Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 17/07/2014 17h49 → Transformation d'un studio en local commercial ? (local;commercial;local commercial;transformation;)

Membre
Réputation :   

Bonjour à Tous,

Malgré quelques recherches sur le forum je n’ai pas trouvé réellement de Post sur des projets de transformation d’un local d’habitation en local commercial.

Le projet est assez simple (à mes yeux (de débutant))

Quartier résidentiel avec pavillons et petits immeubles de 2 à 3 étages. Dynamique créée par des petits commerces de proximité (supérette, boulangerie, laverie, La Poste, café), possibilité de se garer facilement dans la rue etc…

- Achat du studio (21 m² / rez-de-chaussée / fenêtre donnant sur rue)
- Travaux : intérieur à refaire entièrement et extérieur (modifications de la façade de l’immeuble)
- Location des murs pour toutes activités (dans la limite de ce que m’autorisera la Copro.)

Au niveau des démarches, je dois avouer que les services de la Mairie me donnent des réponses assez évasives sur le sujet et ne semblent pas maitriser parfaitement ce type de demande.

Puis-je profiter de vos expériences en la matière ?
- Faisabilité du projet (bonne idée ou très mauvaise idée) ?
- Démarche à effectuer ?
- Piège à éviter ?
- Risques ?

Merci pour votre aide précieuse.

Dernière modification par uval (17/07/2014 17h55)

Mots-clés : local;commercial;local commercial;transformation;

Hors ligne

 

#2 17/07/2014 18h49 → Transformation d'un studio en local commercial ? (local;commercial;local commercial;transformation;)

Membre
Réputation :   218 

Je n’ai aucune expérience en terme de surface commerciale mais ai plutôt l’habitude d’entendre parler du contraire => la transformation de local commercial en appartement d’habitation.

Pourquoi un tel projet ? Vous pensez que la rentabilité est supérieure ?
La demande en petit commerce est-elle si forte dans cette ville/quartier ?

Le démarches me semblent effectivement s’effectuer auprès du service urbanisme (généralement aujourd’hui dans les agglo/com com) ou mairie.
Il y a changement d’usage du local + modification d’aspect significatif, donc permis de construire. Vous avez raison la copro devra se prononcer sur le projet. Sans doute des règles à respecter que vous pourrez découvrir en demandant le PLU.

Dernière modification par DDtee (17/07/2014 18h50)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#3 18/07/2014 13h31 → Transformation d'un studio en local commercial ? (local;commercial;local commercial;transformation;)

Membre
Réputation :   

@ DDtee
Merci pour ce retour,
Oui il est beaucoup plus fréquent de voir l’inverse. Même sur le net, les infos sont rares et les témoignages encore plus.

Actuellement si je fais un calcul simple : mensualité versus loyer je pense que la rentabilité peut être sensiblement supérieure sur un bail commercial plutôt qu’un bail en location meublé.
Les "avantages" d’un bail commercial mis à part : mais je dois encore me former sur ce point.

Je ne sais pas si la demande en petit commerce est forte c’est le risque que je prends. Les commerces déjà existant autour du studio permettent également je pense de créer une situation favorable et du passage.

Je ne suis pas certain de bien différencier les nuances entre changement d’usage et changement de destination? Les démarches administratives n’étant pas identiques…

Hors ligne

 

#4 18/07/2014 14h20 → Transformation d'un studio en local commercial ? (local;commercial;local commercial;transformation;)

Membre
Réputation :   47 

uval a écrit :

Je ne suis pas certain de bien différencier les nuances entre changement d’usage et changement de destination? Les démarches administratives n’étant pas identiques…

Bonjour,

Changement de destination :
J’ai un local commercial et je veux le transformer en appartement
J’ai un immeuble d’habitation et je veux le changer en immeuble de bureaux
Code de l’urbanisme | Legifrance

Changement d’usage :
J’ai un appartement d’habitation et je veux mettre un médecin bail résidentiel -> bail profession libérale
J’ai un appartement loué non meublé, je le transforme en location meublée, c’est un changement d’usage.
Code de la construction et de l’habitation. | Legifrance

Voila en gros, ensuite il y a des déclinaisons :

Changement d’usage avec compensation
Changement d’usage sans compensation
Changement d’usage mixte
Ect…

Dans le cadre d’un changement d’usage avec des travaux entrant dans le champ d’application du permis de construire, alors le changement d’usage est automatique, pas de demande à faire, se sera le PC qui fera foi.

Pour vous aider
http://vosdroits.service-public.fr/part … 2751.xhtml

Cdt

Hors ligne

 

#5 21/07/2014 01h17 → Transformation d'un studio en local commercial ? (local;commercial;local commercial;transformation;)

Membre
Réputation :   

Attention aux normes PRM( personne a mobilité réduite ) concernant les ERP( établissement recevant du public) qui peuvent être très contraignante et faire refuser un PC, notamment:
- l’installation d’une rampe d’accès handicapé( pente inférieur a 10%)
- toilette handicapé avec une rotation d’un 1m50!
-la taxe parking, en cas de non existence d’une place de parking privative (1 ou plusieurs en fonction du PLU)
- porte de secours!

Attention aux frais de changement de destination.(2000€ dans mon cas personnel) qui entache la rentabilité
Etc…

Qui rend compliqué la transformation d’un studio en local commercial!

Hors ligne

 

#6 18/08/2014 11h34 → Transformation d'un studio en local commercial ? (local;commercial;local commercial;transformation;)

Membre
Réputation :   

Merci pour vos retours et désolé pour le temps de réponse.

J’attendais également un accord de la Mairie qui par principe accepte la transformation.
Néanmoins, le Maire à un droit de regard et donc d’acceptation du type de commerce. Donc tout n’est, à priori, pas autorisé mais sur quels critères ? La Mairie n’a pas su me répondre.

Je laisse tomber le projet de transformation, les normes étant assez compliquées effectivement à mettre en œuvre (cf réponse de Moselle) et vais rester sur le chemin du LMNP classique.

Hors ligne

 

#7 21/08/2014 23h53 → Transformation d'un studio en local commercial ? (local;commercial;local commercial;transformation;)

Membre
Réputation :   

Bonsoir,

Je me permets d’apporter quelques précisions notamment par rapport à la distinction changement d’usage/changement de destination.

Concernant le changement de destination, il est toujours à opérer dans le cas d’un appartement changé en commerce. En pratique, selon le type des travaux à effectuer pour adapter le bien à sa nouvelle destination commerciale, l’autorisation de changement de destination sera demandée à la mairie en même temps que l’autorisation des travaux via une déclaration préalable (travaux légers) ou permis de construire (travaux plus lourds).

La règlementation relative changement d’usage en revanche est loin de s’appliquer partout en France (uniquement dans les agglomérations de plus de 200.000 habitants qui l’ont instaurée et dans les départements du 92, 93 et 94) et ne concerne que les cas de changement d’un bien à usage d’habitation vers un autre usage. Si le bien est concerné, il faut une autorisation distincte qui dans votre cas de figure nécessitera une compensation (c’est à dire proposer en échange à la mairie de transformer un commerce vous appartenant en habitation en parallèle) ce qui pour un particulier est particulièrement difficile.

Pour résumer en ce qui concerne vos démarches à effectuer pour mener à bien votre projet :

Niveau urbanisme :
- déclaration préalable ou permis de construire pour autoriser les travaux et le changement de destination,
- autorisation de changement d’usage si la règlementation s’applique,

Niveau copropriété :
- autorisation de changement de destination (attention à bien vérifier dans le règlement de copropriété que les commerces ne sont pas interdits car il faudrait alors l’unanimité des copropriétaires pour le changer), s’il existe déjà d’autres commerces dans l’immeuble pas de soucis,
- autorisation des copropriétaires quant aux travaux envisagés (car ils toucheront à la façade de l’immeuble).

Je vous conseille également d’insérer un maximum de ces autorisations en condition suspensive dans votre future promesse de vente.

Cordialement

Dernière modification par Mathieu75 (21/08/2014 23h59)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech