Julien62 [62] : étude de cas immobilier (travaux : ANAH, déficit foncier et +value immobilière)

Vous devriez lire ceci : Dispositif Borloo ancien - Investissement locatif - ANIL

D’après le bofip, la question n’est pas vraiment de savoir s’ils ont déjà été déduits des revenus fonciers.

Avant tout,
- sont déductibles du calcul de la PV : les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration.
- sont non déductibles du calcul de la PV : les travaux d’entretien et de réparation.

Il y a certes la notion que les dépenses déjà déduites des revenus fonciers ne peuvent pas être déduites une deuxième fois ; mais avant tout, c’est une question de nature de travaux :
- des travaux de reconstruction ou agrandissement sont inéligibles en déduction des revenus fonciers, donc de toutes façons vous ne risquez pas de les avoir déduits pour créer votre déficit foncier.
- des travaux d’entretien et de réparation restent inéligibles au calcul de la PV, même si vous ne les avez pas déduits de vos revenus fonciers.

Cf. : RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value brute - Majoration du prix d’acquisition (à partir du point 100).

Pour la distinction entre les différentes catégories de travaux (construction, reconstruction, etc.), c’est bien détaillé dans le bofip relatif aux revenus foncier : Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux

Dernière modification par Bernard2K (05/02/2018 00h12)

Merci pour vos reponses

@Bernard2K: Merci pour les liens, je regarde de plus pret mais c’est assez vague quand meme :
Pour la plus value on parle de travaux d’amélioration donc c’est assez vague et peu certainement correspondre a des travaux déductible des revenus foncier car il est aussi ecris:
lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.

Cela reste assez vague pour moi

Je refait l’ensemble du second oeuvre de la maison ( électricité, plomberie, placo, carrelage, SDB, cuisine ) je ne sais pas vraiment comment les impots le prennent en compte…
Travaux d’amélioration ? et donc déductible de la PV ?

Par contre je n’ai pas trop de doute ( peut etre a tord ) sur le fait que ces travaux seront prise en compte pour du deficit foncier ( il y a pas mal de membre qui font de gros travaux de rénovation pour faire du deficit foncier )

La question est donc peut on choisir de ne pas déclarer en déficit foncier les travaux qui sont déductible de la PV et en deficit foncier pour les garder pour la revente ?

Il y a aussi la question du LMNP au reel: Si je ne dit pas de betise, les travaux peuvent venir en amortissement en plus de la valeur du bien et etre pris en compte lors de revente pour reduire la plus value ( si ils sont dans les critère bien sur )

Iqce: Je le fait en simple particulier mais je réfléchi a la pertinence de le faire en entreprise:
J’ai trouvé cela: Plus-value immobilière et travaux : les matériaux peuvent désormais venir en majoration du prix d’acquisition
Je peu donc acheter mes matériaux moi moi puis créer une micro entreprise pour me facturer ma mains d’oeuvre qui me coûtera environ 23% de d’impôts sur les sociétés sur ce montant mais me permettra de déduire le cout des matériaux plus le coût de ma main d’oeuvre lors de la revente ( PV imposé a environ 38% )
J’ai travaillé pour un artisant qui avait fait ca il y a quelques années, par contre je pense que je serait obliger de faire quelques chantier pour d’autres personnes pour que ca soit legal ( ne pas etre mon unique client )
Qu’en pensez vous?

Merci d’avance pour votre aide

Oui, j’ai fait quelques simulation et je suis a environ 45/50K€ de plus value a payer avec travaux deduit sinon je suis a 60 K€ :s, je vais deja payer 17K€ dans quelques semaines ca commence a faire beaucoup :s

Le forfait de 15% est sur le prix d’achat soit 15% de 15k€ soit 2250€ a deduire des 155k€ de plus value taxable soit presque rien :s

Dommage que je ne soit pas qatarien …

En faite sur la maison je pensé pouvoir faire 2 logements pour augmenter la rentabilité mais la mairie me demande 2 places de parking par logement et ce n’est pas possible techniquement
J’ai donc un seul grand logement qui pourra etre loué 1000€/mois

Avec un prix d’achat de 15k€ + 40k€ de travaux ma rentabilité depasse les 20%
Mais a un prix de vente de 170k€ et en retirant la taxe de la PV mon rendement brut est de moins de 10%
Et si on prend en compte uniquement la prix de vente mon rendement est de seulement 7%

L’idée est de récupérer mon bénéfice pour réinvestir sur un plus gros projet avec une meilleur rentabilité.
Quoi qu’il arrive je n’est pas fait une mauvaise affaire mais clairement je me fait matraqué fiscalement et encore je ne suis pas imposable, je n’imagine même pas si j’avais un TMI de 30%….

Je pense que je vais m’orienté vers la solution des travaux fait moi meme mais facturé via une micro entreprise ( je vais voir avec ma comptable la légalité de la chose ) puis louer en LMNP a abattement.
Si un jour j’ai besoin de vendre je pourrais quand meme deduire mes travaux

La meilleur solution serait de soit vendre ma RP pour habiter dans cet maison mais changement d’ecole pour les enfants et pas mal de procédure pour le travail de ma femme, soit loué ma RP 2 ans pour vivre 2 ans dans cet maison, la vendre puis revenir dans ma RP actuel mais bon beaucoup de changement aussi

J’avais pensé a une année sabbatique hors de France ( pour faire 60k€ d’économie… ) mais la encore la lois est bien faites, mes intérêt économique resterons en France et donc je serai encore résident fiscal Français et je devrait payer les 19% d’IR sur mais peut etre pas les 17,2% de CSG donc "seulement" 30k€ d’economie et pas de quoi se payer une année sans autre revenu que les locations

Bref la loi pour les petits gens est bien faite pour les taxer un maximum sans compter la perte des peu d’allocations que nous touchons de la CAF qui font encore gonflé la note

Dernière modification par julien62 (05/02/2018 10h26)