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Forums des investisseurs heureux

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#1 22/05/2013 08h33 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Selon une étude de" The Economist":

http://www.boursier.com/actualites/economie/le-marche-immobilier-francais-est-il-le-plus-surevalue-au-monde-19849.html

les loyers en France sont surévalués de 39 % et le coût du mètre carré à l’achat de 34 %.

Bulle, offre et demande non équilibrée, ou bien réel(s) intéret(s) (climat, économie, cadre de vie…)

Mots-clés : coût du mètre carré, immobilier, loyer


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#2 22/05/2013 08h52 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Bonjour,

my 2 cents.

En région je pense qu’il y a des opportunités (c.f posts de Phillipe30, et autres spécialistes).

En ile de France, plus spécialement petite couronne et Paris je pense qu’il n’est pas opportun d’investir, les logements se payant trop cher (indicateur : prix = f(nombre de loyers) ).

Les loyers sont de plus souvent trop élevés à Paris et, contrairement à la légende urbaine, il y a de l’offre et oui il est possible de trouver des logements à prix "correct" en cherchant un peu.

La file d’attente dans les escaliers c’est la demande non solvable qui se précipite sur les chambres de bonne loués à 600€, ce qui est en relative cher en comparaison à un 45m2 loué 1250€

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#3 22/05/2013 10h20 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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J’ai lu rapidement l’article mais je vois un biais important.

Déjà qu’on a du mal à cerner les marchés locaux de l’état global de l’immobilier en France, prendre encore du recul pour comparer la France au US me parait franchement risqué.

A moins de comparer les villas avec héliport…


Pourquoi pas Vous?

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#4 22/05/2013 11h45 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Moi ce qui m’étonne le plus dans ce résultat c’est que les loyers soient encore plus surévalué que les prix au m². Si l’on en crois donc leur étude et que les prix revenaient "à la normale", le rendement immobilier "loyer au m²/prix au m²" serait donc encore plus bas que ce qu’il est actuellement, alors qu’on est déjà dans une fourchette historique très faible.
Personnellement, je vois pas par quelle correction miracle les loyers pourraient baisser de 39% (l’immobilier oui c’est une affaire de transaction).

Dernière modification par yannou77 (22/05/2013 11h45)

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#5 22/05/2013 12h01 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Erreur de compréhension / traduction de la part des journalistes : ce ne sont pas les loyers qui sont surévalués, mais les prix de vente par rapport aux loyers…

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#6 22/05/2013 13h46 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Tout à fait d’accord avec Andreiev,

Je suis abonné à The Economist depuis des années et j’ai lu l’article en question.

L’article original dit que les prix sont surévalués de 39% par rapport aux loyers et de 34% par rapport aux revenus moyens.

Leur étude compare les ratios Prix/Loyer et Prix/Salaire à leurs moyennes historiques.

Boom and gloom | The Economist

Pour voir en format graph:

Location, location, location: Global house prices | The Economist

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#7 22/05/2013 19h24 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Visiblement depuis 2008 l’immobilier est surévalué.
Nous apprenons aujourd’hui que les loyers sont aussi surévalué.

Mais surévalué par rapport à quoi ?
au salaire d’après ce que je comprend  , ou est-ce les salaires qui seraient en baisse ?

Au final le résultat serait le même me diront certains.

Donc de loyers surévaluez de 39 % ( disons 40 % ) ça va faire une sacré baisse si cela se concrétise.

Est-ce le gouvernement à intérêt à une baisse de l’immobilier  , un peu pour relancer la machine mais pour l’instant nous sommes plus en mode attente , une trop forte baisse impacterai les recettes fiscales.

C’est pourquoi actuellement les taux d’intérêt  sont très bas.

Une baisse des loyers serait pas un bon signe car certains bailleurs auraient des difficultés à rembourser et cela créerait une spirale descendante dangereuse avec des risques de saisis de biens etc ….

Une baisse des loyers importantes réduirait les recettes fiscales.

Voila tout ça pour dire que c’est possible , probable  mais pas certain les élucubrations des vendeurs de feuilles de choux doivent être prise comme telle.
Je me pose la question sur ces annonces récurrentes , n’ont elles pas un impact sur de futurs acheteurs qui prennent à la lettre ces annonces de baisse de l’immobilier depuis 2008 ça commence à faire …presque 5 ans quasiment le temps d’un emprunt immobilier court.

Chacun y prend ce qu’il veut , moi je suis attentif et non attentiste ….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#8 23/05/2013 15h31 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Bonjour Philippe,

L’étude ne dis pas du tout que les loyers sont surévalués, c’est le titre de l’article qui porte à confusion.

L’étude montre que le prix/loyer est trop élevé. Donc soit les prix sont trop élevés ou les loyers sont trop bas.

En regardant aussi le prix/revenu qui est aussi trop élevé, on peut considérer que soit les prix sont trop élevés ou le revenu moyens trop bas.

En combinant les deux ratios (selon moi) le plus probable est que ce sont les prix qui sont trop élevés.

Bien cordialement!

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#9 23/05/2013 18h12 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Pom a écrit :

En regardant aussi le prix/revenu qui est aussi trop élevé, on peut considérer que soit les prix sont trop élevés ou le revenu moyens trop bas.

En combinant les deux ratios (selon moi) le plus probable est que ce sont les prix qui sont trop élevés.

Alors il faut augmenter les salaires pour redonner du pouvoir d’achat aux gens , je ne le dis pas pour loué plus cher , ni pour éviter une possible baisse des loyers mais la solution est  vers le haut.

Une spirale baissière est toujours néfaste mais il est vrai que nous sommes maintenant dans une situation  économique qui arrange bien les employeurs en quête de maximisation de profit.

Combien de mes loyers  perçus sont rester non augmenter depuis des années , c’est ma manière de donner un peu de pouvoir d’achat aux locataires , les plus ancien des non augmenté date de 2008.
Et il a été doublement gagnant car la CAF à continuer d’augmenter durant ces 5 dernières années.

Vous en pensez ce que vous voulez mais des salaires de misère 1.000  € , des retraites de 700 € ne sont pas de bons indicateurs macro économiques.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#10 23/05/2013 20h49 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Bonjour,

En parlant d’indicateurs économiques, des prix de la pierre élevés ne sont également pas de bons indicateurs économiques.

Je ne sais pas quelle est la solution mais l’augmentation des salaires me parait compromise surtout dans une économie ouverte.

Cdt,

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#11 23/05/2013 21h29 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Philippe30 a écrit :

Mais surévalué par rapport à quoi ?

Bonne question.

Philippe30 a écrit :

ou est-ce les salaires qui seraient en baisse ?

La France (avec l’Italie) est le seul pays d’Europe qui voit une progression continu du salaire réel depuis 2002, et même depuis 2008 (je parle du salaire de ceux qui ont un emploi, càd des actifs occupés).

Philippe30 a écrit :

moi je suis attentif et non attentiste ….

Qu’est-ce que vous voulez dire? …

Dernière modification par placementapapa31 (23/05/2013 21h32)

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#12 24/05/2013 06h30 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Pour les salaires , je pense que la progression continue n’est pas bien répartie …je peux en témoigner et je ne suis pas le seul concerné.
Je m’augmente à chaque achat locatif….

Philippe30 a écrit :

moi je suis attentif et non attentiste ….

Explication de

Attentif : Je surveille , j’observe , je suis prêt à investir

Attentiste :   Je surveille , j’observe et j’attends tout le temps la baisse à venir

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#13 24/05/2013 08h28 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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placementapapa31 a écrit :

Philippe30 a écrit :

ou est-ce les salaires qui seraient en baisse ?

La France (avec l’Italie) est le seul pays d’Europe qui voit une progression continu du salaire réel depuis 2002, et même depuis 2008 (je parle du salaire de ceux qui ont un emploi, càd des actifs occupés).

Bonjour,
Ne confondons pas salaires et revenus.
Les revenus des ménages sont en hausse constante depuis plus de trente ans avec un léger coup de freins cette année.

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#14 24/05/2013 08h44 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Une petite question pour les investisseurs immo:

Lorsque tous les biens que vous voyez en annonce sont entre 120K€ et 150K€ pour un T2 d’environ 40/45m², et sachant que le loyer pour ce type de bien est d’environ 600€, comment faire?

Je ne vois pratiquement aucun bien avec une rentabilité supérieure a 5,5% brute…

Que faut-il faire?

- Essayer de négocier? Les vendeurs ne sont pas prêt a descendre leurs biens de 30K ou 40K (pour obtenir une renta correcte), mais "seulement" de 5 ou 10K

- Acheter ailleurs? Pourquoi pas, mais il faut alors connaitre le marché local, les endroits où investir (et a éviter), trouver un autre agent de confiance pour la gestion, etc… bref pas facile mais je me pose sérieusement la question pour la prochaine fois.

- Attendre une baisse des prix? La aussi pourquoi pas, il semble que celle-ci arrive, mais je ne pense pas que les prix baisseront de 25/30%. Et comme le dit Philippe30, a force d’attendre, le temps passe et rien ne se passe en tant qu’investisseur…

Bref, pour les "pros de l’immo", avez-vous été confrontez a cette situation et si oui qu’avez-vous fait? (et si non, quelle solution comptez-vous employer?)

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#15 24/05/2013 11h23 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Range19 a écrit :

placementapapa31 a écrit :

Philippe30 a écrit :

ou est-ce les salaires qui seraient en baisse ?

La France (avec l’Italie) est le seul pays d’Europe qui voit une progression continu du salaire réel depuis 2002, et même depuis 2008 (je parle du salaire de ceux qui ont un emploi, càd des actifs occupés).

Bonjour,
Ne confondons pas salaires et revenus.
Les revenus des ménages sont en hausse constante depuis plus de trente ans avec un léger coup de freins cette année.

Oui mais je ne sais pas comment l’insee calcule le pouvoir d’achat car si on regarde la hausse de l’immobilier par exemple en IDF de puis 10 ans (+250% environ) et la hausse des salaires (+33-40% ?) ou la hausse même des revenus des ménages, je ne comprends pas comment on arrive à une hausse du pouvoir d’achat… Ils ne doivent inclure, comme pour le calcul de l’inflation, que certaines choses qui faussent complétement le résultat.

Personne n’a intérêt à une hausse du prix de la pierre (hormis l’état qui en tire des recettes de droits de mutations), pas même les bailleurs privés qui voient le rendement à l’achat des biens baisser ni les ménages propriétaires qui font un "parcours immobilier" et qui veulent acheter plus grand (car le m2 supplémentaire coute plus cher).

Ceux qui ne sont pas bailleurs mais qui ne visent que la plus value on interet à la hausse des prix, mais dans ce cas il s’agit de trading (je n’aime pas le mot spéculation car on spécule tous dans la vie à un moment ou à un autre)

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#16 24/05/2013 12h04 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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roudoudou a écrit :

Oui mais je ne sais pas comment l’insee calcule le pouvoir d’achat car si on regarde la hausse de l’immobilier par exemple en IDF de puis 10 ans (+250% environ) et la hausse des salaires (+33-40% ?) ou la hausse même des revenus des ménages, je ne comprends pas comment on arrive à une hausse du pouvoir d’achat… Ils ne doivent inclure, comme pour le calcul de l’inflation, que certaines choses qui faussent complétement le résultat.

Les prix de l’immobilier ne sont pas inclus dans le panier qui sert au calcul de l’inflation car ce n’est pas considéré comme un bien de consommation. En revanche, le prix des locations en fait partit mais sa pondération est d’après mes souvenirs inférieure à 10% dans ce panier. De ce fait, pour les locataires parisiens qui dépensent souvent 30% ou plus de leur salaires pour se loger, la hausse des loyers pèse beaucoup plus sur leur pouvoir d’achat que dans les calculs de l’INSEE

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#17 24/05/2013 14h53 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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roudoudou a écrit :

Personne n’a intérêt à une hausse du prix de la pierre (hormis l’état qui en tire des recettes de droits de mutations), pas même les bailleurs privés qui voient le rendement à l’achat des biens baisser ni les ménages propriétaires qui font un "parcours immobilier" et qui veulent acheter plus grand (car le m2 supplémentaire coute plus cher).

Y avaient intérêt les intermédiaires, notaires et intermédiaires de tous poils et une génération de vendeurs dont certains ont connu un retournement de situation dès 2008.

J’observe aussi des prix restés très élevés pour les biens de qualité et un nombre de transaction en forte baisse.
La seule offre pléthorique sur mon marché concerne les appartements en immeubles type hlm des années 60 et 70, quasi invendables et de vieux immeubles accumulant les petites surfaces dont le marché est saturé.

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#18 24/05/2013 15h48 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Oui c’est ce que je dis a part les gens qui visent la PV sans racheter derrière (donc hors parcours immobilier).

Je n’ai pas cité les notaires car ils ont un effet mix volume/prix, je pense qu’ils ont aussi intérêt à un marché un peu plus bas en terme de prix mais plus de volume qu’actuellement. Car c’est bien d’avoir des prix élevés mais sans volume ca ne génère aucun droit de mutation (ou très peu)

Dans Paris (ou je suis) j observe que les prix baissent même pour les biens de qualité et surtout pour les bien d’exception dont le stock continue d’augmenter. Les volumes continuent de chuter également.

Les bien avec défauts (rdc, sans asc en étage élevé) ne se vendent pas du tout quelque soit le prix

Dernière modification par roudoudou (24/05/2013 15h50)

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#19 24/05/2013 17h18 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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C’est évident qu’il y a une bulle sur l’immobilier en France.

Sur longue période, il n’est pas possible d’avoir un prix d’achat des logement décolérer du pouvoir d’achat des ménages.

Par quelques tours de passe passe, le pouvoir d’achat immobilier a à plusieurs reprise été booster:
- Allongement de la durée des prêts
- Baisse des taux d’intérêt
- Aides de l’état diverses et variées
- Une croyance répandue et relayée dans la pierre comme valeur refuge au même titre que le bund ou l’or

Le tout alimentant la bulle.

Mécaniquement, le pouvoir d’achat immobilier des français va s’effondrer par la remontée des taux à moyen terme.

Il faut savoir que les taux immobiliers sont basés sur l’OAT. L’OAT est en situation de bulle. Actuellement le taux de l’OAT net d’inflation est négatif. Il ne peux que remonter à moyen terme. Dès qu’il aura repris son rythme "normale cad entre 4 et 5%, les banques ne prêteront plus car les dossiers avec cette nouvelle variable ne répondront plus à leur critère de risque.

Les prix élevée de toute facon n’arrange absolument pas l’état. Certes il y a des rentrées fiscales sur les transactions (8 milliards de recette des droits de mutation) mais c’est relativement dérisoire comparée aux aides au logement (de l’ordre de 15 milliards par an)…

On peut juste espérer un atterrissage en douceur plutôt qu’un krach

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#20 24/05/2013 23h36 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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En ce moment je fais le tour de mes "contacts", et aucun ne se plaint! Rien à voir avec il y a 6 mois ou c’était plus ou moins la galère partout. En ce moment j’entends les gens dire que les affaires repartent et qu’il y a pas mal de transactions.
Ceux qui restent sur le carreau sont les vendeurs qui n’ont pas compris que les prix ont corrigé.


Left the Rat Race in 2013

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#21 24/05/2013 23h43 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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alexsince1978 a écrit :

Sur longue période, il n’est pas possible d’avoir un prix d’achat des logement décolérer du pouvoir d’achat des ménages.

Vraiment?

alexsince1978 a écrit :

Les prix élevée de toute facon n’arrange absolument pas l’état. Certes il y a des rentrées fiscales sur les transactions (8 milliards de recette des droits de mutation) mais c’est relativement dérisoire comparée aux aides au logement (de l’ordre de 15 milliards par an)…

C’est bien vu en effet de mettre les deux face à face.

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#22 25/05/2013 23h58 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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ZX-6R a écrit :

En ce moment je fais le tour de mes "contacts", et aucun ne se plaint! Rien à voir avec il y a 6 mois ou c’était plus ou moins la galère partout. En ce moment j’entends les gens dire que les affaires repartent et qu’il y a pas mal de transactions.
Ceux qui restent sur le carreau sont les vendeurs qui n’ont pas compris que les prix ont corrigé.

Nous avons le même echo mais attention le 2ème trimestre est toujours plus favorable (printemps +anticipation de la rentrée scolaire de septembre)


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#23 26/05/2013 00h13 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Bonsoir,

Nous vous livrons ce lien que nous trouvons intéressant :

EVOLUTION IMMOBILIER ANCIEN : calculateur d’inflation pour estimation plus-value

Malgré les différents aleas qu’a pu connaître notre pays depuis 1900, on observe que l’évolution, si on la prend avec suffisamment de recul ( = moyen-long terme), est toujours positive.

L’immobilier baissera peut-être, mais de notre côté, nous n’oublions que le calme revient après la tempête (si la tempête se déclare).


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#24 26/05/2013 01h16 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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J’aime bien ce graphique, +8,75% par an, si je rajoute le capital remboursé car j’achète à crédit, ça fait un joli pactole pour mes vieux jours smile


Left the Rat Race in 2013

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#25 26/05/2013 02h13 → France : loyer et coût du mètre carré surévalués de plus de 30% ! (coût du mètre carré, immobilier, loyer)

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Avec leurs 8.75%, ils ont juste du oublier de prendre en compte l’inflation (un comble, vu le nom du site) et raisonne en francs (ou euros) courants .


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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