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#1 04/07/2016 22h36 → Antoine35 [76] : étude de cas immobilier (achat d'un appartement sous les toits) (appartement, combles, immobilier, toits)

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Bonjour à tous,

Nouveau cas problématique à soumettre à vos avis.

VOTRE PROFIL

25 ans
Fonctionnaire
1850e nets/mois.
TMI : 14%

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

T2 d’environ 45m2 dans immeuble ancien.
4e et dernier étage. Pas d’ascenseur. Très lumineux.
A rafraichir

************************************************

Un seul problème se pose vraiment, et c’est l’objet de cette discussion :

L’appartement est situé au 4e et dernier étage, sous des combles non aménageables car hauteur très faible et je me pose la question de l’isolation …

J’ai en effet visité l’appartement et n’ai pas pensé à m’informer sur ce point …
Je n’ai donc pas eu accès aux combles.

Je posterai en commentaire plus bas une photo éclairant le cas.
Est-ce rédhibitoire pour vous ?

Pour le reste, l’appartement me plait énormément mais je souhaite solutionner ce problème pour pouvoir me positionner à l’achat.

Idées en vrac :
- Le DPE est "en cours" sur l’annonce, en exiger un me permettrait-il définitivement d’écarter les doutes ? Celui-ci aurait-il réponse à ma question ?
- Quid d’une éventuelle isolation de tels combles ?

En vous remerciant par avance

Antoine

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/4590_toit.jpg

Dernière modification par Antoine35 (04/07/2016 22h41)

Mots-clés : appartement, combles, immobilier, toits

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#2 04/07/2016 23h05 → Antoine35 [76] : étude de cas immobilier (achat d'un appartement sous les toits) (appartement, combles, immobilier, toits)

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Est-ce que la photo correspond précisément à l’appartement que vous envisagez d’acheter, ou bien s’agit-il d’une illustration gaulée sur internet ?

Est-ce que l’appartement est occupé ?

Quel mode de chauffage ?

Clim ou non ?

Fenêtres toutes du même côté, ou appartement traversant ?

Année de réfection ?

Dernière modification par Bernard2K (04/07/2016 23h06)

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#3 04/07/2016 23h07 → Antoine35 [76] : étude de cas immobilier (achat d'un appartement sous les toits) (appartement, combles, immobilier, toits)

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Bonjour,

La photo n’est pas celle de l’appartement en question (car impossible à prendre en photo) mais je l’ai prise moi même sur un autre immeuble de la rue. (Le cas est le même)

Appartement vide à l’heure actuelle

Chauffage via des convecteurs électriques un peu datés.

Appartement traversant. Les deux fenêtres de la pièce principale sont situées à l’ouest. Les fenêtres sont en double vitrage sauf une dans la chambre.

Dernière modification par Antoine35 (04/07/2016 23h10)

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#4 04/07/2016 23h13 → Antoine35 [76] : étude de cas immobilier (achat d'un appartement sous les toits) (appartement, combles, immobilier, toits)

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Si la photo ne correspond pas, je ne peux rien vous dire. Déjà, une photo, c’est mince, mais si en plus ça ne correspond pas à l’immeuble… Ma boule de cristal avoue ses limites.

La meilleure façon de savoir, c’est d’interroger un ancien locataire. Deux types de questions :
- en hiver, vous dépensez beaucoup en chauffage ? Vous chauffiez à combien ? C’est difficile à chauffer quand il fait vraiment froid dehors ?
- et en été, ça monte à combien ? Vous crevez de chaud ou bien ? Vous faites quoi, vous ouvrez, vous mettez des ventilos ?

Après, ça n’est pas forcément un problème pour louer (surtout si le secteur est recherché) ; par contre, ça va faire du turn-over. Un appart glacial en hiver et trop chaud en été, on en part dès que possible.

Dernière modification par Bernard2K (04/07/2016 23h14)

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#5 04/07/2016 23h21 → Antoine35 [76] : étude de cas immobilier (achat d'un appartement sous les toits) (appartement, combles, immobilier, toits)

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Voici le mieux que j’ai pu faire pour vous montrer le bon immeuble …

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/4590_toit4.jpg

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/4590_toit3.jpg

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#6 05/07/2016 09h13 → Antoine35 [76] : étude de cas immobilier (achat d'un appartement sous les toits) (appartement, combles, immobilier, toits)

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On ne peut pas juger sur ces photos. Pour savoir s’il y a de l’isolation, quand on est dans l’appartement on regarde :
- l’épaisseur et l’apparence des cloisons. Si c’est du placo, il est relativement probable (mais pas certain) que c’est isolé derrière.
- l’époque (connue ou estimée) des travaux ; il était très rare d’isoler avant 1973.
- rechercher des taches de moisissures qui indiqueraient un défaut d’isolation (parois froides -> condensation -> moisissures). Notamment, sur des plafonds aussi pentus qui sont presque des murs, la laine de verre peut se tasser vers le bas. On peut avoir alors une bande de paroi tachée en haut, là où il n’y a plus d’isolant.

Après, il est impossible d’avoir des certitudes sur la présence d’une isolation sans ouvrir la cloison. On peut essayer d’ouvrir sans abîmer, par exemple en démontant une prise ou un interrupteur pour voir comment c’est derrière.

Pour mémoire, je mentionne une autre solution : commander une prestation de caméra thermique (en hiver, quand on chauffe). Certaines communes le prennent en charge financièrement. Mais ce n’est pas adapté à votre situation.

Dernière modification par Bernard2K (05/07/2016 09h40)

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#7 05/07/2016 10h14 → Antoine35 [76] : étude de cas immobilier (achat d'un appartement sous les toits) (appartement, combles, immobilier, toits)

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Autre possibilité, voir si il n’y aurait pas un défaut dans l’appartement, type une prise électrique séparé de son support qui laisse voir le derrière du placo.

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#8 05/07/2016 19h29 → Antoine35 [76] : étude de cas immobilier (achat d'un appartement sous les toits) (appartement, combles, immobilier, toits)

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Je ne sais trop quoi penser de vos réponses …

Le point qui m’inquiétait avant tout est l’isolation des combles au dessus de l’appartement … Vous revenez tous sur les murs de l’appartement.
Là dessus, je pense que le diagnostic est relativement simple à réaliser et la remédiation également (chiffrage et réalisation) …
Donc pas insurmontable.

Vous trouverez ci-joint des photos de l’intérieur (qui n’avancent p-e pas mais on ne sait jamais …).
Je peux toujours demander à contre-visiter et établir un diagnostic sur cette isolation des murs.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/4590_int3.jpg

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/4590_int5.jpg

Que pensez-vous de ce doute qui subsiste quant à l’isolation des combles car là je ne vois pas vraiment comment solutionner le problème ?
Puis-je laisse de coté ce point ou doit-il trouver réponse même si celui de l’isolation des murs est réglé ?

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#9 05/07/2016 20h47 → Antoine35 [76] : étude de cas immobilier (achat d'un appartement sous les toits) (appartement, combles, immobilier, toits)

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Il est exact que des combles non isolées en copropriété peuvent être un soucis ; en faire un problème n’est il pas l’expression d’une crainte un peu excessive (c’est humain je pense) si tout est clair et attrayant par ailleurs ?
Suivant le cahier des charges de la copropriété et la bonne volonté des copropriétaires des solutions à financement partagé sont possible ; dérouler quelques m2 d’isolant est faisable…Je n’ai pas lu de surface (?).
Au pire, vous créez un faux plafond ? Au final cela me semble techniquement et financièrement réaliste, il faut juste en tenir compte dans vos simulations ?
Edit : dans le 13, nous venons de le faire faire pour 20 m2 et 800 euros HT.

Dernière modification par Iqce (05/07/2016 20h49)

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#10 06/07/2016 09h19 → Antoine35 [76] : étude de cas immobilier (achat d'un appartement sous les toits) (appartement, combles, immobilier, toits)

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Antoine35 a écrit :

Que pensez-vous de ce doute qui subsiste quant à l’isolation des combles car là je ne vois pas vraiment comment solutionner le problème ?
Puis-je laisse de coté ce point ou doit-il trouver réponse même si celui de l’isolation des murs est réglé ?

Si ce sont des combles perdus (non aménagés), l’isolation est simple, déroulement de rouleau, ou projection d’isolant.

C’est le moins couteux à faire. Au pire, prenez le à votre charge et présentez le en AG, vous ne devriez pas avoir d’opposition.

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#11 06/07/2016 12h19 → Antoine35 [76] : étude de cas immobilier (achat d'un appartement sous les toits) (appartement, combles, immobilier, toits)

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Il y a une vraie crainte que vous avez cernée Iqce qui est dûe au fait que c’est mon premier investissement que je suis en train de chercher et que m’informant depuis des mois et des mois, j’ai pu appréhender l’importance de celui-ci. Je sais très bien qu’il peut me lancer vers d’autres projets comme me plomber pour des années …

Je n’y connais pas grand chose en isolation alors oui j’ai eu très peur d’un souci non-résolvable …
Ajoutez à ça le fait que j’ai dans ma famille proche quelqu’un capable de tout faire (l’isolation serait une broutille) mais qui voit l’immobilier dans l’optique d’investir dans de la qualité pour les travaux pour y vivre (et donc m’a parlé d’un GRAVE problème quand j’ai évoqué cet appartement au dernier étage et qui a tendance à donner des estimations démesurées à la moindre évocation de travaux …).

J’aimerais réellement me positionner sur cet appartement et vous semblez me dire que ce problème peut être résolu facilement.

De nouvelles idées me viennent :
- Puis-je exiger un DPE avant de tenter une offre afin que le problème soit quantifié de manière ferme ?
- Au dela de ça, pensez-vous qu’il puisse être réaliste de formuler une offre en provisionnant 2000 euros pour la résolution du problème ?
(L’appartement fait 45m2 et d’après ce que j’ai pu lire ce forum, une prise en compte de ça à ma charge reviendrait à peu près à ce montant … En sachant sinon que la personne évoquée plus haut est capable, et j’en suis sûr à 100% de m’aider dans la résolution de cette tâche par nous mêmes.)

Merci d’avance

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#12 06/07/2016 14h42 → Antoine35 [76] : étude de cas immobilier (achat d'un appartement sous les toits) (appartement, combles, immobilier, toits)

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Antoine35 a écrit :

De nouvelles idées me viennent :
- Puis-je exiger un DPE avant de tenter une offre afin que le problème soit quantifié de manière ferme ?
- Au dela de ça, pensez-vous qu’il puisse être réaliste de formuler une offre en provisionnant 2000 euros pour la résolution du problème ?
(L’appartement fait 45m2 et d’après ce que j’ai pu lire ce forum, une prise en compte de ça à ma charge reviendrait à peu près à ce montant … En sachant sinon que la personne évoquée plus haut est capable, et j’en suis sûr à 100% de m’aider dans la résolution de cette tâche par nous mêmes.)

Pour le DPE, sans problème, c’est même un document qui est obligatoire pour la vente, mais exigé le avant.
Par contre, j’ai jamais été convaincu par le contenu.
Sur 8 DPE que je possède, 3 sont vides car location et pas de facture fourni, 4 car durée d’occupation insuffisante pour établir un DPE, le dernier, mon ancien RP est juste n’importe quoi.
En gros entre la consommation réelle et la consommation du DPE, il est fait *2,5 pour le chauffage électrique, et au niveau de l’isolation aucun détail (je suis le seul avec mon père à connaitre à peu près l’isolation de la maison).

Pour l’offre, pourquoi ne pas demander un devis à un professionnel ?
Faites un devis par les combles, et en posant un faux plafonds.
Prenez le plus cher des 2 (probablement le faux plafonds) et présentez le au vendeur.

Pour l’isolation des murs, faites la vérification rapide. (c’est souvent visible au contour des fenêtres, derrières les prises, …)

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#13 06/07/2016 19h28 → Antoine35 [76] : étude de cas immobilier (achat d'un appartement sous les toits) (appartement, combles, immobilier, toits)

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J’ai une info.

Un DPE a été réalisé en 2012 et il donnait un résultat en G : 469.86

C’est énorme non ?

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#14 06/07/2016 20h46 → Antoine35 [76] : étude de cas immobilier (achat d'un appartement sous les toits) (appartement, combles, immobilier, toits)

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Un DPE de 2012, sans aucune autre donnée…Oui en théorie c’est énorme, dans la pratique cela peut être bien différends pour des tas de raisons.

Désolé pour ce trait d’humour : on vous sent frileux sur cette histoire d’isolant…

Dernière modification par Iqce (06/07/2016 20h59)

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#15 07/07/2016 08h58 → Antoine35 [76] : étude de cas immobilier (achat d'un appartement sous les toits) (appartement, combles, immobilier, toits)

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Antoine35 a écrit :

Un DPE a été réalisé en 2012 et il donnait un résultat en G : 469.86

2012, ça fait 4 ans, c’est déjà un peu loin.
Ensuite, la lettre ne veux pas dire grand chose.
Le chauffage est électrique, la consommation réel est multiplié par 2,58 pour obtenir la lettre (source).

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