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#1 03/04/2016 12h55 → Ekoz : étude de cas immobilier (1er achat d'immeuble en nom propre ou SCI) (cashflow, immeuble, immobilier)

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Bonjour à tous,

J’ai plusieurs interrogations sur la façon de procédé sur l’achat de mon premier bien immobilier.

Actuellement je possède aucun bien immobilier(je suis âgée de 21 ans), avec un salaire annuel d’environ 21 000€ / an, je souhaite investir dans un immeuble afin de me crée un patrimoine immobilier et d’atteindre un auto-financement voire d’obtenir un cash flow positif.

J’ai trouvé un immeuble d’environ 400m² dans une ville de province, emplacement  en centre ville avec un secteur industriel en expansion à une 10 minutes.

l’immeuble est  au prix de 130 000 € : composé de 3 appartements et un local commercial (Bar)

2 Appartements sont vide et a restauré partiellement.

Le local commercial et un appartement rapportent 9700 € / An (loué depuis 5 ans)

Ma stratégie est la suivante :

Acheté avec un crédit sur 20 Ans pour obtenir des mensualités payer par les deux locations déjà en place.
Habité l’immeuble pendant la rénovation des deux appartements et les mettre en location nue.
Le budget des travaux seront compté dans l’emprunt et seront réalisé par moi-même.

Ma question est donc lié sur l’achat en nom propre ou bien par la création d’une société immobilière pour réduire la fiscalité. Mon but est d’acheter un autre bien ou un autre immeuble similaire par la suite.
La gestion d’un bail commercial comporte t’elle un risque ?

Je n’ai aucune connaissance sur ce point la ! Si vous pouvez m’aider ou m’apporter des précisions sur ce sujet.

Merci d’avance

Message édité par l’équipe de modération (05/04/2016 00h03) :
- modification du titre

Mots-clés : cashflow, immeuble, immobilier

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#2 03/04/2016 20h42 → Ekoz : étude de cas immobilier (1er achat d'immeuble en nom propre ou SCI) (cashflow, immeuble, immobilier)

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Bonsoir

Attention : certaines banques refusent de prendre en compte dans le prêt tout ce qui est local commercial ; à financier donc avec ses propres deniers. J’en subis les frais sur un bien que j’ai en vue et du coup je pense que je vais aller voir ailleurs.

Prenez en compte dans vos chiffres la taxe foncière et ayant une estimation des travaux.

Personnellement, en étant marié, j’ai acheté tous mes biens en nom propre. Si vous êtes à plusieurs je préconise une SCI.

Pour la gestion du bail commercial, je ne connais pas très bien mais je sais que généralement les baux sont rédigés devant notaires. Je vous suggère de voir comment ca se passe dans la ville où vous achetez ; il y a pas mal de communes où les centre ville se paupérisent et les commercent meurent car il y a création en périmètre urbains de grandes zones commerciales ou tout s’agglutine.

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#3 04/04/2016 10h26 → Ekoz : étude de cas immobilier (1er achat d'immeuble en nom propre ou SCI) (cashflow, immeuble, immobilier)

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Bonjour,
quelques remarques.

Pour l’achat, perso, j’ai acheté en nom propre, ne voyant pas trop l’intérêt de passer par une structure juridique dans mon cas.
Ca peux être intéressant pour investir à 2 sans être marié.

Pour le bien en lui-même.
400m², c’est plutôt grand.
Donc beaucoup de boulot en réno, surtout si vous les faites vous même.

Ensuite, le bien est en vente depuis combien de temps ?
Généralement les biens mixte (commerciaux, habitation) se vendent difficilement (dans mon coin en tout cas).
Ensuite, le bar en dessous des habitations, j’aurais tendance à me méfier.
Il n’y a pas trop de nuisance ? Du genre des fumeurs qui fume sur le trottoir, des poivrots qui gueulent à 3h du mat, …
Sympa pour vos locataires si c’est le cas.

Ensuite, dernier point et pas des moindres, le bail commercial.
Ce type de bail est moins normé qu’un bail d’habitation, donc il faut bien maitriser le sujet pour arriver à le gérer sans faire d’erreur.
Reste ensuite la pérennité du bar alors que la consommation d’alcool est chassé (tolérance de plus en plus basse), que les fumeurs sur le trottoir déclenche des problèmes (voir les débats incessant sur les bars parisien), que les commerces de centres villes sont de moins nombreux, …

Pour commencer, je déconseillerai un bien avec un bail commercial.

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#4 23/04/2016 14h42 → Ekoz : étude de cas immobilier (1er achat d'immeuble en nom propre ou SCI) (cashflow, immeuble, immobilier)

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Bonjour,

Je suis dans la même situation que Ekoz, à la différence que je suis pacsé et qu’on a un enfant. Je souhaiterai investir dans mon premier bien immobilier mais je sais pas trop quel statut choisir.

Souhaitant acheter des bien à rénover pour ensuite les mettre en location saisonnière ou nue, certain de mes amis comptable me conseil de choisir le statut EURL ou SASU qui celon eux serait fiscalement plus intéressant de le faire en nom propre ou via une SCI.

Qu’en pensez vous ?

J’ai lu également que pour acheter ou vendre la carte professionnelle d’agent immobilier est obligatoire, est ce le cas ?

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#5 25/04/2016 09h11 → Ekoz : étude de cas immobilier (1er achat d'immeuble en nom propre ou SCI) (cashflow, immeuble, immobilier)

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Nestate a écrit :

Souhaitant acheter des bien à rénover pour ensuite les mettre en location saisonnière ou nue, certain de mes amis comptable me conseil de choisir le statut EURL ou SASU qui celon eux serait fiscalement plus intéressant de le faire en nom propre ou via une SCI.

Et quelles sont leurs arguments ?

Nestate a écrit :

J’ai lu également que pour acheter ou vendre la carte professionnelle d’agent immobilier est obligatoire, est ce le cas ?

Si c’est vos biens, non, si c’est des biens d’autrui, oui. (ou alors travailler pour quelqu’un détenant la carte)

Créer un nouveau sujet serait plus pratique afin d’éviter de mélanger les discussion et les présentation.

Dernière modification par gunday (25/04/2016 09h14)

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