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Forums des investisseurs heureux

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#1 20/11/2012 13h43 → Demande des baux lors d'un achat d'un logement ou commerce ? (bail, baux, commerce, locatif)

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Bonjour à tous,
Demandez vous les baux lorsque vous achetez un logement déjà occupé (je suppose que oui). Quelles sont les informations importantes outre ceux évoquant le montant du loyer, des charges, la date d’entrée ?

De même pour un commerce, lorsque vous prévoyez d’acheter les murs d’une boutique que vérifiez vous ? Peut on demander au locataire des preuves de la bonne santé de son entreprise et si oui sous quelle forme ? (Bilan ?) Pour la taxe foncière j’ai l’impression que c’est reporté systématiquement sur le locataire… demande t on des mois d’avance comme j’ai pu l’apercevoir sur certaines annonces (trois mois) et est ce que ça correspond à l’équivalent d’une caution (en un peu plus long)

Merci

Mots-clés : bail, baux, commerce, locatif

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#2 20/11/2012 17h32 → Demande des baux lors d'un achat d'un logement ou commerce ? (bail, baux, commerce, locatif)

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Bonjour,

Il y a beaucoup trop de questions, qui partent un peu dans tous les sens, essayez de les sérier, afin que ce soit clair pour vous comme pour nous.

A la question, doit-on demander la copie du bail pour l’achat d’un logement à usage d’habitation déjà loué, la réponse est évidemment oui. Car vous vous substituez au contractant initial. En clair, c’est comme si vous aviez signé un contrat ! Et que fait-on lorsque l’on signe un contrat…on le lit toujours avant smile

N’oubliez pas la copie de l’EDL  également.

Cdt,

Dernière modification par BorderLine (20/11/2012 17h32)

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#3 20/11/2012 18h43 → Demande des baux lors d'un achat d'un logement ou commerce ? (bail, baux, commerce, locatif)

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Désolé mais effectivement je suis un peu confus dans mes propos…

Lorsque vous achetez des murs de commerce que vérifiez vous avant au sujet de la santé financière de l’entreprise occupante ?

La caution demandée pour les murs de commerces à l’occupant est bien de trois mois en général ?

La taxe foncière est payée la plupart du temps par l’occupant des murs de commerces ?

Vous me faites penser à la copie de l’état des lieux, j’avais complètement raté cet aspect…. merci !

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#4 20/11/2012 20h04 → Demande des baux lors d'un achat d'un logement ou commerce ? (bail, baux, commerce, locatif)

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Lorsqu’on achète des murs de commerce occupés, il est indispensable de :
   - analyser le bail en cours;
   - vérifier la santé financière de l’entreprise occupante, comme si on allait signer ce bail avec elle, car on l’aura comme locataire pour une durée indéterminée (quasi impossible de virer un locataire qui a un bail commercial, sans l’indemniser lourdement), en particulier d’évaluer la valeur du fond de commerce et si l’occupant pourrait facilement l’exercer ailleurs;
   - se renseigner sur la "commercialité" du local et son évolution potentielle, pour savoir dans quelles condition le bien pourrait être loué (aussi bien à son occupant actuel qu’à un autre).

Il n’y a pas de règle générale au niveau de la caution pour les murs de commerces. On peut très bien demander le paiement du loyer trimestriel d’avance (en début de trimestre) et aucune caution, mais c’est juste un exemple.

Le bail commercial peut en effet prévoir que la taxe foncière est à la charge du locataire des murs de commerces, et c’est souvent le cas. Mais rien d’automatique, car le bail commercial laisse beaucoup de degrés de libertés.

Dernière modification par GoodbyLenine (20/11/2012 22h35)


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#5 20/11/2012 22h12 → Demande des baux lors d'un achat d'un logement ou commerce ? (bail, baux, commerce, locatif)

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J’ajouterais aux propos de GoodByLenine que tout dépend aussi de votre locataire.
Un exemple qui parle de lui-même : nous sommes propriétaires d’un local loué à un grand assureur.

Dans le bail figure texto la clause suivante : "compte tenu de la notoriété et de la qualité de signature du groupe XXX, toute société filiale de ce groupe et en particulier XXX est exonérée du versement de tout dépôt de garantie"

Ils imposent également la taxe foncière à charge du bailleur. Mais bon, en contrepartie, j’ai la quasi-certitude d’être payé…


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#6 21/11/2012 00h41 → Demande des baux lors d'un achat d'un logement ou commerce ? (bail, baux, commerce, locatif)

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Concernant la santé financiére de l’entreprise, je dirais quand même que c’est pas trés grave, car la procédure d’expulsion est bien plus rapide, à moins d’avoir les murs d’un commerce vraiment mal situé et médiocre.

Façon de parler on est d’accord, ça fait pas plaisir d’avoir des impayés. Mais ca peut permettre de rénover un poil le local et réévaluer lourdement le loyer par exemple avec un plus un nouveau bail avec les clauses modernes qui n’y était pas forcément il y a 20-30 ans.

Dernière modification par BorderLine (21/11/2012 00h42)

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#7 31/01/2013 23h18 → Demande des baux lors d'un achat d'un logement ou commerce ? (bail, baux, commerce, locatif)

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Bonjour,

je suis en train de faire une synthèse sur les points à étudier afin d’évaluer la pertinence d’un achat immobilier.

Pouvez vous sourcer vos points de vue sur la procédure d’expulsion d’un locataire d’un local commercial qui aurait un impayé?

Je posterai ma synthèse sur le forum pour la partager et la soumettre à vos regards expérimentés.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#8 01/02/2013 01h00 → Demande des baux lors d'un achat d'un logement ou commerce ? (bail, baux, commerce, locatif)

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@Pruls
1 - Mise en demeure de payer sous 8 jours
2 - Requête en injonction de payer près le président du tribunal de commerce
3 - Signification par huissier
4 - Expulsion et saisie en moins de 3 mois


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#9 01/02/2013 18h17 → Demande des baux lors d'un achat d'un logement ou commerce ? (bail, baux, commerce, locatif)

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Bonsoir,
Dans le cadre d’un bail commercial, la procédure en résiliation de bail impose systématiquement:

1. avoir recours à un Huissier de Justice pour la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

2. attendre le délai d’un mois pour faire valoir ses voies de droit.

3. au bout d’un mois si le locataire est maintenu dans les lieux,  il faut initier une procédure en référé devant le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble avec l’assistance d’un Avocat.

La décision est executoire par provision, le locataire peut aussi obtenir des délais de paiements.

4. En parallèle vous pouvez procéder aux saisies conservatoires dés le lancement de la procédure.

Bien à vous

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#10 01/02/2013 20h14 → Demande des baux lors d'un achat d'un logement ou commerce ? (bail, baux, commerce, locatif)

Modérateur
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Quelques précisions utiles suite au message d’investo :

Le tribunal de grande instance n’a une compétence en matière commerciale, que là où il n’existe pas de tribunal de commerce ou si celui-ci ne peut pas siéger.

En Alsace (et en Moselle certainement ?), une chambre commerciale est en effet intégrée au tribunal de grande instance. Cette chambre est une juridiction échevinale, c’est à dire composée de magistrats professionnels et de "simples citoyens" compétents selon leurs aptitudes/métiers ; ces derniers sont choisis en fonction de la nature du litige.

Dans tous les autres cas c’est bien au tribunal de commerce de juger un impayé de loyers de local commercial quel que soit le montant de la dette.

L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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