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#1 06/10/2016 17h45 → Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?) (défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition)

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Réputation :   -2 

Bonjour à tous.

j’avais parlé d’un projet immobilier dans ma présentation qui serait sensé, d’après mes calcules, me faire profiter d’un CF positif de 1000€ environ.

Celui que je présente aujourd’hui après re-calcul me permet d’avoir 850€ l’année 1.

Type de bien : immeuble de rapport
- comprend 8 lots (5 F2 1F3 1F1 1local com)
- Situé dans l’aisne
- 350m²
- visuellement pas de travaux à prévoir.

Q1 smile C’est mon premier investissement (potentiel) et j’ai préférer m’orienté tout de suite sur un immeuble de rapport plutôt qu’un seul appartement car j’ai peur de la vacance locative. Je me dis alors que si j’en ai tout de suite plusieurs d’un coup, c’est moi grave si un d’entre eux n’est pas loué quelques semaine/mois. Pensez-vous que c’est un bon résonnement ? Est-ce trop "gros" pour un premier invest ?
Q2 smile Y-a-t-il des investisseurs qui sont spécialiste du marché de l’aisne ? ou qui connaissent bien ? Je suis de Region Parisienne, je souhaitais être à 1h de route max du premier invest est-ce une bonne stratégie ? est-ce mieux de prendre encore plus proche ?

prix mis en vente : 295k€
prix espéré : 250k€

Q3 smile c’est trop ambitieux ? pensez-vous qu’une tel négo est possible ? Je me base sur le prix moyen du m2 de la ville (meilleuragent.com)

montant des travaux : 25k€ (ça c’est juste pour la defisc, je trouverai bien qqch à faire)

d’après la proporiétaire, tout est loué aujourd’hui pour un montant total annuel de 38k€

Q4 smile Est-ce que ça se fait de demander les baux avant même la première visite ? mon agent immobilier me dit que non… mais j’aimerais être sûr de ne pas me déplacer pour "rien". Me rendre compte qu’en faite rien n’est loué ?
Q5 smile Que puis-je demander comme preuve de bon paiement des locataires actuelles ?c’est mon premier invest, j’ai peur de mauvaises surprises…

Voici quelques éléments financier part rapport au bien et ma situation financière.

Prix achat : 250k€
travaux : 25k€
notaire : 18k€
Frais dossier : 2.5k€
frais crédit logement : 3.5k€

Total à emprunter : 299k€ (j’arrondie) oui, je finance à 110% sur 25ans

j’espère avoir un crédit à 2.4% TEG fixe.
ce qui me donnerait en dépense :
- crédit : 1260€
- charge (électricité des communs) : 30€
- taxe foncière : 490€
- frais d’agence gestion : 290€
- assu GLI : 115€
- assur PNO : 30€
Total dépense = 2215€

Q6 smile que devrais-je mettre dans les charges ? je ne vois pas d’autres choses que l’électricité vu que je suis le seul propriétaire de l’immeuble.
Y-a-t’il des choses que je sous-estime ?
merci de vos éclairages.

Je choisis de prendre l’hypothèse que j’aurais un mois de vacance locative sur le tout une fois par ans :

loyer perçu : 2950€

Fiscalité est en Deficit foncier donc je paierais moins d’impôts que l’année dernière (j’ai compté 100€/mois)

Q7 smile après cette première année ou j’aurais déduis les travaux, j’aimerais repasser en micro-foncier, est-ce possible ?

Merci à tous de m’avoir lu.
a bientôt.

Si vous le voulez bien, pour la lisibilité de tous, j’invite les personnes qui auront la gentillesse de me répondre à utiliser les Qx que j’ai noté :

Mon commentaire général ou petit mot.

Q1 : blablabla
Q2 : blablabli
Q7 : blablablo

Dernière modification par angelus95 (06/10/2016 17h51)

Mots-clés : défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition

Hors ligne

 

#2 06/10/2016 18h39 → Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?) (défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition)

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Réputation :   221 

Q1 : Oui, à mon opinion très gros sur un premier investissement et de plus "tous les œufs dans le même panier" (ville, immeuble…).
Il me semble plus pertinent de se faire la main sur 1 ou 2 lots.

1h00 de route de l’IDF est une parfaite stratégie pour un Parisien (plus près vous aurez du mal à trouver de bons rendements. Vous évitez sans doute le risque de loyer encadré pour quelques années)

Q2 : Maîtrisez vous vraiment la connaissance du marché dans cette ville ? Cela parait vraiment indispensable (quartiers, prix réels, dynamique…)

Q3 : Etre en dessous des prix de meilleur agent me parait être une bonne idée (après cela dépend du produit etc)
Tout est négociable, il faut cependant :
1- des arguments qui tiennent la route
2- un vendeur disposé a les entendre

Q4 : pour la visite c’est plus courtois

Q5 : Les virements sur compte bancaire. C’est normal de demander des preuves mais pas trop tôt pour ne pas braquer vos interlocuteurs. Vous pourrez sans doute déterminer aussi le taux de rotation.

Laissez tomber l’idée d’une gestion déléguée, vous aurez de mon opinion/expérience les pires locataires…

Q6 : 1 mois de vacant pour 8 lots en un an c’est pas beaucoup mais cela dépend du marché locatif tendu ? détendu ?

Q7 : Non, au bout de 3 ans minimum
Avez vous pensé au meublé, fiscalement potentiellement plus rentable si vous ne faîtes pas d’importants travaux ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 06/10/2016 18h55 → Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?) (défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition)

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Mes remarques :

299k€ (j’arrondie) oui, je finance à 110% sur 25ans

Il est très rare qu’une banque accepte de financer du locatif sur plus de 20 ans. Si vous y arrivez, tant mieux pour vous.

38 k€ : bien vérifier qu’il s’agit des loyers hors charges (hors charges récupérables). C’est tellement tentant pour le vendeur de s’exprimer en CC pour faire apparaître un revenu locatif plus important qu’il n’est en réalité.

travaux : 25k€ : si les appartements sont tous loués, vous risquez d’avoir du mal à trouver 25 k€ de travaux à faire d’un coup. Il vaut mieux prévoir de faire des travaux au fur et à mesure (à chaque départ de locataire etc.). La déduction fiscale est au moins aussi avantageuse si les travaux sont répartis dans le temps.

- crédit : 1260€
- charge (électricité des communs) : 30€
- taxe foncière : 490€
- frais d’agence gestion : 290€
- assu GLI : 115€
- assur PNO : 30€
Total dépense = 2215€

Ce sont des dépenses, mais pas des charges au sens des impôts. Par ailleurs, ça me pique un peu les yeux de les voir en mensuel. A partir du moment où on raisonne en impôts, il est plus logique de donner les chiffres annuels.

Vos charges déductibles au sens des impôts sont plutôt :
- intérêts et assurance du crédit : de l’ordre de 3700 €/an (si vous empruntez 275000 € sur 25 ans)
- charge (électricité des communs) : 30€ Récupérable sur les locataires, donc non déductible.
- charge (nettoyage des parties communes, sortir les poubelles) : idem, récupérable, donc non déductible, mais n’oubliez pas de le prévoir. Les locataires d’un immeuble de 8 lots font rarement le ménage eux-mêmes dans les parties communes !
- taxe foncière : 490€ x12
- frais d’agence gestion : 290€ x12. Il faut ajouter 1/2 loyer mensuel pour gérer chaque recherche de locataire (le montant annuel dépend donc de la fréquence de turnover). Ca fait de l’ordre de 200 € par départ de locataire.
- assu GLI : 115€ Je doute que ça soit possible sur un local commercial. Comptez donc 3 % seulement sur les logements. Ou bien demandez une caution solidaire aux (futurs) locataires entrants et économisez la GLI.
- assur PNO : 30€x12
- travaux d’entretien : si vous ne faites pas les 25 k€ initiaux, prévoir 0,5 % du prix d’achat me paraît réaliste, soit : 1250 €/an en moyenne à long terme. Mais c’est valable seulement s’il n’y a pas de retard de travaux. Si vous avez la toiture à refaire, ça va plutôt être 6 à 10 000 € d’un coup. Si les appartements ont vieilli et que vous les refaites à chaque départ de locataire, en supposant 1 départ par an en moyenne, vous allez avoir entre 1000 et 10000€ (selon l’ampleur de ce qui est à faire) par an.

Q7 : non. Le micro-foncier est réservé à moins de 15000 € de loyers par an. Vous êtes forcément au réel.

PS : attention, immeuble mixte (avec local commercial), vous n’aurez pas 10 jours de rétractation après signature du compromis.

PPS : vérifiez que chaque local est un lot au sens du cadastre, et que l’immeuble dispose de 9 compteurs électriques (1 par lot + 1 pour les parties communes).

Dernière modification par Bernard2K (06/10/2016 19h37)

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#4 06/10/2016 18h59 → Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?) (défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition)

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@DDtee

Q2 : Maîtrisez vous vraiment la connaissance du marché dans cette ville ? Cela parait vraiment indispensable (quartiers, prix réels, dynamique…)

Non, effectivement, je ne maitrise pas ce secteur, mais en dehors de mon bon vieux 95, je ne sais pas trop. J’essaie de faire des recherches sur internet type (les meilleurs quartier à xxxxxx, les meilleurs emplacement à xxxxxxx, les pires, je lis également des articles qui disait qu’il était bon d’investir actuellement dans l’aisne.
Je ne cherche que des immeubles dans les 3 plus grandes villes de l’aisne en me disant : "je ne peux pas me tromper".

Q6 : 1 mois de vacant pour 8 lots en un an c’est pas beaucoup mais cela dépend du marché locatif tendu ? détendu ?

Je compte un mois vacant pour chaque appartement ce n’est pas assez ? moi qui pensais avoir pris un scénario pessimiste… sad

Q7 : Non, au bout de 3 ans minimum
Avez vous pensé au meublé, fiscalement potentiellement plus rentable si vous ne faîtes pas d’importants travaux ?

Oui, j’y ai pensé en LMNP car je ne rempli pas les 3 critère du LMP, mais sachant qu’il y a déjà des locataires ? comment puis-je faire ? je pense que ce n’est pas faisable à moins de refaire tous les baux et de racheter leur mobilier non ? Il y a peut-être quelque chose que je ne sais pas…
autrement ça voudrait dire que je passe tous les logements en meublé après le départ des locataires et qu’au bout de 3 ans je fais du LMNP.

merci en tout cas pour vos com’ et conseils.

@Bernard2K

- charge (nettoyage des parties communes, sortir les poubelles)

c’est ça ! je me demandais que pourrait être les charges en plus de mon immeuble.
merci !
avez-vous une idée du prix de ce genre de prestation ?

par rapport au dépense, je voulais surtout mettre en avant le CF, dépense vs loyers.

effectivement pour parler impôts, je suis d’accord avec vous.

38 k€ : bien vérifier qu’il s’agit des loyers hors charges (hors charges récupérables). C’est tellement tentant pour le vendeur de s’exprimer en CC pour faire apparaître un revenu locatif plus important qu’il n’est en réalité.

Check !

travaux : 25k€ : si les appartements sont tous loués, vous risquez d’avoir du mal à trouver 25 k€ de travaux à faire d’un coup. Il vaut mieux prévoir de faire des travaux au fur et à mesure (à chaque départ de locataire etc.). La déduction fiscale est au moins aussi avantageuse si les travaux sont répartis dans le temps.

Oui, mais je ne peux pas le prendre dans mon crédit à 20-25ans. ça pénalisera mon CF non ?

PS : attention, immeuble mixte (avec local commercial), vous n’aurez pas 10 jours de rétractation après signature du compromis.

MERCI !!!!!!! voilà quelque chose que je ne savais pas ! ouf !

PPS : vérifiez que chaque local est un lot au sens du cadastre, et que l’immeuble dispose de 9 compteurs électriques (1 par lot + 1 pour les parties communes).

Check !

Dernière modification par angelus95 (06/10/2016 19h14)

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#5 06/10/2016 19h22 → Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?) (défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition)

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je ne peux pas le prendre dans mon crédit à 20-25ans. ça pénalisera mon CF non ?

Chaque année,
- ça vous coûte le coût des intérêts et assurance sur cette somme de 25 k€ (soit environ 350 €/an)
- ça vous économise seulement TMI + PS sur ce coût, donc disons 30 ou 45 % de ce coût.
Donc, au total, ça vous coûte, par rapport à si vous financiez des travaux cash au fil de l’eau..

Par contre, c’est sûr que faire les dépenses en une fois (et à crédit) en espérant ensuite ne pas en avoir chaque année, c’est vrai que ça fait théoriquement monter le cashflow annuel. Sauf que :
- il est illusoire d’espérer avoir zéro travaux d’entretien même après en avoir fait 25 k€ initiaux.
- si vraiment vous avez de gros travaux d’entretien une année, vous pourrez toujours faire un crédit travaux. Les intérêts et l’assurance de ce crédit seront déductibles en charges.

Ps : pourriez-vous préciser votre TMI ? C’est quand même plus pratique de pouvoir faire des calculs sur le taux réel.

Dernière modification par Bernard2K (06/10/2016 19h27)

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#6 06/10/2016 22h16 → Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?) (défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition)

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Oui.

Revenu 33k et 27k avec 3 parts dont 2 enfants.

Il me semble que nous sommes tout juste a ma tranche 30

Bernard2K a écrit :

- il est illusoire d’espérer avoir zéro travaux d’entretien même après en avoir fait 25 k€ initiaux.

Pour ce bien, j’espérais le vendre a la découpe rapidement 3-5ans, essayer de m’en sortir avec 300-320k

Dernière modification par angelus95 (06/10/2016 22h26)

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#7 07/10/2016 08h55 → Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?) (défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition)

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angelus95 a écrit :

Oui.

Revenu 33k et 27k avec 3 parts dont 2 enfants.

Il me semble que nous sommes tout juste a ma tranche 30

Vous devez faire ce calcul. Il n’est pas sérieux d’envisager d’investir 250 à 300 k€ sans comprendre sa situation fiscale avant et après achat.

Déjà revenu imposable n’est pas pareil que le revenu salarial. Regardez votre dernier avis d’impot : Abattement de 10 %. Ensuite, vous avez peut-être des réductions d’impôts.

En première approche, ça donnerait :
revenu 60 k
imposable : revenu - 10 % : 54 k€
par part : 54/3 = 18 k
vous êtes donc dans la tranche des 14 %
Cf : Impôt sur le revenu : formule de calcul 2016 (revenus de 2015) - Impôt sur le revenu - Le Particulier

Après achat :
revenu foncier brut : 38 k
revenu foncier net (je suppose 40 % de charges déductibles) : 23 k
revenu total imposable : 54+23=77
par part : 77/3 = 25,6 k
Ce qui fait que vous seriez toujours à 14 %.

A vous de refaire ce calcul avec les chiffres exacts et de bien le comprendre.

Si ça se confirme, ça me conforte dans mon idée qu’il n’est pas intéressant de faire beaucoup de travaux initiaux pour 25 k€. La réduction fiscale n’est que de 14+15,5 = 29,9 % sur ces travaux. Vous ferez les travaux indispensables au fil de l’eau.

angelus95 a écrit :

Pour ce bien, j’espérais le vendre a la découpe rapidement 3-5ans, essayer de m’en sortir avec 300-320k

Opération potentiellement requalifiable en marchand de biens. Car s’il n’y a qu’un seul immeuble, il y a 8 lots = 8 ventes. Cf :
Cf : Vente d’un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ?
et le point 110 ici "De même, l’achat d’un seul immeuble en bloc, suivi de sa division et de sa revente par lots suffit à caractériser la condition d’habitude au sens du 1° du I de l’article 35 du CGI"
BIC - Champ d’application - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - Opérations imposables

Pour éviter cette requalification :
- supprimer l’intention spéculative = ne dites à personne que vous avez l’intention de revendre à la découpe. Ne l’écrivez surtout pas (vous venez de le faire, que ça soit la dernière fois).
- quand vous aurez l’immeuble, soit vous le gardez (a priori il a un bon rendement et vous risquez de ne pas forcément retrouver une aussi bonne affaire), soit vous le revendez mais très progressivement (étalez les ventes sur plusieurs années). Je ne garantis d’ailleurs pas que ça permette d’échapper à la requalification mais c’est déjà mieux qu’une revente à la découpe sur une courte période.

Non, effectivement, je ne maitrise pas ce secteur

Qu’attendez-vous ?
- Regardez les prix sur cette ville et ce quartier, aussi bien à la vente qu’à la location (meilleurs agents, épluchez les petites annonces sur LBC et ailleurs)
- allez visiter le quartier, de jour et en soirée. Allez-y immédiatement, là, ce week-end, c’est urgent ! Imprégnez-vous de l’ambiance, de la population, de l’allure des commerces, repérez les services (poste, mairie, transports en commun, écoles), regardez les panneaux "à vendre" et "à louer", discutez avec des gens…
- regardez les annonces en devanture des AI
- entrez dans les AI, discutez.
- etc.

Sur l’opportunité d’achat :
295 k€ de prix de vente, 38 k€ de revenu foncier hors charges = 12,8 % de rendement brut. C’est élevé, pourquoi ? Travaux à faire ? Locataires "particuliers" dont certains avec impayés de loyer ? Quartier qui craint ?
Il ne faut pas croire au père noël, il faut chercher le loup !

Rendement déjà élevé -> le vendeur est probablement assez peu disposé à le brader. Depuis combien de temps est-il en vente ? C’est un critère important pour savoir si le vendeur est disposé à baisser. Renseignez-vous sur ce point, c’est primordial ! Pistes pour avoir l’info : castorus, question posée à l’AI, question à poser en enquête de voisinage (aux locataires, à des voisins…)

Après, vous aurez le dilemme de tout acheteur :
295 k€ ; vous êtes sur de l’avoir (offre au prix de vente = vente parfaite ; en principe le vendeur ne peut pas refuser de vous le vendre ; le seul point de blocage possible c’est la banque)
250 k€ : c’est bas, vous avez un fort risque que le vendeur refuse et que l’immeuble vous file sous le nez.
Entre les deux ?

Enfin, notez que le point de blocage, ça va être la banque. Avec votre RP à payer, vous devez déjà être à environ 33% de taux d’endettement.
Vous pourrez expliquer au banquier que l’achat s’autofinance (38 k€ de loyer, retenus à 70 % = 26,6 k€/an soit 2216 €/mois ce qui est plus que le remboursement du prêt), mais vous risquez d’avoir du mal à contourner le calcul d’endettement :
taux d’endettement futur = totalité de vos futures mensualités/totalité de votre futur revenu.
Ce calcul risque d’être :
taux d’endettement futur =  environ 3400/ (environ 5000 revenu salarial + environ 2216 de revenu foncier) = 47 %.

Ca ne passe pas sur ce critère ! Vous pourrez essayer d’argumenter sur le bien qui s’autofinance, sur le reste à vivre qui est tout de même confortable (environ 3800 €/mois), mais ça ne va pas être facile. Vous êtes vous déjà renseigné auprès de la banque ? A quoi bon étudier un cas si vous n’arrivez pas à le financer ?

Globalement, vous êtes quand même très ignorant du sujet : vous ne connaissez pas votre fiscalité, vous n’aviez pas réalisé qu’à plus de 15 k€ de revenu foncier brut vous êtes forcément au réel, vous n’aviez pas réalisé qu’une revente à la découpe peut être requalifiée de marchand de biens, vous ne connaissez pas la ville ni le quartier, vous ne savez pas si vous pourrez le financer… Ca craint, pour le dire brièvement. Vous rêvez tout haut, pour le dire autrement. Continuez à vous renseigner et à apprendre. Il vous faut passer en mode d’apprentissage très accéléré si vous comptez vraiment acquérir cet immeuble. Les erreurs coûtent vite cher quand le multiplicateur est 300 k€.

Ne demandez pas aux foreumeurs de faire vos choix à votre place… ni de prendre les renseignements à votre place, ni de faire vos calculs à votre place. Vous envisagez un achat à environ 300 k€, et vous êtes seul à décider.

Dernière modification par Bernard2K (07/10/2016 09h54)

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#8 07/10/2016 10h56 → Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?) (défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition)

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Réputation :   -2 

Merci Bernard !

Je fais de vous mon parrain officiel wink sur ma première tentative d’invest ! smile smile smile

Vous devez faire ce calcul. Il n’est pas sérieux d’envisager d’investir 250 à 300 k€ sans comprendre sa situation fiscale avant et après achat.

Pas d’inquiétude, il est fait, je l’ai noté dans mes docs, je les retrouverai.

Si ça se confirme, ça me conforte dans mon idée qu’il n’est pas intéressant de faire beaucoup de travaux initiaux pour 25 k€. La réduction fiscale n’est que de 14+15,5 = 29,9 % sur ces travaux. Vous ferez les travaux indispensables au fil de l’eau.

d’après mes calculs ça me fait une différence de CF de 200€ quand même… je trouve ça énorme non? néanmoins il passerait à 650€ ce qui est tout de même confortable.

Merci pour le lien de requalification de Marchand de bien, je cherchais justement des info et pourquoi pas des moyens de "contournement".

notez que le point de blocage, ça va être la banque

d’après ma première approche, elle serait OK !
concernant le taux d’endettement, je suis actuellement à 27% et d’après mon calculateur (www.rendementlocatif.com) je resterais à 27% avec cette acquisition (à 70% des loyers).

250 k€ : c’est bas, vous avez un fort risque que le vendeur refuse et que l’immeuble vous file sous le nez

Si ce n’est pas celui-là se sera un autre ! smile j’ai lu ici et là qu’il n’est pas toujours bon de vouloir un bien coûte que coûte..

Globalement, vous êtes quand même très ignorant du sujet : vous ne connaissez pas votre fiscalité, vous n’aviez pas réalisé qu’à plus de 15 k€ de revenu foncier brut vous êtes forcément au réel, vous n’aviez pas réalisé qu’une revente à la découpe peut être requalifiée de marchand de biens, vous ne connaissez pas la ville ni le quartier, vous ne savez pas si vous pourrez le financer…

Je tiens à vous rassurer sur ces points.
Ma Fiscalité :  je la connais, je la donnais de mémoire simplement.
micro-bic : c’était plus une confirmation de connaisseur mais je connaissais cette limite smile
requalification marchand de biens : Je continue mon apprentissage sur ce sujet, mais j’étais au fait wink
connaissance des lieux : effectivement, je ne connais pas encore, mais je suis en relation avec plusieurs AI avec qui j’échange chaque semaine, ça va venir ! smile
financement : j’ai un oui de principe. wink

Toujours est-il que c’est effectivement mon premier invest potentiel, il est certain que je n’en sait pas autant que les membres du forum, mais j’ai envie d’apprendre avec vous.

Je rebondis là dessus, pour moi un forum est un endroit d’échange et de discussion où l’on peut demander conseil aux "connaisseurs" et je me suis inscrit ici par volonté d’apprendre.
Est-ce bien l’objectif de ce forum ?
ou bien chacun présente son cas uniquement pour dire que c’est lui qui a la plus grosse ?

je me suis inscrit sur ce forum après l’avoir parcouru de nombreuses heures et je me présente à vous humblement en tant qu’apprenti investisseur (du moins je l’espère un jour). Loin de moi l’idée de faire mon "petit con" qui croit tout savoir alors qu’il n’a jamais rien fait ou même de présenter des cas surréaliste en pense être le meilleur.

Ne demandez pas aux forumeurs de faire vos choix à votre place

Je n’oserais pas !

Merci mille fois pour votre aide. j’apprécie énormément.

Dernière modification par angelus95 (07/10/2016 11h11)

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#9 07/10/2016 11h06 → Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?) (défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition)

Membre
Réputation :   39 

Bonjour,

Juste un point en lisant votre dernier, je pense que vous gagneriez à être un poil plus humble et travailler un peu plus en amont vos questions alors… Car vu la démonstration de B2K, je ne pense pas que vous soyez si au fait que vous le pensez de tous ces sujets ou alors vous laissez penser le contraire dans vos posts …

Setanta

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#10 07/10/2016 11h22 → Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?) (défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition)

Membre
Réputation :   -2 

Je pense que vous gagneriez à être un poil plus humble

Je tombe de ma chaise.
Je ne comprends pas ce que j’ai fait exactement pour ne pas paraître humble ? sad

Je m’inscris totalement en apprenti ici, justement ne souhaitant pas paraître prétentieux, ni donneur de leçons alors que c’est mon premier invest.

Est-ce que je n’arrive pas à retranscrire ça correctement par écrit.

Je m’efforce de ne pas "étaler" ma science car je suis toujours en apprentissage et je ne voudrais pas paraître prétentieux.
Ca me vaut donc des remarques comme quoi je ne connais pas mon sujet de la part de Bernard (que j’accepte tout à fait, vu que c’est fait exprès).
et ça me vaut des "soyez humble".
totalement contradictoire non ?

J’imagine que je ne suis pas assez précis et factuel dans mes postes d’étude de cas.
J’y remédierai à l’avenir.

Dernière modification par angelus95 (07/10/2016 11h23)

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#11 07/10/2016 13h38 → Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?) (défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition)

Membre
Réputation :   342 

La remarque de Setanta est compréhensible, notamment quand on lit ça :

Ma Fiscalité :  je la connais, je la donnais de mémoire simplement.

Vous dites 30 % alors que vos revenus sont à environ 27 k€ sous le seuil qui vous ferait ferait passer à 30 %, donc on pourrait vraiment croire que vous ne la connaissez pas.

micro-bic : c’était plus une confirmation de connaisseur mais je connaissais cette limite smile

Puisque vous la connaissiez, on pourrait penser qu’il n’était pas besoin de poser la question. Plus de 15 k€ de revenu foncier = régime réel, c’est aussi simple que cela.

requalification marchand de biens : Je continue mon apprentissage sur ce sujet, mais j’étais au fait wink

Vous étiez au fait mais vous envisagiez une opération requalifiable ? C’était sans doute pour tester ma vigilance. wink

En gros, vous nous expliquez que sur chaque point, vous saviez déjà. On pourrait alors se demander pourquoi vous posiez des questions.

Mais moi, je vous crois : vous savez déjà. Donc vous n’avez plus besoin de mes réponses. wink

Dernière modification par Bernard2K (07/10/2016 13h56)

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#12 07/10/2016 14h05 → Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?) (défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition)

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Merci pour tous vos précieux conseils et analyses Bernard.

ça me fait quand même réaliser que je suis un peu trop "passif" pour prétendre pouvoir passer à l’action.

Je vais m’y coller ce WE et faire tous mes calculs plus serieusement.

Je prends aussi en considération le conseil de DDTee et revoir mes ambitions à la baisse pour mon premier investissement : peut-être commencer par un T2 ou T3.

merci à tous.

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#13 07/10/2016 14h17 → Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?) (défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition)

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Il s’agit certainement de ce bien:

Immeuble 9 lots 40 000 €/an Ventes immobilières Aisne - leboncoin.fr

Vérifiez bien vos calculs de rentabilité, une première opération si importante est téméraire.
Si le sujet vous intéresse vous pouvez aller visiter, cela vous donnera un premier aperçu de cette ville (à défaut de conclure sur l’immeuble).
Vous pourrez également vous rendre compte de la morosité des commerces dans ces différentes villes.

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#14 07/10/2016 15h15 → Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?) (défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition)

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Oui c’est bien celui ci ! smile

J’ai demandé à la propriétaire si une visite était envisageable ce WE smile.

J’ai commencé à refaire mes calculs mais en ultra pessimiste.

sans négo de prix, et loyer défalqué de 10%

je tombe à un CF de 250€.

Est-ce acceptable selon vous pour un projet de cette envergure ?

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#15 07/10/2016 15h41 → Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?) (défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition)

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CF de 205€ pour un projet de 300K€.

Personnellement je ne fais pas le déplacement.
Néanmoins vous êtes au début de vos recherches et cela peut s’avérer formateur. Assurez-vous de pouvoir visiter l’ensemble des logements, de rencontrer les locataires et de leur poser des questions et pas uniquement au propriétaire.

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#16 07/10/2016 15h57 → Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?) (défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition)

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Allez, c’est mon tour de poser des questions :

Q1 : c’est quoi une zone franche ?

Q2 : le dispositif existe jusqu’à quand ?

Q3 : est-ce aussi intéressant qu’avant ?

Q4 : comment a évolué le quartier ces 20 dernières années grâce à cette zone franche et plus généralement à la politique de la ville ?

Q5 : du coup, quel est l’évolution prévisible du quartier à l’avenir ?

Q6 : pourquoi n’êtes-vous pas horrifié que Ravito publie l’annonce ? N’avez-vous pas peur de vous faire piquer l’affaire ? Un rendement brut de 15 % (38 000/250 000) en région parisienne, tout le monde devrait sauter dessus, non ? Tous les lecteurs de ce forum ne sont pas forcément des enfants de coeur…

Q7 : aimez-vous la moquette murale ? (On dirait que c’en est sur la photo, mais peut-être que je me trompe)

Q8 : si le local commercial est loué au magasin de modélisme, comment vont ses affaires ?

Dernière modification par Bernard2K (07/10/2016 16h05)

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#17 07/10/2016 16h51 → Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?) (défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition)

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Bernard2K a écrit :

Q6 : pourquoi n’êtes-vous pas horrifié que Ravito publie l’annonce ? N’avez-vous pas peur de vous faire piquer l’affaire ? Un rendement brut de 15 % (38 000/250 000) en région parisienne, tout le monde devrait sauter dessus, non ? Tous les lecteurs de ce forum ne sont pas forcément des enfants de coeur…

Je précise que l’affaire ne m’intéresse pas mais qu’en deux minutes de recherches on trouve le bien en question… Et beaucoup d’autres similaires d’ailleurs.

Le but est de montrer à Angelus95 qu’une étude de cas peut permettre de répondre à ses questions mais il y en a de nombreuses sur ce forum.

Il est nécessaire de se poser les bonnes questions dans la manière d’aborder les recherches…

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#18 07/10/2016 16h59 → Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?) (défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition)

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Q1 : voici ce que j’ai trouvé pour la zone franche : https://www.service-public.fr/professio … its/F31149
cela me parait intéressant pour le local commercial.

Q2 : jusqu’à 2020

Q3 : la zone franche est un bonus qui n’altère que peu le projet dans sa globalité vu qu’il ne s’agit que d’un petit local.

Q4 : merci pour la piste ! je vais investiguer. Très pertinent.

Q5 : la ville de Saint-Quentin souhaite clairement dynamiser sont économie, je dirais que c’est un point positif, d’autant plus que nous sommes proche de Paris, ville refuge. 1h20 en train.
Je vais m’atteler ce WE à lire tout ce que je pourrais trouver. Voici quelques pistes.
Economie - Saint Quentin Agglo
Si Saint-Quentin m’était conté (3) : le développement économique | Saint-Quentin-en-Yvelines : site officiel
http://www.insee.fr/fr/insee_regions/pi … uentin.pdf
http://www.logic-immo.com/actus-immobil … -53904.php

Q6 : Par naïveté j’imagine.
Si une autre personne de ce forum se jette sur le coup, ça peut vouloir dire que c’était vraiment une affaire, alors ça peut vouloir dire que je sais peut-être repérer les bonnes affaires, si ce n’est pas celle-là ce sera une autre… (je me répète un peu …)
PS : ce n’est pas en RP smile

Q7 : non, je n’aime pas. Mais j’ai d’autres photos et selon moi, c’est de la peinture, j’aurais confirmation ce WE.

Q8 : il n’est plus loué depuis aout. J’envisage soit de le transformer en logement (travaux pour defisc) selon les arrivées et évac d’eau, soit de laisser tel que et trouver une entreprise. Type coiffure, epicerie, AI, ou autre.

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#19 07/10/2016 17h36 → Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?) (défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition)

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Savez-vous pourquoi certains territoires sont classés "zone franche" ? La réponse risque vraiment de vous faire fuir smile
Mais cela vous permettra de revenir à l’élément premier déjà évoqué : la connaissance du terrain.

Choisissez une ville après avoir vraiment évalué sa dynamique (site de l’insee, entre autre) complétez par une enquête terrain approfondie et arpentez ville, visites, agences etc. Parlez avec les commerçants (et vous apprendrez sans doute que votre commerce sera difficile à louer), identifiez ce qui est le plus recherché en terme de surface, équipement, quartier…

Connaitre le terrain c’est être capable dans une ville moyenne à la lecture des annonces du bon coin d’identifier souvent de quel immeuble il s’agit et presque toujours quel pâté de maison.

Investir sur un marché inconnu c’est prendre le risque de se faire "pigeonner" par les gens du coin wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#20 07/10/2016 17h44 → Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?) (défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition)

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J’approuve, bien sûr et comme d’habitude DDtee, et de plus j’ajoute que le vrai pigeon est celui qui n’a aucune expérience du marché et qui investit une grosse somme, que cela soit de l’immobilier ou de la bourse. Le futur pro, lui, commence par une ou deux petites affaires (studio ou deux-pièces), se fait la main, connaît bien le marché, puis voit plus gros. Relisez les posts de Cricri, où il se félicite de n’avoir pas donné suite à un immeuble de rapport, pourtant intéressant, comme première affaire.
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (07/10/2016 17h45)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#21 07/10/2016 18h05 → Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?) (défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition)

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je me permets de vous donner le lien vers quelque stats (chiffres de 2013) de la ville (que je connais pas du tout):

INSEE Saint Quentin

Au hasard :
- 25% de chômage
- 28% de taux de pauvreté
- emploi en baisse de 1,3% à l’époque

Donc relouer rapidos votre local commercial, comment dire… ca me paraît compliqué.

Surtout du peu vu sur maps : Street view votre rue n’a pas l’air d’une rue ultra passante ou en centre ville.

Bon week-end !

Setanta

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#22 08/10/2016 07h26 → Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?) (défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition)

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Sur la zone franche : mauvaises réponses.

Le dispositif a bien été prorogé jusqu’en 2020, mais pas à l’identique. Il a été profondément revu.
Déjà, il a changé de nom : désormais "zones franches urbaines - territoires entrepreneurs (ZFU-TE)". Mais surtout, les avantages ont fortement baissé :

Depuis le 1er janvier 2015, les exonérations en matière d’impôts locaux (Taxe foncière, CFE et CVAE) ont été supprimées. Par ailleurs, les exonérations de charges sociales spécifiques ont-elles aussi été supprimées afin de les ramener au cas général des allègements de charges Fillon.
Le seul avantage fiscal restant à une société qui s’implante en « ZFU – territoires entrepreneurs » et qui respecte les conditions, est l’exonération de l’impôt sur les bénéfices.

source : ZFU 2015 : forte baisse des avantages fiscaux

Il faut se demander très sérieusement ce que vont devenir les zones qui étaient maintenues à bout de bras par ce dispositif, maintenant que les avantages ont fortement baissé.

Q3 : la zone franche est un bonus qui n’altère que peu le projet dans sa globalité vu qu’il ne s’agit que d’un petit local.

Et ils viennent d’où vos locataires si les entreprises s’en vont ??? Que devient la valeur de votre immeuble si la ville perd encore de l’activité et des habitants, et que le taux de chômage augmente ?

Non, franchement, vous êtes d’une naïveté à faire peur. Vous n’avez pas fait vos recherches sur la ville et le quartier. Pourquoi c’est aux autres foreumeurs de repérer les conséquences de la zone franche ? D’aller voir les caractéristiques de la population issues de l’INSEE ? D’aller voir wikipedia pour se rendre compte que la ville a perdu 15 % de sa population en 40 ans ? D’utiliser Street view pour se rendre compte que presque tous les commerces de la rue sont fermés ? Vous auriez déjà dû faire ce boulot !

Etes-vous allé voir Castorus, que j’ai cité plus haut et qui est recommandé à longueur de forum ? Avez-vous appris à l’utiliser ?

Vous pensiez prendre la GLI : quelle proportion des locataires actuels et des locataires potentiels est éligible à la GLI, dans une telle ville ???

Et votre premier cas d’impayés (puisque vous pouvez oublier la GLI sur la plupart des locataires dans une telle ville), vous pensez que vous allez savoir le gérer ? lettre recommandée, huissier, avocat pour aller devant le tribunal d’instance demander l’expulsion : vous le sentez bien ? Vous êtes à l’aise avec cette perspective ?

Si vous y allez ce week-end vous allez voir une ville active et riante. Pourquoi ? Parce que c’est l’ouverture de la fête foraine. Ca ne sera donc pas représentatif de l’animation normale de la ville. Le saviez-vous ? Vous devriez !

[le local commercial] n’est plus loué depuis aout. J’envisage soit de le transformer en logement (travaux pour defisc)

Comme le savent tous les investisseurs immobiliers, la création de surface de logement dans un local non précédemment affecté à l’habitation (combles, garage, local commercial…) n’est pas déductible en charges du revenu foncier. Ca aussi, vous le saviez déjà, n’est-ce pas ? Là encore, vous saviez et n’aviez besoin "que d’une confirmation de connaisseur ?" mad

Sur la ville et sur son marché immobilier : des immeubles de rapport avec rendement 12-15 %, à Saint-Quentin, on en trouve à la pelle. Les prix sont presque toujours inférieurs à 1000 €/m², souvent dans les 500 à 600 €/m².
Mais beaucoup avec travaux, beaucoup non-loués, beaucoup de locaux commerciaux non occupés ou bien dont l’on suppute que l’activité est fragilisée… On trouve même 700 m² de bureaux à 120 €/m² !

Pourquoi êtes-vous allé directement sur l’immeuble quasiment le plus cher de la ville ??? Il y a quand même autre chose à faire.

Si vraiment vous voulez tenter l’aventure Saint-Quentin (oui, c’est aventureux, on ne peut pas dire autre chose), un plus petit immeuble permet de mettre moins de billes et donc de limiter le risque financier.
Genre ça :
Immeuble de rapport Ventes immobilières Aisne - leboncoin.fr
Immeuble 6 pièces 145 m² Ventes immobilières Aisne - leboncoin.fr

Pour ma part, je ne vous aiderai plus, toutes les pistes ont été données. A vous de travailler… ou d’abandonner car vous semblez bien peu fait pour l’immobilier locatif.

Vous n’êtes pas du tout armé pour investir dans l’immobilier, surtout sur des sommes pareilles. Vous rêvez tout haut, dans la catégorie "pigeon-candidat au plumage". Vous disiez vous-même dans votre présentation "doux rêveur" : je confirme ! Vous allez droit dans le mur.

Peut-être que je ne suis pas courtois, mais je pense sincèrement que vous avez besoin qu’on vous secoue un bon coup, pour que vous ouvriez enfin les yeux !

Dernière modification par Bernard2K (08/10/2016 08h36)

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#23 08/10/2016 08h50 → Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?) (défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition)

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C’est le parfait exemple qui illustre le fait qu’en immobilier comme ailleurs, il y a des investisseurs qui ont d’excellents rendements car ils sont bons, dans leur choix, pour les relations avec des entrepreneurs, ne sont pas pris au dépourvu car ils ont travaillé et préparé leur dossier.
Puis il y a les autres, nombreux, qui s’en croient capable, se disent que ça a l’air facile et qui se plantent. Ils auront beau trouver des raisons, litige imprévu, locataires difficiles, travaux en sus. La principale raison restera le manque de préparation mais personne ne leur dira !

Il faut travailler, ne rien laisser au hasard quitte à être un peu parano, téléphoner se renseigner y passer du temps, ne pas le compter.
La solution de facilité "forum" peut vous jouer des tours, n’en abusez pas !


Parrain de mon adorable filleule

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#24 08/10/2016 16h44 → Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?) (défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition)

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Merci pour toutes ces éléments.

Je reste donc sur ma route de l’apprentissage pour le moment, je vais continuer a étudier le marcher, et me perfectionner sur tout ce qui est fiscalité.

je continue de lire beaucoup de poste sur le forum.

@ bientot surement. smile

Ps: oui, je le savais Bernard pour la création de pièce non déductible… tongue. Merci pour tout parrain smilesmilesmile

wink

Dernière modification par angelus95 (08/10/2016 16h47)

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#25 11/10/2016 17h12 → Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?) (défiscalisation, fiscalité, immobilier, imposition)

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Bonjour,

Je me promène souvent sur le web sur les blogs d’investisseurs, tapez dans votre moteur de recherche ’rêve américain pro immo’ et vous tomberez sur un spécialiste de l’Aisne.

A mon sens pour investir dans ce type de ville il faut des logements nickels pour pouvoir se distinguer du reste du marché et sélectionner son locataire. Vous avez vu les photos ? Vous habiteriez dans ce logement : une pauvre kitchenette ou juste un meuble évier, des radiateurs grille pain, les murs défraichis ? Ce qui implique des travaux et un entretien régulier.

Autre remarque le foncier est énorme 2,3% d’impôt sur un capital que vous ne posséder même pas !
J’essaie de limiter à 1%, voire 1.5% quand c’est vraiment un bon coup.

Bonne réception

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