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Forums des investisseurs heureux

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#1 12/08/2016 13h16 → LonguesJambes : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en héritage) (demembrement, heritage, immeuble)

Membre
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Bonjour à tous,

Je suis impressionné par la richesse des échanges sur ce forum.

Pourquoi je vous écris.
Ma mère vient d’hériter d’un très beau petit immeuble sur 3 étages, en plein centre-ville d’une ville moyenne en Nord-Pas de calais.

Brève description :
RDC : Local commercial + garage. Encore 2,5 ans de bail.
1er et 2e étages : Grand appartement sur les 2 étages (2x 130m² environ), vide depuis quelques années…

Deux problématiques : héritage + rénovation

1. Héritage
Nous sommes 4 frères et sœurs.
Ma mère souhaite préparer une transmission « intelligente » du bien qui évite les conflits et minimise les taxes.
Bien sûr, personne n’habite sur place et n’a d’expérience particulière en immobilier, autre que la RP…

2. Rénovation
L’immeuble a été reconstruit rapidement après-guerre et pas grand-chose n’a été fait depuis.
Isolation énergétique et phonique « sub-optimales »…
Du fait de la répartition actuelle, impossible de louer les apparts séparément sans un certain volume de travaux.
Possible limitation de hauteur ou de travaux de façade du fait de la proximité directe d’un monument.

Je ne vois pas 50 options.
A. Ma mère vend. Sur le marché actuel, ce ne sera pas le pactole. Mais de quoi payer de belles vacances à toute la famille.

Mais l’immeuble et son emplacement unique ont quand même une valeur sentimentale (et patrimoniale…) qui fait qu’on souhaite réfléchir à d’autres solutions…

B. Attention, je vais être créatif (et vous allez vite voir que je n’y connais pas grand-chose).
a. Démembrement.
b. Création d’une SCI familiale pour la nue-propriété.
c. Contrat de partenariat avec un petit promoteur local : on lui cède « gratuitement » l’usufruit sur 20 ans (par ex.) en échange des travaux de rénovation/aménagement.
Il se rémunère sur les loyers des apparts et/ou bureaux / locaux pro qu’il aura réussi à aménager.

Alors, qu’en dites-vous ?
Je suis vraiment impatient de lire vos commentaires.

Message édité par l’équipe de modération (13/08/2016 14h52) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : demembrement, heritage, immeuble

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#2 12/08/2016 13h25 → LonguesJambes : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en héritage) (demembrement, heritage, immeuble)

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Les questions à se poser, c’est :
- est-ce que tout le monde est sur la même longueur d’ondes (frère et sœur) ? Si certains veulent de l’argent et d’autres des biens, cela peut freiner. Si tout le monde veut garder l’immeuble, peut-être étudier mieux sa mise en location.
- les deux appartements vides le sont par négligence (pas de temps pour trouver des locataires) ou pas de location dans ce coin ? Et à combien (pour la rentabilité de l’opération) ?
- Avez-vous fait chiffrer les travaux pour l’extérieur ? Et pour par exemple diviser les biens en 4 de 75m² (ou meilleur panachage) ou même une remise en l’état ? Le montant ne sera peut-être pas dissuasif finalement selon ce qu’il y a à faire. 4 appartements de 75m² peut permettre de le découper facilement dans la fratrie.
- le commerce en RDC est-il sain et pérenne ?

Mais la base est de savoir (si le jeu en vaut la chandelle), est-ce que vous voulez (et vos frères et soeurs) être en indivision sur ce bien.
D’autres auront sans doute plus de question.

Dernière modification par Kabal (12/08/2016 13h27)

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#3 12/08/2016 14h39 → LonguesJambes : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en héritage) (demembrement, heritage, immeuble)

Membre
Réputation :   10 

Effectivement, il faut savoir dans un premier temps si l’intégralité de la fratrie souhaite conserver le bien afin d’obtenir une rente "A Vitae Eternam" (ou revendre ses parts ultérieurement).

Une de mes connaissances a eu la même interrogation suite à un héritage, lui souhaitait conserver le bien pour le louer mais les autres frères (peu instruits et instables financièrement) ont préféré récupérer le pécule pour s’acheter des objets de consommation… Depuis le patrimoine a disparu et le fisc s’est régalé…

- L’idée d’une SCI (pour éviter toute indivision) peut être intéressante et à terme les parts peuvent bouger (cession d’un des frères/soeur qui souhaiteraient abandonner le navire)
- Votre mère a t’elle les moyens de contracter un prêt travaux ou de financer des travaux (dans le but d’obtenir des loyers à court terme et vous laisser un bien de bonne qualité) ?
- Don intégral de son vivant ou conservation de l’usufruit ? (pour à plus ou moins long terme palier à un éventuel problème de dépendance/vieillesse)
- L’un de vous serait-il en mesure de gérer les affaires courantes de cette SCI (ou trouver un tiers qui pourrait éviter tout litige et éviterait la gestion administrative (mais impliquant des charges supplémentaires)) ?

Vous tenez le bon bout, il ne reste plus qu’à affiner vos choix !

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#4 12/08/2016 17h04 → LonguesJambes : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en héritage) (demembrement, heritage, immeuble)

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Je suis ravi de lire ces 2 réactions avec déjà de bons conseils.
Par ex. une division en autant d’apparts que de parts d’héritage.
Ainsi que le commentaire

L’idée d’une SCI (pour éviter toute indivision) peut être intéressante et à terme les parts peuvent bouger (cession d’un des frères/sœur qui souhaiteraient abandonner le navire)

Merci aussi pour ces questions pertinentes (et les encouragements). Je vais tenter de répondre aux plus faciles…

@Kabal :

- est-ce que tout le monde (frère et sœur) est sur la même longueur d’ondes?

C’est sûr que c’est un point crucial. Pour être franc, le reste de la fratrie n’a pas été invité dans cette discussion actuellement.
Comme je suis le plus "branché" finances, ma mère m’a consulté pour réfléchir dans un premier temps à différentes options. Rien ne presse en terme de cette transmission.

- les deux appartements vides le sont par négligence (pas de temps pour trouver des locataires) ou pas de location dans ce coin ?

Les 2 appartements sont vides surtout pour raison de vétusté (pas d’isolation sonore, vieilles cuisines et SDBs), et surtout parce que le tout (local pro et 2 apparts) communique sans séparation autre que de simples portes intérieures.

- Avez-vous fait chiffrer les travaux pour l’extérieur ?

Un ami architecte avait estimé rapidement qu’il y en aurait pour au moins 250.000 € pour une remise en l’état.

- le commerce en RDC est-il sain et pérenne ?

Le commerce est sain mais pas pérenne car le gérant va prendre sa retraite avec l’expiration du bail. Donc tout peut être modifié aussi en RDC.

@GAMMA 76

- Votre mère a-t-elle les moyens de contracter un prêt travaux ou de financer des travaux (dans le but d’obtenir des loyers à court terme et vous laisser un bien de bonne qualité) ?

Les moyens, a priori oui, car elle a par ex. elle-même déjà 2 apparts en location. En revanche, son intérêt n’est actuellement pas vraiment de lancer ces travaux elle-même. D’où la recherche d’alternatives.

- Don intégral de son vivant ou conservation de l’usufruit ? (pour à plus ou moins long terme palier un éventuel problème de dépendance/vieillesse)

C’est un point ouvert. Elle ne dépend pas des revenus éventuels de cet immeuble pour assurer sa retraite/dépendance éventuelle.
Si on trouve une solution "familiale", elle gardera probablement l’usufruit (au minimum).
Si la solution d’un partenaire extérieur fonctionne, cela serait réglé avec les parts de SCI.

- L’un de vous serait-il en mesure de gérer les affaires courantes de cette SCI (ou trouver un tiers qui pourrait éviter tout litige et éviterait la gestion administrative (mais impliquant des charges supplémentaires)) ?

Oui dans les 2 cas.

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#5 12/08/2016 20h29 → LonguesJambes : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en héritage) (demembrement, heritage, immeuble)

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Réputation :   336 

Petite vérification à faire : lire le bail du commerce pour vérifier si l’appartement fait partie du bail. Sait-on jamais.

Il faut affiner le revenu locatif potentiel, ainsi que le montant des travaux. En première approche le chiffrage de votre ami archi, à 1000 €/m2, est dissuasif. Il faut voir s’il a eu la main lourde ou si c’est réaliste.

De même, il serait utile d’estimer le prix de vente potentiel, en l’état.

Dernière modification par Bernard2K (13/08/2016 05h38)

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#6 15/08/2016 13h34 → LonguesJambes : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en héritage) (demembrement, heritage, immeuble)

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Merci à Bernard2k pour cette dernière réponse.

- affiner le revenu locatif potentiel
- affiner le montant des travaux (En première approche le chiffrage de votre ami archi, à 1000 €/m2, est dissuasif.)
- estimer le prix de vente potentiel, en l’état.

Ces 3 points sont tout en haut de notre todo-list!

Je souhaitais ramener la discussion sur l’option B (créative) citée en fin de mon 1er message, et avoir un retour là-dessus, si des membres estiment ce genre de montage faisable.

B. Attention, je vais être créatif (et vous allez vite voir que je n’y connais pas grand-chose).
a. Démembrement.
b. Création d’une SCI familiale pour la nue-propriété.
c. Contrat de partenariat avec un petit promoteur local : on lui cède « gratuitement » l’usufruit sur 20 ans (par ex.) en échange des travaux de rénovation/aménagement.
Il se rémunère sur les loyers des apparts et/ou bureaux / locaux pro qu’il aura réussi à aménager.

Bonne semaine à tous.

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#7 16/08/2016 15h07 → LonguesJambes : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en héritage) (demembrement, heritage, immeuble)

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Réputation :   336 

Je pense que vous mettez la charrue avant les boeufs. Avant tout, il faut savoir ce que cet immeuble "a dans le ventre" ; valeur de marché en cas de revente ; montant des travaux à réaliser ; potentiel locatif.

Je ne crois pas au montage que vous envisagez :
- très peu de chances qu’un promoteur soit intéressé. Le boulot du promoteur c’est de partir du terrain et de construire de A à Z, avant de vendre très cher grâce à des dispositifs comme le Pinel.
- renoncer à l’usufruit ne coûte pas aux enfants (vous avez la nue-propriété de toute façon), mais cela coûte à votre mère qui renonce à l’usufruit et à la perception de tout loyer pendant 20 ans ! Est-elle vraiment prête à cela ?
- êtes-vous sûr d’y gagner quelque chose ? Quand le promoteur vous rendra l’immeuble, il sera peut-être tout aussi obsolète, dégradé ou inadapté à l’usage que vous voudrez en faire… qu’il l’est aujourd’hui. Vous vous serez privé de la jouissance du bien pour un gain très hypothétique.

Fondamentalement, il y a un paradoxe : votre mère voudrait conserver l’usufruit ; mais ne veut pas faire de travaux. Or sans travaux, pas de mise en location, donc pas de loyer. On ne peut pas espérer en tirer un revenu sans remettre au pot.

Sauf peut-être… dans les baux commerciaux et professionnels, l’aménagement intérieur est souvent à la charge du preneur. J’ai déjà vu un vieux moulin dont le proprio avait loué tout un étage à une collectivité territoriale pour des bureaux. La collectivité finançait tous les travaux (ils n’y avait que les murs et planchers au départ) puis payait un loyer. Idem dans une autre aile du bâtiment avec un restaurateur qui avait lui aussi financé très largement ses travaux. Ca c’est bon ! C’est un peu le beurre et l’argent du beurre ! Mais ce n’est pas facile à trouver.

Un locataire intéressant serait donc celui qui recherche un immeuble de 3 étages dans ce quartier-là, en bail commercial ou professionnel et, compte tenu que la localisation lui convient parfaitement, serait prêt à refaire tout l’intérieur à ses frais. Banque, concession automobile, administration, supermarché ? Qui sait… Ca dépend de si la localisation est vraiment intéressante (rue commerçante, ou bien desservie par les transports publics, ou encore avec de grosses capacités de stationnement…) Encore une fois, c’est très peu probable mais pas complètement impossible.

Ce genre d’opportunité dépend aussi, souvent, du fait de rencontrer la bonne personne au bon moment. Il faut avoir du réseau, de préférence parmi les notables et les entrepreneurs, et peut-être que quelqu’un dira "ah, mais ça m’intéresse !"

Dernière modification par Bernard2K (16/08/2016 15h56)

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#8 17/08/2016 13h17 → LonguesJambes : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en héritage) (demembrement, heritage, immeuble)

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Réputation :   29 

LonguesJambes a écrit :

C’est sûr que c’est un point crucial. Pour être franc, le reste de la fratrie n’a pas été invité dans cette discussion actuellement.
Comme je suis le plus "branché" finances, ma mère m’a consulté pour réfléchir dans un premier temps à différentes options. Rien ne presse en terme de cette transmission.

Personnellement en plus de plancher sur le bien, je plancherais sérieusement sur cette partie là. Des frères et sœurs susceptibles pourraient mal voir que vous fassiez les choses derrière leur dos. Que se passera-t-il s’ils ne sont pas d’accord pour racheter les parts, pour faire les travaux (250k€ de crédit !) ou aider votre mère à prendre un crédit, etc… Tout se joue sur la volonté de vos frères et sœurs qui peuvent ruiner ou démotiver un tel projet. Avez-vous (vous et votre mère) envie de plancher sur un truc qui ne correspond pas à la vie des autres.

Dernière modification par Kabal (17/08/2016 13h19)

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#9 17/08/2016 13h49 → LonguesJambes : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en héritage) (demembrement, heritage, immeuble)

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+1 avec Kabal.

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