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#1 22/09/2015 15h03 → LMNP : régime d'imposition au réel et base d'amortissement d'un terrain... (amortissement, lmnp, régime d'imposition, régime réel, terrain)

Membre
Réputation :   13 

Bonjour,

Je viens soumettre à la sagacité des experts du forum une question à laquelle je ne parviens pas à trouver de réponse en dépit de mes recherches.

Dans le cadre d’un tout premier investissement locatif que je suis en train de concrétiser, je vais opter pour l’imposition au régime réel simplifié qui est plus avantageuse que celle résultant de l’application du régime micro. J’ai le statut de LMNP et mes revenus se détermineront donc selon les règles applicables aux BIC.

Compte tenu de la modestie de ce tout premier investissement, je n’aurai pas recours aux services d’un expert-comptable dont les honoraires amputeront de manière trop significative mes maigres revenus locatifs (j’ai de plus la chance d’avoir quelques notions de comptabilité et me sens donc capable de tenir, à la main, une comptabilité de LMNP).

Je bute toutefois sur le mode d’évaluation du bien que je vais donner en location.

Ce bien est un lot (studette) dans un immeuble en copropriété. Je m’en suis porté acquéreur il y a 3 ans et je dois donc le valoriser à sa valeur vénale qui servira de base à la détermination des amortissements.

Dans le cadre de cette valorisation, je m’interroge sur l’éventuelle prise en compte d’une quote-part de la valeur du terrain sur lequel repose l’immeuble :
- Ce terrain est la propriété du syndicat des copropriétaires (autrement dit, il est la propriété indivise des propriétaires de lots dans l’immeuble).
- Lorsque j’ai acheté mon lot, je suis devenu membre du syndicat et donc propriétaire d’une quote-part du terrain en question.
- Bien évidemment, l’acte notarié établi il y a 3 ans ne fournit aucune ventilation entre la valeur du bâti et celle du terrain.

Cette situation me conduit à me poser les questions suivantes :

1) La valeur d’un appartement dans un immeuble en copropriété doit-elle faire l’objet d’une ventilation entre celle du bâti et celle du terrain ? Ou bien doit-on considérer, au contraire, que le terrain appartient en réalité au syndicat des copropriétaires et que cette circonstance fait obstacle à la prise en compte d’une quelconque valeur au titre du terrain dans un cas comme le mien ?

2) Si la ventilation entre la valeur du bâti et celle du terrain est requise, dans quelles proportions doit-elle être opérée ?
Sur ce point, j’ai pu lire qu’une évaluation de la valeur du terrain sur la base de 10% à 15% de la valeur du bien immobilier était usuelle. Néanmoins, mon bien est situé à un endroit (Paris intra-muros) où les surfaces constructibles sont rares et chères ; je ne serais donc pas étonné que la quote-part représentative de la valeur du terrain puisse, dans ce cas, être sensiblement supérieure à cette fourchette comprise entre 10% et 15%. Avez-vous une idée de ce que cette quotité peut être dans une ville comme Paris ? Quelles sont les pratiques de ceux parmi vous qui louent des biens sur Paris (ou une ville où le foncier est rare et cher) et qui ont opté pour un régime d’imposition au réel ?     

Je remercie par avance les membres du forum qui prendront le temps de répondre à ces interrogations.

Bonne journée.

Message édité par l’équipe de modération (23/09/2015 13h05) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : amortissement, lmnp, régime d'imposition, régime réel, terrain

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#2 22/09/2015 16h03 → LMNP : régime d'imposition au réel et base d'amortissement d'un terrain... (amortissement, lmnp, régime d'imposition, régime réel, terrain)

Modérateur
Réputation :   1084 

1) Oui, le terrain a une valeur, et, si vous devez inscrire la valeur totale du bien (terrain inclus) au bilan de votre activité, vous ne devez pas amortir le terrain.
2) C’est à vous (éventuellement aidé par un professionnel) d’évaluer la répartition, selon ce qu vaut le foncier là où le bien est situé (à Paris, vous trouverez des endroits où le foncier représente 50% voire plus, et en rase campagne des endroits où le foncier représente 10% voire moins). Comparez la valeur vénale de votre bien avec la valeur vénale d’un bien similaire, mais situé sur un autre foncier, devrait vous aider à déterminer une répartition raisonnable.


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#3 22/09/2015 16h18 → LMNP : régime d'imposition au réel et base d'amortissement d'un terrain... (amortissement, lmnp, régime d'imposition, régime réel, terrain)

Membre
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Merci GBL pour votre réponse qui conforte l’intuition que j’avais… ainsi que mes craintes…

Je vais creuser la question de la répartition, sur Paris, du prix du foncier par rapport à celui du bâti. Si la proportion est de l’ordre de ce quelle que vous indiquez (50/50), le fait d’opter pour un régime d’imposition au réel perd, dans mon cas, et en dépit des travaux de rénovation engagés, beaucoup de son intérêt.

Je reste bien évidemment preneur des retours d’expérience d’autres bailleurs parisiens ayant opté pour une imposition au réel de leurs revenus LMNP/LMP et susceptibles de fournir une indication de la part que représente le terrain dans la valeur des biens qu’ils donnent en location.

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#4 22/09/2015 16h28 → LMNP : régime d'imposition au réel et base d'amortissement d'un terrain... (amortissement, lmnp, régime d'imposition, régime réel, terrain)

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Bonjour,
Je ne connais pas votre imposition mais faire une déclaration au réel pour un studette mettre en marche une usine à gaz pour un retour assez faible.
Si votre revenu est d’environ disons 500€ par mois soit  6 000€ par an, vous allez être imposé à votre tranche marginale sur 4 260€ avec l’abattement de 29% . Si vous êtes imposé à 50% vous aurez donc 2 130€ d’imposition supplémentaire. Si vous êtes sur une tranche inférieure posez-vous la question sur l’intérêt de passer en réel.
Si vous le voulez quand même, et si vous n’êtes pas comptable faire super attention :
-sur les amortissements (dissocier terrain et construction : les terrains sur ma liasse sont inférieurs à 10%)
-sur les reports d’amortissement.
-sur les intérêts déductibles.
-sur la valeur du bien à aujourd’hui pour la bonne prise en compte de sa valeur.
-sur les frais de notaire payés.
….
me femme a fait de l’audit et nous passons par un comptable, ce qui nous garantie l’absence de problème en cas de contrôle.

Je ne peux que vous déconseiller une approche en réel pour une studette, et sans comptable.

Dernière modification par fredv (22/09/2015 16h30)

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#5 22/09/2015 16h58 → LMNP : régime d'imposition au réel et base d'amortissement d'un terrain... (amortissement, lmnp, régime d'imposition, régime réel, terrain)

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Vous avez raison Fredv, et je vous remercie de votre mise en garde. Même si d’éventuelles discussions avec l’administration fiscale ne m’effraient pas (je suis fiscaliste), les premières simulations que j’ai faites m’ont précisément démontré que le gain financier tiré d’une imposition au réel est faible par rapport à la facilité et le confort d’une imposition au forfait (environ 1 K€ de base imposable). Au surplus, lorsqu’on prend en compte une part significative de terrain non amortissable, le gain financier devient trop dérisoire pour que le régime réel en vaille la peine. Je vais donc revoir ma copie sur ce point en attendant le jour où mes investissements immobiliers seront suffisamment significatifs pour justifier un changement de régime d’imposition.

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#6 22/09/2015 21h04 → LMNP : régime d'imposition au réel et base d'amortissement d'un terrain... (amortissement, lmnp, régime d'imposition, régime réel, terrain)

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Bonjour,

Je confirme que franchement c’est risqué de faire sa compta soi même sauf si vous avez de solides connaissances.

Ce n’est pas tant la compta de base qui pose problème, mais les arbitrages que vous ferez, en particulier sur :
- durée des amortissements
- part du foncier dans la valeur totale du bien (justement vous en parliez)
Difficile à justifier si l’administration fiscale vous pose des questions… sur quelles bases partirez vous pour expliquer vos choix ?

Les frais de comptables de cette année sont d’ailleurs encore déductibles de l’IR
Vous pouvez essayer d’en profiter au moins pour qu’un comptable spécialisé dans le meublé vous fasse la trame de base.

Un détail a attiré mon attention, peut être que je n’ai pas compris.
Vous dites que vous possédez le bien depuis 3 ans ?
Si c’est bien cela, c’est la 1e année que vous le louez en meublé ?
Dans ce cas vous pouvez opter pour une estimation d’agence comme base des amortissements
Intéressant si vous avez acquis le bien à un prix inférieur à celui du marché

Bien à vous


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