Immobilier locatif et règle du salaire égale à 3 fois le loyer ?

JMeuret · #1

Je cherche à louer un appartement dont le public est plutôt jeune travailleur / couple et je constate pour la première fois des difficultés à trouver un locataire.

Je suis dans une zone tendue, très bien placé, mais le bien est un peu atypique et semble éloigner ceux qui ont un salaire de 3 fois le loyer.

J’ai cependant beaucoup de demandes, mais le salaire des prétendants ne correspond pas à 3 mois de loyers.

Typiquement, c’est un bien meublé à 700 euros. J’ai fait un premier filtre d’une dizaine de personnes qui correspondaient à tous ceux qui avaient au moins 2000 net et de bons garants. A chaque fois la même réponse, on visite d’autres biens et on vous donne réponse sous 48 heures (au passage c’est fou le nombre d’impolis qui ne prennent même pas la peine de donner une réponse alors qu’on les a vu et on a passé une demi heure avec eux).

Bref j’en suis à la phase où je suis des prétendants à 1700-1800 voire 1900 net (avec des garants qui vont souvent de pair), donc plutôt du 2,4 à 2,5 fois le loyer en sachant que l’appartement est classé E, ce qui va probablement augmenter le cout à 850 euros.

Quelle est votre expérience à ce sujet? Vous respectez cette règle coute que coute? pas du tout? Vos avis?

Dernière modification par JMeuret (22/07/2023 12h39)

Mots-clés : choisir, locataire, location, loyer

Plutarque · #2

Bonjour,

Mon retour va être un peu différent de ce que à quoi vous vous attendez, mais ça reste un éclairage qui pourrait vous intéresser.

Je passe par une GLI pour chacun de mes appartements, ce qui me coûte 3% TTC des loyers. Ce qui n’est pas grand chose car j’en récupère 47,2% en impôts, ce qui donne un coût à 1,5%, soit 15€ par mois sur un loyer à 1000€. Comme toute assurance, il y a des petites lignes (que j’ai pris le temps de lire), impliquant des carences dans certains cas, et des plafonnements de prise en charge. Mais l’idée est que c’est la GLI qui se charge de tout l’administratif lié aux loyers impayés, ce qui inclut les frais des procédures mais surtout le temps à y passer (et l’expertise qui va avec), dans leur intérêt puisqu’ils ont intérêt à recouvrer les fonds au plus vite. Et la tranquillité pour le bailleur.

Le point négatif est qu’une GLI est assez stricte dans ses critères d’admission :
- revenus supérieurs à trois fois le loyer CC, sans exception possible ;
- longue liste de documents, un seul document manquant = refus ;
- le dossier est scruté à la loupe (exemple : si le garant n’est pas à jour dans ses quittances de loyer = refus) ;
- ils n’aiment pas les revenus qui sortent un peu de l’ordinaire, ils préfèrent les fonctionnaires (idéal) ou les salariés à salaires stables. Mais ça peut se discuter.

Mais ce point négatif devient à mon sens un point positif car il vous oblige à une grande rigueur dans le choix de vos locataires, et permet de voir leur sérieux (un locataire qui ne transmet pas vite tous les documents demandés = un locataire qui va vous poser des problèmes = au suivant).

A noter qu’il est interdit de cumuler GLI et garant, sauf si le locataire (ou l’un des locataires) est étudiant ou apprenti. Le calcul de trois fois le loyer s’entend sur les revenus du locataire + du garant. C’est alors que le cas d’un apprenti est le plus intéressant, car il a un salaire contrairement à l’étudiant.

Et si vraiment sur un appartement donné et à moment donné on n’arrive pas à trouver un locataire cochant les cases, alors il reste la possibilité de ne pas souscrire la GLI, et se contenter d’une garantie VISALE ou d’un simple garant (ce qui laisse une porte de sortie au cas où).

Dans votre cas de figure, je me concentrerais à essayer de trouver le combo apprenti + garant + GLI.

Dernière modification par Plutarque (22/07/2023 15h01)

emilienlar · #3

JMeuret a écrit :
Quelle est votre expérience à ce sujet? Vous respectez cette règle coute que coute? pas du tout? Vos avis?

Cette règle est celle des agents immobiliers ; le bailleur n’a aucune obligation de la faire sienne.

J’avais accepté un locataire dont le revenu était bien en deçà, mais avec une caution solidaire du papa chirurgien. J’ai aussi le cas d’un locataire chef d’entreprise qui choisit volontairement de se verser une faible rémunération. Il y a aussi la possibilité de demander une caution bancaire (2 ans de loyer) au locataire ou à l’un de ses proches.

Au risque d’être un peu provocateur, vous pourriez baisser un peu le loyer : la règle des "3 fois le loyer" serait plus simple à respecter. A vous lire, j’ai un peu le sentiment que les gens "bien" selon vos critères ne donnent pas suite car ils trouvent votre loyer un peu cher par rapport à l’environnement.

Comme je l’ai plusieurs fois expliqué ici, je me cale volontairement 5% en-dessous du marché, de façon à conserver mes locataires.

665€ cela ne vous mettrait pas sur la paille et ce montant semblerait plus sérieux et étudié qu’un chiffre rond de 700€.

Dernière modification par emilienlar (22/07/2023 15h50)

Tchouikov · #4

Si vous n’êtes pas réfractaire à la garantie Visale, à laquelle le public de jeunes actifs que vous visez est en principe éligible, vous devriez pouvoir vous affranchir de la sacro-sainte règle du loyer inférieur ou égal à 3x le salaire.

Visale tolère en effet un revenu légèrement inférieur à celui qu’exigent les GLI traditionnelles et pourrait donc potentiellement couvrir les candidats locataires touchant moins de 2K€/mois que vous avez rencontrés et qui se sont positionnés sur votre logement.

darkvadehors · #5

Bonjour,

Est ce que ce loyer inclut l’eau, l’électricité voire la box ou pas? Nous essayons de nous tenir à la règle des 3 fois le salaire net, car si on ajoute toutes ces charges et l’assurance , le cout total pour le locataire est sensiblement plus élevé. Actuellement , nous avons une locataire , extrêmement courageuse qui est à 2.5 fois le loyer hors charges précédentes et nous sentons bien que c’est difficile à porter pour elle. Personnellement, je n’aime pas ce genre de situation et ne souhaite pas renouveler cette expérience au prochain locataire.

Dernière modification par darkvadehors (23/07/2023 19h32)

serenitis · #6

Bonjour,

lorsque j’ai eu ce cas de figure de locataire il y a quelques années, j’ai eu recours à un bail notarié (locatif nu et je misais sur une longue période de location) qui facilite les démarches du commissaire de justice en cas d’impayé (ne jamais laisser trainer…).

De mémoire, le coût était d’un peu moins d’un mois de loyer et une partie était supportée par le locataire (pas catégorique sur ce point juste mon souvenir).

Peut être pas le meilleur conseil dans votre cas, à vous de voir

darkvadehors · #7

Bonjour,

Quand on parle du loup… Cette locataire un peu juste inaugure notre premier non paiement sans préavis de son loyer. Après prise de contact de notre part, il semblerait que son crédit auto ait été prélevé deux fois ( pas loin de 400 euros x2 pour 1650 euros de revenus ) donc que son compte ait été bloqué. Difficile d’en tirer une conclusion trop vite sur le futur, mais nous passons d’un sentiment à peu près serein à une vigilance inquiète. Une situation dont nous nous serions bien passés. Là encore, ce que ne disait pas l’histoire, c’est le montant de ses autres engagements (crédit auto).

mafo · #8

Très franchement, les bailleurs, je vous admire.
Se faire ch*er comme pas possible pour 5% de rendement et une plus value à venir incertaine, ça tourne à l’abnégation.

Personnellement, plutôt adepte du coup de boule ( éventuellement du fusil à pompe), je ne pourrais pas.

Mafo

carignan99 · #9

JMeuret, le 22/07/2023 a écrit :
Je suis dans une zone tendue, très bien placé, mais le bien est un peu atypique et semble éloigner ceux qui ont un salaire de 3 fois le loyer.

…

Quelle est votre expérience à ce sujet? Vous respectez cette règle coute que coute? pas du tout? Vos avis?

Le profil compte aussi. Du temps où j’avais du locatif résidentiel, loyer de 1.1k€ p/mois et de mémoire :

- Un enseignant (titulaire) avec des revenus mensuels de l’ordre de 2.5k€ > avec un garant

- Un militaire qui était un peu en dessous des 3 mois > pas de soucis (d’autant que son arme avait fait le choix de ne pas intégrer le logiciel Louvois tout de suite, bien vu ) et sans garant. Je savais qu’en cas de problème, un coup de fil ou un courrier à ses supérieurs auraient de bonnes chances de régler le problème.

En somme, la règle des x3 est un bon début mais que j’appliquais avec souplesse, jusqu’à environ 2,5 fois le loyer. Cela étant posé, je ne serais sans doute pas confort de faire pareil pour des revenus inférieurs à 2-3k€ mensuels. Le reste à vivre risque de devenir un problème.

Après, je n’ai pas 20 ans d’expérience dans ce domaine donc à prendre pour ce que c’est : expériences anecdotiques.

sinon, début du hors-sujet

mafo a écrit :
Très franchement, les bailleurs, je vous admire. Se faire ch*er comme pas possible pour 5% de rendement et une plus value à venir incertaine, ça tourne à l’abnégation.

Si vous avez d’autres pistes pour se bâtir un patrimoine en faisant jouer l’endettement, ne vous gêner pas pour proposer.
Fin du HS

Dernière modification par carignan99 (17/08/2023 12h29)

AaronBen · #10

carignan99 a écrit :
mafo a écrit :
Très franchement, les bailleurs, je vous admire. Se faire ch*er comme pas possible pour 5% de rendement et une plus value à venir incertaine, ça tourne à l’abnégation.
Si vous avez d’autres pistes pour se bâtir un patrimoine en faisant jouer l’endettement, ne vous gêner pas pour proposer.
Fin du HS

SCPI à crédit ? Crédit à la consommation (quand c’était encore abordable !) pour acheter des actions ?

adadou70 · #11

Malheureusement c’est la seule classe d’actif assez aisément disponible pour faire du levier, ce qui permet au français de se consituter un patrimoine inateignable sinon.

Pierrot31 · #12

Même la règle du X3 n’est pas suffisante. Il faut en plus un Visale ou un garant ou une GLI.

Je fais face à mon premier impayé de loyer (2 mois consécutifs) avec un locataire gagnant 2k€ net/mois pour un loyer de 560€/mois. Il été auto entrepreneur il y a 4 ans, et l’URSSAF vient de lui ponctionner 4k€ sur son compte…

Je vais activer la garantie Visale à la fin du mois. Je suis la procédure : 2 mois de loyers impayés puis lettre simple, puis LRAR… J’espère que ça marchera….

Dernière modification par Pierrot31 (21/08/2023 10h46)

toufou · #13

Il me semble que la procédure Visale n’est pas celle que vous indiquez.
Je trouve ceci sur le site Visale, il ne faut pas attendre deux mois pour agir.

Pierrot31 · #14

En effet, je me suis un peu pris les pieds dans le tapis… Je vais essayer de me rattraper aux branches…

Il n’a pas payé juillet et août.

La date d’exigibilité du premier loyer impayé était le 10 juillet et j’ai envoyé le courrier simple le 5 août. En effet, il s’était engagé par SMS à me régler juillet et août le 1er août. Ne voyant rien sur le compte, j’ai envoyé courrier simple le 5 août et mon lrar le 14 août.

J’espère que, au pire, je ne perdrai qu’un mois de loyer impayé…

Si quelqu’un a des infos, je suis preneur…

Dernière modification par Pierrot31 (21/08/2023 15h20)

Siocnarf · #15

Bonjour Pierrot :

La lettre simple, il suffit de la refaire avec une date qui colle à ce qu’attend Visale pour leur transmettre.
Pour la LRAR, vous êtes dans les délais.
N’oubliez pas de déclarer l’impayé sur le site de Visale…

Pierrot31 · #16

Merci Siocnarf pour votre retour !

En fait, je me suis pris les pieds dans le tapis car il existe un tuto vidéo sur le site de Visale de 4 minutes. Celui-ci ne mentionne pas la lettre simple et ne parle que du LRAR. Par contre, la lettre simple est mentionné sur leur site.

Pour en avoir le cœur net, j’ai contacté la plateforme Visale par téléphone. Ils m’ont rassuré : seul le LRAR compte.

Le dossier a déposer en ligne ne demande d’ailleurs pas de copie de la lettre simple…

Dernière modification par Pierrot31 (22/08/2023 11h28)

Siocnarf · #17

Merci pour les précisions, il me semblait que j’avais dû mettre la lettre simple l’année dernière lorsque nous avons dû activer une garantie…

C’est quand même bien utile cette garantie, je trouve juste dommage que la couverture des dégradations locatives soit très faible.

Pour revenir sur le sujet, de notre côté nous ne nous inquiétons même plus des locataires qui gagnent x fois le montant du loyer.

Si j’exagère un peu, pour les choisir, nous n’avons que 2-3 critères qui comptent vraiment :

1- l’éligibilité à Visale
2- le feeling
3- le cas échéant, un titre de séjour valide en France. Pour la petite histoire, nous avons eu des ennuis avec la justice (rien de grave, mais rien de très agréable non plus : convocation à la Police aux Frontières puis chez le substitut du procureur pour un rappel à la loi) concernant des locataires qui étaient en règle au moment de la signature du bail mais dont le titre de séjour n’avait pas été renouvellé. J’ai dû résilier le bail pour motif légitime et sérieux et envoyer le courrier à la PAF.

albundy · #18

J’ai également eu un premier impayé de loyer en juillet et août, pour un locataire garanti via Visale.
Comme indiqué dans le document explicatif et par leur service téléphonique, on peut envoyer en premier lieu au locataire un texto ou une lettre simple, puis LRAR et déclaration à Visale.
Mon retour sur cette garantie dont c’est la première fois que j’ai à la mettre en jeu : j’ai été réglé très rapidement des deux loyers impayés. Pour tout vous dire, ayant souvent affaire à l’administration et à son inertie, j’ai été surpris de la fiabilité de ce service. La prochaine fois, lorsque le « feeling » passe bien par rapport à un locataire sans garant physique, je n’hésiterai pas une seconde à opter pour un locataire garanti par Visale (ce qui n’était pas le cas précédemment).

Pierrot31 · #19

@albundy

Où peut on trouver le document explicatif qui mentionne les textos ?

sven337 · #20

Siocnarf a écrit :
chez le substitut du procureur pour un rappel à la loi

Au titre de quelle infraction exactement ?
Je ne savais pas qu’un bailleur était tenu de vérifier la validité du titre de séjour d’un candidat locataire…

albundy · #21

Pierrot31 a écrit :
@albundy

Où peut on trouver le document explicatif qui mentionne les textos ?

Dans le pdf de 8 pages expliquant la procédure, en allant sur : Visale pour les bailleurs / Démarches / Que faire en cas d’impayé / 1 Je procède à la déclaration puis accédez au pdf en cliquant sur « fiche délai de déclaration… »
Démarches - Visale

Bernard2K · #22

sven337 a écrit :
Siocnarf a écrit :
chez le substitut du procureur pour un rappel à la loi
Au titre de quelle infraction exactement ?

Potentiellement, il s’agit du délit défini par l’article L.622-1 : "Toute personne qui aura, par aide directe ou indirecte, facilité ou tenté de faciliter l’entrée, la circulation ou le séjour irréguliers, d’un étranger en France sera punie d’un emprisonnement de cinq ans et d’une amende de 30 000 €…".
Un bailleur qui héberge un étranger en séjour irrégulier pourrait être poursuivi comme "facilitant son séjour irrégulier". Cela dit, j’ai l’impression que c’est surtout un épouvantail qui n’est pas mis en pratique contre les bailleurs "normaux".

Siocnarf · #23

C’est exactement ça.
Ce délit vise plutôt les marchands de sommeil.
Franchement je n’avais pas grand chose à me reprocher, j’avais pu prouver au substitut que lors de l’entrée dans les lieux, le titre de séjour était valable. Et après ma première convocation à la PAF, j’avais résilié les 2 baux concernés, il me suffisait d’attendre l’échéance des 3 ans.

Mais c’était quand même un très mauvais moment à passer, j’ai eu l’impression d’avoir été traité comme si j’étais le caïd de la cité du coin.
Je n’aurais peut-être pas dû préciser que j’avais autre chose à faire que de faire le boulot de la douane et de la PAF…

Dernière modification par Siocnarf (30/08/2023 21h11)

Pierrot31 · #24

Juste un petit retour sur la garantie Visale : ça fonctionne parfaitement et rapidement. Je recommande+++

Je n’hésiterai pas une seconde lors des prochains baux que je signerai. Je trouve ça même plus rassurant qu’un garant physique.

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JMeuret a écrit :

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[+1] #8 17/08/2023 12h09

#9 17/08/2023 12h21

JMeuret, le 22/07/2023 a écrit :

mafo a écrit :

#10 17/08/2023 12h32

carignan99 a écrit :

mafo a écrit :

#11 17/08/2023 12h33

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#20 22/08/2023 11h48

Siocnarf a écrit :

[+1] #21 22/08/2023 12h30

Pierrot31 a écrit :

#22 22/08/2023 13h25

sven337 a écrit :

Siocnarf a écrit :

#23 30/08/2023 21h11

#24 17/09/2023 12h56

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