Loi Cosse : nouveau dispositif pour louer abordable

Calculs de rentabilité détaillés sur le dispositif Loc’Avantages : deux exemples

Monprojet.anah.gouv.fr

Je suis peut-être naïf mais j’ai l’impression d’identifier une modeste martingale grâce à loc’avantage, sous certaines conditions : loc’1 de -pas trop- petite surface avec intermédiation locative en zone détendu

Bien évidemment cela ne me paraît pas judicieux de le faire pour des zones tendues et/ou déjà identifiés comme patrimoniales : Lyon, Marseille, Bordeaux, IDF j’en parle même pas.

Toutefois, dans les zones détendues à vacance locative probable, d’après les estimations disponibles sur anah on peut potentiellement glaner jusqu’à un mois de loyer supplémentaire grâce à l’avantage fiscal. Qui refuserait entre 0.5 et 1% de rentabilité supplémentaire ?

Avantages

- loyer modéré donc dilution du risque de vacance locative. Qui est de toute manière absorbé par la visale ainsi que l’association/l’agence immo qui prend la gestion du bien si intermediation
- réduction d’impôts
- cumulation avec d’autres aides (travaux, prime renov…)

Inconvénients

- profil locataire incertain
- engagement de 6 ans
- plus faible revalorisation en cas de hausse des loyers de la ville
- revente pas attractive si conventionnement toujours en cours
- revenus et rentabilité dépendant d’une législation française, voire d’un algorithme éventuellement pondu par un stagiaire 😂😂

Hypothèses

On compare du nu à 2 mois de vacance par an versus du conventionné intermédiation locative à 12 mois de loyer plafonné et l’avantage fiscal correspondant.

J’ai pris l’exemple d’une ville de taille moyenne en Loire que je connais particulièrement, anciennement en qualification B2. J’en ai déjà trop dit 🙂

T2 de 35m2 nu -> se loue à 300€ cc par confrontation de l’offre et la demande (les gens auront beau augmenter le loyer en ameublant et netflixant le logement, la vérité de marché est là)

Point clé

La clé est de trouver un emplacement où loyer de marché < loyer moyen calculé par anah * surface m2 .

Mon endroit satisfait la condition précitée :
Loyer de marché = 300
Loyer anah x surface = 9.03 x 35 = 315

Pour trouver le loyer moyen anah il suffit d’après ma compréhension de prendre le prix au m2 de loc’1, loc’2 ou loc’3 et diviser respectivement par (1-15%) , (1-30%), (1-45%), chaque calcul donne le même résultat.

Simulation

Avec loc’1 (-15% du loyer de ref) & intermediation locative (20% avantage fiscal) on arrive à :
- un loyer plafonné = 268€/mois
- avantage fiscal de 645 soit 53€ mensualisé.

Année nu (10 mois sur 12) : 300x10 = 3000
Année loc’1 (12 mois sur 12) : 268x12 = 3216 a quoi s’ajoute l’avantage fiscal de 645€ soit 3861 !

En faisant les calculs, loc2 et loc3 sont moins intéressants au calcul loyer+avantage fiscal sur cette simulation.

Pour aller plus loin !

En fouillant davantage, j’ai même trouvé, pour une toute autre commune, que le loyer plafonné de celle-ci est carrément supérieur au loyer constaté ! Sans même prendre en compte l’avantage fiscal.

Loyer nu constaté pour 34m2 = 400€
Loyer moyen anah x surface = 14.2 x 35 = 484€!
Loyer plafonné 34m2 = 423€



Nu 10 mois = 4000€
Conventionné 12 mois = 5076€ plus avantage fiscal de 1000€.
La on fait x1.5 par rapport au loyer nu initial. Si on était à 5% de renta brute, on passe à 7.5%….en théorie.

Dernière modification par Rodin (24/04/2022 03h50)

Alors, il y a 2 aspects dans cette décision :

  - 1. La fin d’une situation très intéressante. Car le bailleur avait en effet une option d’arbitrage entre prolonger les anciennes conventions ad vitam aeternam ou passer dans le nouveau dispositif.
J’ai d’ailleurs encore prolongé une convention Borloo il y a un plus d’un an.

Ce sera fini pour le Cosse. (Je ne trouve pas la référence équivalente aux  conventions Borloo encore actives dans la loi concernée d’ailleurs).

C’est dommage. Mais on peut comprendre que cette option gratuite à durée indéterminée était peut-être too much.

- 2. Le fait qu’au moins la 1er prolongation était convenue quand on a signé le dispositif. Et que l’on y a plus droit.
Là, on est encore dans l’instabilité fiscale qui décourage toute initiative entrepreneuriale ou d’investissement en France.

L’Anah vous dit la solution, c’est de passer en Loc’Avantages.

Sauf qu’au delà du fait que Loc’Avantages peut être plus ou moins intéressant selon la situation de chacun (solde d’impôt à effacer, plafonnement des niches fiscales atteint ou non, etc.), cela ne va pas sans poser de problème :

   - Les loyers peuvent être plus bas en Loc’Avantages. Le calcul de surface n’est pas le même (surface brut en Cosse vs. surface fiscale corrigée avec la même formule qu’en Pinel pour Loc’Avantages), ce qui fait que les appartements les mieux adaptés ne sont pas forcément les mêmes entre les 2 systèmes.

   - Si on accepte le fait que les plafonds de loyers sont plus sévères, on peut faire le choix de passer de Cosse social à Loc1 (conventionnement intermédiaire).
Oui, mais en cours du bail, on ne peut conventionner qu’en social/Loc2. Sinon en intermédiaire/Loc1, il faut attendre le changement de locataire ou le renouvellement du bail.

Si je ne me trompe pas dans mon analyse, on risque donc avoir des situations où on était parti en Cosse social a priori minimum pour 6 ans + 3 ans.
Au bout de 6 ans, si on veut re-conventionner et conserver son loyer du bail en cours, il faut passer en Loc1, car on dépasse le loyer plafond en Loc2.
Sauf que l’on a pas le droit parce que le locataire est en place…
La seule solution est alors la baisse le loyer pour passer en Loc2.

Pire, si on était en Cosse intermédiaire, c’est qu’il n’y a à priori aucun intérêt à passer en Loc2. La, il faut donc attendre la fin de bail ou le changement de locataire pour faire une Loc1.

Vive la France et sa stabilité fiscale !

PS : @Nicha
Pour vérifier, votre proposition de l’Anah de resigner en Loc’Avatages, c’est en Loc2 ou en Loc1 ?

Dernière modification par julien (31/01/2024 17h40)

Très sincèrement, la réponse "on me l’a expliqué mais je n’ai pas de référence à vous donner. regardez si c’est dans la loi de finance 2024" est l’archétype même de la réponse par défaut à un point que l’on sait gênant. En supposant que cet agent est compétent, et non qu’il cherche à masquer son incompétence.

A votre place, j’interrogerais directement le bureau SCJF2A sur cette question, voir ce message. Ils seront contraints de vous faire une réponse qui engage Bercy. Et vous pourrez toujours "faire appel" si la décision et ses motivations ne vous conviennent pas, avec un examen collégial cette fois, et en exposant tous vos arguments. Le tout gratuitement sans aucun frais ! Juste un peu de patience, ça peut parfois être long.

Dernière modification par Plutarque (29/04/2024 12h45)

Julien, Plutarque : il faut lire les textes de loi applicables, tout simplement !

Le dispositif "louer abordable" dit "Cosse" est institué par le o (lettre O minuscule) du 1° de l’article 31 du CGI.

article 31 du CGI a écrit :

o) 1. Une déduction fixée :

A. – Pour les logements situés dans les communes classées par arrêté des ministres chargés du budget et du logement dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant :

-à 30 % des revenus bruts des logements donnés en location dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L. 321-4 du code de la construction et de l’habitation conclue à compter du 1er janvier 2017 et dont la date d’enregistrement par l’Agence nationale de l’habitat de la demande de conventionnement intervient jusqu’au 28 février 2022 ;

-à 70 % des revenus bruts des logements donnés en location dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L. 321-8 du même code conclue à compter du 1er janvier 2017 et dont la date d’enregistrement par l’Agence nationale de l’habitat de la demande de conventionnement intervient jusqu’au 28 février 2022.

B. – Dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, autres que celles mentionnées au A du présent 1 :

-à 15 % des revenus bruts des logements donnés en location dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L. 321-4 du code de la construction et de l’habitation conclue à compter du 1er janvier 2017 et dont la date d’enregistrement par l’Agence nationale de l’habitat de la demande de conventionnement intervient jusqu’au 28 février 2022 ;

-à 50 % des revenus bruts des logements donnés en location dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L. 321-8 du même code conclue à compter du 1er janvier 2017 et dont la date d’enregistrement par l’Agence nationale de l’habitat de la demande de conventionnement intervient jusqu’au 28 février 2022.

C. – Dans les zones géographiques autres que celles mentionnées aux A et B du présent 1, à 50 % des revenus bruts des logements donnés en location dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L. 321-8 du code de la construction et de l’habitation, conclue à compter du 1er janvier 2018 et dont la date d’enregistrement par l’Agence nationale de l’habitat de la demande de conventionnement intervient jusqu’au 28 février 2022, lorsque cette convention prévoit la réalisation de travaux mentionnés au a de l’article L. 321-4 du même code.

D. – Les taux mentionnés aux A, B et C du présent 1 sont portés, y compris lorsque la convention prévue au C ne prévoit pas la réalisation de travaux, à 85 % des revenus bruts lorsque les logements mentionnés au présent 1 sont donnés en mandat de gestion ou en location à un organisme public ou privé, agréé en application de l’article L. 365-4 du code de la construction et de l’habitation, soit en vue de leur location ou sous-location, meublée ou non, à des personnes mentionnées au II de l’article L. 301-1 du même code ou aux personnes physiques dont la situation nécessite une solution locative de transition, soit en vue de l’hébergement de ces mêmes personnes.

2. La déduction mentionnée au 1 du présent o s’applique à compter de la date de prise d’effet de la convention et pendant toute sa durée.

3. La déduction prévue au 1 du présent o s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté conjoint des ministres chargés du logement, de l’énergie et du budget.

4. Le bénéfice de la déduction prévue au 1 du présent o est subordonné à l’engagement du contribuable ou de la société propriétaire de louer le logement nu pendant toute la durée d’application de la convention à usage d’habitation principale.

Cet engagement prévoit que :

A. – Le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement ;

B. – La location ne peut être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable, une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail, ou, si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, l’un de ses associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un associé. Les associés d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés doivent conserver leurs parts pendant toute la durée de la convention.

5. Pour le bénéfice des déductions prévues au présent o, lorsqu’elle fait l’objet de l’une des conventions mentionnées au 1 du présent o, la location du logement consentie dans les mêmes conditions à un organisme public ou privé pour le logement ou l’hébergement de personnes physiques à usage d’habitation principale, à l’exclusion du propriétaire du logement, des membres de son foyer fiscal ou de ses descendants ou ascendants, ne fait pas obstacle au bénéfice de la déduction, à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière. Un décret précise les modalités d’appréciation des loyers et des ressources de l’occupant, ainsi que les conditions de cette location.

6. Lorsque, à l’échéance de l’une des conventions mentionnées au 1 du présent o, y compris après une période triennale de prorogation, le contrat de location du logement concerné est en cours de validité conformément à l’article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le bénéfice de l’une des déductions des revenus bruts prévues au présent o est maintenu jusqu’à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction de ce contrat de location tant que le même locataire reste en place et que toutes les conditions, notamment celle relative au montant du loyer, sont remplies.

7. En cas de non-respect de l’un des engagements mentionnés au présent o ou de cession du logement ou des parts sociales, la déduction fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de la cession. Toutefois, aucune reprise n’est effectuée si la rupture de l’engagement ou la cession survient à la suite de l’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, du licenciement ou du décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.

8. Les dispositions du présent o sont exclusives de celles prévues aux f à m du présent 1° et aux articles 31 bis, 199 decies I, 199 undecies A, 199 septvicies et 199 novovicies du présent code. Elles ne sont pas non plus applicables aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la " Fondation du patrimoine ", mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l’article 156.

9. Le présent o cesse de s’appliquer aux prorogations des conventions mentionnées aux articles L. 321-4 ou L. 321-8 du code de la construction et de l’habitation lorsque la prorogation intervient après le 1er janvier 2024.

Ca fait désordre d’aller demander à un fonctionnaire du bureau SCJF2A de "se positionner" ou d’"interpréter" un sujet où l’administration n’a pas à "se positionner" ni à "interpréter" puisque le texte de loi est très clair et précis.

PS : au départ de ma recherche, j’ai cherché sans succès une page du bofip sur le dispositif "louer abordable". Il semble qu’ils se sont arrêtés au Borloo ancien. Du coup, je me suis dit "allons directement voir le texte de loi". J’ai trouvé quelque part que ce dispositif était dans le o du 1° de l’article 31, et j’ai donc lu attentivement ce o. Et il apparaît que c’est dans le texte de loi, tout simplement. Cette petite expérience me rappelle qu’avant de chercher les compléments, commentaires et interprétations, il faut toujours commencer par aller lire le texte lui-même.

PPS : on retrouve exactement le même paragraphe au "m" du même article qui concerne le Borloo ancien. Il y avait donc déjà la notion que, à l’échéance de la convention, l’avantage fiscal se prolonge jusqu’à la fin du bail en cours.

Dernière modification par Bernard2K (30/04/2024 05h30)