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#1 05/09/2018 16h26
- HeisenbergPH
- Membre (2015)
- Réputation : 9
VOTRE PROFIL
- Dans la trentaine en concubinage, TMI 20% sur le locatif (non resident fiscal)
VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : bonnes
- Fiscales : en développement
- Artisanales : bonnes + famille pouvant aider
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : beaucoup
CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : IMMEUBLE de 4 logements :
1) Duplex 77m2 au RDC + étage 1
2) 2 pièces 50m2 au 2eme étage
3) 2 pièces 44m2 au 3 eme étage
4) Studio au 4eme étage
- Année de construction : 1974
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur :
-->Plein sud et une façade est. Pas d’ascenseur. 4 etages.
- Déjà occupé ? Inhabité ?
-->Le duplex et le studio sont occupés (loyer duplex 496HC et le studio 302HC)
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ?
-->NA
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ?
1) Duplex 77m2 au RDC (gaz) +étage 1 (électrique)
2) 2 pièces 50m2 au 2eme étage (gaz)
3) 2 pièces 44m2 au 3 eme étage (électrique)
4) Studio au 4eme étage (électrique)
- Volets isolants ou persiennes ?
-->Volets roulants
- Espaces verts dans la copropriété ?
-->Cour devant et derrière en gravier.
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ?
-->Compteurs individuels pour chaque lot (eau et elec ainsi que communs).
- Décoration : antique / vieillotte / moderne :
-->Vieillotte pour les deux appartements vides, au gout des locataires pour les deux occupés (à reprendre à leur départ)
LOCALISATION DU BIEN
- Département, ville :
-->Bourg commerçant et touristique de 4000 habitants
- Centre-ville, périphérie :
-->Plein centre-ville, très jolie vue
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ?
-->Plus d’emplois dans la ville que d’actifs dispo, bourg structurant dans le schéma de développement de la région. Noeud de communication.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ?
-->Une grosse tranche de logements sociaux est en finition, une seconde en cours de construction. Le prix de l’immobilier a baissé de 15 % depuis 10 ans. A priori pas de plus-value à prévoir.
RENTABILITÉ DU BIEN
(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)
- Coût du bien avec frais de notaire :
-->Je compte proposer 150 ke (FAI, il est à 175ke mis à prix), FDN 12ke, total : 162ke
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 1600 euros / mois :
1) Duplex 496 euros loué à un retraite qui entretient la cour de devant, pas de pb de paiement depuis 2016.
2) Objectif 400 euros mini (prix pratiques sur des biens similaires et pas au gout du jour), 450 euros maxi.
3) Idem 2)
4) Le studio du 4 eme est loué à une personne sans emploi qui touche 180euros de la CAF 302 HC depuis 2013 pas de pb de paiement.
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) 5%.
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0
- Travaux immédiats :
1) Sans
2) Appt 2 eme étage :
Cuisine (1000 euros), dépose / pose cloison (250 euros) pour l’agrandissement de la chambre en prenant sur un couloir, changement chaudière, robinet thermostatique et pose thermostat (3000 euros), divers 500 euros. Total 5000 euros.
3) Appt 3 eme étage : cuisine (1000 euros), changement radiateurs (rayonnants vers fluides : 1000 euros), dépose / pose cloison 250 euros (idem 2), isolation (650 euros), sols 500 (euros), divers 500 euros : total 4000 euros.
4) Sans
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) :
-->SANS
- Coût des travaux à 20 ans (façade, toiture) :
--> Sur 20 ans je compte la toiture (25000 euros (d’après devis) et le ravalement 15000 euros estimation) + rénovation pour les deux autres appartements 5000 euros à chaque départ des locataires 1) et 4) + 1000 euros par an de TVX divers.
- Taxe foncière hors TEOM :
--> 2300 euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) :
--> 750 euros
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés:
-->SANS
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire :
11%
--> 19200 / (162000 + FB 3500 + TVX 9000)
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats:
7.7%
--> 18240 - (TF 2300 + assurances PNO et crédit 1000 + déplacement et comptable partages 500 + TVX maintenance 1000 + CRL 500) / (162000 + 9000 + FB 3500)
FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : environ 20ke à definir
- Type de crédit : amortissable, in fine : AMORTISSABLE
- Taux du crédit avec assurance : 1.6%
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) :
-->SCI IS déjà en place : 140 euros annuel
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : OUI
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? NON
RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nue (foncier réel, micro foncier) : nue
- location meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) : éventuellement en meuble saisonnier pour le 4 eme étage au départ du locataire, bel appt avec une très belle terrasse et une belle vue.
CASH FLOW
- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ?
-->440 euros / mois en simulant le financement des TVX
-->540 euros / mois avec l’apport de 20ke
Des avis?
Mots-clés : etude de cas, immobilier, sci is
Hors ligne
#2 05/09/2018 22h19
- amoilyon
- Membre (2016)
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Ouch ! La taxe foncière fait mal.
Pas de location meublée avec une sci
En tout cas c’est pas le plus évident.
Quelle type de locataires visez vous ?
Pourquoi les 2 appartements sont vides ?
Hors ligne
#3 06/09/2018 09h33
- Bernard2K
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Hall of Fame
Belle rentabilité, bon projet, rien à redire. Comme dit amoilyon, TF un peu élevée.
Au niveau des travaux, vous ne mentionnez pas peinture/papiers peints, je suppose que ça rentre dans les divers et que vous faites vous-même ? Bon, les prix des travaux sont un peu bas, mais vu que vous avez déjà fait, je suppose que vous êtes confiant sur la possibilité de le faire à ce prix-là.
Bon, vous êtes conscient qu’un bourg de 4000 habitants avec des logements sociaux en cours de construction, c’est un risque de vacance plus élevé que dans une grande ville ? M’enfin, je suppose aussi que vous connaissez bien le coin et avez pris cela en compte.
Sinon, je relisais votre présentation, et vous disiez que vos logements se louent souvent à la première visite. Donc, ils ne sont pas loués assez cher. Vous auriez sans doute pu louer 3 à 5 % plus cher, vous auriez loué au bout de quelques visites. Un prix est une rencontre, un équilibre de l’offre et de la demande. Si la demande saute littéralement sur l’offre, ce n’est pas un équilibre, c’est un déséquilibre, ça veut dire que l’offre est trop bon marché !
Là aussi, les loyers semblent assez bas. Pensez à les réviser à la hausse au fur et à mesure que vous retapez les appartements. Parmi les pistes pour augmenter le rendement :
- Le saisonnier meublé pour le studio, avec sa terrasse et sa vue, semble une excellente idée. Contrairement à ce que dit amoilyon, aucun problème pour faire du meublé en SCI IS.
- scinder le duplex en deux plus petits appartements au départ du locataire actuel ? Ou bien y faire de la colocation ?
Dernière modification par Bernard2K (06/09/2018 09h35)
Les vacances sont finies, au travail !
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#4 07/09/2018 16h00
- HeisenbergPH
- Membre (2015)
- Réputation : 9
amoilyon a écrit :
Ouch ! La taxe foncière fait mal.
Pas de location meublée avec une sci
En tout cas c’est pas le plus évident.
Quelle type de locataires visez vous ?
Pourquoi les 2 appartements sont vides ?
Oui la taxe foncière est un point noir 13% des loyers néanmoins comparable à ce que j’ai déjà (11%).
Locataires visés:
Appt 1) Retraité ou famille, j’aimerai à terme (au départ du locataire appt1) condamner l’accès de la cour arrière aux autres locataires et la mettre en jardin (70m2 en centre-ville c’est sympa) afin d’augmenter le loyer du duplex qui est très faible 496 euros (en faisant une porte fenêtre dans la cuisine donnant sur le jardin).
Apt 2) au 2 eme: retraité aussi si possible, ou divorcé car c’est un deux pièce, cette ville bouge pas mal pour la population qui n’est ni jeune/étudiante ni retraité.
Appt 3) au 3 eme étage, idem 2) sans les retraités car trop haut. Ou couple de jeune, si je fais une déco tendance.
Appt 4) plutôt du saisonnier car actuellement c’est un type qui ne travaille pas avec de la CAF pour 300 euros/mois. En meublé ca partirai facilement pour des personnes en déplacement et un peu de airbnb touristique, à voir au départ du locataire.
Actuellement le 2 et 3 sont vides car le 2 a une chaudière à gaz de plus de 20 ans (veilleuse) il est vieillot, le 3 il est en 3 pièces, alors pas louable en l’état, personne de nos jours loue des 3 pièces de 44m2, les gens veulent des 2 pièces avec un grand séjour et une belle chambre. Je dois casser la cloison salle a manger/séjour.
Bernard2K a écrit :
Belle rentabilité, bon projet, rien à redire. Comme dit amoilyon, TF un peu élevée.
Au niveau des travaux, vous ne mentionnez pas peinture/papiers peints, je suppose que ça rentre dans les divers et que vous faites vous-même ? Bon, les prix des travaux sont un peu bas, mais vu que vous avez déjà fait, je suppose que vous êtes confiant sur la possibilité de le faire à ce prix-là.
Bon, vous êtes conscient qu’un bourg de 4000 habitants avec des logements sociaux en cours de construction, c’est un risque de vacance plus élevé que dans une grande ville ? M’enfin, je suppose aussi que vous connaissez bien le coin et avez pris cela en compte.
Sinon, je relisais votre présentation, et vous disiez que vos logements se louent souvent à la première visite. Donc, ils ne sont pas loués assez cher. Vous auriez sans doute pu louer 3 à 5 % plus cher, vous auriez loué au bout de quelques visites. Un prix est une rencontre, un équilibre de l’offre et de la demande. Si la demande saute littéralement sur l’offre, ce n’est pas un équilibre, c’est un déséquilibre, ça veut dire que l’offre est trop bon marché !
Là aussi, les loyers semblent assez bas. Pensez à les réviser à la hausse au fur et à mesure que vous retapez les appartements. Parmi les pistes pour augmenter le rendement :
- Le saisonnier meublé pour le studio, avec sa terrasse et sa vue, semble une excellente idée. Contrairement à ce que dit amoilyon, aucun problème pour faire du meublé en SCI IS.
- scinder le duplex en deux plus petits appartements au départ du locataire actuel ? Ou bien y faire de la colocation ?
Oui je compte la peinture dans les divers.
Oui la vacance est aussi un point noir. J’ai sondé le coin en postant de fausses annonces et en contactant les personnes qui louaient, résultat mitigé, les appts sympas partent en 2 ou 3 semaines, les pas terribles 2 mois, par contre turn over faible. Quand c’est loué, c’est pour longtemps.
Pour les appts qui se louent en 1 visite, ce n’est pas le même secteur, sur cet immeuble je suis à 40 kms de l’autre ville (étudiante) ou j’ai investi. Par contre je prends votre point, particulièrement dans la mesure où je vais avoir plus de temps, je pourrais louer un peu plus cher.
Pour le duplex, pas de colocation possible (pas de marché pour ça ici), le scinder en deux j’y ai pensé aussi mais ça ferait 4 x 2pieces dans l’immeuble. Je préfère à cet instant de la réflexion penser que je lui donnerai la cour arrière et viser un public plus large comme écrit plus haut.
Je n’ai pas encore fait mon offre écrite, simplement discuté avec l’agence, qui m’a fait un retour en me disant que la propriétaire (90 ans) serait prête à faire un effort sur le prix, je vous tiens au courant…
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#5 06/11/2018 12h03
- HeisenbergPH
- Membre (2015)
- Réputation : 9
Petit retour sur cette etude de cas mais mon offre a ete refusee.
Il a ete vendu a 165ke a des investisseurs parisiens.
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#6 06/11/2018 15h55
- SMM
- Membre (2014)
- Réputation : 0
Une petite question de ma part: aviez-vous déjà contacté des banques ou un courtier pour le financement? Si oui, avez-vous un nom de courtier/banque qui vous aurait suivi?
20K d’apport pour 150KE de montant à financer est un très faible apport pour un non-résident.
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#7 06/11/2018 16h40
- HeisenbergPH
- Membre (2015)
- Réputation : 9
La SG me suivait.
La SCI est chez eux, beaucoup de mon epargne aussi (comptes ouverts depuis 15 ans).
Tous les prets sont chez eux.
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