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Forums des investisseurs heureux

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#26 26/05/2013 21h13 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Quel est le problème de ne pas prendre en compte l’inflation ?
Ce qui est utile c’est l’observation des prix ET l’évolution de l’inflation.

Lorsque l’on observe l’évolution d’une action du CAC 40 (au mieux 1988 donc), l’inflation n’est pas prise en compte.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#27 26/05/2013 21h48 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Il faut mesurer la variation des prix en termes réels, 1 euro de 1973 ne vaut pas 1 euro d’aujourd’hui. L’immobilier est structurellement haussier sur une longue période, mais comme dans toute stratégie d’allocation d’actifs, patrimoniale et d’investissement il y a un timing. Et les indicateurs tendent à montrer qu’il n’est peut être pas opportun d’investir tout de suite alors que l’on ne sait pas si le retournement est durable.

Je suis assez surpris de lire certains commentaires sur l’immobilier alors que l’on peut très bien considérer que c’est un bon investissement et un moyen de s’enrichir avec levier mais que le timing n’est peut être pas le bon, ou que certaines zones sont surévaluées (idf ?) et d’autres sont attractives (province ?).

En immobilier 50% de la plus value se fait à l’achat et acheter dans un marché qui est trop haut vous plombe un cout d’opportunité pendant une longue période. Surtout pour faire l’achat revente ou il faut amortir les frais de notaire (et autres)

Je pense que le seul cas ou l’on peut ne pas regarder le prix est le cas d’un cash flow nul ou positif.

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#28 26/05/2013 23h32 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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roudoudou a écrit :

acheter dans un marché qui est trop haut vous plombe un cout d’opportunité pendant une longue période.

Qu’est-ce que vous voulez dire exactement? (très intéressant les problèmes de coût d’opportunité)

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#29 27/05/2013 11h12 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Je crois qu’il ne faut pas compter sur du 8.75% par an, sauf si l’inflation remonte à 7.00%.

Juste un argument de logique. Comment le prix du logement peut il augmenter plus rapidement que le salaire moyen du pays ou de la ville. C’est évidemment possible à court terme, mais à long terme?

Présentement le Parisien moyen dépense 30% de son revenu pour se loger. Vous pouvez faire le calcul  suivant en assumant que le salaire moyen augmente de 3% et que le coût moyen des logements augmente de 8.75%: Dans 10 ans, le Parisien moyen dépensera 52% de son budget pour se loger. Dans 20 ans il dépensera 89% et dans 30 ans …  153%. C’est évidemment impossible.

Je crois que sur du long terme, il ne faut pas espérer plus que le taux moyen d’augmentation des salaires (borne haute) mais pas moins que l’inflation (borne basse). Ensuite sur le court terme, tout peut arriver.

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#30 27/05/2013 13h53 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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placementapapa31 a écrit :

roudoudou a écrit :

acheter dans un marché qui est trop haut vous plombe un cout d’opportunité pendant une longue période.

Qu’est-ce que vous voulez dire exactement? (très intéressant les problèmes de coût d’opportunité)

Je me place dans le cas d’un cash flow négatif et non nul

Si on achète trop haut on se retrouve coincé avec en rendement médiocre et on ne peut plus investir plus bas.

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#31 27/05/2013 22h08 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Est-ce que vous voulez dire qu’on ne peut pas "sortir"? - pour par exemple aller sur un placement monétaire à rendement faible mais sûr (on perd alors les intérêts non perçus)

Si le cash flow est positif, mais faiblement, on peut aussi avoir le même problème il me semble (si nous parlons bien de la même chose).

Pom a écrit :

un argument de logique. Comment le prix du logement peut il augmenter plus rapidement que le salaire moyen du pays ou de la ville. C’est évidemment possible à court terme, mais à long terme?

Je crois que sur du long terme, il ne faut pas espérer plus que le taux moyen d’augmentation des salaires

Réflexion intéressante. Mais il me semble cependant que vous supposez que le % du poste logement dans le budget des ménages (par ex locataires) doit rester en-deçà d’une certaine limite. Pourquoi donc?

Dernière modification par placementapapa31 (27/05/2013 22h12)

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#32 27/05/2013 22h42 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Bonsoir,

Certainement en deçà de 100%, sinon il y a un gros problème. Ensuite, est-ce que le pourcentage ’magique’ est 30%, 40% ou 50%, je ne sais pas. Il y a donc une possibilité que les augmentations de prix continuent a être au dessus de la hausse des salaire encore quelques années (même si personnellement j’en doute).

Ce qui n’embête c’est l’hypothèse d’une augmentation plus élevé que les salaires moyens sur le très long terme. A première vue cela m’apparait mathématiquement impossible.

Bien Cordialement!

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#33 27/05/2013 22h47 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Mathématiquement c’est simple, mais dans la réalité ça n’est pas aussi évident. En moyenne oui, mais on n’investit pas en moyenne.

Prenez Paris, le parisien change, s’embourgeoise. Les prix augmentent plus vite que les salaires car les pauvres laissent la place aux riches.


Left the Rat Race in 2013

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#34 27/05/2013 23h07 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Il y a une part d’irrationnalité de plus en plus forte dans l’économie et notamment le marché immobilier.

Et cela, nous avons du mal à les intégrer dans les équations …


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#35 28/05/2013 00h45 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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ZX-6R a écrit :

Mathématiquement c’est simple, mais dans la réalité ça n’est pas aussi évident. En moyenne oui, mais on n’investit pas en moyenne.

Tout à fait. Les études se font toujours sur des moyennes et c’est normal car on ne peut pas faire du spécifique. C’est pourquoi il est utile de consulter ses études pour se faire une idée mais ne pas s’arrêter à cela.
Il ne faut pas oublier que les biens immobiliers ne sont pas des biens fongibles

ZX-6R a écrit :

Prenez Paris, le parisien change, s’embourgeoise. Les prix augmentent plus vite que les salaires car les pauvres laissent la place aux riches.

En effet, mais même de cela il faut se méfier. Je lis souvent sur des forums que des personnes sont prêtes à mettre n’importe quel prix pour n’importe quel bien pourvu qu’il soit à Paris sous prétexte que Paris sera toujours Paris (on le voit même ici sur certaines files, je pense en particulier à une où vous êtes intervenu en soutien à un intervenant parlant de Levalois et qui se faisait quasiment lyncher pour avoir commis le crime de traverser le périph’ wink )
Quand on leur fait remarquer que personne n’aura les moyens de suivre à ces niveaux de prix ils rétorquent "Personne en France mais maintenant les qataris arrivent" (dehors les pauvres place aux riches en quelque sorte)

Certes mais les qataris n’achètent pas n’importe quoi : une partie de l’avenue des Champs-Elysées (du 52-60, pour plus de 500 millions d’euros) des hôtels de luxe mais ils ne vont pas mettre 500 millions d’euros pour une chambre de bonnes à Barbès juste parce qu’ils ont les moyens

Comme vous le répétez souvent il convient d’essayer de se prémunir de se risque en achetant en dessous de la valeur et en sélectionnant des biens qui ont du potentiel.

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#36 28/05/2013 00h42 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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ZX-6R a écrit :

Mathématiquement c’est simple, mais dans la réalité ça n’est pas aussi évident. En moyenne oui, mais on n’investit pas en moyenne.

Prenez Paris, le parisien change, s’embourgeoise. Les prix augmentent plus vite que les salaires car les pauvres laissent la place aux riches.

Les prix ne peuvent pas a terme se maintenir si les salaires moyens des parisiens ne montent pas suffisament. Oui ils s’embourgeoisent car le salaire moyen est plus eleve a Paris.

Mais je ne vous suis absolument pas dans vos raisonnements de nouveau paradigme dans lesquels les prix montent perpetuellement avec des arguments societaux.

Le pouvoir d’achat immobilier a explose avec la baisse des taux et l’attrait pour la pierre. Il a explose a cause du manque de confiance envers les autres placements. La combinaison de ces deux facteurs a fait grimper les prix a Paris a des niveaux tres eleves. La question est, ces deux facteurs sont ils perennes ? ( autres facteurs : mesures fiscales, aides, etc)

Je pense que non, car dans tout scenario de fuite vers la qualite (ici la Pierre) il y a un scenario de sortie de la qualite, et que les taux ne resteront pas eternellement si bas.

La penurie ainsi que les achats des etrangers sont des arguments qui sont a mon sens faux, car, dementis par les chiffres.

Cdt,

Dernière modification par roudoudou (28/05/2013 08h58)

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#37 28/05/2013 00h51 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Construiresaretraite a écrit :

Il y a une part d’irrationnalité de plus en plus forte dans l’économie et notamment le marché immobilier.

Et cela, nous avons du mal à les intégrer dans les équations …

Bonjour,

Vos remarques pro immobilier sans argumentation tangible (en opposition a ZX-6R qui même si nous ne sommes pas d’accord avance des arguments) m’intrigue, surtout si je me balade sur votre blog, "construire sa retraite avec l’immobilier". On pourrait se poser des questions sur votre objectivité, en effet un vendeur de tomates n’a pas intérêt a déconseiller de manger de la tomate ;-)

Enfin bon, ne le prenez pas mal, je prefere préciser que cela n’est en aucun cas une attaque.

Cst,

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#38 28/05/2013 10h21 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Je ne pense pas que les quataris influencent beaucoup les prix de Paris. Je pense plutot aux centaines de milliers de couple de cadres sup de proche banlieue qui n attendent qu une baisse pour acheter a Paris intra muros. Eux devraient empecher une forte baisse des bons quartiers.


Left the Rat Race in 2013

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#39 28/05/2013 10h29 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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ok avec vous la dessus mais le nombre tend à diminuer fortement : exil à l’étranger, bassin d’emploi asséché à cause de la crise et déclassement des "cadre sup", pour moi cette catégorie n’a pas les moyens de payer 10k€ le m2 (c’est plutôt réservé aux proprios et aux millionnaires en €).

Leur pouvoir d’achat immo se situe plutôt dans les 7000€ le m2 et encore avec les taux actuels.

Que se passerait il si les taux remontaient rien qu’à 4% ?

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#40 28/05/2013 10h44 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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J’en connais beaucoup qui ne réfléchissent pas avec une démarche d’investisseurs. Ils vont voir leur banque et demandent "combien peut-on emprunter?" 

Une hausse des taux de 3 à 4% représente une mensualité de 300€ de plus pour un emprunt de 500k€ sur 20 ans. ou un allongement du crédit de 4 ans à mensualité constante.

La petite taille de Paris joue un rôle essentiel dans le maintien des prix.


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#41 28/05/2013 11h18 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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ZX-6R a écrit :

Mathématiquement c’est simple, mais dans la réalité ça n’est pas aussi évident. En moyenne oui, mais on n’investit pas en moyenne.

Prenez Paris, le parisien change, s’embourgeoise. Les prix augmentent plus vite que les salaires car les pauvres laissent la place aux riches.

C’est probablement l’un des mythes les plus burlesque pour tenter de justifier et rationnaliser la bulle spéculative en cours sur l’immobilier parisien.  Quiconque vit à paris rigole de ce postulat.

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#42 28/05/2013 11h20 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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ZX-6R a écrit :

Je ne pense pas que les quataris influencent beaucoup les prix de Paris. Je pense plutot aux centaines de milliers de couple de cadres sup de proche banlieue qui n attendent qu une baisse pour acheter a Paris intra muros. Eux devraient empecher une forte baisse des bons quartiers.

C’est quoi la source des centaines de milliers de couple de cadre sup ?

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#43 28/05/2013 11h28 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Alors ça fait quelques années que je vivais à paris (j’ai déménagé en 1ere courrone depuis 1 an) et clairement paris devient composé de :
-étudiants ou jeunes actifs qui sont la pour faire la fete et qui logent dans des tres petites surfaces avec donc un probleme de nuisance sonore et de dégradation de copro
-retraités qui ont achetés il y’a un paquet d’année et qui seraient bien incapable de payer aujourdhui leur appart
- meublés loués à la semaine à des touristes avec les conséquences en terme vie de quartier
- des personnes logés en hlm par la grace de la politique municipale avec les conséquences sur les écoles que vous pouvez imaginer

Le reste de la population tend à s’exiler à rueil, colombes, vincennes etc…

Ce qui fait que paris est une ville de plus en plus dépourvue de familles de la classe moyenne avec toutes les conséquences que cela comporte en terme de cohésion sociale.

Et clairement meme si un krach se produisait je n’acheterais pas à Paris car ce n’est clairement plus possible AMHA d’y elever des enfants.

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#44 28/05/2013 11h38 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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ZX-6R a écrit :

J’en connais beaucoup qui ne réfléchissent pas avec une démarche d’investisseurs. Ils vont voir leur banque et demandent "combien peut-on emprunter?" 

Une hausse des taux de 3 à 4% représente une mensualité de 300€ de plus pour un emprunt de 500k€ sur 20 ans. ou un allongement du crédit de 4 ans à mensualité constante.

La petite taille de Paris joue un rôle essentiel dans le maintien des prix.

Ça a été le cas ces dernières années mais les modes et les temps sont cycliques, dixit la température que j’ai (je travaille ds une banque) ca n’est plus du tout le cas.

300€ de mensualité représente 10% d’un salaire net avant impôts moyen Parisien par tète donc c’est une bonne nouvelle une hausse de 100bp des taux provoque une baisse de 10% du pouvoir d’achat immobilier (dans le cas d’un achat à crédit), on peut donc imaginer ce qui se passerait..

Il y a beaucoup de logements vides, de bureaux (à transformer en logements) et d’immeubles à surélever : ces éléments sont dans un projet de loi qui va être présenté pour libérer du foncier.

1 contre exemple : Regardez la petite taille de Tokyo et du Japon par rapport au nombre d’habitants, pourtant les prix y baissent depuis 20 ans.

Pour moi le marché est maintenant structurellement orienté à la baisse.

Dernière modification par roudoudou (28/05/2013 11h38)

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#45 28/05/2013 11h42 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Auriez-vous l’évolution des loyers au Japon sur cette même période? Il serait intéressant de savoir si quand les prix sont divisés par 2 les loyers suivent la même tendance (et dans les mêmes proportions)


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#46 28/05/2013 11h42 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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En ce temps de crise, lorsque je vois que le portail immobilier Les Clés du Midi montre par exemple que le prix de l’immobilier à Mont de Marsan Immobilier Mont De Marsan 40 : Trouver le bon coin à Mont De Marsan pour y vivre stagne depuis plusieurs mois, on peut se dire que le propriétaires vendeurs doivent se remettre en question pour relancer le marché.

J’avais lu un article sur le site du figaro également L?immobilier français serait le plus surévalué au monde comme quoi le marché français serait le plus surévalué au MONDE. On comprend donc pourquoi….

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#47 28/05/2013 12h02 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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liilou31 a écrit :

… le prix de l’immobilier à Mont de Marsan stagne depuis plusieurs mois, on peut se dire que le propriétaires vendeurs doivent se remettre en question pour relancer le marché.

Du moins ceux qui ont surmonté le traumatisme d’il y a 15 ans avec la dissolution du 6ème RPIMa, corrélation dramatique du marché de l’immobilier, et la santé du petit commerce d’une ancienne ville de garnison.


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#48 28/05/2013 12h28 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Pour le Japon:

Sur ce site vous avez l’évolution des prix et du ratio prix/loyer depuis 1975

Location, location, location: Global house prices | The Economist

Vous pouvez voir que depuis 1990 les prix ont diminué en terme réel de 52% mais qu’n même temps le ratio prix/loyer a diminué de 56%. Donc les loyers ont presque suivi l’inflation, ce ne sont que les prix qui ont chuté fortement.

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#49 28/05/2013 12h32 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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ZX-6R a écrit :

Auriez-vous l’évolution des loyers au Japon sur cette même période? Il serait intéressant de savoir si quand les prix sont divisés par 2 les loyers suivent la même tendance (et dans les mêmes proportions)

Évolution des prix :

http://www.globalpropertyguide.com/template/assets/img/Japan-residential-urban-land-price-index-graph-1.gif

Comparaison avec les loyers (je n’ai trouvé que depuis 2005) :

http://www.globalpropertyguide.com/template/assets/img/Japan-residential-price-against-rent-graph-1.gif

source : http://www.globalpropertyguide.com

Quand le marché corrige en général, et justement il est plus sain que les loyers se maintiennent, et je ne pense pas que les loyers soient tant sous évalués que ca en IDF : cela permettrait un retour à la normale de la prime de risque sur l’immo et des rendements (faibles actuellement car dans les 2% nets à Paris)

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#50 28/05/2013 12h34 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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ZX-6R a écrit :

La petite taille de Paris joue un rôle essentiel dans le maintien des prix.

La question de Paris tient aussi à la centralisation des entreprises et administrations.

Tout le pays converge vers Paris, ce qui pose la question de l’égalité des territoires, et donc d’une manière plus générale de l’aménagement du territoire que l’on souhaite.

Tous en ville? Tous à la campagne? Un mix?


Pourquoi pas Vous?

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