DeLaRocha [45] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 lots)

Bonjour,

Je vous remercie pour vos réponses honnêtes et claires.
Le bien est actuellement négocié à 330000€ soit env. 1200€/m² pour un prix moyen à 1630€m².
Le 1er devis travaux (peinture, changement de menuiseries, cuisines ….) a été établi à 85000€.
Les loyers actuels, en l’état sont de 39000€/an (baux à l’appui même si il en manque).

Je vais effectué une visite technique ce jour mais en effet certaines de vos remarques sont très pertinentes (loyers élevé après travaux, budget travaux élevé avec prix d’achat élevé = pas compatible, profil moyen des locataires ..).

Nous passons par une conseillère en immobilier ou chasseuses d’appartements (rentière).

Merci à vous.

J’ajouterai en sus des remarques ci-dessus très pertinentes qu’à mon sens, une telle acquisition ressemble à un suicide patrimonial.

Commencez par acheter un F1 pas loin de chez vous à retaper - louer le et faites au moins une année fiscale.
Quitte à faire des erreurs, dans le cas présent, vous perdrez peu.

Et ensuite, dans un an et demi, pensez éventuellement plus gros.

Bonjour DeLaRocha,

En plus que ce qui a déjà été mentionné précédemment je me permettrai juste de réagir sur ce point :

- 2éme visite technique qui permettra d’avoir un tarif plus réaliste des travaux et qui me permettra de faire baisser le prix. Alors attention, j’ai lu plus bas que ça valait 200000€ mais il est évident que le bien sera vendu plus plus cher car c’est les prix ici.

Ne vous focalisez pas sur l’hypothèse où cela ne se vendrai pas ce prix là. Vous êtes en position de force en tant que potentiel acquéreur et n’avez aucune pression pour acheter ce qui n’est pas forcément le cas du vendeur.
Justifiez votre offre avec des chiffres comme vous l’avez fait ici. Si le vendeur ne veux pas céder, laissez tomber et passez à autre chose. Ne vous mettez pas la pression dans la crainte de "perdre" la vente.
Une affaire se fait à l’achat, pas à la vente.

Je dirai également dans votre projection que la provision pour travaux me semble assez faible. Personnellement je compte 1% du prix total.

GeneralJab a écrit :

Bonjour DeLaRocha,

En plus que ce qui a déjà été mentionné précédemment je me permettrai juste de réagir sur ce point :

- 2éme visite technique qui permettra d’avoir un tarif plus réaliste des travaux et qui me permettra de faire baisser le prix. Alors attention, j’ai lu plus bas que ça valait 200000€ mais il est évident que le bien sera vendu plus plus cher car c’est les prix ici.

Ne vous focalisez pas sur l’hypothèse où cela ne se vendrai pas ce prix là. Vous êtes en position de force en tant que potentiel acquéreur et n’avez aucune pression pour acheter ce qui n’est pas forcément le cas du vendeur.
Justifiez votre offre avec des chiffres comme vous l’avez fait ici. Si le vendeur ne veux pas céder, laissez tomber et passez à autre chose. Ne vous mettez pas la pression dans la crainte de "perdre" la vente.
Une affaire se fait à l’achat, pas à la vente.

Je dirai également dans votre projection que la provision pour travaux me semble assez faible. Personnellement je compte 1% du prix total.

Effectivement, je ne dois avoir aucun pression pour acheter, ça fausse le jugement et c’est ce qui a failli se passer.

DDtee a écrit :

C’est à vous de faire toutes les études : prix des travaux, prix de la location, prix du marché.

N’attendez rien d’une chercheuse de biens qui n’est en réalité pas grand chose d’autre qu’un agent immobilier avec mandat de recherche.
Evidemment qu’elle vous trouvera quelqu’un de pas cher pour faire les travaux (qui aura bien sûr prétexte pour être à un autre tarif une fois l’affaire faite), maximisera le marché locatif et les prix m2.
Des estimations par agence, je vous en fait faire 3 dans la journée au tarif que je souhaite ou à peu près…

A vous lire je pense que vous n’êtes pas du coin et ne connaissez pas du tout les pratiques des petites villes. Il n’y a aucun acheteur dans ce genre de coin pour acheter un immeuble en mauvais état, avec de mauvais locataire pour 250 ou 300 000 €. Ce n’est pas une question d’arithmétique sur le prix au m2, mais une réalité sociale. Pourquoi les gens le feraient-ils ? Il savent très bien qu’ils peuvent l’avoir pour bien moins cher, il suffit d’attendre un peu ou de discuter le prix.

DeLaRocha a écrit :

@Kundera, je ne suis absolument pas de votre avis, on peut très bien commencer par un immeuble, bien au contraire. Commencer par un F1 c’est être quasi certains de ne pas être rentable du tout. Vous m’aurez dit de commencer par une colocation j’aurais appuyer vos dires mais pas la.

Si vous me permettez d’être direct, vous semblez dangereusement éloigné des réalités du terrain.

Commencer par un seul lot est effectivement bien plus pertinent, cela permet d’apprendre sans que ses erreurs soient trop coûteuses. Comme chacun vous deviendrez plus efficace avec de l’expérience. Dans l’immobilier c’est peut-être le truc le plus important l’expérience. Pourquoi un F1 serait moins rentable ? La colocation est à mon opinion (j’ai pratiqué et arrêté) la fausse bonne idée à la mode idéale pour se planter, surtout en démarrant.

Je constate cela, je pensais qu’elle ferait bien plus (coaching financier et immobilier) et c’est ce qui était prévu mais j’en suis loin. Elle me dit qu’on achète une rentabilité et je n’adhère pas à cette idée.

Je suis de la région mais débute dans l’immobilier. Je vois des biens loin d’Orléans a ces prix la mais je connais pas le prix auxquels ils ont été vendu. Vous les connaissez peut-être.

Vous pouvez largement vous permettre d’être direct et si vous parlez du fait que je suis dangereusement éloigné de la réalité concernant mon projet, je vous rejoins.
Par contre sur le F1 non, je ne vois pas en quoi acheter un F1 à 50/60000€ en le louant en nu ou en meublé est rentable? Je perdrais de l’argent tous les mois. Et si c’était un F1 à 40000€, je le trouverais dans quartiers sensibles.
J’ai des connaissances qui ont commencés par des colocations, des immeubles et ils s’en sortent bien. Ils ont en dessous du prix mini au m², ils ont fait des travaux, parfois beaucoup.
Acheter à la mode (colocation) serait idéal pour se planter mais je ne vois pas en quoi?
Acheter un F1 rentable, je ne vois pour l’instant pas comment ?

Merci pour ces échanges.

Dernière modification par DeLaRocha (20/05/2019 10h44)

DDtee, je parlais du prix d’un F1 sur Orléans (115000hab). Je ne sais pas à combien sont réellement vendus ces F1 sur cette ville, je connais juste uste le prix demandé.

On est tout à fait d’accord sur les quartiers sensibles.

Une rentabilité nette à 5% en colocation et/ou immeuble et ils disent qu’ils s’en sortent ? Vous êtes la pour leur rappeler que c’est fou de penser ça, heureusement

Les colocations sont à la mode et les loyers, par chez nous, peuvent permettent d’être bien rentable.
C’est le cas des investisseurs que je cite plus haut.

Mais oui, une colocation à la revente c’est compliqué, d’ou la nécessité de faire des modifications transformables sans trop dépenser.
J’étais sur un F5 avant l’immeuble (comme dit dans ma présentation). Apartement de 96m², 4ch et possibilité de créer une 5éme chambre dans le vaste salon.
J’ai effectué une annonce fictive et en 48h j’avais 4 demandes dont 2 fiables. C’était donc rentable (380/420€ CC). Je visais les jeunes travailleurs.

Le hic, et vous le précisez, c’est le turn over à gérer et la comptabilité des locataires. Mais tant que c’est rentable, autant en profiter.

Encore merci pour vos commentaires

Bonjour Timinel.

Sur ce coup il ne fallait 5. Mon calcul était rentable à 4. Pour cela j’avais utilisé le site "rendement locatif" et le logiciel de Mr de Moras afin de tout inclure et d’éviter de me tromper.

Merci pour les liens

Bernard2K a écrit :

Sur le prix de vente et sur les travaux : si c’est vendu 1200 € et qu’avec 400 €/mois on "rafraîchit entièrement" et que ça vaut alors 1600 €, c’est au prix. Sauf qu’on ne refait pas à neuf à 400 €/m². Or, vous disiez "à rafraîchir entièrement". Soit c’est en meilleur état que "à rafraîchir entièrement"… soit les travaux sont devisés sur une base minimaliste pour faire un package attractif. Ca c’est à vous de le savoir. Si c’est la chasseuse qui s’est occupé du devis, il serait intéressait que demandiez à faire une visite avec VOTRE entreprise qui vous fasse un devis pour "rafraîchir entièrement". Si ce second devis comporte les mêmes choses que le premier, c’est rassurant. Si ce second devis comporte deux fois plus de travaux et coûte deux fois plus cher que le premier, c’est que ça a été devisé sur des travaux a minima.

Eh eh, j’avais trouvé ! J’avoue, je suis un peu fier sur ce coup-là.

Les ratios, c’est toujours utile pour analyser un cas "froidement". Certains chiffres ne mentent pas.

Au chasseur qui réclame ses sous, vous pourriez poser la question suivante :

Présenter des loyers surévalués et des travaux sous-évalués, tout en répétant "vous achetez une rentabilité", une rentabilité mensongère en l’occurrence puisque trafiquée par ces loyers trop hauts et ces travaux trop bas, cela mérite un paiement, ou bien cela mérite de balancer ce cas sur les forums, auprès des associations de consommateurs et dans les médias, en vous citant nommément pour faire de la publicité sur vos méthodes ? A mon avis, cela ne mérite aucun des deux, ou bien les deux ensemble… Dites-moi ce que vous choisissez.

D’ailleurs, il y a déjà un retour d’expérience d’un gars qui est déjà allé jusqu’au bout avec une chasseuse qui package l’ensemble y compris des travaux pas chers, avant de se rendre compte un peu tard que les travaux à bas coût sont parfois mal faits ; ça fait effectivement de la contre-pub : Mon avis Sur "Elise Franck" Conseil : Faites attention !
A ma connaissance, cette page est parfaitement sincère car elle existait sans aucune mis en garde (donc très favorable, donc de la bonne pub) avant son edit de 2016.
C’est peut-être la même chasseuse ? Vous n’aviez pas lu cette page et sa mise en garde ? Si la réponse est non, c’est que vous vous étiez insuffisamment renseigné. Moi je connaissais cette page depuis plusieurs années, et elle devait être présente dans un coin de ma tête quand je vous ai mis en garde sur les travaux réalisés à l’économie…  

Vous avez en tout cas appris des choses avec ce cas, c’est le plus important !

Dernière modification par Bernard2K (24/05/2019 10h30)