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#1 02/01/2016 19h39 → Espenlind13 : étude de cas immobilier (déficit foncier) (deficit, foncier, immeuble, locatif)

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Bonjour à tous,

Je souhaite vous soumettre ma situation et recueillir vos avis et conseils.

Actuellement :
TMI 30%
Propriétaire RP + immeuble en indivision (deux indivisaires) et en travaux, subventionné ANAH.
100k€ d’épargne disponible (rémunération moyenne : 1 à 1.5%, principalement constitué de livrets réglementés et de parts sociales)
Pas de revenus fonciers pour le moment

Prêts en cours :
69k€ de capital restant dû prêt RP, 15 ans, 2.74% TEG, revente prévue dans moins de 5 ans, pas de PTZ, pas de déductibilité des intérêts d’emprunt.
245k€ de CRD prêt immeuble, 20 ans, montage sur 5 lignes de prêts dont plusieurs PTZ (impossible de renégocier ces lignes de prêt).

Immeuble :
Les travaux ont débuté fin 2015 et prendront fin avant l’été 2016 avec mise en location de 4 logements pour un total brut de 1400€ / mois (hors charges, location nue). Sans vacance locative, les locations couvriront les mensualités des prêts liés à l’immeuble.

Les travaux génèrent un déficit foncier par personne de 31k€ sur 2015, 54k€ sur 2016.

En déduisant 2*10’700€ à reporter sur le revenu (2015 à déclarer en 2016, et 2016 à déclarer en 2017), il reste une enveloppe de 65k€.

En partant sur une hypothèse ambitieuse de location à partir d’octobre 2016 et sans aucune vacance locative sur dix ans (soit 4’200€ de revenus en 2016 puis 16’800€ de revenus annuels à diviser par 2 pour tenir compte de ma quote-part), il me resterait un total de 28k€ de déficit foncier "à éponger" au bout de la dixième année (le calcul prend également en considération la déduction de 10 ans de taxe foncière, assurance PNO + assurance & intérêts d’emprunt).

J’étudie donc la possibilité d’un nouvel investissement pour utiliser au mieux ce pécule restant et j’ai bien compris qu’il me faudrait louer en "nu".

Je me pose donc la question de l’utilisation de mon épargne disponible sachant que je n’envisage pas de diversification par le biais de titres ou de trackers, ni même d’UC au sein d’un contrat AV. Cette piste est donc à écarter.

Plusieurs pistes de réflexion :

1. achat d’un bien 55’000€ cash pour atteindre des revenus fonciers de 4800€ par an (déficit restant grignoté en moins de 8 ans)

2. remboursement de ma RP pour laquelle je paye des intérêts à fonds perdus

3. achat d’un bien à crédit (total ? partiel ?) à louer nu pour augmenter légèrement le déficit utile et faire en sorte que les revenus fonciers ne deviennent imposable que dans 10 ans (estimation à la louche pour garder le même timing que le déficit de l’immeuble en cours de travaux)

4. un mix de plusieurs solutions

Quelle que soit la solution choisie, une prise de date sur un contrat AV est en cours pour, a minima, optimiser la rémunération des liquidités "long-terme".

Un peu perdu parmi les 4 pistes ci-dessus, je fais donc appel à vos lumières. Quel serait votre axe de travail prioritaire ?

Un grand merci par avance !

Dernière modification par espenlind13 (02/01/2016 19h41)

Mots-clés : deficit, foncier, immeuble, locatif


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#2 02/01/2016 21h21 → Espenlind13 : étude de cas immobilier (déficit foncier) (deficit, foncier, immeuble, locatif)

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Je crois qu’il y a une erreur de 10k€ dans la piste 1.

Pourquoi ne pas faire encore plus simple et acheter une SCPI résidentielle qui loue nu (ca doit bien exister, sinon une SCPI fiscale)? Vous pourriez investir juste ce qu’il faut pour éponger le surplus de déficit foncier.

Je ne comprends pas la piste 2. La RP ne rentre pas dans le déficit foncier…


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#3 02/01/2016 22h25 → Espenlind13 : étude de cas immobilier (déficit foncier) (deficit, foncier, immeuble, locatif)

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Bonjour,

Compte tenu de votre âge, la solution 3 sans hésiter: vous n’avez aucun intérêt à cramer votre cash dans un achat sans crédit ou dans un remboursement de RP.
De plus, avec la revente de votre RP, peut être aurez vous besoin de ces liquidités.
La solution proposée par JEf56 est également très bonne.

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#4 02/01/2016 23h57 → Espenlind13 : étude de cas immobilier (déficit foncier) (deficit, foncier, immeuble, locatif)

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Autre piste (pour apurer un déficit foncier) :
     5) acheter l’usufruit temporaire de parts de SCPI (sur qqs années)


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#5 03/01/2016 14h14 → Espenlind13 : étude de cas immobilier (déficit foncier) (deficit, foncier, immeuble, locatif)

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Merci à tous les trois d’avoir pris le temps d’étudier mon cas.

@Jef & GoodbyLenine : Les SCPI (usufruit ou détention totale) peuvent effectivement être une bonne source de revenus complémentaires à mettre en face du déficit restant mais cela ne reviendrait-il pas au même que d’acheter un appartement cash ? J’y "brûlerai" le même apport mais avec une perspective de rendement moindre (je vois mal les SCPI résidentielles délivrer plus de 5% par an à l’heure actuelle).

@Fasthand : Je n’arrive pas mathématiquement à comprendre pourquoi la solution 2 est exclue d’office. N’aurais-je pas intérêt à faire un remboursement anticipé de mon crédit RP (sachant que j’ai 0% d’IRA prévues contractuellement), ne serait-ce que de 30k€ pour limiter le coût de cet emprunt qui ne m’apporte aucun avantage fiscal et me coûte plus cher que ce que mon épargne me rapporte ?

Si j’essaie de compiler les différents points de vue, sur les 100k€ d’épargne dispo, je pourrais ainsi ventiler :

25k€ -> remboursement anticipé du prêt RP
25k€ -> apport pour un investissement locatif (à compléter par un prêt partiel ou plutôt achat financé à 100 ou 110%, je n’arrive pas à savoir ce qui fait le plus de sens ?)
5-10k€ -> achat de SCPI
40-45k€ restants -> épargne de précaution + AV en ligne en fonds en € (aucun risque souhaité sur ce poste)

Ce type de répartition vous semble-t-il judicieux ? Vous l’aurez compris, je suis assez réticent à ne travailler le sujet qu’avec des SCPI, qu’il s’agisse d’usufruit ou de détention totale.

Encore une fois, un grand merci par avance !


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#6 03/01/2016 14h47 → Espenlind13 : étude de cas immobilier (déficit foncier) (deficit, foncier, immeuble, locatif)

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Bonjour Espelind,
A paramètres constants, vous avez raison de rembourser si l’emprunt vous coûte plus cher que le fruit de votre épargne.
Mais dans votre cas, vous avez peut être la possibilité de renegocier votre prêt et surtout celle de mieux rémunérer une partie de votre épargne (ne serait-ce qu’un PEL)
De même, un nouvel achat à crédit sera plus rémunérateur qu’un remboursement partiel.
Si vous souhaitez effectuer un remboursement partiel, vous pouvez peut être viser l’atteinte d’une durée "palier" type 10 ans, qui vous donnerait un meilleur taux avec négociation.

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#7 03/01/2016 20h20 → Espenlind13 : étude de cas immobilier (déficit foncier) (deficit, foncier, immeuble, locatif)

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En achetant un nouveau bien à crédit, à moins de dégager un cash-flow positif immédiat, je creuserai davantage le déficit foncier, non ? Est-ce la confirmation qu’il ne faudrait qu’un emprunt partiel sur ce prochain projet, avec la durée la plus longue possible ?

Ce qui ferait :

25k€ -> remboursement anticipé du prêt RP
25k€ -> apport pour un investissement locatif, à compléter par un prêt de 30-35k€
5-10k€ -> achat de SCPI pour diversifier un peu
10k€ -> épargne de précaution
30k€ -> AV en ligne en fonds en €


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#8 05/01/2016 22h21 → Espenlind13 : étude de cas immobilier (déficit foncier) (deficit, foncier, immeuble, locatif)

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Bonjour,

Ce qui est fait est fait, mais le problème vient peut être du fait que vous ne genérez pas assez de revenus foncier… Avec un immeuble à 6,8% brut, si j’ai bien compris vos chiffres. (245k€ pour 1400€ mensuel)

L’option 3) me semblerai la mieux, mais visez des rentas importantes. 10% brut est un objectif mini.

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#9 05/01/2016 23h45 → Espenlind13 : étude de cas immobilier (déficit foncier) (deficit, foncier, immeuble, locatif)

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Bonjour
Ce que propose Fasthand me semble juste.
Je vous proposerai pareil, de rembourser partiellement votre emprunt RP pour que celui-ci ait la même mensualité (ou une mensualité voulue) mais sur une période de 10ans. Le but étant d’obtenir un taux TEG inférieur à votre taux PEL (2,5% ou autre selon votre ancienneté).
Une renégociation peut se faire je pense aux alentours de 1,60% sur 10 ans au sein de la même banque (ou 1,45% + IRA) (il faudra bien sûr ajouter l’assurance …)

Puise le reste, vous le placez sur le PEL, le temps de trouver pour l’option 3 avec une bonne rentabilité, avec si possible CF positive.

Simple et sans risque. …

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#10 06/01/2016 00h25 → Espenlind13 : étude de cas immobilier (déficit foncier) (deficit, foncier, immeuble, locatif)

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Bonjour,

voici quelques points qu’il me semblerait utile de vérifier concernant vos hypothèses de déficit, dans le cadre de l’imposition au réel des revenus fonciers, sur l’immeuble dont les travaux sont en cours :
- les dépenses de travaux, pour être déductibles, doivent être "acquittées au cours de l’année d’imposition" : vous prévoyez d’imputer du déficit dès 2015 : avez-vous effectivement payé des dépenses en 2015 (sachant que c’est la date de paiement effective de cette somme qui compte) ?
- les subventions viennent s’ajouter aux revenus fonciers, là aussi l’année de la perception effective de ces subventions. Avez-vous pris cela en compte ?
- l’immeuble doit être donné en location. La documentation fiscale ne précise aucun délai raisonnable entre travaux et remise en location effective. Le fait de déclarer des dépenses en 2015 alors qu’il n’est pas loué la même année fiscale peut induire une insécurité vis à vis des impôts (risque de redressement). J’ai déjà cité deux cas, chopés sur un autre forum où, dans un cas les impôts avaient accepté, dans l’autre ils avaient procédé à un redressement. Pour se prémunir de ce risque, je suggérerais d’obtenir une réponse écrite de l’administration fiscale en leur précisant bien les dates  de paiement effectif des travaux (date(s) prévisionnelle(s) pour 2016, bien sûr), date prévue de location effective, et en précisant le conventionnement ANAH (ça prouve que vous avez l’intention de louer et pas de revendre). Vu le délai raisonnable entre début des travaux et début de la location, ils devraient accepter, mais c’est mieux d’avoir un écrit.

J’espère que vous avez déjà fait ces vérifications et que mon post ne sert donc à rien ; mais on n’est jamais trop prudent !

Dernière modification par Bernard2K (06/01/2016 00h38)

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#11 06/01/2016 00h25 → Espenlind13 : étude de cas immobilier (déficit foncier) (deficit, foncier, immeuble, locatif)

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J’ai pas mal réfléchi au sujet ces derniers jours et je pense en effet qu’un remboursement anticipé + rénégo/rachat s’imposent pour le prêt RP avec le gros avantage d’une baisse de coût sensible et immédiate.

Je m’achemine ensuite vers l’achat d’un nouveau bien avec prêt (partiel ou total, je ne me rends pas bien compte de mon intérêt à faire un prêt total car le CF positif dégagé serait faible, avez-vous des pistes de réflexion ?) courant 2016 complété par quelques parts de SCPI pour "ajuster" le flux de revenus (là aussi je n’ai pas bien saisi l’intérêt d’utiliser du cash pour acheter des parts, ce qui reviendrait pour moi à la même chose qu’un achat immo cash).

Dans l’intervalle : ouverture assurance-vie (voire un PEL en complément) pour mieux rémunérer les liquidités en attente.

Le gros du boulot sera (de trouver une bonne opportunité dans l’ancien) de bien calibrer le montant du prêt pour utiliser au mieux le déficit existant.

J’ai le sentiment qu’il est plus compliqué de partir d’un déficit est d’aller ensuite chercher des revenus à mettre en face que l’inverse …


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