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Forums des investisseurs heureux

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#1 20/01/2016 19h53 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonsoir à tous!

Cela fait maintenant une bonne année que je surveille le net, décortique les annonces, lis les blogs des uns et des autres, parcours ce forum, … Depuis 2 mois, je suis passée à la phase "pratique": je visite. J’ai visité quelques maison, quelques appartements.
Comme j’explique dans ma présentation, je recherche principalement des biens avec pour cibles les étudiants et les jeunes couples. Aujourd’hui, l’un d’entre eux suscite mon intérêt plus que les autres. Alors, ce soir, je me lance dans la description de mon premier "petit" projet immobilier.

Mon profil

- En couple mais ni PACS ni mariage, 26 ans, TMI 14%, en CDI, entre 18k€ et 20k€ de revenus annuels.

Mes aptitudes

- Comptables: basiques mais un proche expert-comptable pour m’accompagner dans mes questionnements sur ce plan.
- Artisanales: décoration + menus travaux (pose de différents revêtements de sol, réfection des murs, dépose/pose de cuisine, …).
- Temps disponible: entre 7 et 15h par semaine.

Les caractéristiques du bien


- maison dans ancienne dépendance (successivement: garage, bureaux, appartement)
- surface habitable: 35m²
- vaste sous-sol/cave
- pas de garage mais des possibilités de stationnement gratuit aux alentours
- pas d’espaces verts à entretenir
- plein-pied
- construction des années 50
- dernière "rénovation" au cours des années 90
- isolation à la LDV (d’après l’AI)
- chauffage individuel au gaz
- double vitrage partout (12mm) + fenêtres en PVC + fenêtres en bois
- volets roulants
- compteurs individuels
- décoration ancienne
- pas de copropriété
- accolé par un côté
- vide depuis + d’1 an
- visites régulières depuis mise en vente mais aucune offre a priori

Localisation du bien

- ville d’environ 100 000/120 000 habitants
- quartier tranquille
- facs, supermarché, tram (5 mn)
- CV, autoroute, gare (10 mn)

Travaux à envisager

- bon état général mais loin d’être au goût du jour
- sols + murs
- réfection complète de la salle de bain (environ 5m²)
- dépose ancienne cuisine + pose nouvelle cuisine équipée (ouverte sur le salon)
- potentiellement quelques cloisons à faire tomber

Quelques chiffres


- prix de vente affiché (dont FAI) : 50 000€ (prix au m² supérieur à celui du marché)
- TF: entre 300 et 350€ (d’après ma connaissance du marché, l’AI n’avait pas l’information)
- taux de vacance estimé: 1 mois tous les ans (moins je pense, en réalité, mais mieux vaut surestimer)
- valeur locative de ce type de bien: 350 < X < 450
- financement total via emprunt
- gestion en direct
--> j’utilise le site rendementlocatif.com pour extrapoler et si je ne me trompe pas sur le montant des travaux, avec une négociation correcte sur le prix de vente, il semblerait possible de m’en sortir avec un CF +.

Régime d’exploitation

- Location meublée (probablement au réel).

Mes points d’interrogation/de réflexion

- dois-je songer à l’isolation? Sachant qu’une ITE me parait compromise et qu’il ne faudrait pas trop perdre de cm en ITI …
- que faire du sous-sol car plafond bas (entre 1.70m et 1.90m selon l’endroit), accès par une trappe … Mais surface intéressante donc rangements? buanderie?
- une chaudière (fin 90, avec thermostat + robinets thermostatiques) + un ballon n’ayant pas fonctionné depuis plus d’1 an = conséquences? Je suppose qu’ils n’ont pas été sollicités car le bien est vide depuis plus d’1 an.
- pas de VMC

Comme j’en suis à mon premier investissement (et que mes connaissances/expériences sont limitées), je pensais faire appel à une entreprise tous corps de métiers pour un devis détaillé (avant de faire une offre) même si, par la suite, je réalise une partie des travaux moi-même … A priori, il existe des "forfaits" pour une estimation pré-achat et c’est surtout dans l’optique de me "rassurer".
Je suis bien consciente qu’il manque des chiffres mais je les ajouterai à mesure lorsque j’aurai revisité le bien avec un pro (et donc que j’aurai un devis entre les mains!).

Voilà, qu’en pensez-vous, de prime abord? Merci pour toutes remarques me permettant d’avancer!

Bonne soirée!

EDIT: après nouvelle sollicitation, j’ai obtenu les diagnostics immobiliers.

- DPE: conso non exploitables.
- installation électrique: plusieures anomalies … prise terre et installation de mise à la terre, règles liées aux zones (SDB), matériels électriques présentant des risques de contacts directs … En tout, 5 anomalies identifiées …
Cependant, présence d’un dispositif différentiel à haute sensibilité inférieur ou égal à 30mA + toutes les prises sont à obturateurs.
- installation gaz: 2 anomalies de type A2 (donc à réparer dans les meilleurs délais).
- amiante: néant.

Dernière modification par Lykkelig (21/01/2016 18h36)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien

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#2 20/01/2016 23h40 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Demandez à recevoir les diagnostics obligatoires. Ca contribuera à vous informer sur l’état du bien et sur les travaux à envisager.

En ligne

 

#3 21/01/2016 08h47 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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@Bernard2K: j’ai complété la description smile

Dernière modification par Lykkelig (21/01/2016 18h46)

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#4 20/02/2016 19h41 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonsoir,

Je me permets de "fermer" cette discussion au sujet du bien initial : le devis des travaux était bien trop élevé (eh oui, l’AI n’avait pas tout dit), j’ai donc laissé tomber ce projet. Toutefois, je vais amorcer des négociation au sujet d’un autre bien incessamment sous peu, je développerai donc la négociation devait aboutir.

Petite question si quelqu’un passe par là: avez vous des astuces particulière pour négocier un prix lorsque le bien ne nécessite que quelques travaux, présente du cachet et autres atouts, mais que son prix affiché est bien plus élevé que celui du marché dans la localité et que le propriétaire (pas spécialement pressé de vendre mais quand même car autre projet immo en cours) a déjà eu de nombreuses visites/contre-visites, quelques offres (sous le prix visiblement car aucune n’a été retenue pour l’instant)? A noter qu’il m’a clairement indiqué être prêt à négocier le prix.
J’ai évidemment déjà défini mon prix plafond (environ -15%).

A bientôt!

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#5 26/02/2016 19h22 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonsoir,

Je suis en cours de négociation quant à un appartement. Cependant, j’ai reçu une information qui m’a surprise il y a peu quant au syndic. Il m’a été annoncé qu’il s’agissait d’un syndic bénévole (l’un des propriétaires) mais j’ai appris, par l’un des locataires de l’immeuble, que cette personne était en déplacement pour une durée indéterminée … Par ailleurs, la majorité des propriétaires sont bailleurs et ne vivent pas à moins de 300kms, et il n’est pas possible d’avoir un syndic pro car la copropriété est "trop petite".
Ma question est la suivante: je souhaite effectuer des travaux dans le logement et ces travaux vont passer par un nécessaire accord des autres copropriétaires … Or:
1. si la personne qui gère le syndic n’est pas présente,
2. si la majorité des propriétaires n’est pas à proximité,
3. et qu’il n’y a pas de syndic pro désigné …
Ai-je une chance que ma demande de travaux aboutisse positivement ou ai-je meilleur temps de ne pas le perdre et de laisser tomber ce bien? Vous êtes vous déjà retrouvé dans cette situation??

Merci d’avance à ceux qui me permettront de me positionner …

Message édité par l’équipe de modération (27/02/2016 11h10) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

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#6 26/02/2016 19h30 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonjour,

Pour faire simple : Le syndic dit bénévole est il VRAIMENT syndic (voir pv derniére AG le constituant), sinon il n’y a pas de syndic et vous êtes en droit de convoquer une AG à fin de nommer un syndic (voir loi de 1965 ou se rapprocher d’un syndic pro pour la procédure qui s’est simplifié dernièrement)?

S’il l’est vraiment, que vous êtes très pressé, et que la prochaine AG est dans longtemps, vous lui demander (par LRAR, doublé d’un coup de téléphone) de convoquer une AG à vos frais avec inscrit une résolution concernant l’autorisation donné par le syndicat au sujet de vos travaux.

Je viens de voir que vous n’avez pas encore acquis le bien, ça change la forme mais pas le fond.

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#7 26/02/2016 19h42 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonsoir BorderLine,

Merci pour votre réponse. Pour ce qui est de l’AGE (est-bien ce dont vous parlez dans votre dernier paragraphe?), j’ai bien compris le process (merci aux contributeurs du site, d’ailleurs) et j’envisagerai de l’appliquer si vraiment je poursuis dans ce projet et que la date de l’AG est trop éloignée. Cependant, voici ce que j’ai compris de mon échange avec la vendeuse: il n’y a pas eu d’AG depuis longtemps (plus de 4 ans), du fait de l’absence de propriétaires sur places. C’est elle qui a été syndic bénévole pendant quelques années mais elle a passé le relai au seul propriétaire occupant restant dans l’immeuble, courant 2015. Je peux obtenir les comptes lorsqu’elle s’en occupait et les factures mais je n’aurai rien (pour l’instant car elle fait les démarches en ce moment) concernant 2015. Ce qui m’interpelle n’est pas uniquement mon cas personnel de souhait de travaux mais, au sens large, la décision de travaux pour l’immeuble, dans le cas où il n’y a plus personne "à la barre" …

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#8 16/03/2016 11h50 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonjour à tous,

Après avoir réglé la question de la copropriété et du syndic aux abonnés absents, me revoilà avec une autre question …
L’appartement - pour lequel je suis en pourparlers - se situe dans un immeuble mitoyen (immeuble 1) à un autre (immeuble 2). Tous deux disposent d’entrées indépendantes - ils ne communiquent pas ensemble, d’ailleurs - et sont composés de 4 et 3 appartements. Les caves de l’immeuble où se trouve le bien en question (immeuble 1) se situent dans l’autre immeuble (immeuble 2). De ce fait, le vendeur m’annonce que les seules charges communes sont l’assurance du bâtiment et l’électricité. Je m’interroge car l’immeuble 1 a été rénové il y a 2 ans mais l’immeuble 2 non … Je n’ai pas encore les CR des AG car le vendeur ne souhaite pas les transmettre avant d’avoir signé un compromis donc comment puis-je être sûre de n’avoir pas à assumer les travaux s’il devait y en avoir dans l’immeuble 2??

Bonne journée,
L.

Édit modération: Pouvez-vous éviter de créer un discussion dès que vous avez une question

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#9 16/03/2016 12h00 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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C’est simple, ne signez pas de compromis si le vendeur ne souhaite pas vous donner accès aux documents relatifs à la copropriété.

En effet, vous êtes dans votre droit de les consulter, c’est même recommandé. Et il ne peut pas vous imposer une signature avant ça.


Mon blog : http://missionlocation.com /// PARRAINAGE BOURSORAMA

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#10 16/03/2016 12h03 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Pour quel raison ne voudrait-il pas donner les CR d’AG avant de signer le compromis? Ça me semble très étrange… A votre place je me méfierai… S’il souhaitait vous cacher quelque chose qui pourrais vous dissuader d’acheter il ne s’y prendrais pas autrement !

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#11 16/03/2016 12h42 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

Banni
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Bonjour Likkelig,
rassurez-vous: si le vendeur ne souhaite pas vous communiquer le CR avant toute signature de compromis (je partage la même réflexion qu’Arkamoon sur ce sujet), vous disposez d’un délai de réflexion après la signature pour ne pas acheter si toutefois vous changiez d’avis.
Donc, vous cacher quoi que ce soit ne servirait, en final…à rien !!!
Rappel loi de 1965, décret de 1967: une AG est obligatoire chaque année, même avec un syndic bénévole.
Pas d’AG annuelle = pas de syndic
Pas le droit de se passer la main comme ça entre 2 syndics sans AG (point à vérifier)
D’où l’"obligation d’en faire nommer un nouveau par le Président du TGI local.
Qui en nommera d’abord un "provisoire".
C’est alors la nouvelle AG qui élira le nouveau syndic.
Cas contraire: risque de contestation des décisions prises pendant 10 ans…
Excellente continuation à vous


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#12 31/03/2016 20h17 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Message à destination de la modération: navrée, je suis habituée aux forums où chaque sujet différent = un post à part.

@Ostrog et @arkamoon: a priori, il semblerait qu’il soit clair mais qu’il souhaite que la personne s’engage et ne soit pas "un plaisantin" …

@belli79: merci pour toutes ces informations qui me sont toujours utiles!

Il semblerait que la négociation touche à sa fin puisque nous avons trouvé un accord et nous dirigeons vers le compromis d’ici quelques jours. Plus de précisions lorsque les choses seront posées.

Bonne soirée!

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#13 06/04/2016 10h32 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonjour,

Comme je l’indiquais dans mon précédent message, la négociation d’un premier bien vient d’aboutir. De ce  fait, nous nous dirigeons vers le compromis de vente. Mon notaire me demande de faire la liste des meubles (cuisine équipée, électroménager, radiateurs électriques, meubles démontables, cuve de fioul, tableaux, etc.) avec le vendeur, et d’indiquer le coût à côté de chaque meuble qui restera. Après avoir parcouru le forum et d’autres supports, je m’interroge … Certains semblent ne pas avoir eu de soucis lors de l’obtention de leur prêt immobilier en ayant dinstingué immeuble/meuble dans le compromis, tandis que d’autres semblent avoir du payer les meubles comptant car le prêt immobilier ne couvre pas ce genre de frais … Je sais d’avance que ma banque principale ne propose pas de prêt à 110% (c’est ce qui m’a été annoncé lorsque j’ai échangé autour de ce projet avec mon banquier, il y a près d’un an) mais je suis quand même dans l’optique de trouver un prêt couvrant le maximum de mon projet. Or, si les meubles se trouvent exclus du prêt, cela risque de plomber mon budget. En sachant que la plupart des meubles sont récents (moins de 2 ans) et quelques-uns seront neufs (jamais utilisés), cela m’arrangeait qu’ils restent car je compte faire du lmnp …

Est-ce au bon vouloir des banques ou vais-je systématiquement me retrouver bloqué par ce distinguo?

Bonne journée

Dernière modification par Lykkelig (06/04/2016 10h33)

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#14 06/04/2016 11h12 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Les meubles liés aux logements, cuisines équipées, cuve de fioul sont tout à fait finançable par le crédit, mais là le notaire vous demande la distinction pour diminuer votre facture.

Concrètement, je ne pense pas que ce document soit à destination de la banque (sauf si marqué dans le compromis), mais uniquement du notaire pour faire le calcul des frais de mutation.

Pour l’emprunt, n’oubliez pas de faire jouer la concurrence!

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#15 06/04/2016 19h19 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Merci gunday! Je vais contacter mon notaire et vérifier ce point avec lui (le fait que le document ne soit pas à destination de la banque)!

Pour l’emprunt, je vais faire comme la plupart d’entre vous je pense: voir ma banque principale et aller toquer chez les concurrents ensuite. Je vais peut-être solliciter un courtier … A voir!

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#16 19/04/2016 20h35 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonsoir,

J’ai reçu l’ébauche du compromis et ai demandé quelques modifications à mon notaire suite à cela. Concernant les meubles, il n’y a pas de distinguo entre les parties immeuble/meuble mais il est bien précisé ce qui reste (sans pour autant qu’il n’y ait de valeur financière estimée pour chaque meuble). Nous avons donc défini une date de signature pour le compromis mais, aujourd’hui, mon notaire m’appelle pour m’informer qu’il ne pourra pas m’accompagner le dit jour et me propose donc de venir signer le compromis à l’étude et que le vendeur signe avec son notaire ultérieurement. Après quelques recherches sur les forums, je ne sais qu’en penser … Est-ce risqué? Qu’en pensez-vous?

Merci et bonne soirée!

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#17 19/04/2016 20h59 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Lykkelig a écrit :

Est-ce risqué?

Le temps qui sépare la signature de l’acheteur et le départ du vendeur constitue un grande zone à risque.
J’ai connu des vendeurs indélicats qui démontaient tout ce qui n’est pas scellé au mur avant de partir: Chauffe eau, radiateurs etc…
Il est ensuite bien difficile de contester.
.
De ce fait je fais chaque fois que c’est possible une dernière visite le matin de la vente.

Si votre notaire ne peut pas venir, il suffit qu’il se fasse communiquer le projet d’acte et vous donne son avis
Ensuite vous visitez, vous rendez à la vente et  signez.


CyberPapy ou pour faire court CP

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#18 20/04/2016 08h53 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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CyberPapy a écrit :

J’ai connu des vendeurs indélicats qui démontaient tout ce qui n’est pas scellé au mur avant de partir: Chauffe eau, radiateurs etc…
Il est ensuite bien difficile de contester.

Les photos liés à l’annonce, le contenu de l’acte notarié ne sont pas des preuves en soi ?
Si on dit maison habitable et qu’il n’y a pas de radiateurs, c’est contestable.

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#19 20/04/2016 10h06 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Hélas non
L’annonce montre en général des meubles qui,  de toute évidence, ne sont pas destinés à rester.

Ensuite, s’il y a contestation sérieuse, ce sera à l’appréciation du juge.
Mais la procédure est longue et pendant ce temps l’acheteur vivra dans l’inconfort.

J’ai connu un cas ( un seul , il est vrai) où le vendeur, de dépit, a mis le feu à la maison entre la vente et la prise de possession des lieux.
Pensez donc à assurer le bien AVANT de signer.


CyberPapy ou pour faire court CP

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#20 20/04/2016 11h21 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonjour,

Si je comprends bien, si je signe un compromis avec mon notaire, il n’y a aucune garantie que le vendeur et son notaire ne le modifient pas le jour de la signature du vendeur (donc "dans mon dos"). Je pensais pourtant qu’en signant un compromis validé par nos deux notaires, le vendeur signerait le même que moi et ne pourrait en aucun cas le modifier sans qu’il n’annule celui que j’aurai signé …

Concernant les meubles, radiateurs, etc., ils sont consignés dans le compromis (très clairement) mais il ne leur a pas été attribué de valeur financière distincte du prix total car cela risquait de bloquer au niveau du prêt que je souhaite solliciter par la suite. Indépendamment de cela, le vendeur pourrait partir avec des meubles sans que je ne puisse me retourner contre lui?

En sachant que j’avais prévu de revisiter le bien après signature du compromis, pour pouvoir me rétracter rapidement au besoin.

Selon vous, c’est donc trop risqué … Je vais rappeler mon notaire et voir comment s’arranger pour éviter cette situation.

Concernant l’assurance du bien, vous parlez de la mettre en place avant la signature de l’acte, je présume ?

Merci et bonne journée.

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#21 20/04/2016 11h42 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Lykkelig a écrit :

Si je comprends bien, si je signe un compromis avec mon notaire, il n’y a aucune garantie que le vendeur et son notaire ne le modifient pas le jour de la signature du vendeur (donc "dans mon dos"). Je pensais pourtant qu’en signant un compromis validé par nos deux notaires, le vendeur signerait le même que moi et ne pourrait en aucun cas le modifier sans qu’il n’annule celui que j’aurai signé …

Si vous signez un document, il devient compliqué de le modifier.
Sauf à contrefaire votre signature, mais là, c’est usage de faux, et de la part d’un notaire, ça peux lui couter cher.
Donc non peux de chance que le compromis change sans votre accord.
Par contre, oui il peux y avoir des modifications, mais faudra resigner.
J’ai par exemple fait modifié un acte après signature du vendeur.
J’ai fait modifié l’appellation des biens, car ce qui était nommé grange était le RDC à aménager.

Lykkelig a écrit :

Concernant l’assurance du bien, vous parlez de la mettre en place avant la signature de l’acte, je présume ?

Oui, l’attestation vous sera normalement demandé par votre notaire.

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#22 20/04/2016 16h14 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Effectivement, il n’y a guère de risque que le vendeur et son notaire modifient le compromis. Le risque que je vois est dans le timing.

Si le vendeur traîne à signer, vous êtes engagée à acheter, mais il n’est pas (encore) engagé à vendre. Si ça devait durer quelques mois par exemple, c’est très inconfortable pour vous. Peut-être qu’il est en train d’attendre pour voir s’il n’y aurait pas un acheteur qui veuille bien mettre plus cher… Mais vous, vous ne pouvez pas rechercher ailleurs, car vous êtes déjà engagée sur cet immeuble.

Je pense que vous devriez en reparler avec votre notaire pour trouver une solution dans laquelle l’acheteur et le vendeur signent ensemble, le même jour.

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#23 22/05/2016 20h17 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonsoir à tous,

Merci pour vos remarques pertinentes et vos conseils avisés. J’ai donc signé le compromis pour le bien que je convoitais et je suis, à présent, dans une démarche de recherche de prêt. J’en profite pour présenter mon premier projet qui se concrétise:

Caractéristiques

- Type : appartement
- Année de construction : ancien
- Étage : 2/2
- Triple exposition : très lumineux
- Double vitrage
- DPE : vierge (mais estimation avant travaux : C)
- GES : vierge (mais estimation avant travaux : D)
- Surface au sol : 52m²
- Surface Carrez) : 46m² (F2)
- Pas d’ascenseur
- Vide
- Syndic bénévole ; charges annuelles (dont récupérables) = 540€ (350€) pour 2015.
- Chauffage électrique individuel
- Aucun espaces verts dans la copropriété
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : paiements à jour, aucun soucis à travers les CR d’AG.
- Décoration : entièrement remis à neuf (et aux normes), il y a 3 mois.

Localisation

- Centre-ville (nombre d’habitants > à 5000)
- Stationnement libre dans parking de plus de 30 places devant l’immeuble
- Prolongement d’un des principaux axes d’une ville de < 50 000 habitants
- Ville en plein essor pour sa qualité de vie + projets d’infrastructures votés
- Commodités dans la rue même
- Transports en commun au pied de l’immeuble

Rentabilité

- Population ciblée : étudiants ou couples
- Coût du bien avec frais de notaire : 62000 + 5700 (estimation)
- Loyer envisagé (après étude du marché) : 450€ HC
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans (par sécurité)
- Gestion en directe
- Aucun travaux à prévoir
- Travaux votés par la copropriété à financer : aucun car communs + façade refait l’an dernier.
- Taxe foncière hors TEOM : 350€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 90€ (estimation)

Financement du bien

- Montant de l’apport : 0€ si possible (max. les frais de notaire, autour de 5000-6000€)
- Type de crédit : amortissable
- Durée du crédit : 240 ou 300 mois
- Taux : max. 2.40 sur 300 mois.
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : je dispose de plus de 50% du financement demandé, j’ai donc de quoi voir venir.

J’ai rendez-vous prochainement avec ma banque principale et avec un courtier. Que pensez-vous de tout cela pour le moment? D’après le site Rendement Locatif, cela semble cohérent …

Bonne soirée,

Dernière modification par Lykkelig (23/05/2016 10h13)

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#24 23/05/2016 10h03 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonjour,

D’un point de vue chiffre :
Rentabilité + cash flow  :
Achat : 68 200
Loyers : 5400

Soit 7,92% de rentabilité brute.
TF + PNO : 440€ soit 7,27% de rentabilité (et 4960 de loyers)

110% sur 20 ans (1,86% + 0,3% d’assurance), mensualité de 357

Soit un cash flow positif de 56€ mensuel.

Fiscalité :
PS sur loyers : 769
TMI à 14% après abattement micro foncier (30% soit 3472 de loyers considérés) : 486
=> De ce que j’ai compris ce n’est même pas valable de déclarer au réel (1260€ d’intérêts d’emprunts annuels au début vs 30% = 1488)
Total : 1255

Soit un effort de 585€ annuel pour vous, hors vacances, hors travaux.

Allez vous louer en nu ou LMNP ?

Par la suite, vous semblez avoir fait le tour complet du bien et de la situation. J’espère que vous avez éclairci votre point sur le président du syndic…

A mon humble avis, vos deux prochains points principaux sont :
- la fiscalité que vous allez choisir
- votre emprunt (notamment, obtenir le meilleur taux possible + réduire au minimum l’impact de l’assurance, via s’il est possible un paiement en prime unique par exemple).

Setanta

Dernière modification par Setanta (23/05/2016 10h06)

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#25 23/05/2016 10h27 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonjour Setanta,

Merci pour vos calculs ! J’ai modifié mon post car une coquille s’y est glissée  : le prix d’achat est de 62.000€ (cela change peu de choses).

Concernant la fiscalité, je compte partir sur du meublé et je pensais déclarer au réel (après simulation). Je visais plus le 25 ans que le 20 ans comme durée mais j’ai mon premier rdv avec ma banque principale ce soir (sans négociation, il me semble que le taux sur 25 ans tourne autour de 2.4 chez elle, actuellement, et ce sans couvrir les frais de notaire) donc j’en saurai plus à ce moment. J’ai, par ailleurs, un rdv avec un courtier donc j’aurai de quoi comparer.
Pour l’assurance, il m’a été conseillé de comparer (cf. Délégation) avant de me rendre à mes rdv.

Et concernant le syndic, la gestion est assurée depuis plusieurs années par la même personne et je n’ai eu aucun élément me permettant de douter du bon fonctionnement des choses smile

Voilà, je pourrai donner des chiffres plus concrets d’ici fin de semaine.

Merci pour vos réactions en attendant !

Edit 23.05.16 ; 19h30

Offre de prêt n°1 - Banque principale
Sans négociation, la première offre de ma banque principale est la suivante:
Montant : 62.000€ (donc sans les frais de notaire)
Taux hors assu. : 2.350%
Mensualités avec assu. : 283.83€
Durée : 300 mois
Frais de dossier : 500€

Qu’en pensez-vous? J’attends maintenant mon rdv avec le courtier.

Dernière modification par Lykkelig (23/05/2016 19h32)

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