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#1 25/01/2016 22h05 → HeisenbergPH : étude de cas immobilier (transfert d'appartement vers une SCI à l'IS) (fiscalité, immobilier, imposition, sci (société civile immobilière))

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Bonjour à tous

Voilà mon cas:
TMI 30%
Je possède 2 appartements en propre achetés en 2015.
Valeur des deux biens: 137500 ville de province, loués 855 par mois.
2015 TVX effectués donc pas d’impôt dessus, 2016 idem.
Je suis par contre en train de réfléchir au transfert de ces appartements vers ma SCI IS que j’ai crée pour acheter 3 autres appartements fin 2015.
Or j’ai une dette sur les deux premiers de 172340 euros actuellement.

Les impôts foncier et CSG RDS seraient d’environ 1500 euros par an sur les 10260 encaissés des loyers.

Bref ma stratégie est la suivante:
-Faire tous les travaux possibles et nécessaires dans les apparts pendant les 2 ou 3 prochaines années, afin de réduire mon impôt et de faire des choses utiles, dans le même temps mes droits d’enregistrements baissent, puis en 2018 transférer les deux biens vers ma SCI IS.
Le coût serait alors de 142000 x 5% environ, soit 7100 euros.
Je repartira alors avec 2 apparts amortissables, cette somme serait absorbée en 5 ans.

1) Est ce que je fais un bon calcul sur les droits d’enregistrement?
2) Qu’en pensez vous?

Merci

PS je sais bien que j’ai fait une erreur avec un TMI pareil wink que j’ai rattrapé par la suite avec la SCI IS.

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, sci (société civile immobilière)

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#2 26/01/2016 07h50 → HeisenbergPH : étude de cas immobilier (transfert d'appartement vers une SCI à l'IS) (fiscalité, immobilier, imposition, sci (société civile immobilière))

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Désolé mais je vais répondre par une question car ce n’est pas très clair :

Vos 2 appartements sont-ils loués 855 € chacun ou 855 € les 2 ?
Car si c’est 855 € les 2, plutôt que de réinjecter de l’argent pour finir les travaux et de payer encore des droits de mutation dessus, autant les revendre (si le marché le permet) et racheter quelque chose de plus rentable non ?


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#3 26/01/2016 08h17 → HeisenbergPH : étude de cas immobilier (transfert d'appartement vers une SCI à l'IS) (fiscalité, immobilier, imposition, sci (société civile immobilière))

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Pour les décrire il y a un petit 2 pièces de 35m2 payé 72500 euros et un studio de 26m2 payé 65000 euros. Le 2 pièce est loué 460 hc et le studio 395 hc.
Je les trouve très intéressants et ils ont été acheté en 2015, aujourd’hui les revendre ne m’apporterait pas d’intérêt.

Les directions étudiées:

1) Les transférer dans la SCI IS.
2) Les louer en meublé.

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#4 26/01/2016 09h47 → HeisenbergPH : étude de cas immobilier (transfert d'appartement vers une SCI à l'IS) (fiscalité, immobilier, imposition, sci (société civile immobilière))

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HeisenbergPH a écrit :

Pour les décrire il y a un petit 2 pièces de 35m2 payé 72500 euros et un studio de 26m2 payé 65000 euros. Le 2 pièce est loué 460 hc et le studio 395 hc.

Soit le 2 pièces un rendement brut de 7,6% et le studio, un rendement brut de 7,2%.
C’est pas forcément mauvais, mais faut voir le rendement net.
Il faut voir que les SCPI font du 5% net avant impôts

HeisenbergPH a écrit :

Valeur des deux biens: 137500 ville de province
[…]
Or j’ai une dette sur les deux premiers de 172340 euros actuellement.

Je comprends pas bien ce point.
Vous dites que les biens valent 137500, mais vous avez une dette de 172340.
Soit un écart de 25%.

Si on fait le rendement avec la dette, on est à même pas 6% de rendement.

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#5 26/01/2016 10h20 → HeisenbergPH : étude de cas immobilier (transfert d'appartement vers une SCI à l'IS) (fiscalité, immobilier, imposition, sci (société civile immobilière))

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Transférer vos immeubles dans une sci à l’IS ne sera jamais une solution miraculeuse, car vous allez supporter deux fois des frais de mutation sur vos deux appartements…

Il y a plusieurs points à vérifier :

- quel sera l’impôt de plus-value lors de la vente ?
- Avez-vous trouvé une banque pour refinancer votre achat immobilier au travers de la SCI à l’IS ?
- Y a-t-il des frais sur le remboursement anticipé du premier crédit ?
- Quel sera le coût du nouveau crédit par rapport à l’ancien ?
- Quel est le surcoût fiscal lié à la détention de ces deux appartements dans votre patrimoine privé ?

D’autre part, je remarque que les travaux engagés juste avant la revente ne seront pas déductibles de votre revenu global, car, pour cela, il faut prendre un engagement de conservation des immeubles pendant trois ans !

Je pense que votre "problème fiscal" doit faire l’objet d’une réflexion plus globale, car il existe d’autres solutions.

Vous pourriez, par exemple, adopter une stratégie visant à générer des déficits fonciers… (achat à crédit de nue-propriété d’immeuble ou de scpi de capitalisation, ou d’un immeuble nécessitant d’importants travaux), ou à réduire votre fiscalité d’un point de vue plus global.

Enfin, vous ne donnez pas d’indication sur votre situation personnelle. Etes-vous salarié, travailleur indépendant, en société ? Avez-vous des enfants (âges ?), un conjoint ? etc…

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#6 26/01/2016 10h48 → HeisenbergPH : étude de cas immobilier (transfert d'appartement vers une SCI à l'IS) (fiscalité, immobilier, imposition, sci (société civile immobilière))

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Pour répondre à Gunday:
""
Or j’ai une dette sur les deux premiers de 172340 euros actuellement.
Je comprends pas bien ce point.
Vous dites que les biens valent 137500, mais vous avez une dette de 172340.
Soit un écart de 25%.

Si on fait le rendement avec la dette, on est à même pas 6% de rendement.""


Ce que j’ai voulu dire, c’est que les apparts ont été financé avec un emprunt, cet emprunt couvre les frais de notaire.
Je rembourse 456 euros/mois pour le studio et 513/mois pour le 2 pièces sur 15 ans.
J’ai un emprunt de 92000 euros pour le deux pièces et de 80000 euros pour le studio.
Je donnais cette information pour un éventuel calcul des droits de mutation vers la SCI IS.

stephane a écrit :

Transférer vos immeubles dans une sci à l’IS ne sera jamais une solution miraculeuse, car vous allez supporter deux fois des frais de mutation sur vos deux appartements…

Il y a plusieurs points à vérifier :

- quel sera l’impôt de plus-value lors de la vente ?
- Avez-vous trouvé une banque pour refinancer votre achat immobilier au travers de la SCI à l’IS ?
- Y a-t-il des frais sur le remboursement anticipé du premier crédit ?
- Quel sera le coût du nouveau crédit par rapport à l’ancien ?
- Quel est le surcoût fiscal lié à la détention de ces deux appartements dans votre patrimoine privé ?

D’autre part, je remarque que les travaux engagés juste avant la revente ne seront pas déductibles de votre revenu global, car, pour cela, il faut prendre un engagement de conservation des immeubles pendant trois ans !

Je pense que votre "problème fiscal" doit faire l’objet d’une réflexion plus globale, car il existe d’autres solutions.

Vous pourriez, par exemple, adopter une stratégie visant à générer des déficits fonciers… (achat à crédit de nue-propriété d’immeuble ou de scpi de capitalisation, ou d’un immeuble nécessitant d’importants travaux), ou à réduire votre fiscalité d’un point de vue plus global.

Enfin, vous ne donnez pas d’indication sur votre situation personnelle. Etes-vous salarié, travailleur indépendant, en société ? Avez-vous des enfants (âges ?), un conjoint ? etc…

-Je ne pensais pas vendre mais transférer, apport à titre onéreux de la dette et apport du bien.
-Le surcout fiscal est de 1800 euros aujourd’hui avec les intérêts d’emprunt, beaucoup plus demain.

-Pour les travaux et la conservation des biens 3 ans, est ce que cela inclus les travaux demandés par la copropriété? Est ce que c’est valable aussi pour un passage de location nue à LMNP?
Est ce qu’on parle uniquement de déficit foncier ou de tous travaux qui sont venus en déduction du résultat?

En ce qui me concerne, je suis salarié d’un grand groupe, actuellement expatrié, célibataire, TMI 41% pour 2015, 28ans, pas d’enfants, j’ai aussi une SCI IS avec 3 apparts.

Dernière modification par HeisenbergPH (26/01/2016 13h46)

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#7 26/01/2016 14h51 → HeisenbergPH : étude de cas immobilier (transfert d'appartement vers une SCI à l'IS) (fiscalité, immobilier, imposition, sci (société civile immobilière))

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stephane soulève un point intéressant : en faisant des travaux déduit des impôts, vous vous engagez à conserver le bien en location durant 3 ans pour de la location nue.

Je reviens sur l’emprunt : le CRD de l’emprunt est supérieur de 25% au prix du bien.
Les frais de notaire moyen sont autour de 8%
Avez vous compté les intérêts dedans ?

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#8 26/01/2016 15h07 → HeisenbergPH : étude de cas immobilier (transfert d'appartement vers une SCI à l'IS) (fiscalité, immobilier, imposition, sci (société civile immobilière))

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Oui j’ai compté avec les intérêts.

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#9 28/01/2016 23h20 → HeisenbergPH : étude de cas immobilier (transfert d'appartement vers une SCI à l'IS) (fiscalité, immobilier, imposition, sci (société civile immobilière))

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Si vous faites un apport à titre onéreux à votre société civile, il faudra acquitter l’impôt de plus-value (comme si le bien était vendu) et les droits de mutation correspondant à la vente du bien.

Même en cas d’apport pure et simple, les droits de mutation correspondant à la vente du bien sont dus, en raison du fait que vous rentrez dans le champ d’application de l’IS…

Il faudra donc "investir" pas mal de frais avant de pouvoir espérer amortir l’immeuble (en partie, car la quote part de prix représentant du terrain ne peut pas être amorti) et bénéficier de l’IS au taux réduit de 15% !

Dernière modification par stephane (28/01/2016 23h23)

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#10 29/01/2016 00h18 → HeisenbergPH : étude de cas immobilier (transfert d'appartement vers une SCI à l'IS) (fiscalité, immobilier, imposition, sci (société civile immobilière))

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"un petit 2 pièces de 35m2 payé 72500 euros"
"cet emprunt couvre les frais de notaire. "
"J’ai un emprunt de 92000 euros pour le deux pièces "

Drôles de frais de notaire ! yikes

Plus sérieusement, il faudrait nous donner des infos précises :
- les 2 appartements ont été acquis courant 2015, c’est bien ça ?
- pouvez-vous détailler le prix réel d’acquisition de chaque appartement (prix net vendeur, AI, FN, travaux, frais de dossier de l’emprunt…)
- ils étaient vides ou loués au moment de l’acquisition ?
- et au 31/12/15, ils étaient vides ou loués ?
- vous avez fait pour combien de travaux, payés en 2015 ?
- quand vous parlez de travaux "possibles et nécessaires" encore à faire, vous les évaluez à combien ?
- pour 2015, vous comptez les déclarer comment ? micro-foncier ou réel ?
- votre TMI finalement, c’est 30 ou 41 % ? En l’espace d’un jour votre TMI a pris 11 %…

Dernière modification par Bernard2K (29/01/2016 00h56)

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#11 29/01/2016 07h36 → HeisenbergPH : étude de cas immobilier (transfert d'appartement vers une SCI à l'IS) (fiscalité, immobilier, imposition, sci (société civile immobilière))

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Appart: 2 pièces 35m2
-prix 72500, FN 7000, FD 700, Garantie 1000 + intérêts = 92ke.
-Mensualité 513e/mois.
-J’ai fait des TVX moi même pour 3000 euros en 2015.
-Acheté vide.
-TVX déjà planifiés changement de la porte d’entrée 3000 euros.
-Travaux nécessaires: parties communes environ entre 1000 et 1500e + toiture environ 2000. Éventuellement la SDB + 2000.
-Seront déclarés au réel.
-Actuellement loué 460 hc et occupé au 31/12/2015.

Appart: studio 26m2.
-prix 65ke +FN 6k + FD 500 +garantie 1000 + intérêts = 80ke.
-Mensualité de 456e.
-TVX = 500 euros.
-Acheté vide.
-TVX nécessaire=0.
-Déclaré au réel.
-Actuellement loué 395 hc et occupé au 31/12/2015.

TMI 2015=41% / 2016 30%.

Merci beaucoup pour tous vos pertinents commentaires.
Dans ce cas je vois une autre direction, les garder une dizaine d’année puis les vendre à ma SCI.

Dernière modification par HeisenbergPH (29/01/2016 10h48)

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#12 29/01/2016 09h05 → HeisenbergPH : étude de cas immobilier (transfert d'appartement vers une SCI à l'IS) (fiscalité, immobilier, imposition, sci (société civile immobilière))

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Si vous optez pour l’imposition au réel :
- ça vous permet de déduire les travaux, les intérêts etc. Mais c’est une option qui vous engage à louer nu pendant 3 ans.
-  Vous n’avez pas répondu précisément à mes questions. La question était : étaient-ils loués au 31/12/15. Ce qui importe, c’est d’avoir du revenu locatif la même année où on impute les travaux en charges ; en effet, déclarer des charges sur une année fiscale où il n’y a eu aucun revenu locatif sur les biens peut comporter un risque de redressement par le fisc (les charges se déduisant du revenu foncier, s’il n’y a pas de revenu foncier, c’est délicat). Cf ce fil : Foncier nu au réel : imputation des dépenses avant la mise en location ? .

Le réel est sans doute intéressant, mais l’intérêt n’est pas énorme non plus car vous n’avez pas énormément de charges à déduire. Si vous aviez fait 50 k€ de travaux, c’était différent. Du coup, si vous êtes décidé à les fait passer dans la SCI rapidement, vous pourriez envisager de les déclarer au micro-foncier sur 2015, et du coup vous êtes libre de les passer sur la SCI quand vous voulez.

Si vous voulez profiter du régime du réel, ça veut dire que vous optez pour le réel dès 2015, ce qui vous engage à rester sous ce régime pour 3 années fiscales (donc jusqu’à revenus 2017 inclus). Cf : RFPI - Revenus fonciers - Régime micro-foncier

Vous pourriez dans ce cas envisager de faire vos travaux supplémentaires en 2016 et 2017, pour les imputer en charges, puis vous serez libre de passer vos biens à la SCI à partir du 01/01/2018.

Pour autant, au final, est-ce plus intéressant en nu au réel, en nu au micro-foncier, en meublé, ou encore les passer rapidement en SCI IS, c’est à vous de le calculer.

Dernière modification par Bernard2K (29/01/2016 09h19)

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#13 29/01/2016 09h11 → HeisenbergPH : étude de cas immobilier (transfert d'appartement vers une SCI à l'IS) (fiscalité, immobilier, imposition, sci (société civile immobilière))

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Comme écrit dans le message juste avant ils sont loué, je les ai loué tous les deux en deux jours après avoir mis les annonces.

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#14 04/03/2016 11h38 → HeisenbergPH : étude de cas immobilier (transfert d'appartement vers une SCI à l'IS) (fiscalité, immobilier, imposition, sci (société civile immobilière))

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Nouvelle information, j’ai une prétaxe du notaire, qui me montre que si je fais le trasnfert cela me coûtera 4700 euros.
Donc maintenant je me dis que faire l’apport à la SCI pour 4700 euros serait vraiment une bonne affaire.

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