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Forums des investisseurs heureux

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#1 17/10/2016 20h38 → Vince009 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble en nom propre ou SAS ou SCI IS ?) (immobilier, nom propre, sas, sci)

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Bonjour à tous,

Voici ma problématique, je vous expose mon profil rapidement afin que vous puissiez me renseigner.

Immobilier locatif vide: Je suis actuellement propriétaire de 23 appartements en nom propre acquis au cour des 10 dernières années. J’ai un revenu foncier brut annuel de 107 000 Euros et un remboursement de crédit annuel de 36000 Euros.

Je suis agent commercial indépendant avec un revenu annuel de 30 000 Euros.

Je suis sur le point d’acquérir un immeuble de 7 logements pour un cout total de 300 000 Euros FN, FA et travaux compris.

Voici ma question: Afin d’optimiser au mieux ma fiscalité (qui commence à être sérieusement pénalisante) est il judicieux de continuer à acquérir des appartements en nom propre ou dois je créer une SASU, SCI à l’IS ou autre type de société.

A savoir que j’achète seul et à 35 ans j’ai pas d’intérêt particulier en terme de succession (donc exit SCI à l’IR)

Je vous remercie par avance.

Message édité par l’équipe de modération (19/10/2016 15h15) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, nom propre, sas, sci

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#2 19/10/2016 11h24 → Vince009 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble en nom propre ou SAS ou SCI IS ?) (immobilier, nom propre, sas, sci)

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Bonjour,

J’aimerais vous aider mais ça dépasse un peu mes compétences. Je vais peut-être dire des bêtises, mais ça aura au moins le mérite de lancer la discussion.

Vous dites que vous cherchez surtout à réduire l’IR. Pourtant, pacsé et avec un enfant, il faut réfléchir à ce que devient votre patrimoine (très important) s’il vous arrive quelque chose.

Donc, déjà, en termes de structuration de l’activité de bailleur :
- la location nue rentre dans les revenus fonciers, activité civile par nature. Du coup, une entreprise (SASU ou SARL ou autre) ne me semble pas adaptée.

- vous dites que l’imposition commence à devenir importante. Il y a sans doute un effet d’épuisement des charges déductibles (moins d’emprunt et épuisement du stock de travaux déductibles).
Il faut regarder aussi comment vous vous situez par rapport à la limite de tranche. Si je compte bien, la limite qui vous ferait passer à 41% de TMI est 71 826 x 2,5 parts soit 179 565 €.
A supposer que vos revenus fonciers nets soient de l’ordre de 70 k€ (sans doute moins si vous avez suffisamment de charges à déduire), les revenus de vos deux activités professionelles 47 k, et le revenu foncier supplémentaire net de votre nouvelle acquisition à 20 k€, vous avez encore de la marge.

Donc, vous êtes à 30 % d’IR (+15,5 % de PS) et vous allez le rester pour encore un moment : l’imposition n’augmente donc pas en termes de taux ; c’est plutôt vos charges déductibles qui baissent et votre revenu foncier global qui augmente.

- vous n’êtes pas soumis à l’ISF ? Vous ne devez pourtant pas être loin…

-je ne vois pas bien quelle structure pourrait vous permettre de baisser l’imposition. Peut-être une SCI IS, mais ça coûte au moment où vous faites la SCI (frais de mutation), et ensuite, c’est reculer pour mieux sauter (imposition sur les dividendes ; et surtout forte imposition sur la plus-value compte tenu de l’amortissement des biens).

Au total, tant que vous êtes en location nue (revenus fonciers) la possession en nom propre me semble bien adaptée. En tout cas, je ne connais pas de solution miracle pour réduire l’imposition des revenus fonciers.

- comme solution partielle, je vois le LMNP sur une partie de vos biens. Ca peut sembler un peu tordu qu’un agent immobilier puisse être "non professionnel", mais je n’ai rien lu dans le statut et les seuils qui le déclenchent qui interdiraient à certaines professions de l’exercer. Si ça se confirme, vous pourriez passer "une certaine quantité" de vos biens en meublé, et bénéficier des dispositions fiscales avantageuses du LMNP.

-la location meublée en version professionnelle est possible aussi. Soit LMP, soit dans une société structurée pour cela (exemple : SARL, SASU, SCI IS même si ce dernier choix n’est sans doute pas le meilleur).

-est-ce que vous voulez continuer à gérer de l’immo en direct, à long terme ? Vous pourriez aussi penser à revendre progressivement pour investir ces sommes sur des supports moins contraignants en gestion (actions, SCPI…).

A mon avis, il faut inclure une réflexion sur le devenir de votre patrimoine s’il vous arrive quelque chose. Le PACS crée les mêmes avantages de succession que le mariage, mais ne crée pas de droit de succession. Il faut un testament pour cela. Sans testament, c’est votre enfant qui hérite, votre compagne n’aura rien. Elle se retrouvera à gérer un patrimoine énorme qui appartient à votre enfant, sous le contrôle du juge. Inversement, si vous faites un testament "au dernier vivant", votre enfant n’aura peut-être pas autant que vous vouliez. A vous de trouver le bon réglage.

Quand je dis le devenir en cas d’héritage, c’est aussi en termes d’effets adverses :
- Supposons que vous ayez un patrimoine d’1,5 M€. Si votre enfant hérite seul, ça dépasse allègrement l’éxonération de 100 k€, donc il faudra payer des droits de mutation assez élevés. Votre compagne devra donc sans doute revendre plusieurs biens, au nom de votre enfant et après acccord du juge, pour payer les droits.
- Si vous optez pour des régimes avec amortissement de la valeur (LMNP ou LMP ou SCI IS par exemple), l’héritage peut déclencher le calcul de la plus-value sur la valeur non amortie (donc potentiellement sur une valeur très élevée), même en LMNP me semble-t-il. Là aussi, vos héritiers peuvent se retrouver à payer une imposition élevée.

Vu que vous avez un patrimoine énorme, il vous faudra réfléchir à comment le transmettre. A raison de 100 k€ tous les 15 ans, votre capacité de transmission à vos enfants est très limitée ! Vu que vous voudrez sans doute garder les revenus, une donation de la nue-propriété semble bien indiquée. Vous donnez la NP de "quelques" biens pour arriver à 100-150 k€, et ça fait une première donation. Vous êtes tranquille pour 15 ans. Pourquoi je dis jusqu’à 150 k€ alors que le seuil d’exonération est à 100 k€ ? Parce qu’au delà de 100 k€, le barème est progressif. On peut donc se permettre de dépasser un peu sans payer beaucoup de droits de mutation. Il faut d’ailleurs mettre ces droits à la charge du donateur, ça diminue un peu la facture.

Notez que revendre ces biens peut être plus compliqué une fois démembrés, donc ne faites cela qu’avec des biens que vous êtes certain de vouloir garder longtemps.

Bref, quand on prend à la fois la volonté de réduire l’imposition actuelle et la nécessité d’optimiser la succession, ça devient très compliqué. Je pense que vous devriez consulter notaire/fiscaliste/CGP (les 3 séparément, ou si possible un très bon cabinet qui cumule autant que faire se peut les 3 compétences), afin de bien mettre tout cela à plat et trouver les meilleures solutions.

vous noterez aussi que l’un des enjeux sous-jacents, c’est le déséquilibre de patrimoine et de revenus entre vous et votre compagne. Certaines structures nécessitent d’être au moins deux, comme une SCI, une SNC, une SARL, une SAS ; d’autres solutions peuvent être unipersonnelles (nom propre, SASU, EURL). Voulez-vous associer votre compagne à la possession et à la gestion de vos biens ? Quid en cas de séparation ?

Je dirais donc que c’est à vous de bien définir votre projet, vos souhaits. Le projet que vous nous exposez est "diminuer l’IR" ce qui me semble un peu court car il ne tient pas compte de la gestion et de la transmission du patrimoine au long terme ; il faut donc mieux définir votre projet ; puis il faut présenter ce projet à des professionnels du sujet qui vous proposeront les outils juridiques adaptés.

Dernière modification par Bernard2K (19/10/2016 11h56)

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#3 19/10/2016 12h23 → Vince009 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble en nom propre ou SAS ou SCI IS ?) (immobilier, nom propre, sas, sci)

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Merci beaucoup BERNARD2K pour votre expertise.

Concernant la succession je me suis pacsé, j’ai réalisé un testament pour donner ma part de résidence principale et 10 appartements à ma compagne afin qu’elle puisse garder son autonomie et son niveau de vie.
Le reste irait à mon fils.
Pour l’instant je pense avoir fait le nécessaire côté succession, j’ai 35 ans, on verra plus tard lorsque mon fils sera majeur.

Mais j’ai pas envie de mourir !!!

J’ai envie de continuer mes investissements immobiliers d’où mon interrogation pour l’avenir.

Vous avez très bien cerné le problème, pour les chiffres c’est exactement cela, moins de charges déductibles, moins de travaux et mon IR explose.

J’ai effectivement de la marge avant de passer a 41% de TMI. Es ce pour vous le seuil a partir duquel je devrais créer une société ?

Je partais du principe que dans une SASU (par exemple) j’amortissais l’achat de l’immeuble et les frais d’achat. Je payais seulement 15% d’IS sur les bénéfices jusqu’à 38 000 Euros. Je ne me sortais pas de salaire ni de dividende et je réinvestissais les bénéfices à l’infini dans cette société.

Le plus gros inconvénient est effectivement la plus value en cas de revente.
Je suis novice dans ce domaine j’espère que je ne dit pas de bêtise.

30 % d’IR + 15.5 de PS vous parait il être une imposition convenable et surtout une imposition à laquelle je ne pourrait pas échapper au vu de ma situation ?

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#4 19/10/2016 12h36 → Vince009 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble en nom propre ou SAS ou SCI IS ?) (immobilier, nom propre, sas, sci)

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vince009 a écrit :

Je partais du principe que dans une SASU (par exemple) j’amortissais l’achat de l’immeuble et les frais d’achat. Je payais seulement 15% d’IS sur les bénéfices jusqu’à 38 000 Euros. Je ne me sortais pas de salaire ni de dividende et je réinvestissais les bénéfices à l’infini dans cette société.

C’est exact, mais vous voudrez peut être toucher un de ces jours aux bénéfices de votre travail non ? sinon quel intérêt ?

vince009 a écrit :

Le plus gros inconvénient est effectivement la plus value en cas de revente.
Je suis novice dans ce domaine j’espère que je ne dit pas de bêtise.

30 % d’IR + 15.5 de PS vous parait il être une imposition convenable et surtout une imposition à laquelle je ne pourrait pas échapper au vu de ma situation ?

C’est bien ca. La PV augmente au fur et à mesure de l’ amortissement, donc en cas de société à l’IS, au bout d’un certain temps, votre PV = 100% du prix de vente. L’avantage à cet inconvénient, c’est que lorsque vous vendez, vous avez le cash pour payer l’impôt sur le PV.

Pour l’imposition convenable, il faudra bien un jour payer des impôts. Cela veut tout de même que vous gagnez de l’argent. C’est bien non ?

Setanta

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#5 19/10/2016 13h02 → Vince009 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble en nom propre ou SAS ou SCI IS ?) (immobilier, nom propre, sas, sci)

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vince009 a écrit :

Pour l’instant je pense avoir fait le nécessaire côté succession, j’ai 35 ans, on verra plus tard lorsque mon fils sera majeur.

Mais j’ai pas envie de mourir !!!

Sans avoir envie de mourir, il faut quand même penser à la transmission… et bien avant la majorité des enfants.

Explication :
Plafond d’exonération pour un don ou une succession parent->enfant : 100 k€. Il faut minimum 15 ans entre deux donations.
On vous souhaite de vivre vieux. Prenons comme hypothèse le décès à 80 ans (c’est à peu près l’espérance de vie pour un homme).
Pour que la dernière donation ne soit pas additionnée à la succession, il faut qu’elle soit intervenue au moins 15 ans avant le décès. Prenons 5 ans de marge, ça fait donc une donation à 50 ans.
Une autre donation 15 ans avant : ça fait 35 ans.
Avec ce rythme là, vous transmettez 3 x 100 k€ exonérés : une fois à 35 ans, une fois à 50, une fois au décès. Ca ne permet de passer "que" 300 k€ exonérés, or votre patrimoine est plus important : vous voyez donc qu’il faut s’en pré-occuper.
Notez que plus il y a de parents et d’enfants, plus on peut passer de patrimoine : 2 parents x 3 enfants, ça fait 600 k€ exonérés. 2 donations pendant la durée de vie puis un héritage : : environ 1,8 M€ peut être transmis sans payer d’impôts.
Mais entre un seul parent et un seul enfant, c’est donc 3x100 k€ à répartir en 2 donations puis la succession au décès.
Avec les dispositions que vous avez prises, une partie de votre patrimoine irait à votre compagne, et cela irait ensuite à votre enfant par donation ou décès de celle-ci ; cela permet donc de passer au moins 100 k€ de plus, par son intermédiaire.

Donc, à mon humble avis, vous devriez pensez à faire une donation à votre enfant d’ici quelques années (entre 35 et 40 ans). Pour garder la gestion et les revenus de votre patrimoine, vous pouvez par exemple donner la nue-propriété de biens immobiliers que vous comptez garder au long terme.

L’intérêt de la manœuvre, c’est que la nue-propriété n’est valorisée "que" à 30% tant que vous êtes âgé de 31 à 40 ans. Vous pouvez ainsi donner la NP de biens valant 330 000 €, la donation ne sera que de 100 k€, donc exonérée.

Pendant toute votre durée de vie, la NP ne sert à peu près à rien à votre fils (elle ne lui rapporte ni ne lui coûte). Mais à votre décès, l’usufruit s’éteint. Votre fils reçoit donc la pleine propriété, sans devoir payer un seul euro de droit de mutation. Vous avez transmis 330 k€ de biens en une seule fois sans payer de droits de mutation et sans vous départir de votre capacité à gérer et à percevoir les revenus : voilà pourquoi cette solution est si attrayante.

J’ai effectivement de la marge avant de passer a 41% de TMI. Es ce pour vous le seuil a partir duquel je devrais créer une société ?

Je partais du principe que dans une SASU (par exemple) j’amortissais l’achat de l’immeuble et les frais d’achat. Je payais seulement 15% d’IS sur les bénéfices jusqu’à 38 000 Euros. Je ne me sortais pas de salaire ni de dividende et je réinvestissais les bénéfices à l’infini dans cette société.

Quand je vous ai dit que j’étais un peu court pour vous répondre plus avant, je ne plaisantais pas ! Je ne suis pas assez compétent pour vous répondre plus avant.

Je ne peux que renchérir sur Setanta : vous ne pouvez pas le faire "à l’infini". A un moment, les bénéfices seront taxés, soit parce que vous vous versez enfin des dividendes, soit parce que vous vendez, soit parce que vous décédez et que votre fils hérite par exemple. Il faut bien regarder ce qui se passe alors. Si c’est votre fils qui a d’énormes impôts à payer sur la succession et sur la plus-value, ce n’est pas exactement un cadeau… Pour connaître les conséquences des différents montages dans les différentes hypothèses et vous conseiller la meilleure solution, il faut quelqu’un de très pointu sur ces sujets, et c’est pour ça que je vous conseillais d’exposer votre cas à des professionnels spécialisés.

Une remarque très générale : en laissant les bénéfices dans une structure, ça veut dire qu’ils seront taxés "plus tard". Vu qu’il n’y a pas beaucoup d’impôts qui baissent, est-ce un si bon calcul ?

Un peu de lecture. Sur les différentes structures pour détenir un patrimoine immo, j’ai trouvé ça : http://www.eyrolles.com/Chapitres/97827 … _Denos.pdf
Ca a l’air d’être écrit par une personne très compétente ; par contre ça date un peu (2005).

Dernière modification par Bernard2K (19/10/2016 13h25)

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#6 19/10/2016 14h13 → Vince009 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble en nom propre ou SAS ou SCI IS ?) (immobilier, nom propre, sas, sci)

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Je prends note côté succession, merci pour vos renseignements.

Pour la création d’une société ou achat en nom propre j’ai effectivement déjà posé la question à mon notaire et mon expert comptable.

Leurs réponses ne sont pas dénués d’intérêt d’où mon inscription sur un forum.

Mon vieux notaire: Faire une SCI à l’IR pour la succession parce que ça va le faire travailler et surtout parce que il ne connait pas les autres !!!

Mon expert comptable: Créer une société quelle quel soit parce que ça me protège et surtout parce que en nom propre ça lui rapporte rien !!!

Mon avis: Rejoint par le votre BERNARD2K, achat en nom propre tant que l’on réinvestit chaque année en travaux pour minorer l’IR, mais l’avenir ???

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#7 19/10/2016 15h27 → Vince009 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble en nom propre ou SAS ou SCI IS ?) (immobilier, nom propre, sas, sci)

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Bonjour,

Il y a de nombreux points …

- Achat seul --> hormis les structures permettant un associé unique (sasu, eurl, eirl), vous serez de facto 2 pour créer une société …

- fiscalité : IS = imposition légère en interne, mais surfiscalisation en sortie potentielle (vente de la société, vente du bien + boni de liquidation, et même sortie en dividendes). Sachant que vous ne connaissez pas la fiscalité dans 15 ans. Pour mémoire, il y a 15 ans, les PS étaient à 10%, et non 15.5, et le prélèvement libératoire était à 15%.

- succession : toujours prévoir le pire. Une voiture qui franchit la ligne, et pouf, plus de Vince. Si rien n’a été prévu, ca peut vite devenir galère pour les héritiers. Or si vendre un appart pour financer les droits est relativement simple si détention directe, c’est plus complexe s’il faut sortir des fonds de la structure IS pour payer les droits de succession concernant cette structure. Donc il faut anticiper.

- succession 2 - donation : attention au controle opérationnel / structurel. Le NP est LE propriétaire. Sauf si anticipation, il fait ce qu’il veut de ses parts, y compris les vendre.  Penser aussi mineur + patrimoine = intervention du juge des tutelles sur certaines décisions.

Pour prendre un cas effectif : une maman avec ses deux enfants et le choix US sur la succession du mari. Difficile de faire comprendre au juge pourquoi continuer les investissements prévus via la holding familiale est dans l’intérêt des enfants. Pour le juge, la structuration présente un risque en capital (vrai mais aussi un rendement potentiel important) qui ne respecte pas le droit des enfants à la sécurité de leur patrimoine successoral.

- notaire / comptable : techniquement rien ne vous oblige à passer par eux pour monter une structure. Le conseil est plus lié, à mon avis, à leurs pratiques courantes. La SCI se rapproche de la détention de patrimoine en direct, alors qu’une structure type sasu fonctionne comme une entreprise. Forcément, le comptable voit la comptabilité d’une société, tandis que le notaire voit la gestion souple et relativement naturelle d’une sci.

- Dénos. Auteur classique, livre de base à lire sur les SCI pour dégrossir par exemple. les livres sont réactualisés régulièrement, pour se mettre à jour et corriger quelques coquilles ou imprécisions.

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#8 19/10/2016 15h43 → Vince009 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble en nom propre ou SAS ou SCI IS ?) (immobilier, nom propre, sas, sci)

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vince009 a écrit :

Mon vieux notaire: Faire une SCI à l’IR pour la succession parce que ça va le faire travailler et surtout parce que il ne connait pas les autres !!!

Mon expert comptable: Créer une société quelle quel soit parce que ça me protège et surtout parce que en nom propre ça lui rapporte rien !!!

C’est bien pour ça que je vous disais qu’il faut rechercher la personne ou le cabinet qui va réunir ces différentes compétences. Ca doit se trouver. Ca coûte cher ramené à l’heure, mais s’il a l’habitude de votre type de problématique, il saura vous aiguiller rapidement sur les choix adaptés à votre situation, donc au final c’est un bon investissement.

Si vous dites sur quelle zone géographique vous êtes, certains foreumeurs pourront peut-être vous donner des adresses.

attention au controle opérationnel / structurel. Le NP est LE propriétaire. Sauf si anticipation, il fait ce qu’il veut de ses parts, y compris les vendre.  Penser aussi mineur + patrimoine = intervention du juge des tutelles sur certaines décisions.

Très juste. A la base "donner c’est donner…". Le principal inconvénient d’une donation, c’est qu’on a donné ! Ca ne nous appartient plus ! Même si donner la NP permet de conserver l’usufruit et donne donc moins de contrôle au fiston qu’une donation en pleine propriété, on a perdu une partie du contrôle sur le bien et il faut l’accepter… au alors il ne faut pas donner.
Parmi les alternatives :
- La SCI permet de donner des parts au fiston tout en le laissant minoritaire au niveau des décisions, mais là c’est mineur + SCI qui va poser des problèmes notamment pour l’obtention de prêts bancaires. De plus, une SCI doit être gérée (AG + compta) et dans les SCI familiales, on oublie souvent rapidement les bonnes résolutions ; le démembrement entre personnes physiques, sur des biens qu’on prévoit de garder à long terme, ça me semble plus facile à gérer "à la bonne franquette".
- donation en pleine propriété, d’argent ou de titres par exemple. Déjà, il faut être sûr de ne pas en avoir besoin.
Si on pioche dedans pour faire face à un besoin ponctuel, c’est un prêt entre personnes (l’enfant qui prête à son parent) ; si on ne le formalise pas et qu’on ne le déclare pas, on va avoir des soucis…
Autre conséquence possible : ne pas s’étonner si à 18-20 ans, avec la fougue de la jeunesse, il vend tout pour pouvoir se payer un voyage aux USA ou à Katmandou, une belle voiture neuve ou autre truc équivalent.
Bien sûr il y a l’alternative de donner plus tardivement, quand les enfants sont devenus des adultes raisonnables et pourront vraiment utiliser la donation pour construire leur vie (fonder leur entreprise ou acheter leur RP par exemple) ; mais dans ce cas on ne pourra pas bénéficier du fait de faire plusieurs donations espacées de 15 ans pour utiliser au maximum le seuil des 100 k€.

En tout cas, ces choix ne sont pas simples et c’est bien l’intérêt d’en parler avec un professionnel spécialisé.

Dernière modification par Bernard2K (19/10/2016 16h23)

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#9 19/10/2016 17h28 → Vince009 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble en nom propre ou SAS ou SCI IS ?) (immobilier, nom propre, sas, sci)

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Bernard2K a écrit :

Même si donner la NP permet de conserver l’usufruit et donne donc moins de contrôle au fiston qu’une donation en pleine propriété

Sur la gestion courante oui, mais, par exemple, l’usufruitier sur un bien démembré en direct ne peut pas s’opposer à la vente de la NP.  Dans une structure, on peut limiter ce risque via les statuts.  (mais on ne peut pas non plus faire n’importe quoi)

Bernard2k a écrit :

ne pas s’étonner si à 18-20 ans, avec la fougue de la jeunesse

c’est pour cette raison qu’il est conseillé, lorsqu’on ouvre une AV pour un mineur, de penser au pacte adjoint. Et dans une structure de cadrer le risque d’un associé trop exigeant

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