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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/01/2015 12h14 → Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ? (création, logement, parking)

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Bonjour,

Suite à une demande de transformation d’un seul logement en deux à la Mairie, celle-ci me demande de faire en sorte d’avoir une place de stationnement.

L’immeuble se trouve justement face une aire de stationnement privé dans laquelle il est possible soit de louer une place, soit d’en acheter une.

Ma question est : est-ce que le simple faire d’alerter la Mairie en leur prouvant qu’un parking est justement disponible en face et que des emplacements sont disponible à l’année peut leur suffire ? Ou dois-je moi-même soit acheter une place, soit en louer une pour une longue durée ?

Merci pour votre aide.

Emilien

Mots-clés : création, logement, parking

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#2 29/01/2015 13h02 → Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ? (création, logement, parking)

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Bonjour,
OUI en principe le fait de louer vous même ou d’acheter une place à proximité devrait suffire. (j’ai déjà expérimenté)
La "taxe parking" a été supprimée depuis le 1 Janvier 2015 c’est pour ça que la mairie vous demande de fournir une place pour diviser un lot.
Le mieux quand même serait de demander au service de l’urbanisme s’il serait OK pour la location à proximité.

Dernière modification par Guillaume33 (29/01/2015 13h03)

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#3 29/01/2015 18h51 → Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ? (création, logement, parking)

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Dans mon coin la location ne peut suffire, il faut prouver la propriété.
Il serait sans doute un peu trop simple de louer durant 3 mois une place de parking puis de résilier le bail ensuite wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#4 21/03/2016 11h24 → Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ? (création, logement, parking)

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Bonjour,

Nouvellement inscrit sur ce forum après avoir lut à de multiples reprises vos avis très pertinents, je me permets de venir vers vous, sur un sujet déjà abordé plusieurs fois mais qui reste pour moi sans réponses.

Je souhaite effectuer un investissement locatif dans Bordeaux en plein centre ville, le projet serait la création de 3 appartements T2 dans une maison d’habitation.

Je n’ai pas encore pris connaissance de l’acte mais après visite de la maison, j’ai constaté la présence de deux compteurs, est-il possible par ce point de comptabiliser la présence de deux appartements ?

De plus sur le cadastre, la maison est située sur un ensemble de deux parcelles, l’une propre à la maison, l’autre partagée en trois, cela peut-il suggérer aussi la présence de deux appartements ?

De plus, étant mal renseigné, on m’a fait part d’une possible modification de la loi au cours de la loi ALUR, d’après ce que j’ai compris, tout n’aurait pas été voté, mais je m’interroge sur un point.
Le bien étant situé à moins de 500 mètres du tramway, est-il nécessaire d’engager des frais sur la création d’une place de parking.

Je vous remercie pour vos retours éventuels par avance.

Cordialement.

Dernière modification par Ouvalemonde (21/03/2016 11h26)

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#5 21/03/2016 11h36 → Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ? (création, logement, parking)

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Le forum n’est pas un moulin, mer ci de vous présenter avant d’espérer quelconque aide.


Mon blog : http://missionlocation.com /// PARRAINAGE BOURSORAMA

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#6 21/08/2016 17h43 → Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ? (création, logement, parking)

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Bonjour,

J’ai en ma possession une maison se situant à Bordeaux, sans place de stationnement.
Je souhaite la rénover pour investissement locatif, et si possible la diviser en deux biens. Se pose le problème de la création d’une place de stationnement. Si j’ai bien compris, il n’est plus possible sur la commune de Bordeaux de payer la taxe de non réalisation d’une nouvelle aire de stationnement. Or, aucun parking ou place de stationnement à acheter dans le quartier. Par ailleurs, la maison se situe à moins de 500 mètres d’un arrêt de tram, mais d’après mes recherches, cette dérogation n’est pas valable à Bordeaux.
Mes questions sont les suivantes : à quel moment la division officielle du bien va-t-elle poser problème ? A l’installation du deuxième compteur EDF ? Vont-ils contacter la mairie avant de l’installer ?
Dans le cas d’une installation d’un sous-compteur, la taxe d’habitation ne sera attribuée qu’à l’un des deux logements (celui dans lequel se trouve le compteur initial) ? Auquel cas les locataires du second logement se retrouveraient sans taxe d’habitation ?
Y a-t-il des solutions pour contourner cette obligation de création d’une place de stationnement ?

Merci d’avance pour vos réponses.

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#7 21/08/2016 19h10 → Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ? (création, logement, parking)

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Bonjour,

Avant toute chose et en toute discrétion, j’irais poser la question de l’obligation de taxe de parking au service instructeur du droit du sol (en Mairie ou en Communauté de Commune).

La suppression de cette taxe se fait relativement facilement en modifiant suivant une procédure dite "de droit commun" voir même suivant un modification dite Simplifiée du PLU/PLUi sachant qu’il n’est guère dans l’esprit des lois Grenelles d’empécher la densification des centres urbains desservis en Transports Communs. Du coup certaines communes/EPCI compétents font une application vertueuse et anticipée de cette procédure en partant du constat qu’en cas de recours, il suffira d’attester du lancement de la procédure devant le juge…Enfin, ça c’est leur argumentaire.

Dernière modification par Iqce (21/08/2016 19h12)

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#8 22/08/2016 09h33 → Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ? (création, logement, parking)

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Iqce,

Ce que je comprends c’est qu’on peut "négocier" pour ne pas créer de parking lors de la division d’un bien ? Le service de l’urbanisme peut délivrer une dérogation pour cela ?

J’ai un cas actuellement sur lequel je planche. Le bien est une maison de ville comprenant 1 seul compteur mais un local commercial et une partie habitation. Je n’ai pas creusé encore comment c’était découpé exactement au niveau du cadastre ou des impôts car la partie parking est assez embêtante.
L’AI me dit que l’antériorité de la maison lui donne 1 place parking pour la partie habitation. Le local commercial n’en ayant pas besoin. Je souhaite créer 2 T1 et un studio dans ce bâtiment en plus du local commercial. Le PLU mentionne donc que je dois prendre 2 places supplémentaires or il est impossible d’en avoir deux. Ma seule "chance" est la négociation avec le service urbanisme. Je ne savais pas que des dérogations peuvent être proposés. Cela prend quelle forme ?

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#9 22/08/2016 10h06 → Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ? (création, logement, parking)

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Peut être aurais je du m’abstenir de poster car je sais que vous appréciez les réponses précises et assises sur des lois jugements etc Et puis on est pas là pour conseiller des choses illégales : tel n’est pas mon propos, ça c’est clair.

Mais dans la vraie vie de l’urbanisme les choses ne sont pas toujours blanches ou noires.

Ce qui est sur :
- il y a une contradiction entre les dispositions de ces documents d’urbanisme et les objectifs poursuivis par le Code de l’Urbanisme
- la procédure à mener pour rectifier le document est tellement "facile" que je doute qu’une personne censée aille au bout d’une plainte, donc je ne connais pas de jurisprudence (et puis c’est encore tôt)

Ce que vous devez savoir/tenter de savoir :

- par le passé (très récent !) les services de l’Etat instruisaient les demandes comme la vôtre ; les choses étaient simples, l’Etat appliquait la règle écrite dans le document car il faisait en même temps son propre contrôle de légalité évidemment. Dans ces conditions aucune négociation n’était possible, sauf à convaincre l’élu s’il était compétent (sens juridique du terme).
- aujourd’hui les communes ou collectivités instruisent leurs propres actes : c’est déjà une porte ouverte ou un risque de dérive vers le favoritisme, chacun fera son interprétation ce n’est pas le débat.
- l’Etat n’a plus les moyens de faire le Contrôle de légalité comme par le passé car il a supprimé les postes (…) la tache ayant été supprimée en partie : selon les régions, les Départements, ce contrôle s’exerce prioritairement sur les dossiers à enjeux (risques), accessoirement sur les points importants du règlement du document et donc rarement sur des points que tout le monde sait risques, sans enjeux , contraires à l’esprit du Code et régularisables "en 2 temps 3 mouvements"…

Après je ne sais pas faire le lien entre l’Urbanisme/Droit du Sol et la division. mais je sais ce que je ferais : voir les élus et le service instructeur avec ces infos en arrière plan (soyez psychologue bien sur, c’est fin, subtil…).

Edit : corrections accords pluriels, désolé !

Dernière modification par Iqce (22/08/2016 10h11)

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#10 22/08/2016 10h20 → Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ? (création, logement, parking)

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Je ne sais pas si le "vous" de votre premier paragraphe s’adresse à moi spécifiquement ou à la communauté. Si c’est à moi, je n’ai pas de problème avec votre réponse même sans référence juridique. Si le service de l’urbanisme d’une ville délivre des dérogations, cela me parait "légal" et cela me couvrirait et me donnerait des cartes à jouer devant un juge si j’étais sommé de faire l’acquisition de parking.

Donc si je comprends bien : en gros, ils appliquent à la lettre le PLU mais peuvent accorder des dérogations selon leurs envies si projet sans risque pour eux et argumenter correctement. La dérogation prend la forme d’une lettre d’acceptation officielle qui mentionne la dérogation de non-création de parking ?

Désolé si mes questions sont basiques mais j’ai choisi de faire de ce cas un cas d’école pour moi. Je vais le mener à bien jusqu’au bout pour me faire la main sur une division. Du coup, je cherche à comprendre.

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#11 22/08/2016 10h44 → Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ? (création, logement, parking)

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Je répond à  Kabal qui m’avait interrogé smile étant donné que je ne pense pas que ces écrits doivent être pris pour des généralités.
Je n’ai pas répondu sur une "dérogation" car cela n’existe pas dans ce cas : la commune donne un accord sur une demande d’urbanisme, elle fait "mal" son boulot et le contrôle de légalité ne voit pas ou ne relève pas l’illégalité de l’acte.
Dés lors en cas de contentieux (un voisin ou un habitant de la commune) vous vous retourneriez contre la Commune laquelle ferait une procédure de Modification de PLU, pour faire simple.

NB : hormis la Commune qui délivre l’acte illégal, personne ne peut directement vous demander de mettre en œuvre cette place…

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#12 22/08/2016 11h08 → Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ? (création, logement, parking)

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D’accord, c’est beaucoup plus clair.

On a aucune garantie donc que la réponse nous soit favorable. Du coup, il vaut mieux le mettre en condition suspensive car c’est vraiment une plaie si c’est refusé.

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#13 22/08/2016 11h16 → Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ? (création, logement, parking)

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Condition suspensive : ce qui suppose que, avec l’accord du propriétaire, vous déposiez un permis de construire pour la création des logements, juste après le compromis ; puis que vous attendiez la réponse avec de signer l’acte authentique. Ce qui implique donc un délai important avant l’acte authentique, et une forte incertitude sur la vente. Ne vous étonnez pas si le vendeur refuse cette clause et/ou préfère vendre à quelqu’un d’autre.

Dernière modification par Bernard2K (22/08/2016 11h17)

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#14 22/08/2016 11h35 → Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ? (création, logement, parking)

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Personnellement, je préfère rater une occasion qu’en faire une mauvaise.
La ville en question à un gros problème de parking. Il est impossible ou très difficile de trouver des parkings surtout dans la zone ciblée. La division me semble non contournable car un bien de disons 150m² sans parking sera inlouable sans un parking vu qu’il sous-entend une famille avec enfants. De plus, la rentabilité s’écroule si le bien est loué en un seul tenant. Avec cela, si une personne est tentée par l’aventure à ma place, grand bien lui en fasse !
Une solution serait de transformer le local commercial en garage mais la perte d’espace engendre encore un problème de rentabilité.

Je fais de ce cas, un cas d’école car c’est le bien qui me fera apprendre le plus vite : division pas clair, travaux lourd, recherche sur la zone emplacement, négociation prix. Si cela intéresse, je peux poster le cas d’école pour un suivi de mes démarches.
Le cas présente un intérêt mais la probabilité d’aller jusqu’au bout est faible à mon sens car le prix affiché est haut et mon estimation du bien très basse.

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#15 22/08/2016 12h10 → Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ? (création, logement, parking)

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Moi ça m’interesse ; pour rester dans le sujet j’ai vu une grande maison de village de 200m2 habitable à 190 KE. 70 KE de rénovation : pas rentable sans diviser, limite en divisant. 1 an que le bien se traîne à la vente.
Pour diviser il faut des places de parking.
A proximité immédiate dans ce centre ancien, avec des ruelles ou on circule à peine avec un fourgon, il y a un garage de 60m2 qui est à vendre, très cher.

Une autre solution serait donc de déposer sa demande auprès des services avec ce garage (en précisant "places existantes" sinon bonjour l’imposition via la Taxe d’Aménagement) puis de revendre à prix d’or si possible le garage à un autre investisseur…C’est alambiqué et risqué, encore une fois tout cela n’est pas à mettre en avant sur le forum je pense.

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#16 22/08/2016 22h23 → Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ? (création, logement, parking)

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Merci Iqce pour tous ces renseignements.
J’ai une autre question quant à la création d’une aire de stationnement : dans le PLU de ma ville, je lis que l’aire de stationnement doit être créée à "proximité immédiate" ? Que doit-on comprendre ? 100m ? 500m? 2 km ?

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#17 23/08/2016 08h35 → Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ? (création, logement, parking)

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Bonjour

Pour aller dans le sens de ce que dit Iqce, maintenant c’est du cas par cas (voir liens ci dessous des sites officiels), surtout depuis la suppression de la PNRAS (taxe de parking) et depuis la loi Alur qui lutte contre l’étalement urbain.

http://www.senat.fr/questions/base/2013 … 05970.html
http://www.senat.fr/questions/base/2013 … 06901.html
http://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/fic … nement.pdf

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#18 23/08/2016 10h52 → Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ? (création, logement, parking)

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Jullia : voilà exactement le genre de phrase que l’on ne devrait pas trouver dans un règlement. Vous avez raison, c’est difficile à apprécier. D’un autre côté cela ouvre possibilité à négociation. Personnellement je réfléchirai soit sur une distance soit sur une durée de déplacement en fonction de la déclivité.

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#19 23/08/2016 17h17 → Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ? (création, logement, parking)

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Merci pour ces réponses !
Nous nous sommes déjà adressés aux services compétents, avons rencontré l’adjoint au maire du quartier : ils ont l’air de ne rien vouloir entendre. Or, notre projet regroupe beaucoup de critères favorables à une négociation : création d’un logement, arrêt de tramway à moins de 500 m, station de vélos, nombreuses places dans la rue (payantes certes), impossibilité d’acheter une place de stationnement dans le quartier, …
Conclusion : nous allons re-négocier !
Je lirai les posts suivants, car cette discussion est pleine d’infos. Merci !

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#20 23/08/2016 18h06 → Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ? (création, logement, parking)

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Tout ceci n’est que de l’argumentaire de bon sens basé sur la lecture des lois et l’application qui en est faite dans les nouveaux document d’urbanisme (= les PLU dits "Grenelle" par exemple) : ce n’est pas à voir autrement.

NB : avec une desserte à proximité en TC, vous pouvez également rajouter que la densification est encore plus souhaitable. Et il peut y avoir de réels obstacles à l’imposition de places de stationnement : sécurité publique, avis ABF…Je crois que l’on peut négocier mais que vraiment on ne doit pas espérer un gain de cause systématique.

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#21 26/08/2016 12h58 → Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ? (création, logement, parking)

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Je me suis rendue au service de la mairie de ma commune, qui m’indique qu’il n’y a aucune demande de dérogation possible, il faut créer une nouvelle aire de stationnement.
Je me demande désormais s’il est possible d’investir dans un autre logement avec parking, dans le périmètre (environnement immédiat), puis associer ensuite le parking de cet autre logement à l’un des deux lots de la maison initiale… Pouvez-vous me confirmer que cela puisse se faire ? J’espère avoir été assez claire…

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#22 26/08/2016 13h17 → Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ? (création, logement, parking)

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Vous avez été très claire (de même que j’avais été clair quelques messages plus haut sur la "dérogation" qui est impossible).
Et oui c’est possible sur certain je l’ai vu vécu, sur le papier c’est jouable (je peux fournir le nom d’une commune en MP si besoin ou je l’ai observé, le stationnement est carrément devenu pour partie une nouvelle habitation), c’est une faille du système.
Après…Pas dit que la collectivité et le service instructeur apprécient et ne vous mettent pas des bâtons dans les roues. Un juge trouverait peut être à redire également, mais je connais pas de jurisprudence sur le sujet.

Donc, avant de signer pour ces achats, mettre les conditions suspensives qui vont bien "sous réserve de l’obtention…" ?
Et attendre un éventuel retrait d’acte illégal : 3 mois à compter de la date de l’arrêté (par rapport aux 2 mois pour le recours droit des tiers, à compter de la date d’affichage sur le bien).

Chaud…

Dernière modification par Iqce (26/08/2016 13h17)

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#23 30/08/2016 13h54 → Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ? (création, logement, parking)

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Merci !

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#24 30/08/2016 22h46 → Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ? (création, logement, parking)

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Cette problèmatique complique fortement l’investissement dans les centres anciens…et c’est scandaleux.
On veut moins de voitures mais on oblige les gens à avoir leur place de stationnement.
On veut lutter contre l’étalement urbain mais on freine la densification.
On veut inciter/forcer les gens à rénover leur logement d’un côté mais on les bloque de l’autre.

Je ne vois pas comment cette réglementation idiote pourra tenir encore longtemps.

Sinon certains PLU imposent un nombre de place par m2 de surface plancher. Dans ce cas en cas division on ne modifie pas la surface donc théoriquement on est pas obligé de créer des places supplémentaires.

Dernière modification par YzB (30/08/2016 22h47)

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