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#1 08/04/2014 15h45 → Mercialys vs Foncière des Murs (foncieres, immobilier commercial)

Membre
Réputation :   100 

Laquelle preferez-vous?
NB1: Pas directement comparables, mais suffisament proches pour cet exercice (immo commercial hors bureaux)
NB2: Si vous avez d’autres valeurs similaires dans l’UE a integrer au match, ne vous privez pas

Merci
Serial Trader

Mots-clés : foncieres, immobilier commercial

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#2 08/04/2014 16h09 → Mercialys vs Foncière des Murs (foncieres, immobilier commercial)

Administrateur
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Bonjour,

Et vous, qu’en pensez-vous ?

On est quand même sur des typologies bien différentes, grosses galeries marchandes pour Mercialys et des "petits" biens commerciaux uniques pour Foncière des murs.

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#3 08/04/2014 16h57 → Mercialys vs Foncière des Murs (foncieres, immobilier commercial)

Membre
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Pour ma part, le choix se porterait sur Fonciere, clairement en tendance haussière, alors que Mercialys est neutre.
Je ne sais pas vous, mais je ne joue pas contre une tendance !

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#4 08/04/2014 17h32 → Mercialys vs Foncière des Murs (foncieres, immobilier commercial)

Membre
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Comme j’ai pas de préférence, j’ai un peu des 2…


Le pouvoir doit se définir par la possibilité d'en abuser

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#5 09/04/2014 08h13 → Mercialys vs Foncière des Murs (foncieres, immobilier commercial)

Membre
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A mon humbre avis:
FMU est clairement plus institutionelle, solides actionnaires (FDR + zinzins Generali, CA, Credit Mut, Cardiff), a probablement un avantage en terme de financement / refi (particulierement si une nlle crise de credit resurgit), mais elle est aussi tres dependante de ses partenariats cles (Accor 47%, B&B, Korian, Quick, Jardiland - c’est a la fois une force et une faiblesse) et surtout 2/3 d’actifs hoteliers en gros (Ibis, Novotel, B&B). Prix sur FFO de 7.7x, recurring earning yield de 9.7%, correct pour une fonciere a faible Beta. Elle a legerement augmente son dividende de 3% en 2013. Nota, structurellement pas de vacance locative (la seule que je connaisse). LTV 41%, ICR tout va bien. Seul point negatif pour moi, faible decote sur NAV de 4%.

MERY est plus patrimoiniale, j’ai un immense respect pour avoir rendu en 2012-13 aux actionnaires en dividendes exceptionels pres de 2/3 du prix d’intro de 2005. Ca change des REITs / foncieres qui ne cherchent qu’a grossir, quitte a emettre des actions a n’importe quel niveau de decote sur NAV et donc a nous diluer. Les distributions exceptionnelles ont ete financees par un gros programme de cessions, aujourd’hui termine. Le point negatif, c’est que ces actifs "non-strategiques" etaient certes de petite taille en moyenne, mais aussi plus rentables. On verra dans 4-5 ans si c’etait la bonne strategie.  Le partenariat avec Casino est tres important pour son pipeline de developpement, mais represente seulement 17-18% pour ses revenus locatifs. Elle a reduit son dividende "recurrent" de 11% en 2013 (a cause des cessions, mais elle repasse en mode croissance en 2014, donc ca devrait augmenter). Recurring earning yield de 5.2%, discount sur NAV de 11%, structure fin confortable (LTV 32%). Principal pb de valo: 15.6x les FFO.

Personnellement, je les apprecie les 2. J’ai surtout recemment pris mes profits sur les foncieres de bureaux exposees en IdF (niveau de vacance 8% devient preoccupant; le niveau de prix de la plus grosse transac de l’annee, Coeur Defense, a ete un "wake up call" pour moi: -40% par rapport au cout d’acq de Lehman en 2007). Gros doutes sur les t% de capi des experts dans un marche faiblard a terme de transactions. J’ai peut etre tord, mais s’il reste un peu d’upside, je le laisse aux autres bien volontiers. Cherche a me renforcer sur de l’immo a meilleur couple rendement / risque (maximum LTV 50%).

Disclosure AMF: Long Mercialys, j’attends une correction pour acheter Fonciere des Murs

Serial Trader

Dernière modification par SerialTrader (09/04/2014 08h15)

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#6 09/04/2014 18h28 → Mercialys vs Foncière des Murs (foncieres, immobilier commercial)

Administrateur
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Voilà, cela fait quand même des différences importantes !

Mercialys est plus une foncière de croissance, avec un gros pipeline de développement et des locataires retails.

Foncière des murs ressemble plus à une SCPI, avec une approche de sale et lease back, pas de développement, et une forte concentration (inhabituelle) sur l’hôtellerie.

Au cours actuel, effectivement, aucune ne paraît particulièrement attractive en effet.

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#7 21/07/2014 13h52 → Mercialys vs Foncière des Murs (foncieres, immobilier commercial)

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N’ayant pas trouvé de sujet spécifique à FMU, je poste ici (ou alors j’ai mal cherché).

J’ai vendu ma ligne FMU aujourd’hui. Je pensais la garder pour du LT, mais des raisons m’ont incité à vendre :

- L’ANR a baissé en 6 mois de 23,30€ à 22€, alors que le cours actuel tourne autour de 23,50€ => aucun potentiel de hausse désormais, elle côte au-dessus de son ANR ce qui est assez rare. Plutôt un potentiel de baisse !

- De plus, les loyers ont reculé de -6%, notamment à cause des cessions. A périmètre constant, ils reculent de -1,1% du fait de la baisse du chiffre d’affaires d’Accor en France sur la période.

- Le bénéfice net récurrent EPRA baisse de -9,7%.

Tout ceci cumulé à un cours au plus haut à 5 ans me rendent hyper-prudent en préférant vendre à ce que je pense être " le plus haut". Mais je peux me tromper. D’ailleurs, bizarrement, tous ces chiffres n’ont pas engendrés une baisse du cours, je dois être le seul à tout analyser de travers.

Un éventuel retour du cours à moins de 18€ me ferait par contre certainement en reprendre une ligne. Les aficionados de LT systématique trouveront tout ceci puéril, mais mon patrimoine est limité et je dois le préserver.


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#8 21/07/2014 18h13 → Mercialys vs Foncière des Murs (foncieres, immobilier commercial)

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Ca fait longtemps que j’hésite à m’en débarrasser ne trouvant aucune explication à sa surcote… Peut être le moment suite à ces mauvais résultats.


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#9 21/07/2014 18h23 → Mercialys vs Foncière des Murs (foncieres, immobilier commercial)

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En effet, sa surcote est aussi un grand mystère pour moi. Je me demandais qui pouvais bien acheter du FMU à 23,70€ avec des mauvais résultats et une surcote sur ANR.

Je vois quelques profils :

- les néophytes qui veulent de l’immobilier sans regarder le prix
- les acheteurs LT qui ne voient que le dividende
- d’hypothétiques initiés qui sauraient que sa valeur augmentera (mais je n’y crois pas)
- les acheteurs qui pensent que le cours va encore monter bien plus haut (on se demanderait sur quels critères, mais c’est une autre histoire)

Il y en a peut-être d’autres.

Avec tout ça, j’ai vendu à 23,49 ce matin en pensant qu’avec des mauvaises nouvelles, elle ne pouvait que baisser… et elle finit la journée à 23,76€, à 14 centimes de son plus haut à 5 ans et en hausse par rapport à la veille. Va comprendre, Charles…

Dernière modification par philippe77 (21/07/2014 18h24)


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#10 21/07/2014 18h26 → Mercialys vs Foncière des Murs (foncieres, immobilier commercial)

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Avec un coupon de 1,55 € pour un cours de 23,76 €, le rendement est de 6,5 %. N’est-ce pas un argument pour conserver le titre ?

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#11 21/07/2014 18h30 → Mercialys vs Foncière des Murs (foncieres, immobilier commercial)

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Oui et non. Une baisse du résultat peut signifier à un moment donné une baisse du dividende également…

En un an pile poil (acheté le 12 juillet 2013 !), j’aurais profité d’une PV de 36% et d’un dividende à 7,5%.


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#12 22/07/2014 07h40 → Mercialys vs Foncière des Murs (foncieres, immobilier commercial)

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philippe77 a écrit :

L’ANR a baissé en 6 mois de 23,30€ à 22€, alors que le cours actuel tourne autour de 23,50€ => aucun potentiel de hausse désormais, elle côte au-dessus de son ANR ce qui est assez rare. Plutôt un potentiel de baisse !

philippe77 a écrit :

En un an pile poil (acheté le 12 juillet 2013 !), j’aurais profité d’une PV de 36% et d’un dividende à 7,5%.

Bravo! Je pense que vous avez probablement raison d’avoir allege/ vendu. Mieux a faire ailleurs. Sur le point de la surcote, Unibail Rodamco se traite avec une belle surcote depuis pas mal de temps… Et elle continue de monter gentiment, cela prouve que c’est possible. La encore, meme conclusion, mieux a faire ailleurs.

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#13 22/07/2014 08h21 → Mercialys vs Foncière des Murs (foncieres, immobilier commercial)

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Il est normal de payer plus que l’ANR pour un leader en croissance depuis des années comme Unibail (même si elle est vraiment chère) voire Klepierre qui depuis quelques temps relève régulièrement ses objectifs.
Cela me semble moins justifié pour FMU. Effectivement actuellement personne n’a envie de vendre à cause du dividende. Les gérants préfèrent du 6.5% que de prendre des risques dans un marché qui reste en lévitation.
Je vais peut être renforcer SCBSM qui fait de bonnes publications depuis un moment et conserve une grosse décote ou voir du côté d’IMDA.


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#14 22/07/2014 10h13 → Mercialys vs Foncière des Murs (foncieres, immobilier commercial)

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Bonjour,

Mon premier message sur ce forum, j’espère que ma contribution ne sera pas complètement à côté de la plaque. Une des raisons pour lesquelles la Foncière des Murs continue sa progression en bourse est peut-être liée au programme de rachat d’actions annoncé en Avril dernier: http://www.reuters.com/finance/stocks/F … e/2968456.

Jusqu’à 6% du capital pourra être racheté, ce qui va probablement contribuer à maintenir la décôte/faible surcôte si l’actif net ne change pas. Je me demande tout de même quel est l’intérêt de racheter ses actions avec un cours très haut (sans surcôte), alors que l’immobilier semble engager une correction - l’argent ne serait-il pas mieux investi dans une croissance de son patrimoine immobilier?

Qu’en pensez-vous?

Dernière modification par Dooley (22/07/2014 10h26)

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#15 22/07/2014 10h20 → Mercialys vs Foncière des Murs (foncieres, immobilier commercial)

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J’en suis également sortie, avec moins de gain que vous, mais je pense également qu’elle est surcoté. Elle a néanmoins continué d’augmenter après ma sortie d’un euro, et je pense qu’elle continuera encore tant que les rachats d’action continueront.

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#16 22/07/2014 10h28 → Mercialys vs Foncière des Murs (foncieres, immobilier commercial)

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Bonjour Dooley et bienvenue sur le forum.

Moi ce que j’en pense, c’est que si FMU rachète ses actions au prix fort, c’est vraiment de l’argent jeté par les fenêtres. Je préférerais une société qui rachète quand le cours est bas, ça au moins ça a un sens.

Si c’est le cas ici, ça me fait une raison de plus de passer provisoirement mon chemin. D’autant qu’un programme de rachat a ses limites, temporelles et quantitatives. J’attendrais patiemment qu’elle baisse, pour moi cela ne fait aucun doute, je ne vois aucune raison pour qu’elle se maintienne à un cours aussi élevé et en surcote alors que les résultats sont mauvais.

En mai, j’ai ouvert une ligne SCBSM, décotée et publiant de bons résultats, et dans l’attente d’une distribution de dividende, un jour… (pas avant 2016). Là au moins, j’y ai vu du potentiel.


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