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Forums des investisseurs heureux

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#1 23/01/2015 12h03 → Faisabilité d'une surélévation d'un garage en un immeuble R+3 ? (construction, immeuble, lmnp, neuf, rendement)

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Je suis actuellement sur l’étude du dossier suivant pour lequel je sollicite vos avis éclairés :

- l’existant : un garage de 77 m2 avec porte garage pour l’accès et avec grenier, sur murs de pierre porteurs ; emplacement : quartier populaire (mais pas racaille) de Toulon ; bus, école, marché, commerces, parking public à 50€ le mois, à 2 minutes ; centre ville à moins de 10 minutes en bus ; exposition sud-ouest et nord-ouest.
- le projet ; construction d’un immeuble R+3 pour LMNP : maintien du garage 4 places au RDC et 3 niveaux de 70 m2 avec 3 T3 de 50m2 (un par niveau), un T3 duplex 1er et 2ème étage, un studio de 20 m2 au 3ème. Pas d’imposition de logements sociaux par l’urbanisme car R+3 seulement et extension d’existant
Matériaux classiques
- raison de la vente : mari décédé qui voulait faire le projet d’une maison en R+3 ; épouse âgée sans ressources suffisantes et sans le goût de se lancer vue l’ampleur du projet
- étude de marché locatif : pas de neuf dans le quartier => plus forte demande ; les annonces sur le bon coin sur de l’ancien sont au plus bas pour un T3 à 550 € et 350 € pour un studio ; en passant une annonce fictive sur le bon coin j’ai eu 20 retours pour le T3 à 590 € hors charges et hors parking (dont 6 dossiers qui me semblaient "tenir la route" et remplir les critères GRL) ; curieusement : 2 retours seulement pour le studio à 400 € : point à creuser
- rentabilité : achat sous réserve de PC à 95000€ FAI ; construction à 1200 € du m2 sur 3 niveaux (rdc déjà construit) ; TF estimée 2500€ ; loyers : T3 590 € + 70 € parking valeur basse du marché et studio 400 € sans parking ; rendement brut 9,45% ; net : 8,79 %
avec vacance 1 mois pour tous les appartements et GRL : 7,67% sur du neuf complétement divisé et aux normes
- chantier : je connais les artisans (maçon maitre d’oeuvre - dont la fille est archi - qui m’a déjà fait il y a 8 ans deux grosses maisons de 230 m2 - les deux maisons complètement finies en 18 mois extérieurs et piscines comprises - et en qui j’ai confiance ; et les artisans que je connais pour le second oeuvre ; tout déclaré et couvert en assurance décennale et DO)
- plus-value possible à la revente : environ 1000€ du m2 même si ça n’est pas l’objectif à court terme
j’habite à 45 minutes de Toulon et mes artisans se déplacent. Je ferai moi m^me la gestion locative (je la fais actuellement sur mes villas en saisonnier et sur 3 appartements)
je dois creuser le sujet de la structure juridique

Mots-clés : construction, immeuble, lmnp, neuf, rendement

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#2 23/01/2015 12h05 → Faisabilité d'une surélévation d'un garage en un immeuble R+3 ? (construction, immeuble, lmnp, neuf, rendement)

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en complément : cash flow supérieur à 300 €/mois avec vacances et GRL ; taux de crédit 3% sur 20 ans (alors que je viens d’obtenir du 2,35% hors assurances et 2,75% avec garanties et assurances)

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#3 23/01/2015 21h47 → Faisabilité d'une surélévation d'un garage en un immeuble R+3 ? (construction, immeuble, lmnp, neuf, rendement)

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Bonsoir,

Ca ne répondra pas à votre question,

vieausoleil a écrit :

je dois creuser le sujet de la structure juridique

Mais

vieausoleil a écrit :

- l’existant : un garage de 77 m2 avec porte garage pour l’accès et avec grenier, sur murs de pierre porteurs ;

- le projet ; construction d’un immeuble R+3

Quid du sol ?
Quid des fondations ?
Quid de la nature des sols ?

Etude de sol ?

vieausoleil a écrit :

construction à 1200 € du m2 sur 3 niveaux (rdc déjà construit) ;

C’est là ou faut creuser et 1200€/m², si vous devez renforcer les fondations, vous pourrez oublier les 1200€

vieausoleil a écrit :

- chantier : je connais les artisans (maçon maitre d’œuvre - dont la fille est archi -

Parfait elle ne vous a pas préconisé une étude sol ?

vieausoleil a écrit :

tout déclaré et couvert en assurance décennale et DO)

Attention, la DO (dommage ouvrage) ce n’est pas les entreprises qui l’a prennent, mais vous et rehausser sans étude de sol, ca m’étonnerait qu’on vous accorde la DO sur ce type d’ouvrage.

Désolé du hors sujet.

Cdt

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#4 24/01/2015 12h57 → Faisabilité d'une surélévation d'un garage en un immeuble R+3 ? (construction, immeuble, lmnp, neuf, rendement)

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Bonjour Bascarol
super content d’avoir votre avis (j’envisageais de vous solliciter par mail car j’avais bien repéré votre bonne expérience en construction et promotion)

Quid du sol ?
Quid des fondations ?
Quid de la nature des sols ?

Etude de sol ? entièrement d’accord avec vous : évidemment je ne sais pas quelles fondations ont été faites ni si elles sont suffisantes ; disons juste qu’elles ont permis de soutenir garage et grenier pendant plus d’un siècle …. quant au sol ça n’est évidemment pas une garantie, mais ce garage est accolé à d’autres immeubles R+3 anciens (qui je suppose n’ont pas eu de fondations spéciales car ils datent tous d’au moins un siècle) ; de toute façon il est bien prévu en PREMIERE ACTION une étude de sols ; selon le verdict et les montants je laisse tomber

C’est là ou faut creuser et 1200€/m², si vous devez renforcer les fondations, vous pourrez oublier les 1200€ ;

exact ; quel serait la fourchette de coût d’un renforcement pour 77m2 au sol (sachant qu’on n’est pas dans des zones anciennement marécageuses, inondables ou autre..) ?

Parfait elle ne vous a pas préconisé une étude sol ? Je ne l’ai pas encore consulté

Attention, la DO (dommage ouvrage) ce n’est pas les entreprises qui l’a prennent, mais vous et rehausser sans étude de sol, ca m’étonnerait qu’on vous accorde la DO sur ce type d’ouvrage.

en effet la DO est prise par le client ; je sollicite en ce moment un assureur à ce sujet ; pensez vous qu’il soit pertinent de consulter l’assureur décennale du maitre d’oeuvre maçon pour ma DO client ?

Désolé du hors sujet.
Aucun souci au contraire je suis friand de vos avis ; si vous voyez d’autres points n’hésitez pas

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#5 24/01/2015 12h58 → Faisabilité d'une surélévation d'un garage en un immeuble R+3 ? (construction, immeuble, lmnp, neuf, rendement)

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je n’ai pas vu comment surligner en clair les phrases que l’on cite des posts…

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#6 25/01/2015 18h17 → Faisabilité d'une surélévation d'un garage en un immeuble R+3 ? (construction, immeuble, lmnp, neuf, rendement)

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vieausoleil a écrit :

exact ; quel serait la fourchette de coût d’un renforcement pour 77m2 au sol (sachant qu’on n’est pas dans des zones anciennement marécageuses, inondables ou autre..) ?

Impossible à dire sans étude de sol. Si c’est argileux, par exemple, il faut aller chercher le dur, donc de 2m à 96m pour les plus profond que j’ai eu à traiter.
S’il y a pas de fondations, les immeubles de chaque coté risque de bouger fortement lors des travaux, etc…

vieausoleil a écrit :

en effet la DO est prise par le client; je sollicite en ce moment un assureur à ce sujet ; pensez vous qu’il soit pertinent de consulter l’assureur décennale du maitre d’oeuvre maçon pour ma DO client ?

Les DO sur travaux sous œuvre sont compliqué à obtenir.
Ils vous demanderont :
- Les études de sol
- Les études structures réalisées par un bureau d’étude
- L’avis d’un expert (bureau d’étude)
- les devis des entreprises
- Les assurances des entreprises
- La DICT (voir un bureau de contrôle de type APAVE, VERITAS…) une entreprise peut s’en occuper, sinon vous
- L’avis du bureau de contrôle

Et si tout va bien alors ils vous calculeront la DO en sachant qu’ils évalueront d’abord le risque de recours.
- Si c’est un particulier qui demande la DO = risque de recours fort = peu de chance d’avoir la DO
- Si c’est un immeuble de particulier = risque fort = une chance d’avoir la DO si l’intermédiaire (archi, maitre d’œuvre…)  est connu de l’assurance
- Si c’est un intermédiaire solide, sans recours, sans problème pour l’assureur qui demande pour le compte de son client vous aurez plus de chance d’obtenir une DO

Etude de sol et de structure en priorité, la viabilité de votre projet en dépend.

Pour l’étude de sol = cabinet spécialisé
Pour l’étude de structure = un bureau d’étude structure suffit.
Si vous passez par un architecte il sous traitera ces études.

Cdt

PS Une DO c’est comme une demande de crédit, faut les intéresser au projet

Dernière modification par bascarol (25/01/2015 18h21)

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#7 25/01/2015 20h12 → Faisabilité d'une surélévation d'un garage en un immeuble R+3 ? (construction, immeuble, lmnp, neuf, rendement)

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ok ; donc en passant par mon entrepreneur et son assureur ça sera sans doute plus facile d’après vos dires ?

Concernant le sol, même si ça n’est évidemment une référence suffisante puisque les points de sondage étaient à 200 mètres environ du bien en question, sur le site infoterre où l’on trouve beaucoup de données concernant le sous sol français, ils ont trouvé de l’argile jusqu’à 2,50m ; puis graviers et conglomérats jusqu’à 9m ; puis conglomérats

j’avais bien en effet en tête de faire valider la structure par un bureau de calcul (par contre je ne pensais pas qu’ils me le demanderaient pour la DO)

concernant la coordination sécurité SPS : chantier de catégorie 3 (moins de 300k€) ; ai je des contraintes spéciales ou puis je nommer directement le maître d’oeuvre

concernant les normes handicapées : il n’y aura pas d’ascenseur ; donc escalier ; je pensais à une chaise élévatrice ; des remarques sur ce point ?

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#8 26/01/2015 18h30 → Faisabilité d'une surélévation d'un garage en un immeuble R+3 ? (construction, immeuble, lmnp, neuf, rendement)

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Franchement empiler des agglos sur un garage dont la structure n’a pas été prévu pour ça est inquiétant.

Quid des fondations du garage , des murs  ?

Personnellement , c’est pas un plan qui me tente , beaucoup de problèmes administratifs en vue , risques importants vis à vis de la structure initiale.

Nécessité de faire des arrivées d’eau , d’électricité , des évacuations d’eaux usées , à combien se chiffre ces points ?

Si ce projet se fait , il ne faudrait pas que les murs commencent à s’écarter sous le poids car alors en plus du prix des travaux vous n’auriez pas fini de payer les dégâts , les remboursements , la destruction.

Expérience vue:
un petit jeune à acheter une vielle grange pour la transformer en habitation , je faisais des travaux à coté donc j’ai pu suivre ses travaux.
Achat à 30 K€ , il a beaucoup travaillé dessus pour économiser , c’est pas fini pour les finitions intérieures et extérieures car il est à sec et il a sorti plus que ce que ne vaut une maison dans la ville et même ce qu’il pourrait revendre son machin.

Il a pensé faire une bonne affaire car c’est très tendance d’acheter une grange pour la refaire et gagner beaucoup en revente en résidence principale , un de ses amis l’a conseillé car lui même pratiquait ce sport.
Sauf que maintenant il semble bien englué dans les problèmes.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#9 26/01/2015 18h38 → Faisabilité d'une surélévation d'un garage en un immeuble R+3 ? (construction, immeuble, lmnp, neuf, rendement)

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Alors là Philippe30, je suis 100% en accord avec vous !!!
Pourquoi se lancer dans des casse-têtes administratifs, des galères et incertitudes de travaux ect…
Il y a tellement à faire dans la rénovation  de petits immeubles de centre ville déjà découpés et aux  compteurs déjà séparés…
Je sais pas pourquoi, tout le monde crois que ce sera plus rentable en se lançant dans des galères…smile

Dernière modification par Guillaume33 (26/01/2015 18h39)

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#10 26/01/2015 18h50 → Faisabilité d'une surélévation d'un garage en un immeuble R+3 ? (construction, immeuble, lmnp, neuf, rendement)

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@Guillaume33
Vous avez toutes les raisons d’être toujours d’accord avec moi et pas que pour ce château de cartes sur un garage.

Ceci dis vous avez fait un beau parcours mais soignez votre humilité

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#11 26/01/2015 23h19 → Faisabilité d'une surélévation d'un garage en un immeuble R+3 ? (construction, immeuble, lmnp, neuf, rendement)

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guillaume33 et philippe30 : merci pour vos remarques mais je ne suis pas non plus un débutant (cf ma présentation) ; j’ai assuré la maitrise d’oeuvre complète y compris les plans de deux grosses villas de valeur patrimoniale actuelle supérieure à 1,2 M€
en location saisonnière c’est à dire uniquement 3 mois par an et en sous traitant tout sauf les réponses aux demandes de location et les contrats (soit quelques heures par mois) elles me rapportent plus de 8% net ; et pas de risque d’impayés…

un dossier en neuf bien monté n’est pas une galère ; le fait de construire sur de l’existant non plus car dans mon cas il suffit (sous réserve que l’étude de sols confirme que le sol est "normal") de refaire quelques fouilles et d’implanter quelques poteaux porteurs au niveau du garage qui viendront sécuriser l’ensemble (3 étages ça n’est pas un immeuble de 15..) ; n’importe quel BE confirmera ça et pas besoin d’avoir des poteaux de 10 m2 au sol ! 
vous craignez ce que vous n’avez jamais fait et cela peut se comprendre ; mais rappelez vous que dans du vieux vous pouvez trouver aussi beaucoup de vices de construction qui ont été bien masqués (vu chez mon voisin sur une très belle villa de 360 m2)…alors que dans le neuf vous contrôlez tout et le produit final n’a rien à voir

pour répondre à votre question "pourquoi ne pas se contenter de rénover" ? ; tout simplement car c’est un galère en PACA pour trouver le moindre immeuble ancien à plus de 7 % ou 8% de rentabilité (avant travaux en plus…) même dans des zones pourries….
ce qui est valable dans une région ne l’est pas dans toutes

cela étant pour revenir au projet je vais en effet laisser tomber tout simplement car l’agent immobilier m’a donné des métrés extérieurs (et non Carrez ; en effet on est sur un ancien garage de réparation automobile et pas sur une habitation….donc non soumis à la loi Carrez) ; du coup en enlevant les murs de 50 cm d’épaisseur on passe de 77m2 à 61 m2 ; une fois enlevé l’escalier collectif et les paliers on tombe à 56 m2 ….
du coup les 4T3 et 1 studio deviennent 3 T3…….et la rentabilité ne tient plus la route sauf à casser le prix d’achat par deux…..je doute que la proprio accepte…
encore merci à tous pour vos avis qui m’ont permis de creuser différents points ; on se retrouve pour un autre projet j’espère

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#12 27/01/2015 20h59 → Faisabilité d'une surélévation d'un garage en un immeuble R+3 ? (construction, immeuble, lmnp, neuf, rendement)

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Bonsoir,

Je sais que vous avez abandonné votre projet, mais je vais répondre pour la suite si un jour…

Ceci concerne surtout les travaux sous oeuvre

vieausoleil a écrit :

ok ; donc en passant par mon entrepreneur et son assureur ça sera sans doute plus facile d’après vos dires ?

La DO est "donnée" suivant les critères de risques pour l’assureur, sa vrai question est :
Y aura t’il un recours ?
Combien de recours ?

Pour répondre à ces questions l’assurance (DO) va se couvrir de tous les risques potentiels. Il n’est pas là pour rembourser mais gagner de l’argent.

- Qualité du dossier présenter
- Qualité des entreprises (ont elles déjà eu des recours ?)
- Qualification des entreprises intervenantes
- Qualification du maitre d’œuvre, du bureau de contrôle, le SPS il s’en fiche.
- Antécédent "assurances" des entreprises
- Qualification du maitre d’ouvrage… (Promoteurs, marchand de bien, foncière, particulier…)

L ’assureur s’assurera qu’il n’aura pas de recours. En travaux sous œuvre les recours sont quasi inévitables surtout avec des particuliers.

Je peux citer 5 compagnies spécialisées qui refusent un dossier DO si ce sont des particuliers

vieausoleil a écrit :

Concernant le sol, même si ça n’est évidemment une référence suffisante puisque les points de sondage étaient à 200 mètres environ du bien en question

Non rien a voir, c’est l’étude de sol du site qu’il faut. A 200m le sol est totalement différent.

vieausoleil a écrit :

, sur le site infoterre où l’on trouve beaucoup de données concernant le sous sol français, ils ont trouvé de l’argile jusqu’à 2,50m ; puis graviers et conglomérats jusqu’à 9m ; puis conglomérats

Ok, mais à 200m l’argile peut atteindre 60m de profondeur et ne plus avoir de gravier en dessous. Infoterre ne sont que des tendances, c’est déjà bien.

vieausoleil a écrit :

j’avais bien en effet en tête de faire valider la structure par un bureau de calcul (par contre je ne pensais pas qu’ils me le demanderaient pour la DO)

Si vous ne présentez pas de calcul, des rapports pour savoir ce qu’il doivent assurer c’est un refus inévitable.

Le minimum qu’il demande
- Etude de sol
- Qualification des entreprises (Archi, BE structure, BE sol…) 
- Qualification des entreprises réalisant les travaux sous œuvre
- DICT (savoir ce qu’il y a sous le sol, câble, gaz eau…)
- RICT du bureau de contrôle (Rapport Initial du Contrôle Technique = validation du bureau de contrôle sur le projet)
Sans ces éléments il ne décide de rien, même pas de vous dire bonjour.

vieausoleil a écrit :

concernant la coordination sécurité SPS : chantier de catégorie 3 (moins de 300k€) ; ai je des contraintes spéciales ou puis je nommer directement le maître d’œuvre

SPS obligatoire (+ de 170k€, travaux sous œuvre, + de 3 entreprises….)
Vous pouvez nommer  le maitre d’œuvre, attention il n’a pas en charge le SPS, ce dernier est du ressort du maitre d’ouvrage uniquement.

vieausoleil a écrit :

concernant les normes handicapées : il n’y aura pas d’ascenseur ; donc escalier ; je pensais à une chaise élévatrice ; des remarques sur ce point ?

Trop compliqué, mais largeur des accès,  pas de marche au seuil, sinon rampe  ect…

Cdt

Dernière modification par bascarol (27/01/2015 21h08)

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