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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/07/2016 14h58 → Antho82 [69] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif, durée de prêt) (durée de prêt, immobilier, lmnp)

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VOTRE PROFIL

- Ingénieur en informatique, 34 ans, TMI : 30%, revenus entre 40 et 45 k€, plus de détails sur ma présentation

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : le néant
- Fiscales : notions (amortissement LMNP)
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : le néant
- Sociales : je me débrouille
- Temps disponible : j’en ai pas mal

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel : studio d’étudiant en fin de bail commercial
- Année de construction : 1995
- Étage 1 / 7 mais donne sur un parc intérieur au calme, luminosité correcte, surface (au sol /carrez) : 19m², ascenseur : oui 2
- Déjà occupé, Inhabité ? Il était loué jusqu’à présent, mais en sortie de bail commercial le propriétaire n’a pas souhaité conserver le locataire pour vendre le studio plus facilement
- Si appartement : syndic professionnel : Nexity
- Chauffage collectif / individuel ? Individuel électrique
- Volets isolants ou persiennes ? Volets roulants
- Espaces verts dans la copropriété ? Oui un petit peu
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? Commun / Je ne sais pas !
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées : non / non / non
- Concierge  ? oui, j’ai calculé qu’il représente plus d’1/3 des charges qui s’élèvent à 750 €
- Décoration : d’époque mais correcte

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : 69, LYON
- Centre-ville, périphérie : centre-ville, très bien situé
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? à proximité de facultés, des transports en commun (tram + métro)
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? je pense oui

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 78 000 + 7 500 = 85 500 €
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 450 € HC
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 0
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : pas de délégation

- Travaux immédiats : non en bon état, éventuellement coup de peinture
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : RAS
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : RAS pour l’instant
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : le bien a 20 ans donc oui je pense qu’il y aura des travaux de ravalement de façade sur les 20-25 prochaines années donc environ 2-3 000 € j’imagine

- Taxe foncière hors TEOM : 300 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 100 € (estimation, il faut que j’appelle mon assurance)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : je ne prends pas

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : à priori 5,2%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : je n’ai pas su calculer mais pour ma question je ne pense pas que ce soit nécessaire tongue

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : les frais de notaire, soit 7 500 €
- Type de crédit : amortissable, in fine : immobilier à taux fixe
- Taux du crédit avec assurance : reste à valider avec les banques en fonction de la durée : mes simus ont été faites avec du 1,7 % et 2 % pour 20 et 25 ans + 0,36 % d’assurance
- Durée du crédit : 20 ou 25 ans, c’est tout l’objet de mon post
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) : je n’ai pas prévu un compte autre que mon perso (d’ailleurs cela pose-t-il problème ?)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : suffisamment en cas d’impayés
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée : BIC réel LMNP

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI : ok
- Cash flow positif ou négatif ? si cela correspond aux rentrées d’argent auxquelles on retranche toutes les sorties, alors je dirais légèrement négatif sur l’année, en prenant en compte tous les frais : charges, IR, charges sociales, taxe foncière, comptable, crédit, assurance, CFE, enveloppe pour réparations (entre -200 et -1200 € /an en fonction de la durée du prêt et de l’enveloppe "réparations" consommée)

Avant de me lancer, j’ai lu plusieurs discussions sur le régime LMNP déclaré en réel, et après avoir appelé un expert comptable de la région, spécialisé dans le LMNP, pour lui poser mes questions sur leurs méthodes de calcul de l’amortissement (chez eux c’est 90% de la valeur du bien, et 100% des fdn  amortissables sur 25 ans, mais ils m’ont dit que ça changeait selon les experts comptables) je me suis lancé.

Je précise que la résidence étudiante vient de sortir d’un bail commercial, qu’elle est vraiment très bien située, bien conservée, et qu’au même étage de la résidence d’autres studios sont en vente à 92 000 €, ce qui semble être le prix du marché par rapport à la situation et à l’ancienneté de la résidence.

Le compromis a été signé le 27/07/2016 et l’acte est prévu pour le 28/09/2016 : je viens de prendre RDV avec les banques pour le prêt.

Le prêt

Loyers envisagés : 450 € / mois HC

Voici en gros mes simulations :

- Prêt sur 20 ans :
Taux : 1,7 % + 0,36 % assurance
Mensualités : 408 €

- Prêt sur 25 ans :
Taux : 2 % + 0,36 % d’assurance
Mensualités : 357 €

Par rapport à la durée du prêt à contracter ma question est la suivante : au début j’avais commencé toutes mes simulations sur 20 ans, afin d’avoir des mensualités à peu près équivalentes aux loyers et une durée de prêt "classique, pas trop longue" (là c’est ma nature frileuse qui revient au galop tongue).

Mais étant donné que l’amortissement du studio et des frais de notaire se font sur 25 ans, ne vaut-il pas mieux que je prenne le crédit aussi sur 25 ans, et ce malgré un taux de crédit et un coût total plus élevés ?

D’un point de vue "investisseur" cela diminuerait mes mensualités, et je me laisse ainsi la possibilité de faire un 2nd investissement locatif (enfin si le 1er se passe bien, car c’est mon 1er investissement locatif et c’est moi qui compte le gérer directement) ?

Et est-ce que les banques ne sont pas réticentes à prêter au-delà de 20 ans ?
Peuvent-être me faire 2 offres de prêt sur 2 durées différentes ?

Je n’ai pas explicité tous mes calculs de simulation dans ce post pour ne pas trop le "polluer", mais si certains chiffres vous paraissent farfelus c’est peut-être que je me suis trompé quelque part, et dans ce cas je peux tout à fait partager le détail si besoin.

Je vous remercie d’avance pour vos conseils smile

Mots-clés : durée de prêt, immobilier, lmnp

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#2 29/07/2016 15h46 → Antho82 [69] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif, durée de prêt) (durée de prêt, immobilier, lmnp)

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Bonjour collègue lyonnais, et félicitation pour votre projet !

Ma remarque par rapport aux banques :
La plupart des banques ne souhaitent pas trop aller au delà des 15 ans, mais ce n’est pas une veritée…
Je souhaitais sur 20 et on m’a proposé uniquement 25…
Deuxième conseil, allez voir un courtier, il saura obtenir des meilleurs taux que vous, si vous n’avez pas déjà des relations privilégiés avec votre banquier, ca sera en général plus constructif (plus rapide et meilleurs taux).

Pour ce qui est du nombre d’années, ca peut vous êtres utile pour deux choses, plus la durée du prêt est longue, plus votre cash flow augmente (ou est moins negatif dans votre cas), et plus votre fiscalité sur ce bien diminue.
Est-ce intéressant dans votre cas? La seule solution est d’effectuer le calcul, si vous êtes novice utiliser un outils comme rendementlocatif peut vous être d’une grande aide.

Il n’y a pas de veritée souvent on lit ici que 25 ans n’est pas mieux que 20 ans, moi je ne suis pas totalement d’accord pour les biens a faible valeur d’achat et haute valeur locative, car sinon on est plus vite rattrapé par la fiscalité. Après dans votre cas je pense que sur 20 ans serait plus optimum, mais pour en être sur il vous faut faire les calculs.

Une donnée aussi qui peut permettre de mieux savoir ce qui vous correspond, c’est avez vous une idée du nombre que vous souhaitez / pensez conserver ce bien?

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#3 29/07/2016 22h27 → Antho82 [69] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif, durée de prêt) (durée de prêt, immobilier, lmnp)

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Je suis très dubitatif sur l’intérêt de cet investissement.

A vue de nez :

- les charges sont élevées : charges de copro, TF, prestation de l’expert-comptable…
- si j’ai bien compris, c’était un bail commercial envers un gestionnaire (en l’occurence Nexity), ça devient une copro classique où chaque proprio loue en direct au locataire, avec toujours Nexity comme syndic pro obligatoire ? Je trouve que ce n’est pas une bonne situation. 2 ascenseurs, espaces verts, concierge, syndic pro, plein de co-propriétaires bien dispersés géographiquement et bien ch…  Vous n’avez pas fini de payer des charges ni d’avoir des soucis de copropriétaire.
- au total, ce bien va très probablement vous coûter chaque mois (cashflow négatif)
- ce bien va donc vous coûter chaque mois pendant les 20 à 25 années à venir. Dans 20 ou 25 ans, quand vous aurez enfin fini de payer, il vous restera quoi ? Un studio dans une résidence étudiante âgée de 40 ou 45 ans ! Qui, aujourd’hui, a envie d’acheter un studio dans une résidence étudiante datant de 1970 ou 1975 ? Ce genre d’immeuble est rasé pour reconstruire, ou réhabilité à grands frais. On peut espérer qu’une construction de 1995 est mieux faite, mais qui peut dire comment elle se comparera face aux standards constructifs de l’année 2040 ?

Au fur et à mesure que j’ai lu votre description, je ne voyais que des signaux d’alarme qui clignotaient virtuellement en face de différents points…

En fait, je ne vois pas quel est votre intérêt dans ce projet. Et j’ai l’impression que vous ne le voyez pas non plus puisque vous ne dites pas, à un seul instant, en quoi ce projet serait un bon investissement pour vous. S’il ne vous rapporte pas de cashflow et que sa valeur à un horizon aussi lointain que 20/25 ans est incertaine, c’est quoi l’intérêt ? A part faire comme tout le monde ? Je ne veux pas être méchant en disant cela, mais je ne comprends vraiment pas.

Dernière modification par Bernard2K (30/07/2016 08h28)

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#4 30/07/2016 15h26 → Antho82 [69] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif, durée de prêt) (durée de prêt, immobilier, lmnp)

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@arkamoon : merci pour votre intervention, je vais essayer d’utiliser cet outil pour faire les calculs. L’idée était d’utiliser le mécanisme d’amortissement pour payer le moins d’impôt possible, donc je dirais que je souhaite conserver ce bien au plus 25 ans tongue

@Bernard2K : vous avez bien ciblé les points négatifs de mon projet ! smile

J’avais la plupart de ces points en tête avant de me lancer, et dans mon post je n’ai effectivement pas assez mis l’accent sur les raisons qui m’ont poussé à effectuer cet achat, car ma question portait principalement sur la durée du prêt à contracter.

Si je récapitule les points positifs de mon projet :
- Habitant Lyon depuis maintenant 10 ans je connais bien les coins les plus prisés / à fort potentiel locatif. Le bien en question est vraiment très bien situé et je pense qu’il se louera très facilement
- Le bien est en très bon état, ne nécessite pas de travaux et est louable immédiatement en l’état (moyennant un éventuel coup de peinture) : n’étant pas un grand bricoleur (mais sachant peindre tongue ) et ne souhaitant pas perdre de temps (de location) avec de gros travaux, c’est parfait pour moi
- Certes le cash-flow est négatif, et dans mes simulations les plus pessimistes avec un prêt sur 20 ans  et des loyers constants à 450€ cela me coûtera -100€ / mois. Au bout de 20 ans le bien m’aura coûté environ 30k€, et (c’est peut-être là que nos avis diverges) étant donnés tous les atouts (situation, proximité facs, centre-ville, très bon état aujourd’hui) je fais le "pari" ou plutôt la "prévision" qu’il vaudra au moins autant qu’aujourd’hui (même si on n’est jamais sûr de rien) à savoir 78k€ (et je ne pense pas que la résidence sera rasée !!), donc je gagne 48k€. Par comparaison si je plaçais ces 100€ par mois pendant 20 ans à 3% cela me rapporterait 33k€.
- Un studio dans ce coin là et dans cet état là coûte en moyenne aujourd’hui 90 k€ à Lyon

Si faire comme tout le monde c’est essayer de se constituer un (petit) patrimoine, en diminuant les risques, alors oui c’est ce que je souhaite faire big_smile

Plus sérieusement il y a sans doute des points négatifs que j’ai trop sous-estimés parmi tous ceux que vous avez cités je vous le concède, et peut-être que mes calculs ne sont pas tout à fait justes. Néanmoins je pense que c’est un investissement convenable qui convient plus à mon profil qu’un bien en mauvais état et moins cher qu’il faut rénover ou faire rénover afin d’en dégager un plus gros cash-flow et une plus grande PV.

Avez-vous un avis sur les durées de prêts sur 20 ou 25 ans ?

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#5 01/08/2016 10h07 → Antho82 [69] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif, durée de prêt) (durée de prêt, immobilier, lmnp)

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Connaissant le marché Lyonnais, je voudrais intervenir sur deux points… :

- Dans les zone recherché c’est un rendement fort… Il est impossible de trouver plus a Lyon sans acheter un immeuble a plusieurs millions…
- Cette résidence ne risque pas de perdre de sa valeur… A moins qu’on connaisse une moins-value générale au niveau français. Je connais bien cette ville, et je peux dire que même les immeuble de 45-50 ans sont très très recherché, trouver un studio pour étudiant en dessous de 80k€ est une mission… Quel que soit l’âge de la résidence et l’état de l’immeuble..

Après ou je rejoint Bernard2K c’est sur le rendement… Oui il est faible, mais c’est le risque à prendre en voulant investir dans une ville aussi attractive que Lyon… C’est le choix de chacun… Tout le monde n’est pas fait pour un investissement à risque. Pour moi le pari de cet investissement c’est un pari sur l’immobilier Français, si l’immobilier reste comme il est / continue de progresser ca va, sinon c’est moins intéressant. Mais j’ai du mal à croire qu’un studio puisse ne plus rien valoir a Lyon !

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#6 01/08/2016 11h18 → Antho82 [69] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif, durée de prêt) (durée de prêt, immobilier, lmnp)

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@Arkamoon : je suis d’accord avec vous, ce raisonnement est valable dans la plupart des zones dites tendues dans le jargon.
Par contre, le loyer de 450 euros HC sur Lyon me semble élevé ; j’ai 2 de mes enfants étudiants sur La Doua et dans le 8éme (fac de Sciences, médecine etc) et nous avons toujours trouvé facilement entre 300 et 400 charges incluses souvent pour des studios de très bonne qualité.

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#7 01/08/2016 11h38 → Antho82 [69] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif, durée de prêt) (durée de prêt, immobilier, lmnp)

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Iqce, honnêtement vous êtes fort, si vous avez trouvé entre 300 et 400€ dans un endroit pas trop éloigné et pas en colocation… C’est fort… !

Après les zones dont vous parlez, ne sont pas les plus recherché, la doua est assez excentré et les loyers y sont beaucoup plus raisonnable qu’a Lyon même… !
Et pour la partie Sud-Est de Lyon, c’est un peu la même chose, c’est relativement proche de Vénissieux entre autre, et c’est un secteur beaucoup moins demandé.

Même si les prix dont vous parlez croyez moi restent très attractifs ! a Quel période avez vous cherché pour obtenir ce genre de bonnes affaire? Vous avez trouvé en direct? Agence? Le CROUS?

Lorsque j’avais cherché pour ma copine il y a 3 ans je me rappelle encore qu’elle était arrivé tardivement, en septembre on ne trouvait plus rien, elle avait trouvé un T2 de 30m² sous les toits, 5 ème sans ascenseur a 700€ (bien-sur nous ne l’avions pas retenu), mais il restait quasi rien !

Je libère actuellement un petit T2 dans le vieux Lyon sur les hauteurs, donc beaucoup, BEAUCOUP d’escalier, a 500€ j’ai eu des dizaine et des dizaine d’appels pour des visites les 3 premières personnes qui ont visité on immédiatement posé un dossier et il a été reservé, je pense que votre expérience n’est pas représentative du marché Lyonnais qui est comme vous dites une zone "tendue"

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#8 01/08/2016 13h10 → Antho82 [69] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif, durée de prêt) (durée de prêt, immobilier, lmnp)

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Euh…Je ne sais pas comment interpréter votre réponse mais OK je vais jouer le jeu.

1er logement Rue Château Gaillard il y a 3 ans : 275 euros HC avec Nexity, 317 avec charges (gardien), immeuble de standing, quasi neuf (il fait l’angle de la rue, en pointe) : je vous laisse vérifier svp mais si besoin je dois avoir copie du bail.
2éme logement il y a un an, face à La Doua, vous traversez la rue coté accès voie rapide, environ 400 euros CC. Avouez qu’il est difficile de trouver mieux placé, c’est pour cela que j’ai accepté le tarif.
3 éme logement : depuis 1 mois j’explique - avec un énervement crescendo si vous voyez ce que je veux dire - à mon ainé que ce n’est pas au mois d’Août qu’il va trouver aussi bien dans le 8éme (Fac de médecine et de sciences)…Le 27/08 il se rend  tranquillement chez Nexity, on lui propose non pas un mais  3 logements direct sans tergiverser et tous dans les 400CC. Il en réserve 1. Je crois qu’au moins un des 2 est encore dispo car en travaux (refaits à neufs et en partie meublés). Je peux scanner le bail…Sa démarche est bonne, il a shunté l’étape "publicité sur lebontruc".De là a dire que c’est "fort" hum, c’est juste normal je trouve.

Je veux bien croire en la "chance" mais les 2 fois où j’ai cherché pour lui j’ai simplement fais mon tri sur lebontruc…Par contre Septembre ce n’est clairement pas bon pour chercher.

Edit : après le marché des T2 je ne sais pas ; je répond sur le sujet du locatif étudiant…

Re edit :

Nexity Lyon Part Dieu
87-89 RUE GARIBALDI 69451 LYON CEDEX 06
Téléphone 04.72.74.50.20 - Fax 04.78.24.86.07
NEXITY LAMY SAS au capital de 219388000€ SIREN 487530099
RCS Paris APE 6832A - Cartes Transactions N°T15608, Gestion N°G6328 délivrées par la Préfecture de Police. Garanties financières CEGC, 128 rue de la Boétie 75008 PARIS
Edition de relevé de compte locataire
LYON, le mercredi 10 juin 2015
Période du 01/02/2015 au 08/04/2015
N° locataireLC0470501 - Monsieur X VALENTIN 
Votre interlocuteur 
Mme BOREL Pauline
Monsieur X VALENTIN 
28 RUE CHATEAU GAILLARD
69100 VILLEURBANNE
Adresse principale de l’immeuble
MG0160462
IM0110939 ETUDIANTEL
28 RUE CHATEAU GAILLARD 61 RUE DE LA FILATURE
69100 VILLEURBANNE 
N° lot Type N° Bât Esc. Etage LT000001 Studio BA001  Rez-de-Chaussée
Solde au 01/02/2015 0,00
Date Libellé Débit Crédit Solde
01/02/2015 Echéance Février 2015 - Mensuel - Avance  321,17  321,17 DB
 * Loyer  293,17 DB   
 * Provision sur charges  28,00 DB   

Dernière modification par Iqce (01/08/2016 13h52)

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#9 01/08/2016 14h12 → Antho82 [69] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif, durée de prêt) (durée de prêt, immobilier, lmnp)

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Question, qui me traverse l’esprit.
Vu le rendement, investir en foncières (côtés ou non) ne serait pas plus avantageux ?

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#10 03/08/2016 08h27 → Antho82 [69] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif, durée de prêt) (durée de prêt, immobilier, lmnp)

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Bonjour Antho82, et bienvenue.

Je rejoins Gunday sur cette remarque. Peut-être un rendement légèrement moins élevé mais également moins de contraintes et de temps de gestion.
Les 2 sections du forum sur le sujet pourraient vous intéresser.

Cela étant dit, c’est vrai qu’il me paraît difficile de trouver un rendement beaucoup mieux dans un quartier de Lyon comme celui la.

Bon investissement,

Bruno


Partage d'expériences de multiples investisseurs immo sur le Podcast Invest Immo Club.

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#11 03/08/2016 11h35 → Antho82 [69] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif, durée de prêt) (durée de prêt, immobilier, lmnp)

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Remarque également, étant sur nord Isère : une option de se détacher de Lyon peut être également intéressante. La banlieue offre également des perspectives qui peuvent à terme permettre de ne pas perdre sur son investissement.
Sinon, en s’éloignant un peu vers le Sud, entre Vienne et Lyon, il y a des fois de bonnes occasions.

J’ai eu dans le passé un appartement sur Villeurbanne, que je louais en permanence, et plus récemment un petit studio de 11 m2 à côté de la place des Terreaux qui était loué meublé 340 €HC (+10). Inutile de vous dire que pour ce second la demande était plutôt forte.

Après c’est effectivement un choix de vouloir rester dans le centre ou pas ; mais comme vous dites avoir du temps de libre, pourquoi ne pas chercher dans un rayon de plusieurs dizaines de km ?

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#12 05/08/2016 14h50 → Antho82 [69] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif, durée de prêt) (durée de prêt, immobilier, lmnp)

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@arkamoon : effectivement c’est globalement le raisonnement que j’ai eu, et cela me rassure un peu de savoir qu’un lyonnais me conforte dans ce choix big_smile

@Iqce : je suis d’accord avec vous sur la fourchette moyenne de loyers entre 300€-400€ HC dans les coins de la Doua et de la Fac de médecine. Je suis allé visiter des studios dans ces coins-là et dans mes simulations je tablais plus sur un loyer max de 350€ HC.

Maintenant le studio en question est à proximité des quais du Rhône, de la place Bellecour, de l’Université Lyon 2, du tram T1 et du métro D, et dans ce quartier-là la fourchette monte sensiblement entre 400€ et 500€ HC. Si je n’ai aucun dossier à 450€ HC je reverrai le loyer à la baisse.

@gunday & BrunoIIC : étant totalement néophyte dans le domaine des "foncières côtées ou non" je vais lire attentivement ces sections du forum, merci pour l’idée smile

@rentier69 : je connais beaucoup moins les prix des logements et les fourchettes de loyers en banlieue lyonnaise : il faut que je me renseigne pour étudier la rentabilité.

Néanmoins il y a 2 points sur lesquels je serais un peu moins serein par rapport à un achat en centre-ville :
- la facilité à trouver des locataires
- la facilité à revendre vite et bien le logement

Après c’est toujours pareil, il faut voir au cas par cas : pourquoi pas !

Sinon pour en revenir aux prêts bancaires j’ai une autre interrogation : avec un salaire de 2600€ net par mois cela donne à 33% d’endettement une capacité d’emprunt de 858€. Si on ampute à cela les mensualités de 400€ que je vais rembourser pour ce 1er investissement locatif il me restera 858-400=458€ de capacité d’emprunt.

Imaginons que je réalise dans les prochains mois un 2nd investissement (peu importe le type : locatif, foncière côté ou non) pour lequel je devrai aussi emprunter et payer 458€ de mensualités. Après ce 2nd investissement, peu importe si je réalise un cash-flow positif ou négatif sur mes 2 investissements, pour mon banquier je n’ai plus de capacité d’emprunt puisqu’il ne prend pas en compte les loyers / revenus issus de ces investissements.

Donc si au cours des 20 prochaines années (les durées de mes prêts en fait) je souhaite changer de résidence principale (acheter plus grand, mieux placé et donc forcément plus cher), logiquement :
- j’aurais mis de l’argent de côté (comme mes 2 investissements me coûtent environ 200€ / mois),
- j’aurais vendu mon T2 actuel du mieux possible,
- j’aurais cassé mon PEE / PERCO.
Mais s’il manque de l’argent, je devrai en plus compléter par un nouveau prêt, et même si mon salaire augmente de 2% par an, au bout de 10 ans je serai à 3170€ net par mois, avec une capacité d’emprunt de 33% de 1046€ - 858€ (mes prêts en cours) = 188€, autant dire pas grand chose, surtout si les taux remontent (aujourd’hui 188€ / mois permet d’emprunter 36 000€ à 1,7% sur 20 ans) … Donc comment concilier au mieux le fait de pouvoir se laisser la possibilité de changer de résidence principale dans les 20 prochaines années, et de profiter des faibles taux d’intérêts acutels en continuant à investir ?

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#13 05/08/2016 15h26 → Antho82 [69] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif, durée de prêt) (durée de prêt, immobilier, lmnp)

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Un investissement immobilier avec un rendement brut de 5,2% (et TMI de 30%…) me semble demandé un investissement personnel dans le projet disproportionné par rapport au gain associé… Surtout en gestion directe !… Aussi, comme vous l’avez remarqué, ce projet va limiter vos libertés de mouvements (si vous êtes muté à Paris dans 6 mois, vous faites comment ?), votre capacité d’emprunt, etc.

Je pense que le retour sur investissement sur ce type de projet sera essentiellement lié à la plue-value/moins-value potentielle lors de la revente. A vous d’analyser ce potentiel par rapport au marché immobilier en région lyonnaise.

antho82 a écrit :

… Donc comment concilier au mieux le fait de pouvoir se laisser la possibilité de changer de résidence principale dans les 20 prochaines années, et de profiter des faibles taux d’intérêts acutels en continuant à investir ?

En cas de remontée des taux, par définition, les actifs vont être amenés à baisser. Alors ce n’est pas une science exacte mais gardez à l’esprit qu’en cas de remontée des taux, le prix du bien aura probablement baissé et donc le rendement locatif en sera renforcé. Il n’est donc pas nécessaire de se précipiter sur les taux bas.

Comme suggéré par d’autres membres, ce niveau de rendement pouvant se trouver sur des foncières cotés et/ou SCPI, j’aurais tendance à privilégier ce type d’enveloppe pour grandement se simplifier la vie. Sauf, comme indiqué précédemment si un potentiel de PV semble conséquent à MT.

L’autre alternative est peut-être d’investir dès maintenant dans votre RP qui vous générera indirectement un loyer brut -> en net ! et vous demandera moins de suivi car vous serez votre propre locataire smile

Bonne continuation,

Dernière modification par Tanuky (05/08/2016 15h29)

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#14 08/08/2016 12h14 → Antho82 [69] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif, durée de prêt) (durée de prêt, immobilier, lmnp)

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Je vous remercie pour votre intervention Tanuky, à vous lire tous je me dis qu’avant de me lancer dans l’immobilier physique (je signe l’acte de vente fin Septembre) j’aurais mieux fait d’exposer mon projet sur le forum, et aurais été inspiré de me renseigner sur ce que sont ces fameuses "foncières, côtées ou non" roll

Sinon en refaisant mon calcul de rentabilité brute je m’aperçois que je me suis trompé même si ça ne change pas grand chose tongue :

loyers / coût du bien avec frais de notaire
=> (450*12) / (78 000 + 7500) = 6,3%
=> (430*12) / (78 000 + 7500) = 6% (hypothèse de loyer pessimiste)

(je n’ai pas réussi à modifier la valeur dans mon 1er post)

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#15 08/08/2016 14h20 → Antho82 [69] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif, durée de prêt) (durée de prêt, immobilier, lmnp)

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Encore un point qui surprend dans votre projet : vous ne prévoyez aucun travaux de rénovation alors que vous écriviez "décoration d’époque mais correcte". Est-ce que vous êtes sûr qu’un appartement qui date de 20 ans et qui a été loué pendant 20 ans n’a pas besoin d’un petit coup de peinture et de menues réparations, surtout quand vous pensez le louer à 450 € HC pour 19 m² ?

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#16 09/08/2016 09h22 → Antho82 [69] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif, durée de prêt) (durée de prêt, immobilier, lmnp)

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Antho82 a écrit :

- Le bien est en très bon état, ne nécessite pas de travaux et est louable immédiatement en l’état (moyennant un éventuel coup de peinture) : n’étant pas un grand bricoleur (mais sachant peindre) et ne souhaitant pas perdre de temps (de location) avec de gros travaux, c’est parfait pour moi

Le bien est habitable en l’état, ça faisait partie des points importants pour moi.
Et si j’ai le temps de passer un coup de peinture ce sera du bonus wink

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