Forte hausse des taux immobiliers en juin 2022 et taux d'usure !

Bonjour AuteuilNeuillyPassy,

Je suis d’accord avec vos calculs, mais ils ne concernent que les primo-accédants. J’ai donc essayé d’apporter un complément à votre analyse, en intégrant les secundo-accédants et les investisseurs locatifs.

En ce qui concerne les secundo-accédants :
- La baisse des prix ne concerne que le différentiel de m2 entre l’appartement actuel et le suivant.
- Plus cette augmentation de m2 est importante, plus on se rapproche du cas du primo-accédant.
- Inversement, si l’augmentation de m2 est très faible - un simple déménagement par exemple -, la baisse des prix de l’immobilier n’a qu’un impact très faible sur la capacité d’achat (un bénéfice marginal sur les frais de notaire). Alors que casser le crédit en cours pour acheter un nouveau bien va augmenter mécaniquement la mensualité à hauteur de la quote-part du capital restant du. Dans ce cas, il faut que l’inflation des salaires compense à elle seule la hausse de la mensualité.
  * sur 15 ans de durée résiduelle de crédit, cela représente une hausse de l’ordre de 21%.
  * sur 10 ans de durée résiduelle de crédit, cela représente une hausse de l’ordre de 14%.
- Ainsi, dans l’exemple d’un simple déménagement, on a parcouru un peu plus de la moitié du chemin pour retrouver l’équivalent économique de 2021 (10% d’inflation de salaires vs 14% à 21% d’augmentation des mensualités). Bien sur, dans ce cas on aura toujours l’option de rallonger de nouveau son crédit pour faire baisser les mensualités, mais ce n’est pas économiquement équivalent.
- Les exemples classiques de secundo-accédants sont le passage d’un T1 à un T2 voire un T3 (célibataire => couple), le passage d’un T2 / T3 a un T4 (passage d’un a deux enfants), ou encore le passage d’un T4 à 1 T1 + 1 T3 (divorce).
- Dans ce modèle, la les secundo-accédants se situe donc quelque part entre l’augmentation significative de surface et le simple déménagement et donc
  * certains sont déja proches de l’équilibre
  * d’autres ont encore besoin d’une inflation de 4 à 11% de salaire

Conclusion pour les secundo-accédants : On peut imaginer qu’au total, avec 5% d’augmentation supplémentaire des salaires, on sera déjà proche de l’équilibre en moyenne pour cette catégorie, ce qui est relativement proche. On l’atteindra probablement dans un an ou deux.

En ce qui concerne les investisseurs locatifs à Paris:
- On va être dans une logique de TRI / prime de risque, complètement indépendante de l’augmentation des salaires.
- Début 2022, un investisseur pouvait s’endetter à 1% et toucher un rendement net de 3%, sans apport, et garder de ce fait environ annuellement 2% de la valeur de l’investissement
- Aujourd’hui, le même investisseur peut s’endetter à 3,8% (3,6% + 0,2% d’assurance) et toucher un rendement net de l’ordre de 3,6% (j’intègre une baisse de l’immobilier de 10% et deux hausses de loyer de 3,5% qui correspondant à l’indice IRL plafonné par le gouvernement). On est donc passé de 2% à ~0% dans la poche de l’investisseur, et ce malgré la baisse des prix et l’inflation.
- J’avais regardé les points morts il y a un peu plus d’un an, voici ce que j’avais noté - "On observe qu’on pouvait début 2022 obtenir un TRI de 9% avec un bien a 3% net, alors qu’avec des taux a 3,5% il faut viser du 4,8% pour obtenir un TRI équivalent. Pour le cash flow, il faut du 4,4%."

TRI à 10 ans en fonction du rendement net / net et du cout du crédit


Cash flow mensuel en début de projection


Conclusion pour les investisseurs à Paris :
- Il faudrait une baisse bien plus conséquente des prix pour revenir à des niveaux acceptables de rentabilité, de l’ordre de 25% pour obtenir un cash flow équivalent à début 2022. Ou alors une baisse des taux supplémentaire, pour s’établir à 2,5% environ, ce qui semble encore un peu éloigné même si la tendance est à la baisse.

Quel est le poids de ces catégories dans la formation des prix immobiliers à Paris ?

D’après les chiffres de l’observatoire crédit logement, 1 acheteur sur 10 fait un investissement locatif, alors que les accédants représentent quasiment 9 acheteurs sur 10. Je n’ai pas trouvé simplement le chiffre de primo-accédants dans ces 9/10, mais même si ça représente 30 ou 40% solvabiliser ces ménages devrait permettre de recréer de la demande aux prix actuels. A noter quand même, les investisseurs sont marginalement très sensibles au prix, alors que les accédants le sont un peu moins car poussés par des évolutions de leur situation matrimoniale, patrimoniale, professionnelle… et la demande des investisseurs est encore loin de revenir, d’après les estimations ci-dessus.

Conclusion générale :
-  10% de baisse ont déjà eu lieu, le max qu’on pourrait attendre est une baisse supplémentaire de 15%, mais cela semble très improbable.
- En revanche, on n’est pas aujourd’hui à un niveau équivalent à 2021 / 2022 pour tous les acteurs économiques, il reste donc peut-être un peu potentiel de baisse. Si on se projette à un an ou deux, et complètement au pif dans ma fourchette [0%-15%], je dirais qu’on peut encore voire une baisse de 5% de l’immobilier parisien. Aller au delà de 10% me semble très difficile, et chaque année qui passe réduit encore la probabilité avec de l’inflation salariale / loyers supplémentaire.

Tout ce pavé pour dire que je suis assez en ligne avec vous, le gros de la baisse est probablement derrière nous.

Merci à ceux qui auront lu jusqu’au bout, et preneur de vos retours et commentaires.

Bien cordialement,

Deadpool

Dernière modification par Deadpool (01/04/2024 22h34)