Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 08/07/2016 08h52 → Frenchman [31] : étude de cas immobilier (gérer un héritage de 200 k€) (actions, héritage, immeuble, immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous les IH,

Je sollicite votre avis sur la stratégie à mettre en place dans ma situation.

VOTRE PROFIL
- 37 ans, TMI 14%, revenus 3100 Euros/mois. Mon travail me plait, la gestion de mon patrimoine aussi!
- ma compagne va prochainement quitter son emploi (CDI) pour s’occuper de notre futur premier enfant et se former (dans le but d’accéder à des emplois mieux rémunérés).
- Je suis passioné par les investissments mobiliers et immobiliers depuis que j’ai découvert ce forum, il y a 2 ans.

MON OBJECTIF
- Posséder plusieurs biens immobilier, une situation de semi-rentier (4/5èmes) me semble idéale.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables/Fiscales : bonnes
- Artisanales : limitées mais j’ai réussi à trouver des artisans en qui j’ai confiance.
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : les WE et plusieurs de mes soirées.

PATRIMOINE IMMOBILIER
- Résidence Principale : un appartement T3, capital restant dû = 30k, faible rentabilité (4%). Je pense le revendre dans quelque années pour louer un bien plus grand.
- Investissement Locatif : T2 acheté en Février 2015, capital restant dû = 47k, rentabilité brute 9%.
- Investissement Locatif : Immeuble de 6 appartements acheté en Janvier 2016, capital restant dû = 199k, rentabilité brute 14.4%.

Tout ronronne tranquillement pour l’instant, j’ai décidé d’attendre quelque temps (2017) pour solliciter de nouveau les banques et leur montrer que tout se passe bien avec mes précédents achats.

PATRIMOINE MOBILIER
Je dispose également d’une assurance vie (40k) et d’un compte bourse + PEA (40k). Ces derniers comptes n’ont pas été très performants ces derniers temps (j’ai investi en 2015) mais me servent tout de même environ 2k de dividendes annuels. Je m’intéresse beaucoup à la bourse et après quelques expérimentations hasardeuses, je choisis mieux mes actions et profite des soldes pour agir.

ETUDE DE CAS
Je devrais prochainement avoir la chance de recevoir environ 200k par héritage. Comment me conseillez vous de les utiliser ?

J’ai quelques idées mais je ne trouve rien de très subtil. Je n’envisage pas de racheter mes prêts en tout cas.
- acheter un petit immeuble avec ces fonds propres ?
- solliciter un prêt auprès des Banques pour partir sur un gros projet ? (ex immeuble à 800k)
- allouer 50k à l’AV, 50k en actions, et garder 100k pour un petit immeuble ?
- nantissement d’un prêt immobilier ?

Toutes vos suggestions sont les bienvenues…

Mots-clés : actions, héritage, immeuble, immobilier

Hors ligne

 

#2 08/07/2016 09h32 → Frenchman [31] : étude de cas immobilier (gérer un héritage de 200 k€) (actions, héritage, immeuble, immobilier)

Membre
Réputation :   82 

Bonjour,
généralement en immobilier, il vaut mieux acheter à crédit.
Déjà car les taux sont bas (vous êtes bien placé pour le savoir! wink ), ensuite, car les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, donc le coût réel du crédit est encore plus faible.

Sinon, pour une somme d’argent cash, panacher me semble une bonne approche.
Bien sûr définir la répartition selon votre patrimoine existant, vos convictions, votre tolérance au risque, …

Ensuite, un projet de 800k€ me semble un peu excessif au vu de votre patrimoine immobilier existant.

En ligne

 

#3 08/07/2016 09h48 → Frenchman [31] : étude de cas immobilier (gérer un héritage de 200 k€) (actions, héritage, immeuble, immobilier)

Membre
Réputation :   90 

Bonjour Frenchman

et bienvenue

Présentation trés détaillé mais à mon sens, pour répondre à votre question

Frenchman a écrit :

Je devrais prochainement avoir la chance de recevoir environ 200k par héritage. Comment me conseillez vous de les utiliser ?

Il manque une composante importante: vos aspirations, aversion au risque
Que l’on peut traduire en allocation d’actifs:

X% Actions
Y% Fonds Euros
Z% Immobilier (Direct ou indirect)

Certains sont environ 100% Immobilier direct
peut être par sensibilité à la varaiabilité du cours des actions, [oubliant que le cours de l’immo évolue aussi]

D’autres: 70% Actions et 30% immo indirect (REIT, SCPI…)
Préférant les "No Brain actions" et allergique aux visites, EDLE, réparations de sanitaires, douches…

Il faut que vous réfléchissiez à votre allocation d’actifs en accord avec votre personnalité

Dernière modification par Ricou (08/07/2016 09h49)


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

Hors ligne

 

#4 08/07/2016 14h25 → Frenchman [31] : étude de cas immobilier (gérer un héritage de 200 k€) (actions, héritage, immeuble, immobilier)

Membre
Réputation :   337 

Il manque aussi le taux de vos emprunts.

Si l’emprunt sur la RP est à un taux relativement élevé, avec de plus l’assurance qui devient de plus en plus confiscatoire au fur et à mesure que le capital à rembourser baisse, rembourser cet emprunt pourrait être une bonne idée.

Sinon, 3100 €/mois à deux ou vous tout seul ? Revenus salariaux uniquement ou y compris locatifs ? Etes-vous imposé ensemble ou séparément ?

Parcque votre niveau de revenus, deux salaires, sans enfants et TMI à 14 %, il y a quelque chose qui m’échappe !

Dernière modification par Bernard2K (08/07/2016 14h28)

Hors ligne

 

#5 09/07/2016 00h21 → Frenchman [31] : étude de cas immobilier (gérer un héritage de 200 k€) (actions, héritage, immeuble, immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonsoir,

Merci d’avoir pris le temps de me répondre.

J’ai donc repris les fondamentaux en déterminant mon allocation d’actifs, qui est donc la suivante :
- Immobilier 82%
- Obligations 8%
- Monétaire 3%
- Actions 7% (moi qui pensais être lourdement investi avec mes 40k…)

Si je m’en tiens aux allocations d’actifs ’de référence’, à volatilité élevée il faudrait que j’investisse mes 200k en actions.

Je pense que je ne m’interdirai pas de profiter des taux bas pour acheter des biens immobiliers à crédit (en espérant que les dividendes des actions soient pris en compte dans les revenus par les banques).

Sinon pour répondre aux questions :
- j’aime aussi bien les actions que l’immobilier, curieusement. Je ne rechigne absolument pas à aller installer un frigo chez un locataire le Dimanche matin et je mandate immédiatement un artisan pour résoudre un problème plus sérieux. Je supporte de mieux en mieux la volatilité des actions
- taux des emprunts : à taux variable capé 0 pour les 30k de la RP (ne surtout pas racheter le crédit je suis à 0.5% de taux d’intérêt), 2,1% pour 37k et 2.05% pour 199k.
- TMI je flirte avec le 30%, ma compagne a des revenus modestes (800 Euros nets par mois). Les revenus locatifs ne sont pas comptés : mes biens immobiliers génère un cash flow positif d’environ 1000 Euros/mois.

Commentaires bienvenus (par rapport à cette allocation d’actifs full actions).

Hors ligne

 

#6 11/07/2016 23h19 → Frenchman [31] : étude de cas immobilier (gérer un héritage de 200 k€) (actions, héritage, immeuble, immobilier)

Membre
Réputation :   337 

Hello,

notez bien : le forum immo étude de cas, c’est pour de l’étude de cas sur tel ou tel projet immo. Là vous posez des questions générales sur votre stratégie d’allocation d’actifs : c’est très bien mais ce n’est pas le bon endroit. Du coup vous risquez d’avoir moins de réponses ou des réponses plus orientées immo.

Vous n’êtes pas bavard sur vos investissements locatifs. On ne sait même pas s’ils sont loués nus ou meublés.

Par contre, on voit une montée en puissance très nette : des biens de plus en plus gros (immeuble), rentabilité de plus en plus élevée.

En première approche, je serais tenté de dire qu’il faut revendre les 2 premiers biens, pour les remplacer par des biens à fort rentabilité comme votre immeuble. Vous savez faire désormais ; ne vous arrêtez pas en si bon chemin.

A noter aussi que si vous flirtez avec les 30 % d’IR, il faut réfléchir en rentabilité nette et pas en brut.

Si vous prenez de l’immo standard (location nue sans travaux), vous allez être imposé à 45 % (30 % IR + 15 % prélèvements sociaux). Même à 10 % de rentabilité brute, il ne reste que 5,5 % de rentabilité nette ; et surtout, un cahsflow mensuel très probablement négatif.

Il vous faut impérativement soit des gros travaux sur du nu pour faire du déficit foncier ; soit faire du LMNP pour amortir l’immeuble (si possible avec travaux à amortir également).

Dernière modification par Bernard2K (11/07/2016 23h22)

Hors ligne

 

#7 11/07/2016 23h56 → Frenchman [31] : étude de cas immobilier (gérer un héritage de 200 k€) (actions, héritage, immeuble, immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonsoir Bernard,

Vous avez entièrement raison, lorsque j’ai posé la question j’envisageais un investissement immobilier. Or les remarques des intervenants m’ont fait prendre conscience qu’il fallait que je revoie mon allocation d’actifs.

Je vais donc creuser le sujet et reposer la question dans quelque temps sur une autre partie du forum. Les réponses obtenues me laissent à penser qu’un investissement immobilier avec mes fonds propres n’est pas forcément la meilleure idée qui soit.

J’ai également des réserves vis à vis d’un nouvel investissement immobilier provenant de ma courte expérience :
- j’ai 7 lots désormais et les sollicitations des locataires sont nombreuses. Quelqu’un disait sur ce forum qu’avoir de nombreux lot revenait à être d’astreinte tout le temps, c’est exactement cela.
- une autre raison pour laquelle j’hésite à investir de nouveau dans un immeuble est la fiscalité changeante. Pour information je suis en LMNP sur des biens ayant nécessité de gros travaux.

Cordialement,

Hors ligne

 

#8 12/07/2016 07h46 → Frenchman [31] : étude de cas immobilier (gérer un héritage de 200 k€) (actions, héritage, immeuble, immobilier)

Membre
Réputation :   337 

Je ne parlais pas de faire un investissement de plus, en fonds propres, mais tout au contraire, de faire un investissement substitutif, sur emprunt : désinvestir votre RP en passant en location comme vous le souhaitiez ; revendre le T2 ; racheter à la place un autre immeuble à haut rendement comme votre immeuble de 6 logements à 14% de rendement loué en LMNP après travaux.

Cela vous permet de garder la même exposition à l’immobilier, à peu près, mais en augmentant le rendement.

Concernant le temps de gestion nécessaire : une mise en agence coûte environ 7 % du loyer ; environ 10 % au total si on ajoute une GRL.

Ca paraît beaucoup, mais enlever 10 % du loyer ne coûte que 1/10e du rendement. Ainsi votre immeuble à 14,4 % de rendement passerait à 13%. Ca reste donc une solution envisageable. A condition de trouver la bonne agence.

PS : il serait intéressant d’en savoir plus sur votre immeuble à 14,4 %. Si vous vouliez en détailler les grandes lignes dans une "étude de cas", justement, ça serait intéressant pour les autres foreumeurs !

Dernière modification par Bernard2K (12/07/2016 07h50)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech