PLF 2024 : modifications de la fiscalité des locations immobilières et du LMNP

AuteuilNeuillyPassy a écrit :

Mais mon point c’est qu’ils ne sont jamais déclarés dans les liasses de façon individuelle; et les liasses sont tout ce que l’administration connait de mon activité LMNP

Plus encore, j’ai été contrôlé en 2022 et l’administration ne me les a pas demandés

Peut être est ce different pour ceux qui font un SIRET par bien (ce qui n’est pas mon cas; et la encore le controleur n’a rien trouvé à redire)? Si quelqu’un avait la reponse sur ce point je serais preneur

Mon point c’est que si un multi propriétaire voulait arbitrer un bien, il pourrait déclarer ce qu’il veut comme reprise d’amortissements; l’administration n’aurait aucun moyen de le savoir

Je serais aussi curieux de connaître, si d’aventure cela devait aller au bout, le traitement des amortissements excedentaires…

Oui l’administration fiscale ne connait que nos liasses ; mais peut venir mettre à plat notre comptabilité. Et en soulever toutes les erreurs.

A chaque nouvelle acquisition vous devez demander un SIRET (comme pour chaque établissement nouveau pour une entreprise). Cela étant, même sans SIRET, vous devez suivre chaque bien pour sa VNB et ses amortissements ; vous avez eu de la chance lors de votre contrôle de tomber sur quelqu’un qui n’y connaissait rien en compta
En effet vous pouvez toujours dans votre cas (compta par vous même), déclarer ce que vous voulez : donc en l’occurrence pour notre débat, le moins d’amortissements possibles lors d’une vente ; mais, du coup, votre stock d’amortissements pour les autres biens sera supérieur à la réalité et vous "rattrapera" un jour lors de leur vente.

Concernant les ARD que souhaitez-vous savoir ? Ils viendront bien sûr en réduction de la PV due à cette réintégration des amortissements ; mais forcément un jour vous n’en aurez plus (le stock d’ARD étant forcément inférieur à la totalité des amortissements à réintégrer) alors qu’il vous restera obligatoirement des biens à vendre ; et là ça sera l’assommoir ; au final, en "trichant", vous ne gagnerez qu’un sursis en temps (et donc en trésorerie) ; ce qui n’est déjà pas si mal mais qui, à mon humble avis, ne vaut pas le risque d’un redressement

vieausoleil a écrit :

A chaque nouvelle acquisition vous devez demander un SIRET (comme pour chaque établissement nouveau pour une entreprise).

Tout sauf evident

vieausoleil a écrit :

Cela étant, même sans SIRET, vous devez suivre chaque bien pour sa VNB et ses amortissements ; vous avez eu de la chance lors de votre contrôle de tomber sur quelqu’un qui n’y connaissait rien en compta
En effet vous pouvez toujours dans votre cas (compta par vous même), déclarer ce que vous voulez : donc en l’occurrence pour notre débat, le moins d’amortissements possibles lors d’une vente ; mais, du coup, votre stock d’amortissements pour les autres biens sera supérieur à la réalité et vous "rattrapera" un jour lors de leur vente.

Ou ai je dit que je ne suivais pas les amortissements individuels?

Rattraper oui, modulo les abattements pour duree de détention. Suffira donc de piloter.

vieausoleil a écrit :

Concernant les ARD que souhaitez-vous savoir ? Ils viendront bien sûr en réduction de la PV due à cette réintégration des amortissements ; mais forcément un jour vous n’en aurez plus (le stock d’ARD étant forcément inférieur à la totalité des amortissements à réintégrer)

Bah non; les reintegrations d’amortissements excédentaires pour le coup pour un multiproprietaire sont fongibles et ne sont plus allouees à chacun des biens

Dans la meme liasse, on a bien les amortissements d’un bien A peu rentable qui viennent affaler le resultat d’un bien B tres rentable qui conserverait un resultat positif apres deduction de son amortissement sur l’exercice

Donc je repose la question, on fait quoi des ARD?

Mon point initial n’etait pas de faire de la fisca-fiction mais de pointer l’usine à gaz du parametrage / decret accompagnant cet amendement sybillin

Si on lit l’expose sommaire, on voit que l’amendement a 2 objectifs
1. Justice fiscale en alignant sur la location vide. La loc nue a d’autres avantages (deficit foncier, social, Malfaux / MH…) ou s’aménage avec une personne morale à l’IS pour bénéficier de la déduction des dotations aux amortissements mais imaginons

2. « La France fait actuellement face à une véritable « crise du logement ». Ce phénomène aux facteurs multiples est amplifié par le régime fiscal particulièrement avantageux de la location de meublés qui font désormais l’objet de stratégies de mise en location quasiment professionnelle notamment sur les plateformes de location. Ces stratégies conduisent à l’éviction des résidents permanents des zones tendues. »

Et là par contre je ne vois pas le rapport. Cet amendement ne va pas changer le mode d’exploitation ou les loyers mais va au contraire amener les proprietaires de LMNP a attendre patiemment les abattements pour durée de detention. Et il y aura pire sort pour les bailleurs que d’attendre 30 ans avec un bien financé à 1% pour que la PV se retrouve exonérée

Le legislateur s’imagine-t-il faire baisser les prix en restreignant l’offre?

Dernière modification par AuteuilNeuillyPassy (18/10/2023 00h16)

Bonjour,

Mon appartement mis en LMNP était auparavant ma résidence principale. Si je compte en refaire ma résidence principale après la mise en LMNP cette modification législative s’appliquera-t-elle?

Je comptais louer mon bien en LMNP 3/4 ans avant d’en refaire ma résidence principale.

L’appartement a été estimé à 550000 euros et je déduis depuis l’an passé des amortissements.

Je crois que la conclusion des 55 messages précédents est « No Fucking Idea »

Sur la question de la prise en compte des amortissements différés, il n’y aura  a priori pas de « décret d’application » car les règles de détermination de l’assiette fiscale relèvent  en principe exclusivement de la loi en vertu de l’article 34 de la constitution.

La rédaction de l’amendement n’est pas très heureuse avec un mélange de pluriels et de singuliers qui rend l’ensemble ambigu :

« La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession des locaux mentionnées au premier alinéa est égale au montant mentionné à l’article L. 150 V. Le cas échéant, cette plus ou moins-values est majorée de la somme des amortissements déduits depuis l’acquisition des locaux en application du 2. de l’article 38. »

Comme le souligne AuteuilNeuillyPassy les excédents d’amortissement non déduits  du résultat forment une masse qui n’est pas spécialement imputée à un ou des biens en particulier (en l’état des textes).

Quand bien même ce point serait également réformé avec des règles d’imputation je ne vois pas comment rendre l’ensemble praticable :

Si on réintègre l’ensemble des amortissements liés au bien vendu, y compris ceux non effectivement déduits du résultat en application de l’article 39 C, cela va à l’encontre du texte et de l’esprit de l’amendement qui ne prévoit de réintégrer que les amortissements déduits du résultat.

Si on ne réintègre que la quote part d’amortissement liée au bien effectivement déduite du résultat (ce qui suppose de prévoir des règles d’imputation des amortissements différés), alors la part d’amortissement différée à la date de la vente du bien échappe à l’imposition, ce qui va à l’encontre de l’objectif du législateur …

Dernière option : réintégrer l’ensemble dès amortissements effectivement déduits du résultat à l’instant T de la première vente d’un bien mais il faudrait que le compteur soit remis à 0 pour les ventes suivantes  (ce qui n’est pas actuellement prévu par l’amendement) sinon cela devient confiscatoire …

Bref le texte semble intrinsèquement fragile juridiquement indépendamment des questions d’opportunité.

BONNE NOUVELLE! Ce ne sera finalement pas pour 2024, la loi est passée ce jour par un 49-3 mais sans l’amendement en question sur la réintégration des amortissements.

plf 2024

Question naïve:
Dans le cas d’un calcul de PV avec prise en compte d’amortissement, ne serait-ce pas une solution de relouer au moins 1 an en location nue pour sortir de l’enveloppe BIC LMNP et de revendre ensuite?

J’avais répondu : "De rien !"

Je précise ma réponse : al2020, vous êtes un indécrottable râleur. J’ai hésité, avant de vous répondre, connaissant votre personnalité telle qu’elle s’exprime sur les forums et compte tenu de frustrants échanges précédents, notamment celui où, même quand on vous expliquait comment valoriser au mieux votre maison, vous préfériez râler contre la mairie communiste plutôt que d’adopter une attitude pragmatique et efficace. Mais là, je me dis : "quand même, on ne peut pas laisser comme seule réponse celle de l’intervenant précédent". Donc, je réponds. Je réponds précisément à votre question, d’une façon qui devrait vous rassurer. C’est une réponse indubitable. La loi prévoit l’exonération de la PV lorsque c’est la résidence principale "au jour de la cession ". Il n’y a pas de condition d’une certaine durée d’occupation en RP, que ça n’ait pas été utilisé comme ceci ou comme cela (et notamment en location meublée) avant l’occupation en RP. Non, la seule condition est "au jour de la revente". Les juges l’ont confirmé maintes fois. Il y a bien sûr certaines tolérances pour les cas où l’on a dû quitter la RP qui reste ainsi vide en attente de revente, et qui sont détaillées dans le Bofip.
Au lieu de dire : "merci, je suis rassuré", vous en remettez une couche de râlerie : "Oui en attendant nanani nanana ronchonni ronchonna".
Regardez bien ce message : c’est la dernière réponse que vous recevez de moi. Recevoir des ronchonneries au lieu de mercis, je dis stop !

Je vous dis "merci" pour cette clarification très utile, et je vous dis "adieu".

Dernière modification par Bernard2K (19/10/2023 08h12)

J’ai jeté un oeil aux discussions en commission, et le rapporteur évoquait à plusieurs reprises que le Ministre du logement prévoit une loi pour 2024, donc le sujet risque de revenir rapidement et de manière plus bordée (avis préalable du Conseil d’Etat sur les projets de loi notamment) et potentiellement des changements plus radicaux …

Une fois la LF 2024 promulguée on pourra fusionner la file avec celle sur la fin annoncée du LMNP !

Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ?

Encore une fois, en l’état des textes et de l’amendement tel qu’il était rédigé, les dispositions du VII de l’article 151 septies renvoient toujours aux règles d’imposition  des articles 150 U à 150 VH, or l’article 150 U ne prévoit l’imposition que des cessions à titre onéreux.

Et la doctrine administrative (opposable en matière fiscale) considère que "Sont hors du champ d’application du dispositif les transmissions à titre gratuit" (j’ai cité l’extrait et le lien dans mon premier message).

Donc je ne vois pas en vertu de quoi la reprise dans le patrimoine privé d’un bien (immobilier) LMNP entrainerait l’imposition immédiate d’une plus value.

Dernière modification par durand18 (19/10/2023 14h25)

Ce que j’essaye de vous expliquer c’est que la réforme telle qu’imaginée par cet amendement ne se bornait pas à "aligner" l’imposition de la PV LMNP sur celle du régime LMP mais créait une sorte d’hybridation entre la PV des particuliers et celle des professionnels, donc laissait la porte ouverte à un certain nombre de stratégies impliquant la sortie du bien de l’exploitation LMNP sans pour autant le vendre …

Nul ici ne conteste  que la fiscalité LMNP est un régime de faveur, et ce que je suggère c’est que demain nous aurons peut être à regretter la réforme "manquée" de cet amendement.

Dernière modification par durand18 (19/10/2023 15h27)

Nous verrons bien mais je pense que les enjeux politiques

1. Congeler le marché en tarissant l’offre et donc soutenant les prix

2. Adresser des interets politiques divergents sinon opposés tant le LMNP recouvre de situations diverses allant du studio à la Montagne au Airbnb industrialisé a Paris en passant par le meublé long-terme ou les residences service

Conjugués aux enjeux techniques (je ne reviendrai pas sur mes marottes du (i) suivi des amortissements individuels par l’administration fiscale ou (ii) du traitement des amortissements excédentaires)

Font que soit la Montagne accouchera d’une souris soit il y aura une grande remise à plat de l’ensemble des nombreux dispositifs fiscaux associés à la location de logements (LMNP, LMP, Nu, Social, Pinel, MH & Malraux, statut du bailleur particulier etc.)

Je comprends ceux qui regrettent l’amendement tel qu’il était rédigé (et surtout ses nombreux trous dans la raquette) mais suis convaincu qu’il etait necessairement en l’état mort-né

vieausoleil a écrit :

Comme beaucoup ici, je pense qu’avoir à la fois la déduction des amortissements du BIC (et donc ne pas ou peu payer d’IR) + ne pas avoir à payer la PV CT, est une aberration fiscale par rapport aux autres entreprises.

Gardez en tête que les 10/15 (selon niveau de la PV, surtaxe des PV importantes de 2 a 6%, CEHR…) premières années, la PV des particuliers en VNC serait bien davantage fiscalisee que celle des entreprises (avant compensation de l’abattement pour durée de détention)

Soit un taux marginal d’impot sur PV de 46% (auquel on arrive d’autant plus vite que l’assiette est en VNC; le taux d’impot des PVs des particuliers étant dépendant de leur assiette) - vs 25% d’IS ou 30% PFU pour les LMP

Dans ces conditions, on pourrait meme arriver théoriquement à des negative equity malgre des PV faciales positives!

Ps: j’ai fait le cas theorique

Mr IenaAlmaKleber achete un chalet a la Montagne pour 1M en in-fine

La valeur progresse de 3% par an

Il le vend au bout de 4 ans

Tadam!

Dernière modification par AuteuilNeuillyPassy (19/10/2023 17h48)

NON  ce département ne VIT pas PRINCIPALEMENT du tourisme !

La Charente-Maritime, un littoral très attractif - Insee Analyses Nouvelle-Aquitaine - 102

1 / Gros % de retraités (jusqu’à 40% dans certains coins)  +  jeunes <15 ans =>  Déjà , ça fait 50% de la population .

Reste :
2 / Sur 242 000 emplois (déc 2019)

Agriculture/agroalimentaire  : 14 000emplois
Industrie                               : 23 600 emplois
Construction                         :   ?
    Tertiaire non marchand (administrations, hôpitaux.. )
+ Tertiaire marchand (banques, commerces,services à la personne ..) :
                                                                                                         
                             les 3/4     = 180 000  emplois
   (dont  les  "Tourisme" : 8000 emplois + saisonniers l’ été )

3/ Gros taux de résidences secondaires (Vides, ou louées ponctuellement ?)

4/ Une population permanente,  et qui croît (arrivée dynamique de retraités),  à loger toute l’ année (électeurs et consommateurs)

Alors oui, un député d’ un département touristique peut avoir intérêts, et /ou des pressions , pour limiter l’ attrait de meublés touristiques et libérer ainsi (peut-être) une offre de logements plus large.