Comment optimiser la transmission de 2 M€ à ses descendants ?

A propos du risque d’abus de droit (ou mini abus de droit) :
Déjà, relisons la définition de l’abus de droit :

article L. 64 du livre des procédures fiscales a écrit :

(…)l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé (…)

Le mini: idem sauf que ’aucun autre motif" est remplacé par "motif principal".

Je répète qu’il s’agit de démembrer puis de construire un bien dont l’usufruitier a l’usage (y habiter) ou les fruits (le loyer). Il s’agit de le faire suffisamment tôt pour qu’une durée suffisante d’usage ou de fruits établisse que les travaux ont été fait dans ce but (en première approche, avoir au moins 10 ans à vivre me semble une durée raisonnable).
A partir de là, il me semble très difficile de qualifier cela d’abus de droit.

- ensuite, regardons l’activité réelle de ces procédures d’abus de droit. Les cas passent devant le comité d’abus de droit fiscal. Quelle est son activité ? Il le dit lui-même :

Rapport 2022 du comité d’abus de droit fiscal a écrit :

Le nombre de saisines est en 2022, et pour la troisième année consécutive, en net repli (18
affaires reçues en 2022, contre 30 en 2021, 38 en 2020 et 851
en 2019). Il s’agit du plus faible
nombre de saisines depuis 10 ans.

Je ne vois pas une seule procédure basée sur le mini abus de droit.
Je n’y vois pas une seule affaire basée sur un démembrement.
La lecture de ce rapport confirme surtout que ce n’est pas une bonne idée de constituer une SCI pour se louer à soi-même sa RP et ainsi déduire les travaux en charges sur le revenus fonciers d’autres biens ou d’autres SCI bénéficiaires (en tout cas si la SCI agit vis à vis de ses associés différemment d’avec des tiers (loyer plus bas que le marché, loyer payé durant les travaux sans utilisation effective du bien, etc.). Mais ça, on le savait déjà
Le faible nombre de saisines du comité, en baisse constante depuis 10 ans, semble indiquer que l’administration fiscale, consciente de la lourdeur de la procédure d’abus de droit et du risque non nul de se faire retoquer par le comité, évite d’y recourir.

Personnellement, je pense que le risque est extrêmement faible pourvu que l’usufruitier ait une raison bien réelle de procéder à la construction à son propre profit (pour avoir des années d’usage ou de loyers perçus), et pourvu qu’on s’inscrive dans le temps long comme le relève serenitis. En première approche, il me semble que l’usufruitier devrait avoir au moins 10 ans devant soi d’usage du bien construit ; et qu’après son décès, l’usufruitier devrait laisser écouler au moins 5 ans après le décès avant de revendre le bien. Chiffres sortis du chapeau je l’avoue, et bien sûr, plus ces délais sont longs, mieux c’est. Personnellement toujours, je ne demanderais surtout pas un rescrit. Le rescrit indique qu’on a un plan, sur le temps long, tout exprès pour éviter les droits de mutation. Faire un rescrit montre qu’on agit dans le but de la transmission, et cela va donc à l’encontre de l’idée que l’on veut établir, qui est que l’usufruitier a construit dans son propre intérêt et que la transmission de la PP au décès est une conséquence tout à fait fortuite… De plus, les rescrits sont piégeux car toute déviation de ce qui est décrit dans le rescrit est une raison pour considérer que le rescrit ne s’applique plus ; or les plans se déroulent rarement parfaitement comme prévu.

Pour autant, comme l’a indiqué durand18, il est avisé de consulter un fiscaliste avant l’opération. Il évaluera le risque et proposera des solutions.

Dernière modification par Bernard2K (13/09/2023 08h50)

Serait-il possible d’imaginer le même scénario de l’achat d’un terrain à bâtir ou d’une ruine avec une sci à l’IS  qui achète l’usufruit,  les enfants eux, achètent la nue-propriété du terrain à bâtir ou de la ruine avec une sci à l’IR.

L’usufruitier fait construire une maison, un immeuble de rendement ou rénove la ruine, amortit le bien, en retire les dividendes dans la sci à l’IS.

Au décès du ou des usufruitiers, la propriété est reconstituée auprès du nu-propriétaire, dans une sci à l’IR sans frais de succession.

Double avantage, amortissement possible du bien pour la sci à l’is usufruitière, récupération le moment venu du bien pour la sci à l’ir avec possibilité de profiter des exonérations fiscales pour les années de détention.

Quand pensez vous ?

sama01 a écrit :

Quand pensez vous ?

En ce milieu d’après-midi, je pense qu’une personne morale ne peut pas acheter un usufruit viager. Seule une personne physique peut démembrer en gardant un usufruit viager. Une personne morale peut acquérir un usufruit temporaire (= d’une durée fixée à l’avance).
Je pense aussi qu’un seul parent ne peut pas créer cette SCI IS puisqu’il faut au moins 2 associés pour créer une SCI.
Je pense, de plus, qu’au décès du parent, la SCI IS ne meurt pas. Ses enfants héritent forcément de ses parts de cette SCI IS. Savoir ce que la SCI IS possède encore après ce décès, cela dépend de la nature de l’usufruit, mais une chose est sûre : elle existe encore.

Supposons que le montage soit réalisé avec un usufruit temporaire. Dans ce cas, le décès du parent et la fin de l’usufruit sont deux évènements sans aucun rapport. Le décès du parent est seulement la cause de l’héritage par les enfants des parts de la société du parent.

Je pense enfin qu’on peut généraliser la réflexion : les sociétés ne sont pas forcément des SCI et il n’y en a pas forcément une à l’IS et l’autre à l’IR. Si on essaie de se concentrer sur l’essentiel, on peut donc résumer ce montage en : "une société P, propriété du parent, charge volontairement de valeur un bien dont elle sait qu’il va revenir, par extinction de l’usufruit temporaire, à une société E, propriété des enfants".

Au final, c’est quasiment le même montage que dans la solution proposée par serenitis, mais par des sociétés interposées.

Intuitivement, le montage me semble très attaquable quand c’est via des sociétés, même si je ne sais pas exactement dire pourquoi. La société P commet forcément une sorte de malversation quand elle charge de valeur un bien dont elle sait qu’il va lui échapper ; cette manœuvre est contraire à ses intérêts sociaux. Il y a aussi probablement une malversation lorsqu’elle fait disparaître de ses comptes la valeur de la maison construite (de façon à abaisser de la valeur de la société P, sinon les enfants paient des droits de mutation élevés quand ils héritent des parts de la société P, au décès du parent). Je dirais enfin que, si ce montage était sans risque, il serait préconisé depuis longtemps par les notaires, CGP et fiscalistes, et on en aurait déjà entendu parler, ce qui n’est pas le cas. Comme je ne suis pas non plus payé pour approfondir les risques et inconvénients de ce montage, je vais m’arrêter là.

Dernière modification par Bernard2K (13/09/2023 17h14)