Quel avenir pour les SCPI en 2021 avec le COVID-19 ?

Bonsoir Gandolfi,

Je ne dis pas qu’il ne faut pas réfléchir à la situation mais un investissement en SCPI est un investissement de très long terme.

Personnellement je suis investi sur Epargne Pierre, Primopierre et Immorente et mon horizon est 25 ans ou plus.

Peut être y aura t’il une baisse du prix de la part et une baisse du dividende à court terme, mais la question qu’il faut se poser est quel est votre horizon d’investissement? Est ce que les soubresauts actuels remettent en cause votre investissement pour les 25 prochaines années?

De la même manière que le cours d’une belle action peut dévisser temporairement (cf les énormes décotes constatées en mars) pensez vous que les fondamentaux sont tellement remis en cause sur le long terme qu’ils justifient de vendre aujourd’hui?

Je lis souvent des personnes qui disent que les SCPI sont désormais à éviter à cause du télétravail généralisé, du développement du e-commerce etc etc…Personnellement, j’attends de voir avant de tirer des conclusions définitives.

Je suis toujours fasciné par ces personnes qui prédisent l’avenir. Ces mêmes personnes qui achètent tout de même une RP en région parisienne parce que bien sur le télétravail et le e-commerce généralisés impactent les SCPI de bureaux et de commerce mais pas le résidentiel (ça c’est du sur hein) oubliant que l’on peut très bien travailler pour une boite parisienne en habitant Limoges. Bref je m’égare

Tout ça pour dire que même si les discours actuels sur les SCPI sont anxiogènes je pense qu’il faut appliquer le même "mindset" que pour les actions. Si vous êtes convaincus des fondamentaux et que vous n’avez pas besoin de ce cash à court terme, conservez et laisser passer la tempête..Si vous n’êtes pas à l’aise avec cela liquidez vos positions.


Nota: J’ai reçu des dividendes ce mois ci identiques à ceux de l’année dernière à même époque.

Bien à vous

Asn540, le 23/10/2020 a écrit :

…/…
- le risque de liquidité. …/… Le problème n’est pas la : dans une SCPI à capital variable la société de gestion a l’obligation de vendre des biens.

- le risque d’endettement. …/… Deux problèmes sur la dette : les échéances et les covenants. Les échéances : si elles sont proches et que la collecte se tarit, la SCPI ne pourra y faire face. Les covenants ensuite : c’est un contrat signé entre le prêteur et l’emprunteur qui impose à ce dernier de maintenir certains ratios comme la valeur du patrimoine sur la valeur de la dette. Si les ratios ne sont pas maintenus le covenant saute et la dette devient exigible. Dans les deux cas cela signifie cession de patrimoine à la casse.

Objections :
    - une SCPI à capital variable n’a aucune obligation de vendre des biens, même s’il y a plein de vendeurs de parts et aucun acheteur de part sur le marché secondaire. Relisez les statuts de vos SCPI, les avertissements explicites sur le fait que nul ne garanti le rachat des parts qui est conditionné à l’existence d’associé voulant en acheter, la réglementation des SCPI, et constatez ce qui se passe sur quelques SCPI à capital variable avec un marché secondaire encombré (relisez par exemple ceci et celà).
    - je ne connais aucune SCPI qui ait des "covenants" tels que ceux que vous décrivez (vous confondez avec les foncières, SIIC, REIT, etc. qui en ont, comme certaines autres entreprises actives dans des domaines bien différents de l’immobilier). La plupart des SCPI ont apporté en garantie de leurs emprunt des garanties associées à certains de leurs biens (en général … ceux financés par l’emprunt en question), typiquement sous forme d’hypothèques. C’est en tout cas ce qu’on peut lire dans un certain nombre de Rapports Annuels de SCPI, ou entendre lors des AG annuelles.

Pouvez-vous citer des exemples concrets de SCPI à capital variable qui auraient du vendre une partie de leur patrimoine pour ces raisons ?   
(Je connais juste quelques SCPI à capital fixe qui ont du largement suspendre leurs dividendes pour consacrer la majeure partie de leur trésorerie au paiement de leurs échéances, comme Cifocoma et Cifocoma2 récemment, mais pour ces deux ça semble surtout résulter d’erreurs de gestion -au niveau de la structure de la dette-, et elles ont d’ailleurs toutes les deux décidé de leur mise en liquidation, les associés escomptant récupérer du cash en ligne avec la valeur de réalisation, bien plus élevée que le prix de vente sur un marché secondaire où il n’y a quasiment aucun acheteur, et où il n’y en avait déjà presque aucun avant la crise du Covid-19.).

Donc : je ne suis pas du tout convaincu avec vos arguments, et je pense que ces "raisons" ne vont pas du tout obliger une SCPI à vendre une partie de son patrimoine.

Ceci ne signifie pas qu’il ne faudrait pas vendre de parts de SCPI à capital variable qui présenteraient de mauvaises perspectives, mais pour des raisons bien différentes des arguments de Asn540 (et sous réserve d’être en mesure d’investir "mieux" le produit de ces ventes) :
  - le marché secondaire peut se bloquer (les parts deviennent invendables);
  - la valeurs des parts peut (significativement) baisser si la valeur du patrimoine de la SCPI diminue (ce qui arrivera si les loyers qu’elles en retirent diminuent, ou si les taux de rendement exigés par le marché augmentent), même si je ne connais que fort peu de SCPI à capital variable dont le prix de la part ait baissé
  - le montant des dividendes peut baisser : à ce niveau, on a une pléthore d’exemples, depuis la crise du Covid-19 (lire ici), comme bien avant (lire ici);
  - une SCPI (souvent avec une problématique de liquidité du marché secondaire) peut être absorbée par une autre SCPI, avec pour conséquence une diminution des dividendes perçus par l’associé et/ou une baisse de la valeur de cession de ses parts, une majorité des associés acceptant ceci en AG (on se demande pourquoi, la plupart des associés n’ayant nul besoin d’une liquidité des parts avant des décennies); Il y a eu plusieurs exemples de ceci par le passé (lire ceci).

gandolfi, le 23/10/2020 a écrit :

- Si je réinvesti c’est sur un ETF world ou Nasdaq pour renforcer ma part monde et US par rapport à mon PEA.

-- Bien sur que je voudrais garder mes SCPI car je les ai acheté en mars 2019. J’ai à peine rentabiliser les frais d’achats. J’avais pris des SCPI pour diversifier mais je suis refroidi avec une perte de 10k sur les foncieres (URW, kleierre, Mercialys). Je ne voudrais pas faire 2 fois la meme erreur de conserver à tout prix et voir la valeur des mes actifs baissée.

Bonjour Gandolfi,

La question du ré-investissement, post vente des SCPI, si vous le faites, est à mon sens effectivement centrale.

La difficulté de l’exercice est que les diverses actions des banques centrales avec maintenant la covid ont eu pour conséquence un engouement et une augmentation de la valeur des actifs dans un contexte sanitaire qui complique maintenant encore davantage les tentatives de relance économique.
Selon les paramètres considérés, certains estiment les valorisations des marchés très élevés, d’autre "pas tant que cela", il n’en est pas moins vrai que certaines valeurs qui pèsent dans les indices et donc dans les ETFs que vous citez ont des valorisations considérables (cf la lettre d’IH ce de jour qui souligne bien l’hétérogénéité des marchés actuellement).

L’avenir (court/moyen/ long terme ?) des SCPI ou de certaines SCPI peut interroger. Mais que cela conduise à investir sur un ETFs word ou Nasdaq pose dans ce contexte également d’autres questions compte tenu de l’hétérogénéité des marchés actions qui pourrait/devrait mener à une approche un peu différenciante. Exercice difficile…

Crown

HS :

carpediem, le 19/11/2020 a écrit :

et donc à fortiori de baise marquée de la valeur des biens.

Joli

Flouzamax vous persistez à parler "des SCPI" dans leur ensemble, c’est une erreur de les mettre dans le même sac et généraliser.
Vous ne tenez aussi pas compte du fait que une SCPI et une SIIC sont 2 produits bien différents, éventuellement complémentaires mais l’un ne remplace pas l’autre à mon avis.

RadioInvest a écrit :

- Quelles sont les foncières qui ont subi une forte décote et qui sont des opportunités pour le long-terme ?
Car intuitivement, celles qui ont le plus chuté, l’ont été pour de bonnes raisons et ne semblent pas être des foncières d’avenir. Ex : Argan a progressé et sur le papier c’est peut être celle qui va continuer à performer au détriment d’URW ou d’ICADE.

Je ne saurai trop vous dire, je n’ai pas suivi les décotes hormis celle de URW qui au final me paraît abstraite et déconnectée des fondamentaux. Ca me conforte dans l’idée que ce ne sont pas des investissements pour moi. Au plus fort de la crise je me suis intéressé à Gecina et surtout SFL mais je n’ai pas franchi le pas.

RadioInvest a écrit :

- Quelles sont les SCPI qui ont subi une forte décote et qui sont des opportunités pour le long-terme ?
Car intuitivement, on se dit que celles qui ont subi le plus de flux vendeur l’ont sûrement été pour de bonnes raisons. Donc leur portefeuille d’actifs immobiliers n’étaient pas nécessairement le plus attractif. Pourquoi le serait-il récemment devenu alors que les probables acquisitions récentes représentent une part infime de leur portefeuille historique ?

Pas forcément car il se trouve qu’il n’y a pas de corrélation directe entre la qualité du patrimoine et la liquidité d’un marché offre/demande. Je parle là des SCPI à capital fixe qui ont un gros problème d’insuccès face aux SCPI à capital variable proposées elles par tous les CGP.
Les opportunités actuelles sont pour les commerces Actipierre 1, 2 et 3 où certaines confrontations mensuelles ont montré une forte décote et pour le bureau Accès Valeur Pierre et Ufifrance Immobilier.
Je peux vous garantir que le patrimoine de ces SCPI est excellent et ne souffre d’aucun mal lorsqu’il s’agit pour le gérant de revendre les murs.
Ce décalage offre/demande est aussi dû au fait que ces SCPI sont anciennes, quand un associé décède les héritiers préfèrent vendre et il peut y avoir un encombrement de vendeurs sur le marché secondaire, aux investisseurs de saisir les opportunités, avec le risque d’illiquidité à terme.

En ce qui concerne le manque ou absence de volatilité, il se trouve que oui les SCPI avec leur système de réévaluation annuelle ont un temps de retard à comparer aux foncières qui elles vont pouvoir l’anticiper, même si c’est à tort.
Il se trouve qu’en 2020, il n’y aura pas ou peu de revalorisations du prix de part des SCPI pour la simple et bonne raison que tout au long de l’année, ce qui s’est vendu (je parle des murs) l’a été au prix ou au dessus des valeurs d’expertises. Ca peut changer bien évidemment mais tant qu’il y aura des afflux de liquidités par les banques, ça devrait tenir.

Bonsoir

Je me pose une question qui me taraude depuis quelques temps. Pourquoi l’investissement a crédit dans une scpi est plus intéressant que l’achat de parts au fil de l’eau en ce moment ?

Je conçois bien que le rendement est souvent supérieur au taux proposés d’un crédit et qu’on peut déduire les intérêts mais est ce que sur le moyen/long terme ce choix est il toujours judicieux.

Quid de la suppression de la déduction des intérêts d’emprunt ? Le jour ou il faudra payer cette crise je suis ne suis pas sur que cela sera toujours le cas ?

Quid de l’assurance d’honorer le crédit de la banque alors qu’on peut perdre l’emploi a tout moment et dans un risque de faillites accrues ?

Enfin et non des moindre si le contexte économique est très mauvais ce que les locataires ne vont pas eux aussi être dans la tourmente et ne plus pouvoir assurer leur charges sachant que la sortie de crise est encore repoussée avec les problèmes des vaccins et du virus mutant.

Dans tous les cas la banque elle ne fera pas de cadeaux il faudra payer et essayer d’amortir les frais inhérent au crédit (caution, garantie, frais de dossier, de nantissement, l’assurance emprunteur, obligation de prendre N produits a la banque ou d’y placer de l’épargne ou de souscrire a leur scpi maison).

L’avantage au comptant c’est d’être encore libre de changer, d’arbitrer et de moduler son investissement sans se mettre en danger alors que le crédit quoi qu’il en coûte il faudra payer la banque.

Actuellement je paye a titre personnel via le prélèvement mensuel de corum que je trouve tres pratique. Pendant le premier confinement j’ai stoppé quelques mois et vu qu’ils ont l’air de pas trop mal s’en sortir j’ai remis la mensualisation avec un petit montant le temps de voir ce qu’il va se passer. Le gros avantage est de pouvoir arreter les frais alors que le crédit c’est pour du 15 voir 20 ans au moins.

Qu’en pensez vous ? Le crédit est il pour vous toujours aussi attractif ?

Merci a tous et bonne soirée !

Dernière modification par xenesis (09/01/2021 23h35)

Les premières baisse de valeur de part:
ici

"Paris - La Defense" est une appellation très abusive même si reconnue par la poste.
Géographiquement La Défense n’est pas à Paris mais à plus de 1 km à l’Ouest, entre les 2 il y a Neuilly-sur-Seine.
Le « Quartier central des affaires » de Paris est composé, selon la Chambre de commerce et d’industrie de Paris, du 8e arrondissement et d’une partie des 1er, 2e, 9e, 16e et 17e arrondissements.
QCA

Dernière modification par ArnvaldIngofson (25/02/2021 09h55)

Pour identifier les SCPIs qui ont un potentiel de variation du prix de leur part (à la baisse ou à la hausse).







Source

Vidéo intéressante sur les perspectives des SCPI sur 2022. Concrètement, les SCPI thématiques sont privilégiées par les acheteurs : santé, hospitalité (résidences de service : étudiants, senior), bureaux allemands.

Pensez-vous que des SCPI "jeunes" avec des immeubles neufs, (pourquoi pas labellisé ISR) serait à préférer par rapport à des SCPI plus anciennes au parc + vieux ?