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#1 20/09/2016 15h37 → Tom3438 : étude de cas immobilier (conventionnement ANAH) (anah, convention anah, immobilier, locatif, travaux)

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Bonjour a tous,

Je le lance dans mon premier achat immobilier.
Le bien : Montpellier 63m2 t3 72000e (78700e avec frais de notaire). Travaux de rafraichissement et de mise aux normes de l’électricité a prévoir.
Financement : Tout a crédit. Teg 0,8 / taeg 1,25% sur 10 ans. Assurance prise chez le banquier.
Garantie : étant militaire je passe par un organisme spécialisé FMGM qui me prend 1% remboursable a la fin de crédit (est-ce vraiment le cas ?)
Charges 100e/mois foncier 800e
Location prix du marché : 600e par mois
Tmi : 14%

J’ai appelé l’anah pour connaitre leur politique sur Montpellier. Loyer intermédiaire (580e et 30% de defisc) uniquement si travaux d’amélioration énergétique. Sachant que le bien est en chauffage collectif, pensez vous que je puisse faire subventionner ce genre de travaux ? Qu’en est il de la mise au norme de l’électricité ? Est-ce que je peux le louer en l’État ou la mise aux normes est elle obligatoire ? Sinon ils me proposent sans travaux un loyer social (484e et 60% de defisc) pour un conventionnement pendant 6 ans.

Autre solution : ne pas faire de conventionnement, et trouver un autre moyen de limiter mes revenus locatifs pour ne pas passer a une tmi de 30%.
Lmnp ?

Questions bonus : j’ai cru comprendre que les banques vendent leurs assurance toujours trop chère. J’ai 1 an pour la changer c’est bien ca ?
Est-ce que je vais vraiment récupérer ma garantie pour le cautionnement du prêt a la fin de celui-ci.

Merci a tous pour vos précieux conseils qui m’ont permis de franchir le cap du premier achat !

Message édité par l’équipe de modération (21/09/2016 00h34) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : anah, convention anah, immobilier, locatif, travaux

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#2 20/09/2016 16h22 → Tom3438 : étude de cas immobilier (conventionnement ANAH) (anah, convention anah, immobilier, locatif, travaux)

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Bonjour Tom,

Les politiques de gestion des crédits de l’ANAH sont du ressort des Préfets qui gèrent cela annuellement suivant les priorités de leur département.
A moins que quelqu’un ait une expérience récente similaire sur Montpellier il est difficile de vous répondre autrement que sur des grands principes. Et là je vous dirais que cela me semble mal parti.
Il faut donc poser la question soit à l’opérateur local soit directement à la cellule ANAH (en Commune, en Communauté de Cne ou en DDT/Prefecture).
Vous ne risquez rien à demander en tout cas.

Nb : si le rafraichissement est lié dans le devis à une isolation thermique, c’est mieux ; tout est dans la présentation du devis parfois…Et à cette période de l’année c’est un peu tard, les crédits sont souvent tous affectés.

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#3 20/09/2016 17h46 → Tom3438 : étude de cas immobilier (conventionnement ANAH) (anah, convention anah, immobilier, locatif, travaux)

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Bonjour,

Avec l’ANAH, vous avez la possibilité de faire du loyer intermédiaire (30 % abattement) ou social (60 % abattement) ou encore très social (70 % abattement). Tout ceci avec ou sans travaux. Cela vous fait donc 6 possibilités différentes.

Avant toute chose contactez votre délégation ANAH pour être certain sur quelles formules sont possibles dans votre secteur, les demandes de dossiers étant visiblement approuvées par un comité. Visiblement c’est le cas, j’ai lu trop rapidement votre post. Une comparaisons des 2 à l’aide d’un tableur peut alors être pertinent, 60 % d’abattement ce n’est pas rien et les conditions de ressouce ne sont pas toujours un gros freins en terme de candidats, même en social.

Si vous êtes au stade compromis de vente, vous pourriez très bien ajouter à vos conditions suspensives "sous réserve d’obtenir une subvention auprès de l’ANAH".

Revers de la médaille, si vous touchez une subvention de l’ANAH, il vous faudra la déclarer comme revenu foncier dans la 2044, vous déduirez dans un même temps les travaux afférents, ne vous attendez donc pas à faire un gros déficit foncier (sauf si les travaux sont très lourds et que la subvention reste faible…)

Sinon sans demande de travaux, l’ANAH exige que l’habitat soit en condition de décence (logique), vous vous engagez sur l’honneur.

NB : j’ai eu l’occasion à titre personnel de migrer vers du conventionnement en loyer intermédiaire sans travaux (car les logements étaient dans un état partiellement rénovés)

Sinon l’alternative du LMNP peut être très intéressante car :
- amortissement des murs (impossible à faire en revenus fonciers)
- les frais de notaire/frais d’agence peuvent être passés en charges (impossible à faire en revenus fonciers)
- neutralité fiscale, report sur les années suivantes si les revenus LMNP deviennent négatifs

Par contre, le passage en meublé de cet appartement de 63 m² est-il pertinent ? Y’aura t’il de la demande meublée pour ce type de surface ?

Dernière modification par Gamma76 (20/09/2016 17h53)

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#4 20/09/2016 18h14 → Tom3438 : étude de cas immobilier (conventionnement ANAH) (anah, convention anah, immobilier, locatif, travaux)

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Bonjour,
Votre présentation indique que vous résidez sur Lyon et que vous êtes en déplacement professionnel parfois sans Internet pres de 250 jours par an.
À moins d’avoir une personne de confiance sur place, la gestion d’un bien immobilier sur Montpellier me paraît compliquée.
Néanmoins cela semble intéressant, en fonction du quartier.
Cdt

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#5 20/09/2016 19h17 → Tom3438 : étude de cas immobilier (conventionnement ANAH) (anah, convention anah, immobilier, locatif, travaux)

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Il faut bien voir qu’avec l’ANAH, il y a un abattement sur les loyers mais pas sur les charges !

Ainsi, sans l’abattement, avec 5000 € de loyers et 2000 € de charges, au réel, avec TMI de 30 %, on paie :
(5000 - 2000) * 0.455 = 1365 € d’impôt.
Le loyer net est donc 3000-1365 € = 1635 €.
En gros, le loyer net n’est que un tiers du loyer brut.

Avec abattement de 60 %
(5000 x 0,4 - 2000) * 0.455 = 0.
Impôt = zéro.
Le loyer net est 5000 - 2000 = 3000 €.

Le double de sans l’abattement.

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#6 20/09/2016 19h50 → Tom3438 : étude de cas immobilier (conventionnement ANAH) (anah, convention anah, immobilier, locatif, travaux)

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Merci pour vos réponses. Concernant la simu avec abattement si on ajoute aux charges les intérêts d’emprunts je peux même créer du déficit foncier n’est ce pas ?
Sans abattement, je vise plutôt un loyer aux alentours des 7200 euros puisque non encadré.
Du coup (7200-2000)*0,455 = 2366 d’impôts.
Donc loyer net 5200 - 2366 = 2834.

Concernant l’emplacement j’ai toute ma famille sur place. D’ailleurs est-ce possible que j’y loge ma soeur en passant par un conventionnement social (ses revenus sont éligibles). Par contre célibataire dans un t3, vous pensez que ca passe pour l’anah ?

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#7 21/09/2016 09h02 → Tom3438 : étude de cas immobilier (conventionnement ANAH) (anah, convention anah, immobilier, locatif, travaux)

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Impossible de louer à un ascendant ou à un descendant pour les conventions intermédiaires, c’est écrit noir sur blanc. Pour ce qui est du social et de l’affiliation frère/sœur je ne sais pas…

Téléchargez les brochures PDF et recherchez le terme "ascendant" vous serez tout de suite fixé sur le paragraphe…

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#8 23/09/2016 09h12 → Tom3438 : étude de cas immobilier (conventionnement ANAH) (anah, convention anah, immobilier, locatif, travaux)

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Après échange avec l’anah il est possible de louer a un frère/soeur, qui n’est pas considéré comme un ascendant. Néanmoins le faite de mettre une personne seule dans un t3 peut poser problème..

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#9 23/09/2016 09h17 → Tom3438 : étude de cas immobilier (conventionnement ANAH) (anah, convention anah, immobilier, locatif, travaux)

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Ah ?
Et quel problème ? Un T3 ça ne fait jamais que deux chambres ….

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#10 23/09/2016 10h06 → Tom3438 : étude de cas immobilier (conventionnement ANAH) (anah, convention anah, immobilier, locatif, travaux)

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Bonjour,

Peut être une précision sur le conventionnement ANAH pour l’avoir utiliser plusieurs fois. L’abattement se fait sur les revenu brut (loyer + charge) et après on déduit les charges. Cela peut être un gros avantage dans le cadre d’un chauffage collectif par exemple.

Après pour un T3 demander les limites de revenu et faites le choix entre social et intermédiaire. Pour un T3 vous visez un couple, ou un adulte avec un enfant parfois les plafonds peuvent être limite.
Demander aussi le loyer maximum que vous pouvez demander en sachant qu’il change tout les 1er janvier.

Sinon faites un conventionnement sans travaux cela vous évite une paperasse énorme et des délais d’attentes pour que votre dossier soit validé. Le subventionnement concerne les logement hyper dégradés (insalubre) ou tout est à refaire.

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