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#1 04/02/2015 03h00 → Montage théorique entreprise de BTP, marchand de bien et SCI en ZRR... (sci mdb zrr)

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Réputation :   14 

Bonjour,

Par curiosité et pour apprendre, je me posais la question sur un montage visant a réduire la fiscalité tout en permettant de nombreuses possibilités.

L’organigramme:

                   SAS holding
                          |
     ------------------------------
     |                 |                    |
SCI IS       SAS BTP       SAS MdB
                 en ZRR

L’idée étant de faire réaliser les travaux de la SAS MdB et de la SCI par la SAS BTP puisque la ZRR offre de beaux avantages (pas d’IS pendant 5 ans notamment).

Les travaux étant coûteux (sans abuser non plus)  la marge de la SAS MdB est réduite et de fait son imposition, idem pour la SCI.

Les capitaux de la SAS BTP remontent dans la holding qui ensuite prête à la SCI et la SAS MdB pour financer les opérations.

De plus la SAS BTP peut prospérer de son côté avec des "vrais" clients.
La condition pour la SAS BTP étant de faire du chiffres en majorité dans la ZZR (pour garder les avantages)

D’après vous c’est stupide/de l’abus de droit/à creuser?

PS: ce n’est pas d’actualité pour moi, mais qui sait peut-être un jour…

Mots-clés : sci mdb zrr

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#2 04/02/2015 09h09 → Montage théorique entreprise de BTP, marchand de bien et SCI en ZRR... (sci mdb zrr)

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Bonjour,

Je ne vois pas où est l’abus de droit.

J’ai fonctionné de la sorte pendant 5 ans avec les exonérations zone franche en plus sur la partie BTP. Par contre, comme tout le monde, j’ai eu un contrôle URSSAF où ils me réclamaient de rembourser l’intégralités des exonérations. (TOUT les entrepreneurs de ma zone franche que je connais ont eu un contrôle et l’URSSAF a TOUJOURS demandé a ce que TOUT soit remboursé, on donne d’une main pour reprendre de l’autre) Ensuite il a fallu aller se battre (l’URSSAF c’est un mur !) et finalement après pas mal de mauvaises nuits de sommeils, beaucoup de perte de temps j’ai gagné mais ce fut long et dur.

Tout ca pour dire que vous aurez sans aucun doute un contrôle fiscal et qu’il faut que vous y soyez prêt.

Autre chose : faites des SARL sinon vous aurez besoin de commissaires aux comptes.


Dans la tempête : cash is king

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#3 04/02/2015 13h43 → Montage théorique entreprise de BTP, marchand de bien et SCI en ZRR... (sci mdb zrr)

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Bonjour,

il pourrait y avoir de l’abus de droit ou fraude (je ne sais pas lequel) si la SAS BTP surfacturait ses prestations.

La SAS ne nécessite pas forcément un CaC, mais de toute façon SAS ou SARL ça importe peu (c’est un point de détail ici).

La ZRR permet aussi une exonération total des cotisations d’assurance social et d’allocation familial.
Et puis il est toujours possible d’avoir recours à un CUI-CIE par exemple.

Ce sujet m’intéresse pour un "grand projet" qui me tient à coeur depuis quelques années:
-construire un/des immeuble BBC d’environ 15 apparts T2-T3, louer pendant 10 ans et revendre
-construire des maisons bois, idem
-faire des "coups", donc typiquement MdB
-faire des travaux à mon compte, mais comme activité annexe par relation

Les points négatifs:
-4 comptas et les frais qui vont avec
-beaucoup d’assurances: DO, décennale, RC, PNO… ce qui a un coup non négligeable
-ennuis potentiel avec l’URSSAF, le fisc, le RSI …
-beaucoup de paperasse

Les points forts:
-IS de l’ensemble fortement réduit, une bonne part étant capté par la SAS BTP (exonéré d’IS pendant 5 ans)
-un panel d’activités immo varié
-MO peu coûteuse
-déduction possible de tout les frais (local, véhicule etc…)

Mais bon pour l’instant, je n’ai pas le capital pour faire çà, ce qui ne m’empêche pas d’apprendre d’ici là.

Merci pour votre réponse, navré pour les ennuis que l’URSSAF vous a causé!

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#4 04/02/2015 18h33 → Montage théorique entreprise de BTP, marchand de bien et SCI en ZRR... (sci mdb zrr)

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widget a écrit :

La SAS ne nécessite pas forcément un CaC, mais de toute façon SAS ou SARL ça importe peu

Une SAS qui détient une autre société ou qui est détenu par une autre société a obligatoirement un commissaire aux comptes (Article L233-16)

Très beau projet en tout cas mais attention, ca ne va pas être trop dur à rentabiliser sans l’avantage fiscal ?
J’ai fait plusieurs études sur des terrains mais les coûts de construction sont trop élevée. Merci les normes…

Personnellement, je ne prends que du très dégradé que je retape et loue en meublé.

Je suis intéressé par savoir comment vous chiffrer cela pour voir pourquoi je n’y arrive jamais.


Dans la tempête : cash is king

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#5 04/02/2015 19h10 → Montage théorique entreprise de BTP, marchand de bien et SCI en ZRR... (sci mdb zrr)

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Bonjour,
structure très intérrésante.

J’avais pensé faire un truc plus simple:
- SAS BTP ou SARL
- SAS marchand de biens…

mais c’est vrai que je n’avais pas pensé a la holding et a la SCI a l’ IS pour louer les biens.

Votre SCI a l is est bien utilisé pour les locations?

En cout de structure tout cela doit etre assez important…

A suivre
stocri

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#6 05/02/2015 01h46 → Montage théorique entreprise de BTP, marchand de bien et SCI en ZRR... (sci mdb zrr)

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@Vic:

Bien vu par le CaC! J’avais oublié ce point.

Effectivement sans l’avantage fiscal de la ZRR (ou d’un autre dispositif du même genre), c’est sans intérêt puisque c’est la clef de voûte du montage.

Pour chiffrer le montage:
-coût à vide donc tout les frais fixe, (fiscalité, URSAFF, RSI etc… inclus) sans avoir le moindre CA
-coût avec un tout petit CA disons une maison par ans pour la SCI et un bien de k€ (à l’achat) pour la SARL (du coup) MdB
-coût avec un gros CA

Sur cette partie la, je n’ai que des estimations au "pif" pour les frais fixe.

Pour chiffrer les chantiers (côté SARL BTP):
-matériaux(HT)+30% (c’est facile à chiffrer çà)
-MO 350€HT*nombres de jours (beaucoup moins facile)
-sous-traitance+30% (d’un lot, comme la maçonnerie, ou des expertises/tests)
-surcoût éventuel (loc de nacelle, livraison loin du chantier donc manut en plus etc…)

Dans le cas ou le commanditaire est la SCI, et pour un chantier neuf:
-terrain
-raccordement
-notaire
-agence immo
-géomètre
-DO
-architecte (pour un immeuble, pour des maisons clones un BE pris en charge par la SARL BTP)
-PC
-devis SARL BTP (incluant le maximum de frais, avec marge si possible, comme les tests d’étanchéités ou l’étude de sol)

C’est à peu près identique pour le MdB avec de l’ancien (des frais en plus, des frais en moins… mais je ne connais pas encore les points spécifique MdB)

Dans tout les cas, il faut charger autant que possible sur la SARL BTP pour maximiser l’avantage fiscal et capter la PV.

A mon avis, si vous avez du mal à trouver de la rentabilités sur du neuf, c’est surtout dû au coût de la MO, les normes actuelles en rajoutent une couche (plus de came et plus MO).
A titre d’informations, l’’indice du coût de la construction de l’INSEE à pris 51% depuis 2000 et l’inflation 27%.

Cela dépend aussi de votre secteur, par exemple chez moi les terrains ont baissé (en particulier les plus grands), alors que les maisons ancienne sont stables (voir en légère hausse).

Un autre point crucial (pour les immeubles), c’est l’accessibilité:
Accessibilité bâtiment - BHC neufs - Circulations intérieures verticales des parties communes - Arrêté

Pour la RT2012, c’est selon moi un faible surcoût, surtout en anticipant le contexte futur (10, 20, 30 ans). De plus les locataires ne risque pas de fuir après la régul d’EDF smile

Je comprend votre choix de la rénov, puisque c’est ce que je suis en train de faire en ce moment (une maison où je ne garde que le gros oeuvre, acheté au prix du terrain).

@Stocri:

Oui la SCI sert au locatif.
La holding est surtout là pour faire remonter les capitaux de la SARL BTP (0% d’IS en ZRR) vers les projets futures de la SCI ou du MdB.

La structure de l’ensemble risque effectivement de coûter cher, par exemple une décennales tout corps d’état c’est vers 10k€/an (mais il y a peut-être une solution via les police unique de chantier).
Je n’ai pas tout chiffré encore.

Mais d’un autre côté tout est déductible, et la MO coûte beaucoup moins cher
Sans oublier que c’est génial pour les obsédés du contrôle smile

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#7 05/02/2015 12h09 → Montage théorique entreprise de BTP, marchand de bien et SCI en ZRR... (sci mdb zrr)

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C’est un beau montage en effet.

Mais à la lecture de la fiche sur l’exonération d’IS en ZRR sur le site APCE, on peut lire parmi les conditions requises :

www.apce.fr a écrit :

pour les sociétés, avoir un capital social non détenu, directement ou indirectement, pour plus de 50 % par d’autres sociétés.

N’étant pas du tout un pro dans ce domaine, je me demande si cette condition a un impact dans votre montage ?


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#8 08/02/2015 12h25 → Montage théorique entreprise de BTP, marchand de bien et SCI en ZRR... (sci mdb zrr)

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C’est quand même un montage complexe avec comme souhait de maximiser la réduction fiscale.

Sans parler d’abus de droit ou autres inventions fiscales , ce montage ne va t’il pas couter plus qu’il ne rapporterait via un montage simple.

Procéder à un tel montage ne doit pas être juste envisagé pour une opération mais dans un but de pérennisation d’une activité.

Le montage de holding est régit par des règles strictes et contraignante qu’il faut bien appréhender suivant le type de société et les activités contrôlées par celle-ci.

La mise en place d’une SCI en holding requière de se poser la question si celle ci peut contrôler d’autres sociétés de type commerciale comme celle de MDB ou de rénovation.

Le contrôle d’une autre société permet l’utilisation du régime mère fille , seul véritable avantage de ce type de montage.

J’étudie actuellement un montage similaire avec holding et prise de participation dans d’autres structures.
Je dois reconnaitre qu’il n’est pas simple de trouver une bonne formule pour rentabiliser ce type de montage.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#9 09/02/2015 10h31 → Montage théorique entreprise de BTP, marchand de bien et SCI en ZRR... (sci mdb zrr)

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Effectivement Siocnarf, j’avais aussi manqué ce point.
Comme vous je ne suis pas un pro du domaine.

Si une personne physique détient 100% de la holding, elle détient donc indirectement 100% de la filiale en ZRR, donc c’est ok? ou j’ai mal interprété le concept?

Sinon il suffit de détenir en nom propre 51% de la société de BTP, de toute façon il faudra bien sortir à un moment ou autre les bénéfices (en partie) et donc subir l’IR, rien n’empêche après de les réinjecter en comptes courant d’associé dans la holding.

@Philippe30
Oui le but est d’optimiser le traitement fiscale de l’ensemble, mais aussi de pouvoir exercer légalement ces différentes activités.

C’est effectivement dans le cadre du régime mère fille que la holding est censé fonctionner.

Un autre avantage du recours à la holding est de pouvoir acheter d’autres entreprises à crédit.

Pour ce qui est du coût du montage, je n’ai pas encore chiffré complètement.
Idéalement il faut trouver le point mort entre la solution la plus basique (tout IR, pas de holding, pas de ZRR) et ce montage.
La différence entre les 2 est essentiellement sur la comptabilité car les assurances sont obligatoires dans tout les cas.

Pouvez-vous en dire plus sur le montage que vous étudiez?

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#10 09/02/2015 17h54 → Montage théorique entreprise de BTP, marchand de bien et SCI en ZRR... (sci mdb zrr)

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widget a écrit :

Sinon il suffit de détenir en nom propre 51% de la société de BTP

Il me semble bien que pour que le régime fiscal favorable aux remontées de bénéfices mère-fille s’applique, il faut que la société fille soit détenue à 100% par la mère.

widget a écrit :

Un autre avantage du recours à la holding est de pouvoir acheter d’autres entreprises à crédit

Attention à la précision que vous apportez à vos propos : n’importe qui (vous ou moi) peut acheter une entreprise à crédit et en nom propre. L’avantage de l’achat d’une entreprise à crédit par une holding est de pouvoir déduire les intérêts d’emprunt.

Dernière modification par Siocnarf (09/02/2015 17h54)


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#11 09/02/2015 21h29 → Montage théorique entreprise de BTP, marchand de bien et SCI en ZRR... (sci mdb zrr)

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Le régime mère fille est applicable dès 5% de participation en PP:

BOFIP a écrit :

L’article 145 du CGI prévoit qu’une société détenant une participation qui représente au moins 5 % du capital de la société émettrice peut opter pour l’application du régime des sociétés mères.

régime fiscal des sociétés mères et filiales

L’option est annuelle, et la participation doit être conservé 2 ans minimum (sinon redressement de l’économie d’IS + indemnité de retard)

Au delà de 95% on peut imputer les déficit de la fille pour minorer le résultat de la mère.

Dernière modification par Nek (09/02/2015 21h30)


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#12 12/02/2015 06h40 → Montage théorique entreprise de BTP, marchand de bien et SCI en ZRR... (sci mdb zrr)

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@Siocnarf
Effectivement je suis aller trop vite, je voulais dire que l’avantage est de pouvoir déduire les intérêts, ce qui n’est pas le cas pour une personne physique.

Pour le régime mère-fille c’est, comme la fait remarquer Nek, à partir de 5% (sous réserve d’une détention de 2 ans minimum).

C’est, pour moi, le meilleur moyen de réutiliser les bénéfices de l’entreprise de BTP qui est soumises à 0% d’IS.

Le régime d’intégration fiscale implique que la holding détienne 95% et permet de gérer l’IS uniquement au niveau de la holding (à condition que les dates d’exercices concordent).
En admettant que ce soit possible d’appliquer l’avantage de la ZRR sur une société détenu à 100% par la holding (j’ai toujours ce questionnement sur la détention indirecte), l’avantage de la ZRR ne sera-t-il pas annulé par la fiscalité de la holding?

De plus, on perd l’avantage de l’IS à 15% sur chaque sociétés pour ne l’avoir que sur la holding.

Une autre idée pour optimiser encore un peu, faire construire par l’entreprise de BTP un logement en Pinel donc détenu en nom propre (ou via une SCI IR) et ainsi plomber l’IR du/des propriétaire(s) de la holding. Mais là on sort du cadre du montage holding pour arriver dans l’optimisation de l’IR, du coup il s’agit plus d’arbitrage entre IR vs IS.

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