale est la suivante:
Montant : 62.000€
Apport personnel : 5.700€ (frais de notaire)
Taux hors assu. : 2.350%
Mensualités avec assu. : 283.83€
Durée : 300 mois
Intérêts : 19.884€
Assurance : 3.765€
Frais de dossier : 500€
Pénalités IRA : 6 mois d’intérêts

Offre de prêt n°2 - Banque concurrente A

Montant : 62.000€
Apport personnel : 5.700€ (frais de notaire)
Taux hors assu. : 1.80%
TEG estimé : 2.35%
Mensualité avec assu. : 323.21€
Durée : 240 mois
Intérêts : 12.065,79€
Assurance : 2.505,60€
Frais de dossier : 441€
Pénalités IRA : 6 mois d’intérêts

Offre de prêt n°3 - Banque concurrente B

Montant : 62.000€ + 5.700€
Apport personnel : 1.450€ (frais de dossier)
Taux hors assu. : 1.80%
TEG estimé : 2.10%
Mensualité avec assu. : 339.05€
Durée : 240 mois
Frais de dossier : voir ci-dessus
Pénalités IRA : 6 mois d’intérêts

Offre de prêt n°4 - Banque concurrente C

Montant : 62.000€
Apport personnel : 5.700€ (frais de notaire)
Taux hors assu. : 2.05%
Mensualité avec assu. : 323.40€
Durée : 240 mois
Intérêts : 13.519,20€
Assurance : 2.596,80€
Frais de dossier : 500€
Pénalités IRA : 6 mois d’intérêts

En somme, j’ai 3 offres sur 240 mois et 1 seule sur 300 mois.
Concernant mon RDV avec le courtier, il m’a annoncé qu’il n’aurait probablement pas d’offres sur 300 mois (trop long pour du locatif) mais qu’il pourrait avoir des offres intéressantes concernant des taux révisables mais sur 240 mois …

Ma banque principale semble donc être la seule prête à me suivre sur 300 mois … Voici ma petite analyse:
--> Avantages :
- banque principale que je connais depuis "toujours",
- possibilité de négocier,
- mensualités intéressantes

--> Inconvénients :
- frais de notaire à avancer et c’est un point non négociable
- taux qui me paraît encore élevé

Mes questions sont :
1. Dois-je reconsidérer mon projet et le calculer sur 240 mois au lieu de 300?
2. Dois-je négocier l’offre proposée par ma banque principale, sur 300 mois (ce qui me semble évident MAIS comme je n’ai pas d’offre à y opposer, risque-je que mon interlocuteur m’en demande une?)
3. Sur l’offre n°1, comment avec un taux hors assurance de 2.350%, puis-je arriver à des mensualités avec assurance aussi "basses"?
4. Que pensez-vous de tout cela?

Dernière modification par Lykkelig (26/05/2016 19h15)

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#30 27/05/2016 08h49 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonjour Lykkelig,

1. 240 mois ca fait déjà 20 ans ! Vous prévoyez un loyer de 450HC. Je ne vois pas bien l’intérêts d’aller sur 25 ans, mais c’est un avis personnel.
2. Je ne comprends pas votre question… Vous avez 3 autres offres. Même si vous ne présentez pas les papiers officielrs à la banque principale, je doute qu’avec autant de chiffres votre interlocuteur vous dise que vous mentez …
3. Ca paraît évident non ? vous payez pendant 5 années supplémentaires par rapport aux autres crédits.
4. A titre personnel :
Je trouve la banque 1 et 2 très cher au niveau du taux.
La banque 3 vous fait un taux affiché bien meilleur mais qu’est-ce que c’est chargé en frais et ils doivent bien se gaver sur le taux d’assurance.
La banque 4 me paraît présenter le meilleur compromis. Pas le meilleur taux, mais des frais et une assurance contenue qui font une mensualité équivalente à celui qui soit disant possède le meilleur taux facial.

Après tout dépend de votre cash pour faire un apport personnel plus conséquent ou plus réduit (banque 3).

- Ne pourriez-vous pas négocier les frais de dossier à la baisse (dans les 4 cas) ? en disant que vous domicilierez vos revenus ou en donnant une contrepartie ?
- Ne pourriez-vous pas étudier la possibilité de prendre l’assurance ailleurs que chez la banque afin d’obtenir un taux réduit sur l’assurance ? (assurance en prime unique ou en délégation ?)

Setanta

EDIT : je continuais de lire le forum et hop un post en rapport avec le votre : http://www.devenir-rentier.fr/p192395#p192395

Vu le taux et la durée de Shakaloios, vous pouvez obtenir beaucoup mieux je pense.

Dernière modification par Setanta (27/05/2016 08h52)

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#31 27/05/2016 09h13 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Une remarque sur l’offre 1.
En comparant avec l’offre 2, on trouve près de 7.000€ d’intérêt de plus et 1.200 d’assurance en plus sur l’offre à 300 mois.
Avec la mensualité de 284€, ça correspond à 32 mois d’intérêt et d’assurance que vous payez en plus.
En gros sur les 5 ans de plus, 3 ans correspondent à des frais.

Pas sûr que partir sur une durée aussi longue soit réellement intéressante.
(sans compter des IRA si arbitrages en cours, avec un remboursement du capital plus lent sur 300 mois)

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#32 27/05/2016 09h37 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Pour ma part :
- je prendrais l’offre avec le taux le plus bas hors assurance ; donc les 2 offres des banques concurrentes A ou B. Je ne tiendrais aucun compte de l’assurance.
- je négocierai encore un peu à la baisse, sur le taux, mais aussi sur la gratuité des frais de dossiers. Notez qu’il vaut souvent mieux grappiller sur le taux que sur les frais de dossier, ça chiffre plus.
- ensuite, munie de la meilleure offre, vous pouvez revenir voir votre banque principale et leur demander s’ils s’alignent.
- ensuite, une fois le prêt obtenu, trouver une autre assurance beaucoup moins cher.

Le conseiller bancaire est un peu schizophrène sur l’assurance : il veut vous la vendre, et la vendre cher, parce qu’il touche une commission et que ça fait désordre vis à vis de son chef s’il n’arrive pas à fourguer l’assurance maison. Par contre, si vous changez d’assurance pendant la première année, il s’en fout, il a eu sa comm sur la vente !

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#33 27/05/2016 12h21 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonjour Lykkelig et bravo pour votre projet.

Pour moi, à première vue, entre Pret A et Pret B (comme dit Bernard2K, il est pertinent de comparer hors assurance de prêt).

Pour la longueur du prêt, regardez les conditions de modulation d’échéances. Vous pourriez grâce à cela allonger de 2 ans (en fonction de la banque) par rapport au 20 ans initiaux.

Ensuite pour le choix final, essayez de négocier ces quelques points:
- Réduire ou supprimer les Indemnités de Remboursements Anticipés
- Faire des simulations avec des prêts gigognes
- Regarder la transférabilité du prêt
- Ensuite, moi j’aime bien faire une demande de différé (avant de commencer le premier remboursement) car me permet de constituer un matelas de trésorerie pour les "frais imprévisibles". Il faut évaluer combien cela coute.

Enfin vous ne dites pas:
- Quelle banque vous demande de rapatrier les comptes et salaires chez eux?
- Quelles garanties sont proposées (Organisme de Caution? Hypothèque? Privilège préteur de deniers?)

Cordialement,

Bruno


Partage d'expériences de multiples investisseurs immo sur le Podcast Invest Immo Club.

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#34 27/05/2016 18h49 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonjour à tous,

Tout d’abord, un grand merci pour vos réponses et questionnements, c’est toujours rassurant d’avoir des avis de personnes plus expérimentées. Ensuite, voici les réponses que je peux apporter à vos réactions, à l’instant T:

@Setanta:
1. Je voyais l’intérêt d’aller jusqu’à 25 ans au niveau de la mensualité plus faible, donc du cash-flow plus intéressant, dans l’optique d’enchainer sur un autre achat une fois celui-ci mis en location. Uniquement à ce niveau.
2. En fait, je me demandais s’il me fallait présenter les offres en ma possession à ma banque principale pour les mettre en concurrence, simplement. Étant souvent en déplacement en ce moment, je ne peux pas toujours traiter en présentiel avec mon conseiller donc nous utilisons principalement le biais du mail. Donc, je me demandais s’il me fallait lui dire "la banque X me propose 1+2+3 alors que vous me proposez 4+5+6, dans quelle mesure pouvez vous aligner sur l’offre de la banque X?" ou s’il me fallait en plus joindre l’offre de la banque X.
3. Oui, c’est bien ce que je pensais mais je me demandais s’il n’y avait pas quelque chose d’autre que j’aurai loupé smile
4. Pour la banque 3, elle me demande ces frais de dossiers car ils correspondent à l’apport minimal qu’elle me demande d’investir …
Il me serait possible de faire un apport personnel bien plus conséquent mais, d’après mes calculs, cela ne serait pas judicieux toujours en rapport avec mon objectif de nouvel investissement après celui-ci.
Concernant les offres A et B, elles sont déjà conditionnées par la domiciliation de mes salaires + de mes comptes. Je peux toujours essayer de négocier mais, en termes de possibilités, je pense avoir plus de latitudes de négociations sur l’offre de ma banque principale et sur l’offre C.
J’ai évidemment considéré la délégation d’assurance mais je sens que c’est terrain glissant …
Merci pour le lien, je vais aller lire!

@gunday:
Remarque tout à fait pertinente … Mon conseiller (banque principale) étant lui-même investisseur dans l’immobilier, me conseille d’ailleurs d’aller sur 20 ans et non au-delà notamment à cause de cela …

@Bernard2K:
Je crois que je vais suivre vos conseils (ils sont dans la lignée de ce que je pensais faire donc vous me confortez). Cependant, je ne savais pas qu’il m’était possible de signer un prêt et de changer dans la foulée l’assurance … Je pensais qu’il y avait des pénalités financières, ou un délai minimum avant changement … Car j’avais lu que si l’on songe à la délégation d’assurance, il faut faire son étude de marché avant de solliciter une offre de prêt … Mais s’il est possible d’en changer par la suite, effectivement, il est intéressant de ne pas forcément s’arrêter sur le coût de celle vendue par l’établissement bancaire faisant l’offre!

@BrunoIIC:
J’avais pensé au différé mais je pensais que sur un tel projet cela n’était pas envisageable … Donc je n’avais pas évoqué cela, dans un premier temps.
Pour les prêts gigognes, cela n’était pas intéressant au niveau de ma banque principale mais je vais me renseigner.
Et pour la transférabilité du prêt … Je n’y ai simplement pas pensé …
Concernant la domiciliation des salaires + le rapatriement des comptes: toutes les banques concurrentes le demandent.
Concernant les garanties, je suis partie sur le PPD.

En résumé, de vos interventions, je retiens:
1. Partir sur 240 mois, au regard des offres que je vous ai présent.
2. Négocier au maximum pour faire baisser le taux nominal, les frais de dossier et les pénalités IRA.
3. Simuler des prêts gigognes.
4. M’informer sur la transférabilité du prêt et sur le coût d’un éventuel différé.
5. Retenir la meilleure offre.
6. Aller voir ma banque principale et voir dans quelles mesures elle peut ou non s’aligner sur la meilleure offre concurrente.


Bon, bah, y a plus qu’à! smile

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#35 03/06/2016 20h31 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonsoir,

Je viens apporter quelques nouvelles concernant ma demande de prêt. Suite aux simulations précédemment énoncées, voici la nouvelle situation:

Concernant l’offre de prêt n°3,

Montant : 62.000€ + 5.700€
Apport personnel : 1.450€ (frais de dossier)
Taux hors assu. : 1,800%
TEG estimé : 2.100%
Mensualité avec assu. : 339,05€
Assurance : décès + PTIA
Durée : 240 mois
Frais de dossier : voir ci-dessus
Pénalités IRA : 6 mois d’intérêts
Frais de modulation : aucun
Possibilités de différés : max 2 mois
Contreparties : domiciliation des salaires + ouverture CC + ouverture d’un livret épargne + obligation de conserver l’assurance du prêt 1 an au moins dans l’établissement

--> aucune négociation possible …

Je suis donc allée titiller ma banque principale avec ces chiffres et voici sa nouvelle proposition:

Montant : 62.000€
Apport personnel : 5.700€ (frais de notaire)
Taux hors assu. : 1,800%
Mensualités avec assu. : 309,57€
Assurance : décès + PTIA
Durée : 240 mois
Intérêts : 11.779,20€
Assurance : 1.017,60€ (0,69€ / 10.000€)
Frais de dossier : 500€
Pénalités IRA : supprimés
Frais de modulation : supprimés
Possibilités de différés : aucune
Précision de mon interlocuteur : les frais de garantie doivent être financés par moi-même … Je pensais que c’était automatiquement le cas, quelqu’un peut-il me le confirmer?

J’hésite grandement dorénavant. En effet, si dans l’offre n°3 le prêt me demande moins d’investissement financier personnel, la proposition de ma banque principale permet une mensualité plus légère. Toutefois, ma banque principale parait assez rigide sur certains points et je ne voudrai pas être bloquée ultérieurement … Mais je ne connais pas la banque de l’offre n°3 en dehors de cette proposition … On sait ce que l’on quitte, pas ce que l’on trouve … La nuit portant conseil, je vais dormir dessus, mais je suis toujours à l’écoute de vos remarques si vous en avez smile

Merci, bon week-end à vous et à bientôt pour la suite de mon aventure.

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#36 14/07/2016 21h23 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonsoir à tous,

Quelques nouvelles depuis mon dernier post.

Les choses ont pris un peu de temps mais je suis dans la dernière phase de l’achat: l’attente de la date de signature de l’acte authentique.

Concernant mon prêt, voici celui pour lequel j’ai signé:
- Montant du prêt: 67.976€
- Apport personnel: 1.450€ (frais de courtier + frais de dossier)
- Durée: 240 mois (dont 2 mois de différé total)
- Taux fixe hors assurance: 1,80%
- Assurance (délégation): 556,80€
- Frais garantie hypothécaire (PPD): 770€
- TEG: 2,22%

Ayant pour objectif de louer en meublé, au réel, les prochaines étapes sont:
- prendre contact avec le cabinet d’experts-comptables que j’ai retenu.
- acheter les meubles --> les factures doivent-elles être établies à l’adresse du logement à louer ou puis-je les mettre à mon adresse actuelle? Notamment en cas d’achats sur le net: je n’ai pas encore les clés du logement donc si je mets les factures à mon adresse personnelle mais que les photos futures attestent que les meubles sont bien dans l’appartement, est-ce problématique?
- mettre l’annonce en ligne avec photos.
- préparer les documents (bail, edl, liste des meubles) --> puis-je rédiger moi-même le bail (en m’appuyant sur des baux existants mais en ajoutant certains points souvent absents)?

Bonne soirée!

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#37 14/07/2016 23h48 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonjour,

Il est préférable que toutes les factures soient à l’adresse du bien.
concernant les achats sur le net, Il suffit de dissocier les adresses de livraison et de facturation. Le cabinet comptable prêfèrera aussi un compte exclusivement dédié.

Concernant le bail, il est aisé  de trouver des modèles sur internet et de les adapter à son cas personnel.

Bonne continuation !

Dernière modification par Canardo (14/07/2016 23h49)

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#38 15/07/2016 00h36 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Vous ne pouvez pas écrire le bail comme vous voulez car un bail meublé (qui est l’habitation principale du locataire, c’est à dire le bail de 9 mois ou 1 an) est désormais encadré par le modèle de bail obligatoire (annexe 2 dans cette page) :
Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale | Legifrance

Cf aussi : Rédaction du bail (contrat de location) | service-public.fr

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#39 15/07/2016 12h58 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonjour,

Bien reçu pour les adresses de livraison et de facturation !

Pour le bail, c’est bien d’un bail adapté à la loi ALUR que je souhaitais m’inspirer mais j’aurai voulu intégrer quelques rappels, notamment au sujet des animaux domestiques(article de loi correspondant) et du fait de fumer à l’intérieur (nettoyage des tapis et murs à la charge du locataire si trop imprégnés), par exemple. Est ce possible ?

Bonne journée et merci pour votre participation à mes réflexions !

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#40 20/07/2016 09h44 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Ps: pour les meubles, j’en ai repéré certains chez notre géant du Nord mais, après renseignement, j’ai appris qu’il n’etablit plus de facture pour les particuliers…
À ceux qui se fournissent chez lui, comment avez vous fait pour votre comptabilité ?

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#41 20/07/2016 19h15 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonjour,
Chez le géant du nord on fait les factures soi-même après les caisse sur une imprimante, sans aucun problème !
Lili


Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).

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#42 20/07/2016 19h44 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Super ! En vous remerciant Lili ! En me renseignant, j’avais cru comprendre que ce n’était que pour les entreprises et non pour les particuliers (les bornes)! Contente de m’être trompée !

Bonne soirée.

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#43 21/07/2016 20h36 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Lykkelig a écrit :

j’aurai voulu intégrer quelques rappels, notamment au sujet des animaux domestiques (article de loi correspondant) et du fait de fumer à l’intérieur (nettoyage des tapis et murs à la charge du locataire si trop imprégnés), par exemple. Est ce possible ?

Peut-être pourriez-vous poser la question sur ce fil (j’avais justement demandé comment/quoi écrire dans ces « autres clauses particulières, sans grand succès).

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#44 22/07/2016 07h19 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Je réponds dans l’autre fil (discussion générale, pour éviter que la réponse soit ensuite perdue au milieu d’un cas particulier).

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#45 24/07/2016 17h40 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonjour,

Je suis aussi le fil indiqué, j’avais juste oublié son existence. Je l’ai donc relu avec attention et je vais m’en tenir à un bail "classique" conforme à la loi ALUR. Pour le reste, j’essayerai de bien choisir mon locataire … Petite appréhension lorsque c’est la première fois que l’on réalise la démarche mais si d’autres y sont parvenus, pourquoi pas moi? wink
En tous cas, ce site et les diverses participations des uns et des autres sont une réelle mine d’or au niveau des informations recueillies!

Bon dimanche!

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#46 04/09/2016 19h04 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonsoir,

Voici les nouvelles fraîches de ce premier investissement!
Il est en location depuis le début du mois, pour un loyer mensuel de 500€ et une provision sur charges de 30€. Il a très vite trouvé preneur compte tenu de son état et du style de l’ameublement pour lequel j’ai opté. Tous les documents sont en règles. J’ai donc consulté un expert-comptable pour s’occuper de cet aspect car, d’après mes simulations, le régime réel semble le plus intéressant pour moi. Or, il semblerait que le micro-BIC soit plus avantageux concernant ma situation … Déconcertant mais j’essaye de comprendre et fais confiance à l’expert.

Bonne soirée à tous et merci pour votre accompagnement!

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