Forte hausse des taux immobiliers en juin 2022 et taux d'usure !

Bonjour

Je travaille dans l’immobilier, dans une ville moyenne, et effectivement l’impact du renchérissement du crédit se fait sentir.
Concernant les acquéreurs, quand leur simulation date du début d’année nous leur demandons de remettre à jour, et c’est souvent la douche froide, taux en augmentation, apport plus important…etc.
Quant aux vendeurs ils n’ont pas pris en compte ces dernières données, d’où pour nous un stock mandat qui grossit, et l’obligation de travailler les mandats dans la durée, en demandant des réajustements des prix (baisses) les nanars ne se vendent plus comme il y a un certain temps !
Et j’oubliai, les premiers refus de prêt.

Dernière modification par peroxydee (04/07/2022 08h18)

Ma petite contribution sur les taux, du point de vue des investisseurs institutionnels. Marché différent donc car ils sont essentiellement présents sur le bureau / le commerce et la logistique, mais parfois aussi sur le résidentiel.

Depuis fin décembre, les taux auxquels ces investisseurs peuvent emprunter ont globalement triplé. Depuis 2019 et jusque fin 2021, un prêt classique pour un actif dit « Core » (un immeuble de bureau bien situé loué long-terme), à 5 ou 7ans (durées standard de financement sur ce marché) était d’environ 1-1.2% (soit un taux de base de 0% + une marge de, disons 1.2%).

Aujourd’hui, pour ce même actif, la marge est identique ou légèrement supérieure. En revanche, le taux fixe à 5ans, qui est le taux auquel emprunte la banque et qui est répercuté au client est passé de 0% (en fait il était négatif, mais la banque garde souvent le taux négatif pour elle) à 2.5%. Soit un coût total du crédit de 2.5% + 1.2% = 3.7%.

Résultat ? Eh bien le marché reste stable, en revanche le nombre de transactions chute, car le taux de rentabilité d’un immeuble core en région parisienne est entre 2.5% et 4% à la louche. Autant s’endetter à 1.2% fait sens, autant à 3.7% beaucoup moins.

Donc on arrive dans une situation où :
- les investisseurs qui cherchent des rentabilités élevées nécessitant un effet de levier ne sont plus acheteurs car emprunter n’est plus intéressant, et
- les seuls acheteurs sont ceux qui ont des objectifs de rendement plus modestes et peuvent se permettre d’investir entièrement en fonds propres. Typiquement, c’est le cas des SCPIs qui continuent à beaucoup collecter et sont « obligées » d’acheter des immeubles, même cher, car elles ont un rendement à servir à leurs souscripteurs.
- conclusion, les prix ne baissent pas ou peu mais le marché se fige. Certains vendeurs trouvent preneurs ponctuellement, les autre attendent leur tour en refusant, jusqu’ici, d’ajuster leur prix.

Dur à dire dans quelle mesure cette situation va se répercuter sur l’immobilier résidentiel pour les particuliers, mais la plupart des institutionnels s’attendent aujourd’hui à une correction.

Dernière modification par Sheeplooser (04/07/2022 23h37)

Siocnarf a écrit :

Enfin, petit rappel pour les investisseurs qui voudraient en ce moment contourner le problème du taux d’usure : emprunter via une SCI (la SCI n’étant pas "protégée" par ledit taux d’usure, [url=https://www.courdecassation.fr/decision/613876fbf3c12c05124a3faa?search_api_fulltext=n%C2%B0+20-18642&sort=&items_per_page=&judilibre_chambre=&judilibre_type=&judilibre_matiere=&judilibre_publication=&judilibre_solution=&op=&date_du=&

Attention, sous réserve des conditions de l’arrêt en question.

En l’espèce :

Pourvoi n° B 20-18.642 a écrit :

En constatant que la SCI avait, selon ses statuts, pour objet la propriété, l’administration et l’exploitation par location ou autrement des immeubles lui appartenant et généralement toutes opérations civiles s’y rattachant, qu’une fiche d’identité de la SCI extraite du site societe.com indiquait au titre de son activité, celle de location de logements, que l’offre de prêt mentionnait que celui-ci était destiné à financer les besoins de l’activité professionnelle de la SCI et avait pour objet l’acquisition d’un immeuble locatif de quatorze appartements, valorisé à hauteur de 1 100 000 euros, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision d’écarter l’application du texte précité.

En appel, la cour a retenu que le prêt était un prêt professionnel, ce qui excluait le mécanisme d’usure.

Donc pourvoi en cassation puisque la SCI est purement patrimoniale, donc pas professionnelle, et si prêt non professionnel, alors les règles sur l’usure s’appliquent.

La cassation ne convient pas : le prêt est explicitement professionnel et il n’appartenait pas à la cour d’appel de juger si dès le départ le prêt n’aurait pas dû être professionnel …

Conclusion : si la SCI fait un prêt professionnel, alors le taux d’usure ne s’applique pas … quelle nouveauté …

Dernière modification par xazh (29/07/2022 17h03)

Bonjour,

Pour mon dernier achat dont le déblocage des fonds a eu lieu il y a une semaine, voici les chiffres : 1,85 % au Crédit Agricole avec plusieurs points d’attention :
- La première simulation date de début septembre (1,75%).
- Les simulations ont une durée de vie de 15 jours au Crédit Agricole et je ne suis pas parvenu à "bloquer" ce taux
- Le Crédit Agricole a été très correct en revalorisant le taux uniquement de 0,10 %.
- Le financement porte sur 93% du cout total du projet.

Pour un tel projet, le taux aurait été d’environ 2,50 % avec des taux de mi-décembre.

Pour mon prochain achat, je considère que des taux entre 2.5 et 3 % sont intéressants compte tenu des prévisions d’inflation.

Par contre, le marché immobilier semble "bloqué" dans ma région .Les vendeurs ne semblent pas avoir intégré la tendance baissière du marché et l’impact des hausses de taux. Les prix restent haut et certains biens sur lesquels je m’étais positionnés sont en vente depuis 6 mois.

Bonjour,

La dernière fois que j’ai essayé, il y a environ un mois, il fallait faire un emprunt d’au minimum 600k€.

Attention, autant on paye son loyer avec son salaire donc la relation entre les deux peut rester dans un tunnel de friggit comme l’évoque l’auteur (loyer = 1/3 du salaire).
Autant, on ne paye pas un achat immo avec son salaire mais avec son apport plus l’argent preté par la banque (qui lui dépend en partie du salaire). Il y a donc aussi une sorte de tunnel dans lequel évoluent les prix des zones tendues et le "budget moyen" d’un acheteur, tunnel qui a été respecté depuis 40 ans environ à part la bulle de 1994. Alors que le tunnel de friggit évoqué par l’auteur (entre les prix et les revenus), on en est sorti depuis 10 ou 15 et on attend toujours le retour dans ce tunnel.
Il faudrait que je fasse un post la dessus, j’avais fait un beau graph sur le sujet.

Bonjour PascalD.

Je me fais exactement la même réflexion que vous, et je suis très inquiet pour l’avenir à court et moyen terme concernant les investissements locatifs.

Effectivement, les prix devraient fortement baisser pour permettre de continuer à investir comme avant, et aucun vendeur n’en tient réellement compte, du moins pour l’instant. A cela s’ajoute les contraintes énergétiques, on est face à un chaudron bouillant qui n’attend que d’exploser.

A court terme, ce sont surtout les agents immobiliers qui vont très fortement pâtir de ce net recul des ventes, puisque leur CA en est directement dérivé. Les vendeurs mettront beaucoup plus de temps à accepter la baisse.

Encore plus qu’avant, l’investissement locatif va devenir un terrain s’opportunités : les belles affaires se feront avec des vendeurs pris à la gorge dans des zones où l’offre va surpasser la demande. Les zones tendues (IDF, Bordeaux, Toulouse, …) vont rendre complètement impossible l’investissement locatif, seules des ventes en RP se feront. A l’inverse, des villes de seconde zone seront des terrains d’opportunités.

Les ventes seront également plus faciles avec les vendeurs qui détiennent leur bien depuis longtemps, les autres refuseront de se rendre à l’évidence et de renoncer à la PV qu’ils imaginaient. D’ailleurs, la notion-même de PV ne sera bientôt plus qu’un lointain souvenir, le mot-clé qui sera bientôt sur toutes les lèvres dans les dîners sera : moins-value !

Enfin, dernier point, pour ceux qui ont de gros revenus, le cash va devenir roi. En réalité il l’est déjà, mais cela va très nettement s’accentuer. Le sacro-saint principe de l’effet de levier avec des intérêts qui sont des charges déductibles risque de voler en éclat avec des taux à 5%. Un gros revenu préfèrera faire des opérations en cash :
- ça évite de payer 5% d’intérêts
- ça simplifie les investissements (fini de courir derrière la banque)
- ça évite de payer les frais liés au crédit (frais de dossier, garantie)
- ça permet de négocier le prix d’achat
- ça permet de passer devant les autres

La baisse de 20% nécessaire pour garder un cash-flow neutre pour l’investisseur qui emprunte, ne concerne aucunement l’investisseur qui achète cash et qui peut ainsi faire de très belles affaires. Bien entendu, l’optimisation fiscale sous-jacente est celle du déficit foncier, que ces acheteurs rois mettront en place sur des biens avec travaux.

Dernière modification par Plutarque (08/03/2023 20h15)

GoodbyLenine a écrit :

Il y a au moins tous ceux qui ne sont pas primo-accédants (c’est à dire sans doute la majorité des acheteurs), qui revendent un autre bien, et apportent éventuellement un peu de cash, en plus d’un éventuel emprunt… Tant qu’ils sont assez nombreux, la demande maintiendra sans doute les prix au dessus de 10k€/m², même si ces prix baissent un peu.

Poursuivons votre raisonnement : un couple de jeunes parisiens, anciens primo-accédants, propriétaires d’un T3 envisagent d’acheter un T4 pour s’agrandir.
1. Combien de chances que l’acquéreur de leur T3 soit un primo ? (donc particulièrement handicapé par la hausse des taux).
2. Ont-ils fini de rembourser leur prêt ? Ou bien vont-ils devoir re-souscrire à un prêt aux conditions de marché actuelles ?

Cela me fait penser à papi/mamie qui ont racheté mon T5 l’an dernier : "Notre dossier est avantageux car nous n’avons pas d’emprunt, nous vendons notre maison et aurons 100% du montant en cash le jour J." "Certes, mais si l’emprunteur pour l’acquisition de votre maison (des jeunes) voit son dossier refusé, on fait comment ?". Le risque n’était pas directement chez eux, mais conditionnait leur opération, tout comme dans l’exemple du couple qui vends un T3 pour un T4.

GoodbyLenine a écrit :

Regardez un peu dans le passé, quand les taux étaient à 4%, voire plus haut, ce qui est arrivé souvent (et il n’y a finalement pas si longtemps) : la demande n’avait pas disparu, et les prix (sur Paris) n’étaient pas si bas que ça.

Il se trouve que j’ai justement beaucoup regardé dans le passé.

1. La dernière fois que les taux étaient autour des 3%, en 2014 (cf. graphique IH), les prix se situaient entre 7600 et 11200€ / m2, versus 9900 et 15000 aujourd’hui.

Source : M² Paris ? Évolution du prix de l’immobilier à Paris, par quartier

2. Un crash sur le marché immobilier Parisien s’est déjà produit (1991, -40% à Paris en 5 ans) non-déclenché par des effets d’offre-demande

3. Si vous regardez l’évolution des prix de l’immobilier à Paris depuis les années 2010, vous verrez qu’il existe une forte corrélation entre la baisse des taux et la hausse de la pierre. Globalement, les ménages ont continué à utiliser l’effet de levier du crédit en s’endettant. La fraction de revenus mobilisable pour un crédit immo étant capée, toute baisse des taux à rendu possible une augmentation des prix indolore d’un montant au moins équivalent.
Si le chemin ne se fait pas en sens inverse avec un coût du crédit qui se renchérit fortement, cela veut dire que les acquéreurs accepteront de se saigner davantage pour acquérir leur RP. C’est une possibilité, pour ceux qui sont en mesure de le faire, mais il est possible que les autres se retrouvent mécaniquement sortis du marché.

Dernière modification par R3dSqu4re (03/04/2023 14h04)

Petit retour du terrain :

- la caisse régionale de la banque "des agriculteurs" a augmenté ses taux de 0,8% ce mois-ci et le mot d’ordre de la direction est "on ne fait plus de crédits, sauf dossiers sexys de la clientèle patrimoniale historique ou de csp+++ ", pour deux raisons : il y a peu de gens solvables et la banque anticipe une baisse générale de l’immobilier.

- une agence immobilière vient de fermer, ses locaux sont en vente sur LBC.

- une connaissance, courtier en crédits immobiliers, est quasiment au chômage technique tellement il n’y a plus de clients solvables et de refus de la part des banques.

- les promoteurs immobiliers locaux sont aux abois : les crédits des clients ne passent plus donc quasiment pas de réservation, du coup les banques ne suivent plus.

Quelques données pour factualiser la baisse de marché immobilier issus du site notaires.fr que je trouve bien réalisé - et sur la raison pour laquelle Mamie Trucmuche fait de la résistance :
"D’après les projections issues des avant-contrats à fin juillet 2023, les prix des logements anciens en France métropolitaine semblent entrer dans une phase de baisse : après la décélération progressive de la hausse des prix constatée depuis septembre 2022, les prix diminueraient de 1 % sur un an. La baisse enregistrée sur le marché du collectif (-1,4 % sur un an) serait plus forte que celle enregistrée sur celui de l’individuel (-0,7 %)."
- Le nombre de transactions reste lui à un niveau relativement haut si l’on regarde sur les 20 dernières années même si la baisse était déjà sensible à fin mai "le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 1 029 000 transactions à fin mai 2023. Depuis août 2022, le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois se contractait autour de 5 % mois après mois, mais depuis le début de cette année, les baisses prennent une plus grande ampleur, de presque du double (-12,6 % à fin mai 2023)."



"En province, les prix des logements anciens résisteraient encore à fin juillet 2023, avec une évolution annuelle de +0,2 %"

"En Île-de-France, une dégradation de plus en plus marquée de l’activité et la baisse de la demande conduisent à de nouveaux ajustements sur les prix "

Il me semble donc qu’effectivement nous arrivons au point de basculement et nous allons commencer à voir progressivement arriver les panneaux "fermeture définitive " sur les agences … Période que certains d’entre nous ont déjà connu sans que cela est laissé une trace forte dans nos esprits de consommateurs lambda (évidemment ce ne sera pas le cas des personnes directement concernées de part leurs professions).

Avec l’effet ciseaux entre :
- le nombre d’agence qui a pululé ces dernières années,
- les taux de prêts qui augmentent et le nombre de prêt qui baissent,
- une baisse programmée du nombre de vente dans les trimestres à venir,

… J’ai vraiment l’impression d’un déjà vu :

"Entre mai 2022 et avril 2023, près de 528 agences immobilières en France ont fermé leurs portes ou ont été placées en redressement, parmi les plus de 43 000 agences présentes sur le territoire. Un an auparavant, ce chiffre s’élevait à 327. Ces niveaux de défaillances n’avaient pas été observés depuis septembre 2016. source.

"Entre 3.000 et 3.500 agences immobilières, sur un total de 25.000, ont fermé leurs portes en 2008 en France en raison de la crise qui affecte le secteur, selon Bernard Cadeau, le président du réseau Orpi.
Cette chute du nombre d’agences s’explique par la forte baisse du nombre de transactions dans l’ancien (650.000 en 2008, soit un recul de 25% par rapport à 2007), a indiqué M. Cadeau lors d’une conférence de presse." Source

Cela ne me semble donc être que le commencement du blocage du marché  immobilier ….

Yvan

GoodbyLenine, le 03/04/2023 a écrit :

R3dSqu4re a écrit :

je ne vois pas bien comment les prix pourraient mécaniquement rester au-dessus de 10k€ du m2 (atteints avec des taux à 25 ans proches des 1-1,2%) avec des taux à 4%…

Si vous imaginez que la majorité des acquéreurs (surtout à 10k€/m² à Paris) achètent avec un apport minimal et un énorme emprunt, je pense que vous faites une erreur.
Il y a au moins tous ceux qui ne sont pas primo-accédants (c’est à dire sans doute la majorité des acheteurs), qui revendent un autre bien, et apportent éventuellement un peu de cash, en plus d’un éventuel emprunt… Tant qu’ils sont assez nombreux, la demande maintiendra sans doute les prix au dessus de 10k€/m², même si ces prix baissent un peu.

Regardez un peu dans le passé, quand les taux étaient à 4%, voire plus haut, ce qui est arrivé souvent (et il n’y a finalement pas si longtemps) : la demande n’avait pas disparu, et les prix (sur Paris) n’étaient pas si bas que ça.

Paris sous les 10k€ du m2 selon le baromètre Meilleurs Agents - Les Echos.

Reste à voir les chiffres des notaires désormais.

Bonjour,

Je suis en cours d’acquisition d’un nouveau T2 en Gironde.
J’initie ma recherche de financement.
J’en profite pour vous faire un retour sur les conditions actuelles et quelques astuces envisageables.

Quelques éléments de contexte : Notre profil bancaire est bon avec un beau patrimoine et un reste à vivre de 7500 euros pour une famille de 4 avec 2 jeunes enfants. Le projet à financer est très intéressant.

Les Banques semblent beaucoup plus ouvertes qu’en 2022 et 2023.

Plusieurs éléments :
   - Les taux :
    Au Crédit Agricole, la grille actuelle est à 4.05 sur 20 ans. Mon conseiller m’invite à attendre la grille du 1 er Avril afin de bénéficier de meilleures conditions. A priori entre 3.7 et 3.8.
   Le Crédit Lyonnais propose 3.6
 
   - Le différé
    Malgré l’absence de travaux, un différé de 6 mois m’est proposé.

   - Le 35 % d’endettement.
   J’avais anticipé 40% endettement alors que seuls 31% sont retenus. De plus en plus de choses sont retenues en "Ressources" : par exemple 100 % des loyers perçus et de moins en moins de choses en charge.

  - Les 20 % de dérogations
Au Crédit Agricole, il s’agit visiblement d’une commission régionale mensuelle. Le dossier peut être présenté plusieurs fois.

- Le "Hack" pour éviter de dépasser les 35 % d’endettement et le passage en commission
  L’astuce vient de mon conseiller pour ma prochaine acquisition.
  Visiblement les crédits sont modulables. L’astuce consiste à réduire les mensualité et donc le taux d’endettement avant de solliciter un nouveau crédit. un retour à la mensualité initiale est possible aprés obtention du crédit. Il faut que le Crédit ait + de 1 an.
  J’ignorais totalement cette astuce.

Bonne journée à vous.