JBeurer : étude de cas immobilier (capacité d'emprunt plombé par un prêt locatif)

JMeuret · #1

Bonjour,

il y a environ deux ans, j’ai réalisé mon premier emprunt locatif en couple, pensant ne pas pouvoir rester sur Paris.
Nous sommes désormais en train de nous décider d’acheter dans la région parisienne, mais la capacité d’emprunt déterminé par le banquier nous a très désagréablement surpris.

Voici comment j’avais fait mon calcul (chiffres fictifs)

Salaire 1: 2500
Salaire 2: 2500
Revenu Appart Locatif: 500 (j’enlève une marge de 70%, on arrive à 350 euros)
Remboursement Pret Locatif:700

Revenus net = 5350 - 700 = 4650

La capacité d’emprunt serait donc de 33% de 4650 soit 1534

La banquière a évolué notre capacité d’emprunt maximale à 1100 euros, ce qui réduit nos projets d’achats à néant.

Clairement, elle n’avait pas l’air de maîtriser son sujet, et n’a rien pu m’expliquer. J’étais assez sûr de moi jusqu’à ce que fasse une simulation sur Boursorama dont les résultats sont assez proche du banquier.

Qu’en pensez vous ?

Mots-clés : capacité emprunt, emprunt, locatif

Surin · #2

Vous faites plusieurs erreurs grossières.
D’abord vous ne retirez pas 70% des revenus locatifs, vous gardez 70% de 500€ ce qui donne 350€.
2500+2500+350=5350€ de revenus.

Votre capacité d’emprunt est 5350/3=1783,33€
Vous avez déjà 700€ d’emprunt donc 1783,33-700=1083,33€

dalki · #3

Malheureusement, le calcul de votre banquière se tient, elle respecte le raisonnement classique des banques et des consignes données aux conseillers. Rien de surprenant dans le chiffre qui vous est annoncé.

Plusieurs solutions sont possibles du point de vue du financement :
- trouver une banque qui acceptera de tenir compte de 80% (et non 70%) de vos revenus locatifs.
- trouver une banque qui accepte de dépasser les 33% de taux d’endettement, en tenant compte du reste à vivre. Néanmoins, ce dernier sera apprécié différemment selon que vous habitiez au fin fond du 77 ou en plein coeur de Paris. Il est tout à fait possible, selon le profil, de monter à 38%/40% de taux d’endettement, mais cela passera sans doute par un directeur d’agence plus qu’un conseiller "de base".

Malheureusement cela ne réglera pas le noeud du problème, à savoir un achat locatif (Pinel ?) très déficitaire.

D’autres questions méritent de se poser, à la lumière de votre situation et de votre projet :
- votre investissement locatif ne peut il pas être optimisé, de manière à augmenter vos revenus locatifs (le passer en LMNP ? En colocation ? ) et ainsi retrouver une forme d’équilibre et diminuer votre "effort d’épargne" sur ce projet ?
- Quel est le potentiel de PV de votre bien locatif ? Faites les calculs en tenant compte de la PV pour voir si revendre ce bien est envisageable pour repartir sur des bonnes bases.
- un achat de RP est-il pertinent par rapport à vos projets de vie / projets professionnels ? Car si dans 2/3 ans vous devez partir de la région parisienne, avec l’achat de votre RP vous risquez d’y laisser, encore, des plumes. Il existe sur le net des sites aidant à la prise de décision qui estime le nombre d’années nécessaires pour rentabiliser l’achat du RP vs la location.
- Plutôt qu’acheter une RP en région parisienne, pourquoi ne pas rester en location et investir avec votre capacité d’épargne dans un projet locatif à cash flow positif ? De manière à augmenter votre revenu.
- Avez vous la capacité de rembourser de manière anticipée votre prêt locatif ou de renégocier votre prêt ?

Nous n’avons ici que des données brutes, sans connaitre le potentiel de votre bien locatif. A-t-il une forte valeur patrimoniale ? Un potentiel de PV à court/moyen/long terme ?

Dernière modification par dalki (12/08/2018 11h01)

JMeuret · #4

Merci pour vos réponses.

@Surin pour les 350 euros c’est bien ce que j’avais calculé. pour le reste je vois ce que vous voulez dire.

Du coup mon erreur de calcul viendrait du fait que je prenne ma situation actuelle comme acquise et considère le prêt que je rembourse comme une simple dépense, alors qu’en fait ils l’incluent dans les 33% général d’endettement, ce qui fait que je me retrouve dans la situation totalement ubuesque où mon loyer est plus beaucoup cher que le prêt qu’on peut m’accorder.

Je trouve ça assez fou car cela voudrait dire que si j’avais un appart loué au même prix que le loyer, je serai quasi dans la même problématique qu’actuellement.

Donc si j’ai bien compris ma seule solution consiste à mettre toutes mes thunes sur la table pour rembourser une partie ou l’intégralité de mon prêt actuel, pour doubler ma capacité d’emprunt.

dalki · #5

JMeuret a écrit :
Donc si j’ai bien compris ma seule solution consiste à mettre toutes mes thunes sur la table pour rembourser une partie ou l’intégralité de mon prêt actuel, pour doubler ma capacité d’emprunt.

Cela ne serait pas nécessairement pertinent (sans connaitre votre profil ni le bien locatif en question). En effet, les intérêts de votre prêt locatif sont déductibles, donc si vous remboursez votre crédit de manière anticipée, vous perdez cette déductibilité et votre imposition augmentera.

A l’inverse les intérêts de votre prêt pour la RP ne le seront pas, donc si vous tenez absolument à acheter une RP, y mettre tout votre apport peut être une solution.

Mais vous aurez compris que tant que votre crédit locatif ne sera pas soldé, vous serez "bloqué" et ne pourrait plus investir du fait de votre taux d’endettement (d’où l’intérêt du questionnement sur l’optimisation du bien actuel VS revente, rester en location pour investir à CF positif etc).

Vladrix · #6

JMeuret a écrit :
Bonjour,

il y a environ deux ans, j’ai réalisé mon premier emprunt locatif en couple, pensant ne pas pouvoir rester sur Paris.
Nous sommes désormais en train de nous décider d’acheter dans la région parisienne, mais la capacité d’emprunt déterminé par le banquier nous a très désagréablement surpris.

Voici comment j’avais fait mon calcul (chiffres fictifs)

Salaire 1: 2500
Salaire 2: 2500
Revenu Appart Locatif: 500 (j’enlève une marge de 70%, on arrive à 350 euros)
Remboursement Pret Locatif:700

Revenus net = 5350 - 700 = 4650

La capacité d’emprunt serait donc de 33% de 4650 soit 1534

La banquière a évolué notre capacité d’emprunt maximale à 1100 euros, ce qui réduit nos projets d’achats à néant.

Clairement, elle n’avait pas l’air de maîtriser son sujet, et n’a rien pu m’expliquer. J’étais assez sûr de moi jusqu’à ce que fasse une simulation sur Boursorama dont les résultats sont assez proche du banquier.

Qu’en pensez vous ?

Bonjour,

Vous indiquez 5000 euros en revenus fictifs? Je comprends que certains soient réticents à indiquer des informations personnelles mais cela peut biaiser l’analyse.

Sinon d’autres crédits ? Pension alimentaire ?
Nombre de personnes dans le foyer ?
Quel est le montant des impôts locaux actuels + ceux à venir pour l’achat de la rp?
Montant de l’impôt sur le revenu?
Tous les deux salariés en cdi?

Enfin dans quel établissement bancaire êtes-vous ?

Chaque établissement calcule différemment le taux d’endettement mais de plus en plus utilisent le reste à vivre par personne et également le patrimoine net suivant les situations.

Bien cordialement Vladrix

Dernière modification par Vladrix (13/08/2018 09h06)

Kiem · #7

Vladrix a écrit :
mais cela peut baiser l’analyse.

Ou en tout cas, la biaiser.

Vladrix · #8

Oupssss, modifié, désolé pour la faute de frappe.

bastlebast · #9

Bonjour,

Il faut trouver une banque effectuant le calcul de l’endettement avec compensation des revenus locatifs (ex: cic, cm, ca).

Ainsi le calcul effectué sera de :
loyer retenu = *75% x 500 = 375€ / prêt locatif = 700€ soit un "revenu locatif" de 375-700 = -325 € qui s’ajoutent à vos autres revenus :

*(70 / 75 / 80 ça dépend : la même conseillère a pris 70% pour mon 1er achat puis 75% pour le second 18 mois plus tard)

Capacité = 0.33 % de (2 500 + 2 500 + (-325)) = 0.33% de 4 675€ soit 1 542€ / mois.

Pour mes 2 achats locatifs le calcul a été effectué ainsi, et pour un loyer > 130% du crédit, le revenu locatif considéré devient positif ce qui augmente la capacité d’emprunt.

Etant en cours d’acquisition de ma RP, mes 2 achats locatifs m’ont permis d’augmenter d’environ + 100€/mois ma capacité d’emprunt, soit ~ 20 000€ sur 20 ans.

Cordialement

loetsa · #10

Bonjour,
J’ai deux studios et un T3 en location meublé.
Mon banquier ne me suis pas sur un quatrième investissement et je suis allez voir le CIC et le CA.
J’ai été très surpris de l’analyse qu’ils ont fait de mes comptes et le taux d’endettement qu’il en ait ressortis: 10%

Revenu du couple: 5200€
3 Loyers pondéré à 70%: 1183€
Remboursement emprunt: 1515€
Le cash flow est négatif de 250€ par mois pour l’ensemble des investissements

Quand on passe tout à la moulinette il nous reste un reste à vivre de 3679€
Pour une personne le reste à vivre doit être de 1080€
Pour un couple le reste à vivre doit être de 1440€ + 300€ par enfant à charge.

Quand je calcul mon taux d’endettement je le trouve à 24% alors que la banque trouve 10%

Mon quatrième achat pas très rentable mais sans vacances depuis plusieurs années ( 70000€, loyer 400€ HC avec 491€ d’emprunt ) est accepté par les deux banques.

On a même fait une simulation pour 3 achats ( 250 000€ d’emprunt et 1200€ de loyer ) et là, il me suive encore car j’arrive tout juste à 30% d’endettement et le reste à vivre est encore correct.

Moi ça m’arrange mais, je ne comprend pas leurs calculs.

Cordialement

bastlebast · #11

Bonjour,

Pour faire le calcul en détail, à combien s’élèvent votre loyer / remboursement pour votre résidence principale et avez vous des crédits auto/conso ?

loetsa · #12

Bonjour

je ne sait pas si la question est pour moi mais dans mon cas, je n’ai pas de loyer, ma RP est finie d’être payée et je n’ai pas de crédit à la consommation.
Quand on fais le calcul rapide 5200€ + 1183€= 6300€
Mes emprunts: 1500€
On trouve bien un endettement de 25%
J’ai fais la remarque à la banquière que j’ai consulté et elle m’a dis que j’avais raison mais que la simulation sortait du 10%. Allez comprendre !

Cordialement

bastlebast · #13

Bonjour,

En effet chaque banque doit avoir son calcul d’endettement, ma banque n’a intégré dans les charges que le loyer de ma RP (location), dans votre situation la banque aurait calculé un endettement de 0% vu que vous n’avez pas de charges autres de les emprunts locatifs.

Les 10% se trouvent lorsque l’on met en charge uniquement le remboursement du 4ème bien :

r = 491 / (5 200 + 1 183 - 1 500 + 0.7 x 400) = 9.5 % , je ne vois que cette possibilité là pour tomber sur ~ 10%.

A mon avis, les renseignements de la banque n’ont pas été correctement intégrés dans la moulinette, ce calcul n’a pas vraiment de sens.

Si vous n’avez aucune charges autres que du remboursement locatif, avec un calcul de compensation des revenus locatifs, votre endettement est bien nul (de 0%).

loetsa · #14

Bonjour,

Je ne pense pas qu’il y ait un problème de renseignements des données car les deux banques trouvent la même chose.

Cordialement

petitproprio · #15

En fait, ils ont certainement fait un calcul en dissociant totalement les revenus et crédits locatifs pour calculer une balance foncière :

Revenus (70%) 1183+280=1463
Crédits : 1500+491=1991
Balance foncière:-528

Taux d’endettement 528/5200x100=10,15%

Dernière modification par petitproprio (16/08/2018 21h08)

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