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#1 17/02/2016 08h03 → Elmut : étude de cas immobilier (immeuble de rapport divisé en lots de moins de 14m²) (division, droit, immobilier)

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Bonjour,

Je suis actuellement en train d’établir un compromis de vente pour un immeuble de rapport de 6 appartements.
C’est une maison qui a été divisé en 6 appartements il y a quelques années (j’ai la matrice cadastrale).

Or mon notaire m’a mis en garde car certains appartements font moins de 14m². Il dit, en s’appuyant sur la loi du "code de la construction et de l’habitation - Article L111-6-1" que ces appartements sont illégaux et que je pourrais pas la louer au regard de cette loi.

En voici un extrait :

Sont interdites :
-qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3, les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d’habitation nés de la division n’étant pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume desdits locaux, ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante en application de l’article L. 1311-1 du code de la santé publique et risque de saturnisme lorsque l’immeuble est soumis aux dispositions de l’article L. 1334-5 du même code ;

Source : https://www.legifrance.gouv.fr/affichCo … ieLien=cid

Sauf que l’agence qui vend le bien n’est pas du même avis… et là je me retrouve pris entre deux feux et je ne sais pas quoi faire. J’aurai besoin d’un avis extérieur au dossier.

Merci pour vos aides sur ce sujet.

Dernière modification par elmut (17/02/2016 11h12)

Mots-clés : division, droit, immobilier

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#2 17/02/2016 09h27 → Elmut : étude de cas immobilier (immeuble de rapport divisé en lots de moins de 14m²) (division, droit, immobilier)

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Vous avez oubliez le début de la citation :
"Sont interdites"

Ca change la compréhension de l’article! wink

Sinon, par défaut et par expérience, je ferais confiance au notaire.
Déjà car certains commerciaux sont près à vendre père et mère.
Ensuite, car l’agent à un intérêt à vendre ce bien, tandis que le notaire, sais que vous passerez par lui, donc ce bien ou un autre….

Et en plus le texte semble assez précis et clair pour le coup.
Donc soit vous achetez, mais ne louez pas en habitation, ou vous abattez des murs.
Pour cela, négociez une ristourne en insistant sur les peines encourus! wink

Soit vous passez votre chemin.

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#3 17/02/2016 11h09 → Elmut : étude de cas immobilier (immeuble de rapport divisé en lots de moins de 14m²) (division, droit, immobilier)

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Merci pour la remarque, je vais éditer mon post précédent smile

Je pense en effet faire confiance au notaire.
Il va être difficile de négocier le prix étant donné que la négociation a déjà été compliqué… les vendeurs ont acheté il y a peu de temps et ont encore un gros prêt à rembourser. Donc cette solution afin de casser les murs semblent compliqué. De plus, je vois mal comment nous allons pouvoir agrandir certains appartements.

Dernière modification par elmut (17/02/2016 11h15)

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#4 17/02/2016 11h19 → Elmut : étude de cas immobilier (immeuble de rapport divisé en lots de moins de 14m²) (division, droit, immobilier)

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C’est effectivement interdit comme habitation, il vous reste donc la possibilité de réaliser la vente (si la configuration et le marché s’y prêtent) comme bureau, atelier, surface de stockage…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#5 17/02/2016 11h34 → Elmut : étude de cas immobilier (immeuble de rapport divisé en lots de moins de 14m²) (division, droit, immobilier)

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DDtee a écrit :

C’est effectivement interdit comme habitation, il vous reste donc la possibilité de réaliser la vente (si la configuration et le marché s’y prêtent) comme bureau, atelier, surface de stockage…

Ce n’est pas notre objectif.

Nous avons demandé le passage d’un expert afin de connaitre la surface exact des appartements. Nous pourrons ainsi trancher.

Dernière modification par elmut (17/02/2016 11h35)

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#6 17/02/2016 11h52 → Elmut : étude de cas immobilier (immeuble de rapport divisé en lots de moins de 14m²) (division, droit, immobilier)

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Il y a quand même une petite subtilité. Si je lis bien le texte, c’est la "division en vue de mettre à disposition des locaux d’habitation(…)" qui est interdite depuis la LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 (art. 86)

S’il apparait que cette division était légale à l’époque où elle a été effectuée, la location de ces micro-logements pourrait être légale, à condition qu’ils respectent le décret de 2002 (9m² minimum ou 20 m3 minimum). Cf. : Location de micro-logements et de petites surfaces : quelles sont les règles ? | Notaires de Paris - Ile-de-France

Mais tout dépend de ce qu’on considère comme une "division". Est-ce le partage en lots dans le cadastre qui constitue la "division" ? Si oui, de quand date-t-elle ?

Posez la question à votre notaire, c’est un homme de loi qui pourra vous préciser pourquoi il considère que c’est illégal.

De toute façon, même si c’était légal, dites-vous bien que les micro-logements (entre 9 et 14 m²) sont dans le collimateur. Il y a la taxe Apparu, il y a des critères de décences qui risquent d’augmenter et d’être impossible à satisfaire sur d’aussi petites surfaces…

Sinon, comme dit gunday, et sans aller jusqu’à "abattre les murs", vous pouvez ouvrir une porte et en fermer une autre, de façon à rattacher le mini-studio de moins de 14 m² à un autre appartement : ça devient une chambre de plus de cet appartement. Ou l’inverse : vous "piquez" une pièce d’un appartement voisin pour agrandir le mini-studio. Évidemment, le revenu locatif global diminue car un appartement augmenté d’une chambre se loue moins cher que cet appart sans cette chambre + un studio indépendant.

Outre les possibilités citées par DDtee, je rajouterai : meublé de tourisme. La ville de Paris notamment considère qu’un meublé de tourisme n’est pas une habitation, mais une activité commerciale, professionnelle. Dont acte ! Reste à voir si dans votre ville, il y aura de la demande pour un tel mini-studio meublé touristique… et il faut prendre en compte le fait que c’est une activité très chronophage.

Dernière modification par Bernard2K (17/02/2016 17h43)

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#7 17/02/2016 11h59 → Elmut : étude de cas immobilier (immeuble de rapport divisé en lots de moins de 14m²) (division, droit, immobilier)

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Bernard2K a écrit :

Il y a quand même une petite subtilité. Si je lis bien le texte, c’est la "division en vue de" qui est interdite. Si cette division date d’avant la loi ALUR, elle est peut-être légale, et il reste peut-être légal de louer ces logements.

Dans ce cas, ces logements devraient quand même respecter le décret de 2002 (9m² minimum ou 20 m² minimum). Cf. : Location de micro-logements et de petites surfaces : quelles sont les règles ? | Notaires de Paris - Ile-de-France

Mais tout dépend de ce qu’on considère comme une "division".

Posez la question à votre notaire, c’est un homme de loi qui pourra vous préciser pourquoi il considère que c’est illégal alors même que la division semble dater d’avant la loi ALUR.

C’est bien la finalement la question que je me pose… et qui me fait hésiter.

Mon notaire dit qu’il n’y a rien de précisé à ce sujet, que visiblement la loi ne parle pas des divisions antérieur à la loi. Nous serions dans le domaine de la jurisprudence or il n’a pas trouvé de cas de jurisprudence sur ce sujet. Il est donc difficile de se faire un avis de ce fait.

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#8 17/02/2016 13h19 → Elmut : étude de cas immobilier (immeuble de rapport divisé en lots de moins de 14m²) (division, droit, immobilier)

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J’ai dit une connerie, plus haut (je corrige donc le message en question).

L’interdiction de "diviser en vue de mettre à disposition des locaux d’habitation (…)" date de la  LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 (art. 86) et non pas la loi Alur.

Avant cette loi de 2009, il y avait une interdiction similaire mais qui parlait seulement de "division d’immeuble en vue de créer des locaux d’habitation".

Donc, première question : la division en lots au cadastre date-t-elle d’avant ou après le 25 mars 2009 ?
- Si c’est après cette date, cette division est clairement illégale. Et donc, si vous les louez, c’est illégal aussi.
- Si c’est avant 2009, elle est peut-être illégale quand même, car on peut peut-être considérer que la division en lots cadastraux "crée des locaux d’habitation". Or, cette rédaction "en vue de créer des locaux" date de 2000. Donc, si la division en lots cadastraux a eu lieu entre 2000 et 2009, elle peut être illégale aussi.

De plus, comme je l’ai écrit précédemment, encore faut-il savoir ce qui constitue la "division". Si par exemple ces micro-studios ne sont pas loués actuellement, et que vous les louez après l’achat, l’établissement de ces baux constitue-t-elle la "division" effective ?

Bref, je suis assez d’accord avec la lecture de votre notaire… ce qui ne compte pas pour grand chose, car je ne suis pas juriste. Mais enfin, c’est pour dire qu’il y a clairement des éléments qui vont dans le sens de l’interprétation de votre notaire.

Dernière modification par Bernard2K (17/02/2016 13h24)

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#9 17/02/2016 13h27 → Elmut : étude de cas immobilier (immeuble de rapport divisé en lots de moins de 14m²) (division, droit, immobilier)

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Étant donné que les dates de mises à jour de la matrice cadastrale sont de 2012, 2013 et 2015, le bien est visiblement bien dans l’illégalité…

J’ai demandé l’intervention d’un diagnostiqueur pour obtenir les surfaces exactes des appartements afin de trancher.

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#10 17/02/2016 13h32 → Elmut : étude de cas immobilier (immeuble de rapport divisé en lots de moins de 14m²) (division, droit, immobilier)

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Donc la seule solution qui vous reste est de supprimer ces micro-logements : soit réorganiser les espaces pour reconstituer des appartements > 14 m² (et disposant d’une installation d’alimentation en eau potable et d’une installation d’évacuation des eaux usées), soit les affecter à un usage autre que l’habitation (bureaux, placard…).

Ce qui veut dire, au passage, modifier la matrice cadastrale à nouveau !

Attention, si ces micro-logements sont déjà occupés, le bailleur actuel est dans l’illégalité, et dès l’achat, vous serez à votre tour dans l’illégalité puisque vous louerez un logement résultant d’une vision illégale.

Si au contraire ils sont vides, vous pouvez acheter, faire les travaux de réorganisation des appartements, et louer ensuite : vous n’aurez jamais "mis à disposition (…)" des micro-logements illégaux.

En tout cas, ça vous fait des travaux en plus, des frais en plus (géomètre + notaire) pour modification de la matrice cadastrale, et un moindre revenu locatif ! Vous devez recalculer votre rentabilité !

Dernière modification par Bernard2K (17/02/2016 13h41)

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#11 17/02/2016 13h37 → Elmut : étude de cas immobilier (immeuble de rapport divisé en lots de moins de 14m²) (division, droit, immobilier)

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Un des logements est en location actuellement.

Réaménager la surfaces des appartements ne fait clairement pas partie de nos plans. La rentabilité ne suivra pas.

Nous allons préférer lâcher l’affaire et continuer nos recherches.

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#12 17/02/2016 13h39 → Elmut : étude de cas immobilier (immeuble de rapport divisé en lots de moins de 14m²) (division, droit, immobilier)

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Cet épisode montre bien l’intérêt d’avoir son propre notaire. "Peut-être" que le notaire du vendeur n’aurait pas pensé à vous alerter sur ce sujet !

Au passage, on note que le vendeur est dans l’illégalité par le fait qu’il loue actuellement ce logement, et par le fait qu’il le met en vente : "Sont punies d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 75 000 euros les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d’autrui des locaux destinés à l’habitation et provenant d’une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies au présent article."

Dernière modification par Bernard2K (17/02/2016 13h42)

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#13 17/02/2016 13h51 → Elmut : étude de cas immobilier (immeuble de rapport divisé en lots de moins de 14m²) (division, droit, immobilier)

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Oui, j’ai compris l’intérêt d’avoir mon propre notaire lors de mon acquisition précédente. Cela est devenu une évidence pour moi. C’est encore confirmé cette fois-ci.

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#14 18/02/2016 07h48 → Elmut : étude de cas immobilier (immeuble de rapport divisé en lots de moins de 14m²) (division, droit, immobilier)

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Après le retour du diagnostiqueur qui a validé les surfaces de 11.5m², 11.6m² et 12.5m² pour 3 appartements, nous avons tout simplement décidé de ne pas signer le compromis.

Nous y laisserons finalement un peu d’argent dans ce diagnostic, mais cela reste à mon avis limité comparer aux risques que nous aurions pris en achetant cet immeuble.

Merci à vous tous pour vos conseils. Je reviens vers vous prochainement pour une nouvelle étude de cas, qui je l’espère sera la bonne smile

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#15 18/02/2016 09h02 → Elmut : étude de cas immobilier (immeuble de rapport divisé en lots de moins de 14m²) (division, droit, immobilier)

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elmut a écrit :

Après le retour du diagnostiqueur qui a validé les surfaces de 11.5m², 11.6m² et 12.5m² pour 3 appartements, nous avons tout simplement décidé de ne pas signer le compromis.

3 appartements sur 6 non conforme, ça fait effectivement un sacré manque à gagner!

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#16 18/02/2016 15h56 → Elmut : étude de cas immobilier (immeuble de rapport divisé en lots de moins de 14m²) (division, droit, immobilier)

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elmut a écrit :

Après le retour du diagnostiqueur qui a validé les surfaces de 11.5m², 11.6m² et 12.5m² pour 3 appartements, nous avons tout simplement décidé de ne pas signer le compromis.

Nous y laisserons finalement un peu d’argent dans ce diagnostic, mais cela reste à mon avis limité comparer aux risques que nous aurions pris en achetant cet immeuble.

Merci à vous tous pour vos conseils. Je reviens vers vous prochainement pour une nouvelle étude de cas, qui je l’espère sera la bonne smile

Sage décision smile

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