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Forums des investisseurs heureux

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#1 26/01/2012 05h53 → Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

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Bonjour,

Suite à ma présentation voici mon premier topic sur le forum.

J’ai donc en tête de réaliser un investissement immobilier locatif dont voici les détails :

Appartement :
- Prix de vente : 51k€ FAI (je n’acquerrais le bien qu’à 45k€ soit 1000€/m², la majoritée des biens similaire se trouve entre 1150€ et 1350€)
- T2 45m² rénové, centre ville, proche commerces et écoles, locataire en place avec un bail de 3 ans, 3ème étage sans ascenseur, facilités de parking, performances énergétiques moyennes (E ou F)
- Loyer actuel 380€ + 30€ charges

Mes calculs de rentabilité :
- Prix acquisition : 45 000 x 1.07 = 48 150€ frais de notaire et agence inclus
- Apport de 25% = 12 038€ + différence loyer/crédit chaque mois
- Crédit de 36 113€ @3.90% TEG sur 12 ans (313€/mois)
- Revenus générés :
Hypothèse 1 : 2 842€ / an (237€/mois)
(= 380*12*0.95(assurance PNO)*0.97(assurance impayés) - 600€ taxe foncière - 380€ vacances locatives - 380€ entretien divers)
Hypothèse 2 : 3 032€ / an (253€/mois)
(idem sauf vacances locatives @190€ soit 15j/an)

- Rendement annuel moyen : (horizon de 12 ans)

Hypothèse 1 : loyer mensuel = 237€
* si décote du bien de 40% : 1.46%
* si décote du bien de 30% : 3.09%
* si décote du bien de 20% : 4.72%

Hypothèse 2 : loyer mensuel = 253€
* si décote du bien de 40% : 2.55%
* si décote du bien de 30% : 4.36%
* si décote du bien de 20% : 6.18%

La gestion du bien sera assurée par de la famille située à 1h45 de distance.

Comme décrit dans ma présentation j’hésite entre cet investissement et d’autres solutions (SCPI, SIIC, bourse, etc.).
Vos avis sont les bienvenus ainsi que les critiques sur les hypothèses de calcul.

Merci par avance!

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#2 26/01/2012 08h19 → Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

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Si j’en crois votre présentation, vous travaillez à l’étranger… donc loin de ce bien, dont vous allez confier la gestion des tracas quotidien à votre famille: de mon point de vue (je n’aime pas devoir compter sur les autres), ne vous lancez pas dans ce truc, et investissez dans un produit "dématerialisé" type foncière ou SCPI… C’est plus adapté à votre mode de vie "mobile" (en tout cas pour l’instant)

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#3 26/01/2012 17h06 → Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

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La taxe foncière me parait énorme (600 euros! pour un loyer autour de 400)

"située à 1h45 de distance" ça c’est boff car s’il y a un petit truc ça peut déranger assez souvent la famille pour pas grand chose. La dernière fois j’avais une lumière qui était bancale, au final (2 A/R chez Leroy Merlin + 2 A/R chez la locataire pour changer une visse qui m’a coûté 20 centimes).

Il faut regarder un investissement plus facile à gérer (studio), ou plus près de ta famille.

Par contre je n’ai pas compris les calculs de tes décotes.

Dernière modification par retaillandco (26/01/2012 17h07)


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#4 27/01/2012 04h42 → Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

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Merci à vous deux.

Ce qui me gêne avec les autres types de placement type SIIC et SCPI c’est que l’immobilier a de fortes probabilités de baisser d’où :
- SIIC : cours qui baisse, à voir si cela sur ou sous performe la baisse de l’immobilier physique
- SCPI : baisse du prix des parts

Maintenant reste à connaitre l’ampleur de la baisse.
Sur mes tableaux comparatifs SCPI/immo. physique avec une baisse de 40% j’obtiens respectivement -0.1% et +1.46% de rendement annuel.
J’ai pris 3 scénarii de baisse afin d’apprécier au mieux le rendement de chaque placement.

Concernant mes propos sur les SCPI et SIIC je peux me tromper mais c’est la conclusion que je tire de mes recherches.

retaillandco :
- Je suis d’accord sur le montant de la taxe foncière mais la valeur est "malheureusement" bonne.
- Pour la décote je considère plusieurs scénarii de baisse au bout de 12 ans (20%/30%/40% de 45k€) d’après les travaux de M. Friggit.

Dernière modification par Panka (27/01/2012 04h44)

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#5 27/01/2012 09h18 → Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

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Pour moi si les rendements sont si faibles c’est à cause de l’afflux de capitaux qu’ont connu les Sociétés d’investissements. J’ai acheté quelques parts en mars 2011, et je n’y retournerai pas car les performances qui arrivent ne peuvent pas être à la hausse.

12 ans de baisse? je n’y crois pas. Rien qu’a voir l’Espagne (5 ans que la crise est passée par la et les prix n’ont baissé "que de" 19%). Il a été construit des villes fantômes et la baisse ne représente que 4% par an alors qu’en France rien de tel, les prix ont certes grimper, ils peuvent baisser mais 10/20% ne me parait abusif (endettement est controler par 1/3 des revenus des acheteurs). Ce qu’il faut c’est négocier aujourd’hui pour anticiper les baisses de demain. C’est ce que je fais et j’achète à -30%.

Je reviens sur la taxe foncière car elle met en alerte sur la gestion des finances de la ville. Pourquoi aussi cher? Rien que ce point coûteux, le bien doit être négociable.


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#6 27/01/2012 10h07 → Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

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Panka a écrit :

- SCPI : baisse du prix des parts

Les meilleurs produits au pire stagnent ou continuent à augmenter, même en période baissière. C’est la réflexion que je m’étais faite, au vu de l’historique 90-98 de certaines SCPI. Bien sûr les performances passées ne préjugent pas du futur, mais cela permet de relativiser.

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#7 27/01/2012 12h01 → Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

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Myrtilles a écrit :

Les meilleurs produits au pire stagnent ou continuent à augmenter, même en période baissière. C’est la réflexion que je m’étais faite, au vu de l’historique 90-98 de certaines SCPI.

Elles ne furent pas nombreuses les SCPI à ne pas baisser sur cette période.
Ce fut le cas d’ Immorente,
Mais une bonne partie ont vu leur cours s’effondrer.


CyberPapy ou pour faire court CP

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#8 28/01/2012 04h19 → Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

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retaillandco :
Concernant les SIIC et SCPI j’ai pu les analyser et leur intérêt me paraît limité, voir mon post de présentation

Concernant la baisse de l’immobilier je prévois, selon mes scénarios, que dans 12 ans le marché aura baissé de 20, 30 ou 40%.
C’est sans doute excessif mais je prends toujours les conditions les plus défavorables pour juger de l’intérêt d’un placement. Je préfère passer à côté d’un bon investissement que risquer une moins value.
Vous arrivez à acheter des biens 30% inférieurs au marché ou 30% inférieurs à un prix de vente "gonflé" ?

Pour la taxe foncière je n’ai pas les connaissances pour savoir ce que cela traduit et/ou laisse présager…

Myrtilles et CyberPAPY :
J’ai mis la main sur un site qui répertorie différentes SCPI et leurs performances depuis les années 1999/2000, il est disponnible à cette adresse.
Il est vrai que sur cette période les baisses ont été peu nombreuses mais la hausse de l’immo. y est à mon avis pour beaucoup.
Je suis trop jeune pour avoir vécu la période que vous évoquez mais je crois plus facilement que la valeur des parts à baissée plutôt que stagnée. D’ailleurs à en croire les courbes disponibles sur ce site la future baisse sera probablement plus importante.

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#9 28/01/2012 10h12 → Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

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J’avais la même démarche avant de commencer à investir, je faisais des scénarios pessimiste parceque je ne voulais pas perdre d’argent. Mais dans les faits dans le cas d’une baisse vous seriez pas, peu, ou fortement impacté.

Si par exemple l’immobilier venait à baisser de 10%, cela stopperait les mises en construction, et les loyers subieraient un gel. C’est ce qui s’est passé en 2009. Vous ne perdriez alors rien.

Le plus de l’investissement immobilier c’est que vous allez capitaliser, c’est à dire que chaque mois vous allez rembourser le prêt à travers le loyer perçu. Rien ne permet ça, votre voiture à chaque fois que vous rempboursez l’emprunt elle perd de la valeur. Tandis que l’immobilier lui en prend sur le long terme. Ce que vous pouvez perdre dans le cas d’une baisse des prix c’est de faire une opération nulle : votre prêt baissera le capital restant dû et la valeur du bien perd dans le même temps de la valeur.

Si vous réussissez à acheter un appartement qui vous rapporte un rendement de 10% (le cas actuel) alors il y a peu de risque. Les loyers doivent couvrir les mensualités, et la vous êtes parti pour recommencer à acheter d’ici quelques années (calcul du rendement = loyers annuels / prix d’achat *100).

Si on prend le cas que tu présentes :
- loyer : 380
- crédit : 313
Le différentel te permet de payer les impôts.

C’est 30% en dessous du marché.

Pour revenir sur la taxe foncière, en règle générale elle représente 1 mois de loyer. La ça me parait excessif et le risque peut venir ici. Comment une ville moyenne peut-elle faire payer aussi cher alors que la valeur locative des biens est faibles? (peut-être se renseigner auprès de la mairie). Les investisseurs cherchent à payer le moins de charges, c’est ce qui permettra de revendre plus rapidement, de faire une plus-value ou de dégager plus de trésorerie pendant et à la fin du prêt.

Le 3ème sans ascenseur peut faire fuir les prochains locataires dans le cas où le marché serait difficile. Ils vont alors chercher des locations avec un étage plus bas.


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#10 28/01/2012 17h28 → Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

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@retaillandco : Vous ne semblez pas avoir connu de marché immobilier baissier… Or ça existe, même si en France hormis la période 1994-1999 on a été relativement épargné. Tout ce que vous écrivez est bien correct pour la période des dix dernières années en France, mais ça peut s’avérer complètement erroné pour le futur  (si le pouvoir d’achat stagne, si les taux d’inflation et des emprunts augmentent, si la législation pénalise cet investissement en limitant les loyers par exemple, etc.).

Voyez l’évolution de l’immobilier au Japon depuis 20-30 ans, en Allemagne depuis 10-15 ans, et je ne parle pas des pays où on m’objectera qu’il y avait une bulle (USA, Irlande, Espagne, récemment) car bien entendu il n’y en a aucune en France actuellement (je ne sais pas s’il y a ou pas une bulle, mais je sais que les prix ont beaucoup monté, on ne sait qu’il y avait une bulle avec certitude qu’à posteriori).

La prudence d’envisager les conséquences d’une baisse des prix me semble tout à fait pertinente, et écrire "l’immobilier lui en prend sur le long terme" (de la valeur) un peu abusif (il s’use aussi un peu, il peut conserver sa valeur s’il est entretenu, en prendre si la demande ou/et le pouvoir d’achat des acquéreurs augmente, en perdre dans l’alternative contraire).


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#11 28/01/2012 18h21 → Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

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@ GoodbyLenine : Je prends un raccourci pour essayer d’être concis. Je n’ai pas parlé de la crise immobilière de 1991 en France puisque le marché et surtout à Paris était truffé de marchands de biens, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui  (enfin Paris en 2010 et 2011 c’est autre chose cf crise et valeur refuge), les zinzins vendaient leurs biens, aujourd’hui ils n’en détiennent plus.

Concernant l’Allemagne, il y a un taux de natalité faible (cela fait 20 ans que la population de l’Allemagne n’ a pas augmenté – la France est passée de 58 à 64 millions) et une population vieillissante. En regardant l’immobilier de plus près (je regarde les annonces sur leboncoin en tapant le code postal de Strasbourg) les rendements affichés sont de l’ordre de 6%, la même chose qu’en France.

Annonces concernant la ville de Kehl (15 minutes de Strasbourg)
Location : moyenne de 7 euros /m² / mois
Annonces Locations kehl Strasbourg - leboncoin.fr 67000
Vente : moyenne 1200 / 1300 euros le m²
Annonces Ventes immobilières kehl Strasbourg - leboncoin.fr 67000
« J’ai prix ces données à l’instant, si des internautes peuvent en dire plus je suis intéressé »
Soit un rendement de 7*12/1250 *100 = 6,72% de rendement
La faiblesse des prix de vente est aussi expliquée par la faiblesse des prix à la location.

J’ai aussi pris un raccourci parce que moi-même j’ai attendu le krach en 2007 avant de m’apercevoir que le système économique était bien différent de celui des Américains. En effet en France les prix peuvent parfois sembler élevé (et c’est d’ailleurs tout à fait juste sur certains quartiers ou villes) en revanche attendre une hypothétique baisse ou krach est dommage quand le marché propose des rendements à 10%.

Vis à vis de l’Espagne, ce pays a tout de même construit autant que la France et l’Angleterre pendant plusieurs années (de tête le secteur de la construction représentait 20% du PIB), et la baisse n’est « que de 19% » par rapport au plus haut. Je ne nie pas que la baisse peut avoir un impact négatif sur l’investissement, je veux juste montrer que les mauvaises affaires peuvent être faite aussi bien en période de "crise" quand période de hausse (cf. hier j’ai appelé pour un lot de parking la personne les avait payé 35% de plus que le prix du marché il y a 2 ans, avec une sur évaluation du loyer de presque 50% - les locations dans ce quartiers sont autour de 55/60, elle elle les estimait à 90). C’est plus facile de négocier et de regarder en période de crise, qu’au moment où tout le monde souhaite acheter.

Dernière modification par retaillandco (28/01/2012 18h27)


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#12 28/01/2012 20h18 → Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

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@retaillandco    Vous ne semblez pas connaitre Strasbourg et Kehl, vu ce que vous écrivez (et leboncoin n’aide pas, en répondant notamment un appart sur Neudorf quand vous lui demandez Kehl), et je ne crois pas que cette comparaison ait du sens. Comparez plutôt Strasbourg à Stuttgart, et en choisissant des quartiers comparables…
Quant à l’Espagne avec une baisse "que de 19% par rapport au plus haut", même les émissions de télé montrent des biens à -50% du prix initialement prévu par le promoteur.

Un bien avec rendement de 10% brut actuellement a sans doute certains inconvénients (en particulier souvent un gros risque de vacance locative) par rapport à un bien à 5% brut. Si demain le bien à 5% brut voit son prix baisser (de 20% ou de 40% par exemple), je doute que le prix de celui qui était à 10% brut reste inchangé, même si les évolutions de prix ne seront pas nécessairement identiques…

Le pire n’est bien sur jamais certain. Je ne sais pas comment le marché de l’immo en France va évolué demain. Mais je sais que pas mal d’investisseurs immobilier ont été largement intoxiqués par un marché uniformément haussier depuis une douzaine d’année, et que le réveil pourrait être douloureux, très douloureux même pour ceux qui ont des plans de financements trop tendus, et qui ont tout misé sur l’immobilier…


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#13 28/01/2012 20h28 → Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

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Les 3émes sans ascenseur, pour peu qu’ils soient bien choisis, sont parmi les meilleurs produits qui soit grâce à une luminosité maximale et un bruit ambiant bien moins audible qu’au premier.

Pour le reste, la bulle a mon sens est en train d’arriver au gap. Encore aujourd’hui j’ai eu l’exemple de gogos pigeon ayant acheté un bien à 1.8 fois le prix du marché. Comme le dit mon pére ( et certainement d’autres avant lui), dans l’immobilier, il y a un pigeon qui se lève tous les jours. Mais la situation haussière ne peut pas durer.

Le chômage augmente, les revenus suivent difficilement l’inflation, la TVA va augmenter (influence sur les travaux et j’en passe), diminution annoncée des montants de prêts, augmentations des taux…

Je pense que la baisse n’est pas loin, mais, car il y a un mais, un bon produit, crise ou pas crise, comme le disait quelqu’un avant moi, au pire il stagne, au mieux, il augmente. Par contre ,les grottes au RDC, les entresols à 2.20m de plafond, les fonds d’impasses et autres….au moins, certains ne paieront pas de plus-value lol

Dernière modification par BorderLine (28/01/2012 20h34)

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#14 28/01/2012 22h42 → Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

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BorderLine a écrit :

Les 3émes sans ascenseur, pour peu qu’ils soient bien choisis, sont parmi les meilleurs produits qui soit grâce à une luminosité maximale et un bruit ambiant bien moins audible qu’au premier.

Hello!

Tout dépend de la cible que l’on vise! Un Rez de chaussé plaira à la mamie qui n’a pas à faire monter ses courses, et peut bénéficier d’une petite cour intérieure!

La baisse est pour bientôt, pourvu seulement qu’elle ne soit pas durable, vu que la bulle dégonfle plus lentement que pour la bourse, il nous faudrait attendre des années avant de se positionner; la crise nous réservant encore des surprises!

à plus!

Dernière modification par Dendy (28/01/2012 22h42)


Celui qui meurt de honte meurt de faim _ mon blog

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#15 28/01/2012 23h40 → Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

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Tout à fait d’accord.

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#16 29/01/2012 06h13 → Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

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Tout a fait d’accord avec Retaillandco et Dendy

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#17 29/01/2012 11h27 → Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

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je n’ai pas vérifié tes calculs mais si le meilleur scénario que tu envisages te rapporte 6%, il faut peut-être envisager de tout mettre sur une assurance vie et d’acheter cash dans 12 ans


Apprenez à fabriquer vos propres meubles … même si vous avez 2 mains gauches !

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#18 30/01/2012 19h07 → Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

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@ GBL : je vous rejoins mais le contexte économique est différent. J’ai pu discuter avec des investisseurs via mon blog. Entre 90 et l’an 2000 ils achetaient des biens avec des prêts sur 4/5 ans. Les rendements étaient à 20%. Mon ancien propriétaire a des rendements de 20% et parfois plus sur les biens acheté il y a 10 ans. Les studios par chez moi (Tours) étaient à 15/20 000 euros, aujourd’hui il faut compter 40/50 000 euros (studio bas de gamme).

Je sais bien que les prix ont fortement augmenté et que la crise (chômage, fiscalité) oppresse un peu plus chaque jour les investissements de ce type. Mais je suis de nature "optimiste/dynamique". Les taux peuvent monter, mais nous pouvons le voir avec l’Italie où les taux à 10 ans sont autour de 7% et les prêts immobiliers n’ont pas beaucoup bougé à la hausse (je n’ai plus la source désolé), ils vont peut-être monter par la suite. Il faut être très prudent mais aussi négocier avec ces éléments.

Paris a baissé de 45% du plus haut au plus bas entre 1990 et 1998, ça fasait 4/5% de baisse pendant 10 ans (mais j’imagine que tout le monde n’ a pas acheté au plus haut pour revendre au plus bas.. certains ont alors perdu 30% dans le cas où ils auraient vendu). Mais la spéculation était forte, aujourd’hui les prix peuvent baisser uniquement si les taux montent et la FED vient de dire qu’elle laissait à 0% son taux jusqu’en 2014 (la BCE va suivre?). Il n’y a pas une sur offre en France.

Les Français épargnent beaucoup aussi par rapport aux USA, en 2004 l’épargne de précaution représentait moins de 2% chez les Américains alors que nous nous sommes autour de 16/18%. L’effet de levier était poussé au maximum chez eux.

"d’année, et que le réveil pourrait être douloureux, très douloureux même pour ceux qui ont des plans de financements trop tendus"
>> Je vous rejoins totalement aussi, car avec la crise certains achètent n’importe quoi pour "protéger" leur liquidité. Acheter un T1 bis à 90 000 euros quand le loyer attendu est à 400 euros, le reveil va être dur, mais il n’empéche qu’il y a des opportunités. J’insiste un peu car sur certains forum certains attendent le krach depuis 2004..

@ Philippe : merci, "Projet de reconversion dans l’immobilier / en phase d’être rentier dans quelques années" Ca marche comment cette reconversion? Vous avez déjà acheté j’imagine? J’ai pas vu d’article sur votre blog concernant l’immobilier. Je vais regarder à nouveau je suis peut-etre passé vite.

Dernière modification par retaillandco (30/01/2012 23h57)


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#19 31/01/2012 03h06 → Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

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@retaillandco :
- Prix de l’immobilier :
J’entends bien vos arguments mais qui peut savoir ce qu’il adviendra dans 12 ans ? Outre les arguments déjà développés par différents intervenants, quid de l’efficacité énergétique et du coût de l’énergie sur le prix des loyers/des biens immobiliers ?

- Remboursement de l’emprunt :
Je tiens à rappeler que 380€/mois de loyer c’est du brut, une fois les différents frais et provisions déduits je table plus sur 240-260€. Donc insuffisant pour rembourser le prêt sur 12 ans.
En net le rendement serait de 6/7% (hors fluctuation de la valeur du bien).

- Coût de la taxe foncière :
A partit du moment ou la rentabilité est suffisante (disons 6% nets) je ne vois pas en quoi elle peut être un frein… Et puis si l’immo. baisse alors que les loyers restent stables la rentabilité n’en sera que meilleure.

@gimlil :
Disons que dans mes scénarios la meilleure rentabilité est effectivement de 6% net hors impôt.

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#20 31/01/2012 03h21 → Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

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J’ai repris ma simulation avec les éléments suivants :
- Loyer moyen = 237€/mois (idem)
- Prêt sur 16 ans @4.10% TEG, 25% apport (au lieu de 12ans @3.90%)
- Achat @48k€ notaire inclus (idem)

Rendement = 7% si baisse de la valeur du bien de 40%
                 = 12% si baisse de la valeur du bien de 20%

La ça commence à être intéressant même si les frais d’entretien/mise aux normes sont assez difficiles à évaluer sur 16 ans.

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#21 31/01/2012 07h39 → Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

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retaillandco a écrit :

@ Philippe : merci, "Projet de reconversion dans l’immobilier / en phase d’être rentier dans quelques années" Ca marche comment cette reconversion? Vous avez déjà acheté j’imagine? J’ai pas vu d’article sur votre blog concernant l’immobilier. Je vais regarder à nouveau je suis peut-etre passé vite.

Philippe est LE monsieur immobilier du forum! Propriétaire de plus d’une quinzaine de lots qu’il retape avec sa compagne et met en location! J’ai un poster de lui chez moi que je rêve de le faire dédicacer smile (juste à coté de celui de Laidy GoGo). Il suffit d’aller dans l’historique de ses interventions ou de cliquer sur les points de sa réputation.

retaillandco a écrit :

… aujourd’hui les prix peuvent baisser uniquement si les taux montent et la FED vient de dire qu’elle laissait à 0% son taux jusqu’en 2014 (la BCE va suivre?). Il n’y a pas une sur offre en France.

Les taux de crédit immobilier français sont pour la plupart basés sur l’OAT 10 ans de la France auquel on ajoute une marge. Celui ci varie selon la confiance que l’investisseur a du remboursement hypothétique de la dette française. Ils en ont beaucoup parlé lors du "spread" qu’il y avait avec l’Allemagne avant la perte du triple A.

Tout cela pour dire que la BCE a un taux autour de 1%, mais nous n’avons jamais eu de taux plus bas que 3% (de mémoire). Les taux de la BCE ont un impact, mais ne sont pas les seuls à regarder. Ceci étant, les taux des crédits, je pense, sont amenés à augmenter car les banques doivent refaire des marges tout en étant en conformité avec bale3; même si las OAT restent stables.

Au delà des taux, les ingrédients sont là pour une baisse tant attendue:
- Au niveau de la demande: suppression des dispositifs fiscaux, apport personnel plus important et presque systématique, augmentation de la précarité avec beaucoup de temps partiels et bas salaires; chômage…
- Au niveau de l’offre: prix trop élevés, dans certains endroits, pour maintenir l’équilibre.

Mon humble avis serait de ne quand même pas délaisser ce marché qui a la chance de pouvoir être financé avec l’argent des autres quand il offre des rendements plus que corrects.

Le marché ne doit pas seulement être vu dans son ensemble mais surtout dans ses cas particuliers: construction centre commercial, transport en commun ….

Merci public.

Conformité AMF: je ne possède pas la science infuse.


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#22 31/01/2012 09h21 → Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

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"quid de l’efficacité énergétique et du coût de l’énergie sur le prix des loyers/des biens immobiliers "
>> Dans le système économique il n’y a que des hommes avec de l’argent en poche. Si nos politiques nous imposent de faire des devis/travaux comme c’est le cas aujourd’hui dans les copropriétés de plus de 50 logments ou construction bâti avant 2001. Si personne ne peux payer, ou n’a surement pas envie de payer des prix assez délirant (300 euros pour mon cas pour réaliser un simple DEVIS pour le bilan énergétique de mon appart) personne ne voudra le faire et le pourra le faire.

Des transformations dans l’immobilier il y en a eu un paquet j’imgine et les travaux se sont fait au fur et à mesure du temps. C’est comme en bourse il faut un bon money management. Je connais des personnes qui investissent dans la pierre mais ne gagnent quasi rien, bien qu’ils aient acheté il y a au moins 10 ans. Pourquoi? Parcequ’ils dépensent tout en travaux à chaque changement de locataire. Personne ne les oblige mais ils dépensent et au final bien sur ils ne gagnent rien.

J’avais noté "Loyer actuel 380€ + 30€ charges.

Dans le cas où la taxe foncière est élevée c’est qu’il y a peut-être un problème sur la gestion de la ville. En règle générale il faut compter 1 mois de loyer pas plus, la c’est presque 2. Par expérience les impôts fonciers refroidissent les investisseurs.


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#23 31/01/2012 09h27 → Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

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@ Dendy : ah je vais regarder les anciens postes alors!

En effet l’immobilier doit être analysé macro et micro économiquement.

"Mon humble avis serait de ne quand même pas délaisser ce marché qui a la chance de pouvoir être financé avec l’argent des autres quand il offre des rendements plus que corrects."
>> C’est aussi ma vision, et à 10% j’y vais.

Car même si on peut aller plus vers une hausse des taux :
- épargne : faible rémunération (en plus l’Etat s’arrange pour ne pas monter les taux quand l’inflation revient - cf pour le 1er février le taux du livret A reste inchangé),
- la bourse : les gens sont frilleux,
- l’assurance vie : n’offre plus la même garantie qu’il y a 3/5 ans,
- reste l’immobilier qui peut offrir parfois des rendements à 10%.

Le choix d’un investissement se fait parfois par "d’épis".


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#24 31/01/2012 09h37 → Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

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Dendy a écrit :

Philippe est LE monsieur immobilier du forum! Propriétaire de plus d’une quinzaine de lots qu’il retape avec sa compagne et met en location! J’ai un poster de lui chez moi que je rêve de le faire dédicacer  (juste à coté de celui de Laidy GoGo). Il suffit d’aller dans l’historique de ses interventions ou de cliquer sur les points de sa réputation.

Enfin la reconnaissance et la gloire……
Passez me voir dans le sud et je vous signerais une dédicace uniquement sur un poster , n’attendez pas de moi une signature  sur un chèque par contre je ne fais des dédicaces que sur poster….

Sans vouloir vous décevoir il y a aussi d’autres personnes très au fait de l’immobilier sur le forum , peut -être dans la façon de procéder que j’utilise mais toute expérience immobilière est bonne à prendre tant en défiscalisation , en LMP ( GBL ) ou via des achats plus spécifiques comme les caves et les parkings ( Dkee34 )

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#25 31/01/2012 09h43 → Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

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Philippe30 a écrit :

Enfin la reconnaissance et la gloire……

"l’humilité qui caractérise les grand homme!"

Sky aussi semble très au fait du sujet.
Mais rassurez vous, j’ai aussi un poster de tous ceux que vous citez!

Au plaisir et merci.


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