Kbeh [83] : étude de cas immobilier (studio ou local commercial)

Bonjour,

Pour être bailleur de mur de bureau et de studio, les deux sont extrêmement différents.

Le local commercial est l’outil de travail de votre locataire. Il demande de la visibilité, de l’accessibilité, du passage, du stationnement aisé ou une zone piétonne. Le bail sera soit commercial, soit professionnel. Il est impératif de se faire accompagner par qqn de compétent pour le rédiger.

Le studio est le logement de votre locataire. Il demande de la surface, un emplacement proche des transports, une bonne distribution, et du calme. Si possible de la vue, un petit extérieur, une cuisine aménagée, … mais surtout qu’il se sente chez lui.
Je vous laisserai lire

Réglement Sanitaire Départemental du VAR a écrit :

40.1. Ouvertures et ventilations
Les pièces principales et les chambres isolées doivent être munies d’ouvertures donnant à l’air libre et
présentant une section ouvrante permettant une aération satisfaisante.
a) pièce de service possédant un ouvrant donnant sur l’extérieur ; ces pièces doivent être équipées d’un orifice
d’évacuation d’air vicié en partie haute. En sus, les cuisines doivent posséder une amenée d’air frais en partie basse.
b) pièce de service ne possédant pas d’ouvrant donnant sur l’extérieur; ces pièces doivent être munies d’une
amenée d’air frais, soit par gaine spécifique, soit par l’intermédiaire d’une pièce possédant une prise d’air sur
l’extérieur.
L’évacuation de l’air vicié doit s’effectuer en partie haute, soit par gaine verticale, soit par gaine horizontale à
extraction mécanique conforme à la réglementation en vigueur.
Lorsque ces pièces de service sont ventilées par un dispositif commun à l’ensemble du logement, ce dispositif
doit être réalisé conformément à la réglementation en vigueur.
40.2. Eclairement naturel
La surface d’éclairement naturel devra correspondre au 1/6 de la surface au sol de la pièce.
40.3. Superficie des pièces
L’une au moins des pièces principales de logement doit avoir une surface au sens du décret du 14 juin 1969
supérieure à neuf mètres carrés.
Les autres pièces d’habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à sept mètres carrés. Dans le cas d’un
logement comportant une seule pièce principale ou constitué par une chambre isolée la surface de ladite pièce doit
être au moins égale à neuf mètres carrés.
Pour l’évaluation de la surface de chaque pièce principale, les salles de bains ou de toilettes ainsi que les
parties formant dégagement ou cul-de-sac d’une largeur inférieure à 2 mètres ne sont pas prises en compte.
40.4. Hauteur sous plafond
La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,50 m

Quoi qu’il en soit, les deux usages sont complètement différents.

Pour avoir eu une amie qui avait loué un ancien commerce transformé en habitation, avec des grands rideaux pour cacher les baies vitrées, après 2 cambriolages, elle a déménagé, malgré un loyer attractif, et un bon emplacement.

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Dernière modification par Bernard2K (04/04/2017 15h53)

Bonjour voici mon retour et conseil basé sur ma maigre expérience dans l’investissement en local commercial:

1- taxe foncière: il est courant de mettre tout ou partie de la taxe foncière à la charge du locataire. Soit en mensualisant le coût soit en transmettant le montant de la taxe foncière au locataire de façon annuelle. Cela dépend de négociations avec le locataire directement. Attention en cas de gestion avec une agence, bien leur préciser car certaines semblent ignorer ou de ne pas appliquer par défaut.

2- passer un local vers un bien d’habitation nécessite un accord de la copropriété et de la municipalité et repose sur le PLU. En fonction des communes cela est souvent refusé.
3- Bail 3.6.9: il est possible de louer un local en bail commercial appelé "3.6.9". En bref, le locataire loue le bien pour des périodes reconductibles de 3 ans. S’il souhaite rompre le bail avant une date anniversaire il m’engae alors à:

A-Trouver un nouveau locataire en cédant le bail
B-Payer une partie du montant due jusqu à la fin du bail
C-Plus tristement clore son activité

Ceci constitue souvent un attrait des baux commerciaux, une sécurité et stabilité dans la location. Attention toutefois à proposer un loyer en ligne avec le bien (emplacement, taille, proximité des transports) car en cas de location trop basse l’augmentation des loyers est relativement limitée.

En terme de rendement, celui ci est alors amélioré si la taxe foncière est repercuté sur le locataire.

Concernant la vacance locative, il est frequent qu’elle soit plus longue que pour des biens d’habitations. Neanmois, cela est à nuancer et depends de plusieurs facteurs (emplacements, type de commerces possibles…).

J’espère que ces quelques infos vous aideront dans votre choix.

Dernière modification par Soma247 (04/04/2017 14h21)

kbeh a écrit :

j’ajoute au info du bien que la copropriété demande 440 euro annuellement pour les charges

C’est bien d’avoir le montant, mais j’écrivais :

Obtenez l’info sur les charges de copropriété sur les 3 années précédentes et leur répartition bailleur/locataire.

A connaissance, les appels de charges envoyés par les syndic de copro distinguent les charges "locatives" ou "récupérables" pour faciliter la vie des propriétaires bailleurs. Si vous demandez et obtenez les feuilles d’appel de charges, vous n’aurez pas seulement un montant annuel, mais aussi leur composition exacte ainsi que cette répartition bailleur/locataire.

Dernière modification par Bernard2K (04/04/2017 18h28)

Je parle des appels de charge (ou appel de fonds). Chaque copropriétaire reçoit normalement un appel de charges, comme une facture qui détaille les charges qu’il doit à la copro.

Dernière modification par Bernard2K (04/04/2017 18h28)