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Forums des investisseurs heureux

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#1 22/11/2013 12h09 → Immeuble à découper : obligation de créer un logement social ? (découpe, immeuble de rapport, investissement immobilier)

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Bonjour,

J’ai trouvé un immeuble de 200 m², à renover, et je souhaitais découper ce bien en 3 appartements.
Je me suis donc rendue à l’urbanisme et ai pris RV avec l’architecte conseil pour connaitre la faisabilité du projet et les contraintes que j’allais devoir rencontrer.

Bien sur, on me demande de m’acquitter des taxes de parking. OK, je savais.
Mon probleme, est que la mairie me demande un permis de construire (non une declaration de travaux), pour pouvoir par eux meme, avoir le temps de consulter ERDF et la ste des eaux.
Et le point le plus pénalisant c’est qu’ils m’imposent de creer un logement social de 50% de la surface crée. soit 40 m² dans mon cas.
Je souhaitais realiser 3 appartements, 1 devrait donc etre consacré au logement social. Donc, de ce fait, le loyer etant plafonné, la rentabilité n’est plus.. .

Il me semble que dans la découpe de maisons, appartements, immeubles, il y a 3 points importants et obligatoires :
- Les taxes de parking
- le geometre
- le notaire

D’apres tous les posts que je lis, personne ne parle de ce poit ’logement social’.
Quelqu’un aurait une experience sur le sujet?
Un avis meme?

Bonne journée à tous.

Mots-clés : découpe, immeuble de rapport, investissement immobilier

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#2 22/11/2013 13h24 → Immeuble à découper : obligation de créer un logement social ? (découpe, immeuble de rapport, investissement immobilier)

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Le problème avec les rendez vous oraux, c’est que vous ressortez sans référence écrite vérifiable.

Quelle est la source de cette obligation? A part le règlement d’urbanisme, je ne vois pas.

Procurez vous ce document et vérifiez quelles sont les conditions de cette obligation.

@u juristes du site: Je me pose la question de la limite de compétence de ce règlement. Il peut définir la destination (ex: habitation ou commerce), mais peut il définir plus précisément "logement social"? N’est ce pas une atteinte au droit de propriété?

Cordialement.


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#3 22/11/2013 14h21 → Immeuble à découper : obligation de créer un logement social ? (découpe, immeuble de rapport, investissement immobilier)

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Toutes les communes ont des obligations, notamment de disposer d’un certain % de logement sociaux sur leur territoire, et il me semble logique/légitime qu’elles répercutent une partie de ces obligations sur ceux qui créent des logements, selon des règles définies par la commune. A défaut, comment rempliraient-elles leurs propres obligations ?


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#4 22/11/2013 14h21 → Immeuble à découper : obligation de créer un logement social ? (découpe, immeuble de rapport, investissement immobilier)

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Vu la faible surface, je suis étonné qu’on vous impose cette obligation de logement social.
Certaines communes mettent ce genre d’obligation dans le plan local d’urbanisme

LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 19 (V)

2. En ce qui concerne l’habitat, elles définissent les objectifs et les principes d’une politique visant à répondre aux besoins en logements et en hébergements, à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale et à améliorer l’accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées en assurant entre les communes et entre les quartiers d’une même commune une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre de logements.

et

16° Délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à des catégories de logements qu’il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale.

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#5 22/11/2013 14h57 → Immeuble à découper : obligation de créer un logement social ? (découpe, immeuble de rapport, investissement immobilier)

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GoodbyLenine a écrit :

Toutes les communes ont des obligations, notamment de disposer d’un certain % de logement sociaux sur leur territoire, et il me semble logique/légitime qu’elles répercutent une partie de ces obligations sur ceux qui créent des logements, selon des règles définies par la commune. A défaut, comment rempliraient-elles leurs propres obligations ?

D’abord toutes les communes ne sont pas concernées, il faut dépasser un certain nombre d’habitants pour cela.

Si elles ont une telle taille, les communes doivent avoir une proportion de logements sociaux.

Comment faire pour répondre à cette obligation?

En utilisant les outils d’acquisition dont elles disposent pour permettre aux bailleurs sociaux de produire de nouveaux logements, en ajoutant une participation financière si nécessaire.
En ayant une politique foncière quoi.

Un logement social ne se résume pas à un petit loyer, les bailleurs sociaux, du fait de la taille de leur parc et des aides liées à la situation des locataires, fournissent des services connexes. Comme par exemple orienter vers une assistante sociale ou une entité d’accompagnement à l’emploi, mais aussi des animations culturelles et de la gestion de bon voisinage…

Obliger un promoteur à réaliser un quota de logements sociaux dans un lotissement, ou plutôt de vendre une partie des terrains aménagés à des bailleurs me semble normal si le terrain initial est la propriété de la commune et que celle-ci décide de changer les règles d’urbanisme pour permettre à un lotissement de se réaliser.
Dans cette configuration, c’est bien la Commune qui a les éléments en main, elle délègue la tache d’aménager à un promoteur.

Mais obliger lors du découpage d’un bien à en faire une part en social me semble poser différents problèmes, le seul bénéfice étant de ménager ses finances:
1) la Commune ne maîtrise pas la qualité des logements
2) les services aux locataires sociaux sont inférieurs
3) dans le cas d’une revente à un bailleur social, celui-ci se retrouve dans une copropriété avec les difficultés de gestion que cela peut représenter.


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#6 22/11/2013 15h01 → Immeuble à découper : obligation de créer un logement social ? (découpe, immeuble de rapport, investissement immobilier)

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alexsince1978 a écrit :

Vu la faible surface, je suis étonné qu’on vous impose cette obligation de logement social.
Certaines communes mettent ce genre d’obligation dans le plan local d’urbanisme

LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 19 (V)

2. En ce qui concerne l’habitat, elles définissent les objectifs et les principes d’une politique visant à répondre aux besoins en logements et en hébergements, à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale et à améliorer l’accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées en assurant entre les communes et entre les quartiers d’une même commune une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre de logements.

et

16° Délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à des catégories de logements qu’il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale.

Tout dépend de l’interprétation de la partie mise en gras…


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#7 23/11/2013 10h36 → Immeuble à découper : obligation de créer un logement social ? (découpe, immeuble de rapport, investissement immobilier)

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Bonjour

Rien de surprenant la demande de la Mairie pour le logement social.

@Pruls
Nous en avions parlé un peu dans un autre post, oui, la Mairie peut imposer, proposer l’intégration de la surface sociale. C’est une pratique courante chez les promoteurs qui en parlent peu, sujet tabou car libre à la négociation.
Pas lors d’un découpage, mais lors du dépot du permis de construire.
Le risque, la préemption avec ses conséquences, j’ai quelques anecdotes croustillantes.

@alexsince1978
Vous avez raison, pour 1 appartement la demande du Maire est étonnate. Soit c’est une très petite ville sans logement social, soit le Maire a une autre idée derrière les "fagots"
Par ailleur c’est sans connaitre les difficultés à trouver un bailleur social pour 1 appartement. A moins que la Mairie dispose de son propre organisme.

@Aure
Les difficultés seront la rentabilité, car 1/3 de social sur un projet est quasiment irréalisable.
Vous devez négocier pour ne pas entrer dans ce programme. A moins que le but innavoué du Maire soit la totalité via un bailleur social.

Les conséquences
Je synthétise car chaque cas est très particulier et ouvert à toutes négociations et ce n’est pas plus mal comme cela.

Vente de l’appartement à un BS (Bailleur social)
- Vous vendrez avec un décote de 40% (moyenne) du prix du marché, la question sera comment compenser cette perte. Report sur les 2 autres appartements ?
- Difficulté de trouver un BS car c’est à vous de le trouver sauf si la commune en possede un. Encore faut-il qu’il accepte de gérer 1 appartement dans 1 immeuble. Trop compliqué pour eux.

ou
Convention :
- Vous gardez la nu propriété et cedez l’usufruit via une convention avec un BS. Mais dans ce cas :
   - L’usufruit sera de 9 ans (en général) mais le loyer social est à durée "indéterminé",
   - Trouver un BS pour 1 appartement sur 1 immeuble, ca va etre dur

Comme vous pouvez le constater, tout est question de négociation. Si vous refusez alors il reste l’arme absolu du Maire, la préemption sur le permis de construire et donc un blocage de votre dossier.

Préemption du Maire ou du Préfet, c’est du vécu.

Je précise que je n’ai pas les textes, il faudrait que je les cherche. Seul mon expérience, mon vécu et mon travail avec les promoteurs sont expliqués ci dessus.

Maintenant, question ?

- Pourquoi le Maire veut consulter ERDF et le Syndic des eaux ? pas conventionnelle comme démarche pour un si petit immeuble. A moins qu’il cherche à optimiser sa propre démarche auprès des opérateurs.
Je pense que votre Maire à une autre idée derrière la tete. Soyez ouvert à la négociation/discution avec lui, c’est un partenaire de votre projet même s’il vous impose ses demandes.

- Prenez un architecte qui défendra votre projet auprès de la Mairie ou négociez l’infondé de sa demande pour les raisons invoquées plus haut.
De plus 40% de la surface est énorme, au vu des concessions que vous allez devoir faire, je doute que votre affaire soit rentable.

C’est pour cela qu’il faut discuter avec le Maire et essayez de savoir l’idée qu’il a en tête pour cette demande que je pense excessive.

.

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#8 23/11/2013 15h09 → Immeuble à découper : obligation de créer un logement social ? (découpe, immeuble de rapport, investissement immobilier)

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bascarol a écrit :

@Pruls
Nous en avions parlé un peu dans un autre post, oui, la Mairie peut imposer, proposer l’intégration de la surface sociale. C’est une pratique courante chez les promoteurs qui en parlent peu, sujet tabou car libre à la négociation.
Pas lors d’un découpage, mais lors du dépot du permis de construire.
Le risque, la préemption avec ses conséquences, j’ai quelques anecdotes croustillantes.

Oui, on a déjà évoqué cette question, je ne me souvenais plus qu’il y avait un fondement juridique pour l’intégrer au PLU.

J’ai un cas similaire au boulot où le nouveau PLU va imposer des chaudières collectives sur les immeubles collectifs d’une certaine taille, technique que nous refusons d’utiliser.
Avez vous connaissance d’un texte qui légitimerait cette obligation? Je suis très surpris qu’un document d’urbanisme impose une technique de chauffage.

bascarol a écrit :

Convention :
- Vous gardez la nu propriété et cedez l’usufruit via une convention avec un BS. Mais dans ce cas :
   - L’usufruit sera de 9 ans (en général) mais le loyer social est à durée "indéterminé",
   - Trouver un BS pour 1 appartement sur 1 immeuble, ca va etre dur

Pouvez vous préciser ce point, chez nous, les conventions ont valeur sur la durée du prêt principal?

bascarol a écrit :

Si vous refusez alors il reste l’arme absolu du Maire, la préemption sur le permis de construire et donc un blocage de votre dossier.

Préemption du Maire ou du Préfet, c’est du vécu.

Je reformule pour vérifier que nous sommes sur la même longueur d’onde:

La préemption de la Mairie veut dire qu’elle achète à votre place un bien.
En fait, lorsque le notaire prépare son dossier pour signature, il transmet une demande à la Mairie pour savoir si elle veut acheter ou non.
Si oui elle est prioritaire à l’achat, et il me semble qu’elle peut imposer un prix différent de celui prévu, au regard de l’estimation des domaines.

Tout ça pour dire que la préemption n’intervient pas pour l’obtention du PC, mais lors de la vente. Sauf que souvent, la vente est soumise à l’obtention du PC…

Alors une remarque, il faut que la Mairie ait les ronds pour préempter. Selon le contexte, elle n’a pas forcément les moyens de son ambition.

Enfin, selon le cas, les élections qui arrivent peuvent aider ou non votre projet.


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#9 23/11/2013 19h42 → Immeuble à découper : obligation de créer un logement social ? (découpe, immeuble de rapport, investissement immobilier)

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Mon papa avait eu un cas un peu similaire il y a de ça quelques années.

Le PLU prévoyait un % de logement sociaux pour les surface de + de 1000 m² SCHON (qui n’existe plus). Il avait "sacrifié" les combles pour être en dessous et la mairie avait fait préemption. C’était uniquement pour "emmerder" le monde car la mairie  a proposé un prix dérisoire sans véritable projet derrière et le proprio a eu gain de cause devant le tribunal administratif au bout de 2 ans. Ensuite la mairie a refusé le permis de construire et là aussi mon père a eu gain de cause devant le tribunal administratif.

Je pense que si mon père n’avait pas été avocat, l’opération ne se serait jamais faite.
Pour info, c’est une mairie communiste du 93 et ils utilisent souvent le droit de préemption sans avoir l’intention d’acheter. Ca bloque et ca fait fuir l’acheteur.

Pour ce qui est de la chaudière collective, je pense que le fondement est l’intégration du grenelle de l’environnement dans les PLU inter communaux (obligation depuis le 1ier janvier 2013) et les schéma de cohérence territoriaux (Scot). Je suis un peu surpris que l’on impose un mode de chauffage et non un objectif de performance énergétique.

C’est de plus en plus compliquer de découper et on s’étonne qu’on manque de logement. A votre place, je commencerait par me procurer un exemplaire de PLU puis je prendrais un rdv avec le maire pour voir si vous poursuivez ou si vous laissez tomber.

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#10 24/11/2013 11h13 → Immeuble à découper : obligation de créer un logement social ? (découpe, immeuble de rapport, investissement immobilier)

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Pruls a écrit :

J’ai un cas similaire au boulot où le nouveau PLU va imposer des chaudières collectives sur les immeubles collectifs d’une certaine taille, technique que nous refusons d’utiliser.
Avez vous connaissance d’un texte qui légitimerait cette obligation? Je suis très surpris qu’un document d’urbanisme impose une technique de chauffage.

Comme dit alexsince1978 Grenelle de l’environnement, mais à ma connaissance il ne peuvent pas imposer un technique mais un objectif de rendement énergétique. Je ne suis pas un spécialiste juridique je vais me renseigner lundi.

Pruls a écrit :

Je reformule pour vérifier que nous sommes sur la même longueur d’onde:

La préemption de la Mairie veut dire qu’elle achète à votre place un bien.
En fait, lorsque le notaire prépare son dossier pour signature, il transmet une demande à la Mairie pour savoir si elle veut acheter ou non.
Si oui elle est prioritaire à l’achat, et il me semble qu’elle peut imposer un prix différent de celui prévu, au regard de l’estimation des domaines.

Tout ça pour dire que la préemption n’intervient pas pour l’obtention du PC, mais lors de la vente. Sauf que souvent, la vente est soumise à l’obtention du PC

C’est bien reformulé effectivement. je vais vous détailler un exemple mais je changerai volontairement les noms de ville, lieux et intervenants car il engage des clients.

Oui, Le montant du bien, en cas de préemption, est édifié par France Domaine.
Oui, en cas de préemption de la mairie,  elle devient prioritaire sur l’achat. Mais pas que le Maire, il y a aussi le Préfet qui peut préempter dans le cadre de l’application de la loi SRU et ENL. Notamment parce qu’ils demandent l’application de la SRU (quotat de logements sociaux) dans tel ville (voir mon exemple prochain)

Oui, la conclusion de la vente est soumise à l’obtention du PC, seule garantie pour un promoteur de pouvoir réaliser son projet sous réserve qu’il l’ait notifié lors de l’acquisition.

Pruls a écrit :

Alors une remarque, il faut que la Mairie ait les ronds pour préempter. Selon le contexte, elle n’a pas forcément les moyens de son ambition.

Enfin, selon le cas, les élections qui arrivent peuvent aider ou non votre projet.

Nous sommes bien d’accord, mais les ronds, elle peut les trouver via l’anah et autres "trucs"  en s’appuyant sur la loi SRU et la loi ENL. Voir Dexia… par exemple.

Les communes peuvent aussi constituer des EPCI pour s’en occuper, sinon elles s’appuient sur leurs compétences internes dans la gestion de  "L’engagement National pour le Logement  (ENL)"

L’ENL permet au Maire l’institution de servitude pour le logement social et ainsi d’imposer aux promoteurs, constructeurs (privé ou public) d’inclurent des logements sociaux dans leurs programmes.

La mise en oeuvre de cette servitude dépend du Conseil Municipal, donc chaque commune a sa propre politique sociale. D’ou l’intervention de Préfet dans la préemption par manquement aux principes de la mixité sociale.

Une élection, un changement de conseillé municipal, et/ou de Préfet peuvent changer la donne. J’ai tellement vu de retournement de situation dans ce domaine que plus grand chose ne m’étonne. Quoique, je ne sous estime pas la créativité des élu(e)s.

Je vous joins ce lien très explicite de l’ANIL, qui vous explique les rudiments de cette servitude.
Anil.org : Planification urbaine et mixité sociale : les servitudes de logements locatifs, une nouvelle étape en droit de l?urbanisme

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Dernière modification par bascarol (24/11/2013 11h15)

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#11 24/11/2013 12h06 → Immeuble à découper : obligation de créer un logement social ? (découpe, immeuble de rapport, investissement immobilier)

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bascarol a écrit :

Pruls a écrit :

J’ai un cas similaire au boulot où le nouveau PLU va imposer des chaudières collectives sur les immeubles collectifs d’une certaine taille, technique que nous refusons d’utiliser.
Avez vous connaissance d’un texte qui légitimerait cette obligation? Je suis très surpris qu’un document d’urbanisme impose une technique de chauffage.

Comme dit alexsince1978 Grenelle de l’environnement, mais à ma connaissance il ne peuvent pas imposer un technique mais un objectif de rendement énergétique. Je ne suis pas un spécialiste juridique je vais me renseigner lundi.

Si les PLU peuvent aller plus loin de la Réglementation thermique, ca continue dans le mille feuille et la complexité de la loi française hmm

Merci d’avance pour votre retour.


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#12 24/11/2013 12h10 → Immeuble à découper : obligation de créer un logement social ? (découpe, immeuble de rapport, investissement immobilier)

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bascarol a écrit :

Pruls a écrit :

Tout ça pour dire que la préemption n’intervient pas pour l’obtention du PC, mais lors de la vente. Sauf que souvent, la vente est soumise à l’obtention du PC

C’est bien reformulé effectivement. je vais vous détailler un exemple mais je changerai volontairement les noms de ville, lieux et intervenants car il engage des clients.
.

Contexte
2012
Ville de 70 000 habitant en IDF.
Peu de logements sociaux dans cette ville réputé "huppé" et ses immeubles de haut standing, très pavillonnaires
Quelques quartiers vieillissant et un peu de social

Un promoteur achete une vieille demeure de 850m² avec 4 000m² de terrain.
Conclusion de l’accord avec la Maire pour construire 2 immeubles de standing de 20 appartements (3 étages) chacun environ, parking en sous sol, terrasse et conservation des vieux arbres dans le parc (arbre de plus de 120 ans d’age)
Vente en VEFA

Lancement du projet,
Dépot du PC et instruction
Pendant ce temps tous les diagnostics sont réalisés. Pollution, sol, Amiante, CREP, DRAC, environnement protégé donc fouille de la DRAC à nos frais, enquete de voisinage, protection des locaux contre le squat et le démembrement sauvage…
Protection de l’environnement pour mettre toutes les chances contre un recours du PC
Etude de faisabilité entérinée (architecte, géometre, ERDF, GRDF, France Télécom, syndicat des eaux, etc…)

Taxes divers et variées et frais de fouille, dépollution, étude de faisabilité, projet architecte….  montant 180 000€

Instruction du PC pas de préemption du Maire puisque tout avait été vu avant.
3 jours avant la fin de l’instruction, recours puis préemption du Préfet au motif que cette ville ayant un taux de logement sociaux nettement inférieur à ce qu’impose la SRU, s’appuyant sur l’ENL  "requisitionne" le bien, "ordonne" l’arret de programme et impose un bailleur social pour l’aboutissement du projet social.

Dans ce quartier résidentiel de standing et pavillonaires va naitre deux HLM de "logement très social" catégorie vu par l’anah. Ce n’est pas péjoratif.

L’opérateur "requisitionné" par le Préfet est un habitué de ce type de programme dans la liste ci joint
Vous comprendrez que je ne peux citer le bailleur retenu.

Début de négociation sur les frais engagés par le promoteur détenteur du PC avec le BS (bailleur social).

Ce dernier ne souhaite pas s’occuper du projet car il devra tout recommencer (depot du PC, fouille…) et gestion de la perte de temps.
Il demande donc au promoteur de poursuivre son projet pour le compte du BS.

Refus de ce dernier, refus de garder la nue proprieté et laisser l’usufruit au BS, le projet est revendu 180 000€.

Fin de l’histoire et presque deux ans de perdu.

Voila ce que vis Aure au début de ce fil, sauf que c’est la Maire qui impose pour rester dans la loi ENL.

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Dernière modification par bascarol (24/11/2013 12h24)

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#13 08/04/2014 15h49 → Immeuble à découper : obligation de créer un logement social ? (découpe, immeuble de rapport, investissement immobilier)

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C’est très clair, très explicite.
Nous dirons donc que j’ai eu de la chance car j’ai pu etre avertie avant de commencer… Merci le forum des investisseurs heureux…

Donc, un particulier peut etre soumis à l’imposition de la réalisation de logement social, qu’importe la surface du bien. Cela depend de la commune.
D’où l’importance d’une discussion avec l’urbanisme (des ecrits seraient meme preferables).
Cela me semble etre un point d’information important pour toute personne désirant investir dans  l’immobilier, plus exactement dans la découpe de biens immobiliers.

Merci à tous

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#14 08/04/2014 17h22 → Immeuble à découper : obligation de créer un logement social ? (découpe, immeuble de rapport, investissement immobilier)

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Bonjour Aure,

Vous revenez nous voir 5 mois plus tard pour conclure le post, qu’elle est votre position par rapport à l’immeuble que vous avez (iez) trouvée ?

Vous l’avez acquis ?

Merci de votre retour
Cordialement

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#15 21/12/2014 16h37 → Immeuble à découper : obligation de créer un logement social ? (découpe, immeuble de rapport, investissement immobilier)

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Modération : msg déplacé, pourquoi créer une nouvelle file ?

Bonjour,

Je réalise actuellement une opération de lotissement dans laquelle je suis obligé d’attribuer 4 lots sociaux.
Ai-je la possibilité de prendre une casquette de bailleur social et de garder ces 4 logements dans mon patrimoine en tant que bailleur social ou dois-je obligatoirement revendre ces 4 lots ou 4 logements à un bailleur social?
J’ai cru comprendre qu’il était possible pour un particulier de faire cette opération.
Il faut semble-t-il que le projet soit financé par un PLS?

Merci par avance pour vos conseils smile

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#16 19/01/2015 00h32 → Immeuble à découper : obligation de créer un logement social ? (découpe, immeuble de rapport, investissement immobilier)

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Bascarol : j’avais en tête que en cas de découpe d’un immeuble sans changement de destination et dans une zone ni sauvegardée, ni classée il n’y avait besoin ni de PC ni même de déclaration préalable (cf différents posts à ce sujet sur le site)
en l’occurence Aure n’aurait elle pas pu découper son bien sans demander quoique ce soit à la mairie, et le louer à qui bon lui semble ; l’immeuble n’étant pas soumis à demande d’autorisation, ERDF n’aurait pas pu l’empecher d’avoir des compteurs séparés.
Si plus tard elle avait souhaité revendre par lots, là il aurait fallu un état de division et donc une mise à jour de la matrice cadastrale

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#17 09/02/2015 12h08 → Immeuble à découper : obligation de créer un logement social ? (découpe, immeuble de rapport, investissement immobilier)

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Initialement, la découpe de ce bien était prévue pour mettre 3 appartements en location.
Pour cela, comme il est interdit de revendre de l’électricité, je devais mettre 3 compteurs électriques séparés. J’en ai donc fait la demande à ERDF. Leur réponse est simple : ’oui… mais avec un accord écrit de la mairie’. C’est la raison pour laquelle je me suis rapprochée de l’urbanisme pour obtenir cette autorisation d’ajout de compteurs supplémentaires nécessaire à la constitution du dossier ERDF.
A partir de la, les discussions que vous connaissez ont suivi. (logement social, taxes de parking, etc..)

Finalement, je n’ai pas acquis ce bien. Pas de rentabilité avec l’imposition d’un logement social. Et je n’ai pas réussi à négocier avec l’urbanisme. A ce jour, le bien est toujours en vente.

Cependant, j’ai entendu dire que les procédures ne sont pas les mêmes suivant les régions. Peut être donc que ma problématique ne s’applique pas à tous.

Par contre, en début d’année dernière, je me suis orientée vers un immeuble dans une autre commune.
Un immeuble de 230 m². J’envisageais de faire 7 appartements, des T2.
Avant signature du compromis, je me suis rendue à l’urbanisme et ai déposé une autorisation de travaux notifiant l’autorisation de la découpe et surtout l’acceptation de 6 compteurs électriques supplémentaires. (après m’être assurée que  ces locaux ne seraient pas destinés au ’logement social’)
A la réception de l’accord de l’autorisation de travaux, j’ai signé le compromis.
Aujourd’hui 3 appartements sont terminés, et loués en meublé.  Nous travaillons encore sur les suivants.
Pour ma part, je ne crois pas que l’on puisse découper un immeuble sans en informer l’urbanisme. Une simple déclaration de travaux est généralement demandée.(.. et bien évidemment la déclaration H1 ou H2 pour les taxes foncières, mais c’est un autre point. )
Le discours qui m’était tenu par l’urbanisme de la ville de mon dernier achat est que l’information de création d’appartements est important à la gestion de la commune par la mairie : places de parking, services publics, écoles, dimensionnement des réseaux périphériques (par ex. les stations d’épuration qui sont dimensionnées pour un nombre d’habitants, etc.. ). Et je dois dire que je maintenant, je comprends le raisonnement de la démarche.

Mon nouveau problème est de trouver un comptable spécialisé en LMP/LMNP… j’étudie la question sur le forum… Mais si quelqu’un peut me conseiller.. j’habite dans les Bouches du Rhône.

Merci merci

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#18 16/02/2016 11h00 → Immeuble à découper : obligation de créer un logement social ? (découpe, immeuble de rapport, investissement immobilier)

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Savez vous depuis ce qu’est devenu cet immeuble avec ce maire qui voulait en faire du social pour une partie?

Vous avez trouvé un autre immeuble depuis sans création de surface?

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