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#1 04/04/2016 07h24 → Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons) (biens, investissement, locatif)

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Bonjour,

Donc voilà, j’ai contact avec la personne qui vend ses 2 maisons en centre ville. Nous les avions visité y a environ 15 jours. Prix affiché: 1 à 55000 et l’autre 60000€. 30/35 m2 carré chacune. L’une avec une petite cour,cave, séjour, 2 ch et salle de bain. La 2nd à un sejour, 1 pièce palière, 2 ch. Pas de très gros travaux à prévoir. Pour ma part, avant de louer je ferai remplacer les portes d’entrée des 2 maisons et je ferai installer des kitchenette.

Donc après discussion avec le couple de vendeur, ils nous proposent 105000€ si nous achetons les 2 en même temps.
Bon en sachant que ce sont des personnes d’environ 60/70 ans qui ont plusieurs biens à vendre sur ma ville. Donc je leur ai proposé un achat au fur et à mesure de leur bien qu’il vendrait. Conclusion 102000€ pour les 2.

Selon vous est ce intéressant. La location de ce type de maison sur Abbeville y en a pas trop, voir pas du tout. Proximité du centre-ville, cinéma,boulangerie, la poste,parking pour se garer à 20m etc….

Ces personnes me disaient qu’ils louaient à une association de la ville pour les personnes en difficultés financières à un prix de 450€ l’une. Les fonciers s’élève à 366 pour l’une et 430€ pour l’autre, il me semble.

Je pensais partir sur du 20 ans sans apport donc financement à 110% pour une mensualité d’environ 620/630€.

Qu’en pensez-vous ?

Message édité par l’équipe de modération (04/04/2016 14h46) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : biens, investissement, locatif

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#2 04/04/2016 08h17 → Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons) (biens, investissement, locatif)

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A combien chiffrez-vous les travaux nécessaires ?

A quel loyer hors charges pensez-vous pouvoir louer après travaux ?

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#3 04/04/2016 08h59 → Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons) (biens, investissement, locatif)

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Bonjour,

Les maisons sont louées via une association aujourd’hui. Auriez-vous quelconques obligation de perdurer cette collaboration? Pas de conventionnement ANAH (type Borloo)?

Sinon 30-35 m2 avec 2 chambres cela semble atypique comme agencement. Mais le genre petite maison je trouve cela un point positif personnellement, un point différenciateur.

Bien à vous,

Bruno


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#4 04/04/2016 10h19 → Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons) (biens, investissement, locatif)

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Bonjour Bernard2K

Bernard2K a écrit :

A combien chiffrez-vous les travaux nécessaires ?

A quel loyer hors charges pensez-vous pouvoir louer après travaux ?

J’estime les travaux à +/- 2500€ par maison et partir sur un montant de location idem à 450€ l’une

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#5 04/04/2016 11h07 → Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons) (biens, investissement, locatif)

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Re-bonjour,

Vous avez un modèle d’avis de demande ici : Modèle de demande d’avis d’un achat locatif (d’ailleurs vous avez posté dans le mauvais sous-forum).

Vous verrez que quand on arrive à remplir toutes les lignes, c’est qu’on a déjà bien approfondi et clarifié son projet. C’est un exercice salutaire qui oblige à se poser les bonnes questions et à approfondir son projet.

Pour le moment, ce qui j’identifie c’est :
- je pense que vous avez sous-estimé les montants des travaux. A moins de tout faire soi-même avec des matériaux bas de gamme, on ne met pas une porte d’entrée et une kitchenette neuves pour 2500 €. Par ailleurs, rien d’autre à reprendre dans ces maisons ? Même pas besoin d’un coup de peinture ou de changer les papiers peints ? Chiffrer ces travaux au juste prix (tarif artisan, même si vous prévoyez de les faire vous-mêmes) peut contribuer à négocier le prix à la baisse.
- demandez et obtenez les diagnostics techniques. Une fosse septique pas aux normes, par exemple, ça chiffre cher.
- vous ne listez pas toutes vos charges. Taxe foncière, ok, mais il faut ajouter assurance PNO, provisions pour travaux, etc. Vous ne dites pas l’ancienneté des maisons. Quand on est dans un immeuble, on a des charges de copro qui sont assez lissées dans le temps, et réparties entre les copropriétaires. Quand on est propriétaire d’une maison (des fondations à la toiture) et qu’on a une réparation à faire, ça peut vite chiffrer. C’est un peu tout ou rien, et pas toujours prévisible.
- vous ne clarifiez pas à qui vous allez louer, et selon quel régime fiscal. LMNP ? Borloo ancien (social, très social ?). Continuer à louer à cette association ? Vous n’avez pas répondu à Bruno IIC : les maisons sont-elles encore louées à l’association ? Si la réponse est non, pourquoi ?
- Vous ne semblez pas connaître le marché locatif. Vous dites que ce type de biens en location n’existe pas à Abbeville. Ca n’existe pas parce qu’il n’y a pas de marché ? Il faut absolument que vous clarifiez si ça se peut se louer et à quel prix.

Dernière modification par Bernard2K (04/04/2016 11h12)

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#6 04/04/2016 11h11 → Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons) (biens, investissement, locatif)

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Galinus a écrit :

Donc je leur ai proposé un achat au fur et à mesure de leur bien qu’il vendrait. Conclusion 102000€ pour les 2.

Selon vous est ce intéressant. La location de ce type de maison sur Abbeville y en a pas trop, voir pas du tout. Proximité du centre-ville, cinéma,boulangerie, la poste,parking pour se garer à 20m etc….

Si j’en crois ce site Prix immobilier Abbeville (80100) c’est plus cher que le prix moyen dans cette ville alors qu’il n’y a pas de jardin.

Vu la situation locative (actuelle ou passée ?)

Galinus a écrit :

Ces personnes me disaient qu’ils louaient à une association de la ville pour les personnes en difficultés financières

il y a fort à parier que l’état des ces biens est bien inférieur à la moyenne…
Cependant nous n’avons que bien peu d’éléments pour en juger d’ici. Je note toujours d’après le même site que le nombre d’acheteurs potentiels est très faible (0.4 pour 1 vendeur) ce qui est le signe d’une potentielle marge de négociation.
Connaissez-vous Historique et Suivi d’annonces immobilières : Castorus   ?

Pour parler de négociation, vous êtes a priori bien timide ! Des biens qui intéressent des locataires en difficultés financières doivent apeurer nombre d’investisseurs, il faut savoir en faire un argument (et en mesurer les risques)…

Dernière modification par DDtee (04/04/2016 11h13)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#7 04/04/2016 13h47 → Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons) (biens, investissement, locatif)

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Bernard2K a écrit :

Re-bonjour,

Vous avez un modèle d’avis de demande ici : Modèle de demande d’avis d’un achat locatif (d’ailleurs vous avez posté dans le mauvais sous-forum).

Vous verrez que quand on arrive à remplir toutes les lignes, c’est qu’on a déjà bien approfondi et clarifié son projet. C’est un exercice salutaire qui oblige à se poser les bonnes questions et à approfondir son projet.

Pour le moment, ce qui j’identifie c’est :
- je pense que vous avez sous-estimé les montants des travaux. A moins de tout faire soi-même avec des matériaux bas de gamme, on ne met pas une porte d’entrée et une kitchenette neuves pour 2500 €. Par ailleurs, rien d’autre à reprendre dans ces maisons ? Même pas besoin d’un coup de peinture ou de changer les papiers peints ? Chiffrer ces travaux au juste prix (tarif artisan, même si vous prévoyez de les faire vous-mêmes) peut contribuer à négocier le prix à la baisse.
- demandez et obtenez les diagnostics techniques. Une fosse septique pas aux normes, par exemple, ça chiffre cher.
- vous ne listez pas toutes vos charges. Taxe foncière, ok, mais il faut ajouter assurance PNO, provisions pour travaux, etc. Vous ne dites pas l’ancienneté des maisons. Quand on est dans un immeuble, on a des charges de copro qui sont assez lissées dans le temps, et réparties entre les copropriétaires. Quand on est propriétaire d’une maison (des fondations à la toiture) et qu’on a une réparation à faire, ça peut vite chiffrer. C’est un peu tout ou rien, et pas toujours prévisible.
- vous ne clarifiez pas à qui vous allez louer, et selon quel régime fiscal. LMNP ? Borloo ancien (social, très social ?). Continuer à louer à cette association ? Vous n’avez pas répondu à Bruno IIC : les maisons sont-elles encore louées à l’association ? Si la réponse est non, pourquoi ?
- Vous ne semblez pas connaître le marché locatif. Vous dites que ce type de biens en location n’existe pas à Abbeville. Ca n’existe pas parce qu’il n’y a pas de marché ? Il faut absolument que vous clarifiez si ça se peut se louer et à quel prix.

Re bonjour,

Oui Bernard2K, Désolé je suis au boulot, J’essaie de répondre entre 2 petites clope. J’ai pas pu répondre à Bruno. Pour le moment, les maisons ne sont plus louer.

Après, actuellement les petites maisons de 30/35m2 j’en ai pas vu en location. Je fouille un peu sur les sites type Leboncoin.fr, les agences pas grand choses….En location.

Après pour la location, je ne sais pas si je vais reprendre en assos ou un locataire classique. 

Pour ce qui est de l’assurance PNO, je les estime à 500€.

Après pour les travaux, moi c’est ce que j’ai vu, j’y retourne cette semaine avec un gars du bâtiment pour me dire ce qu’il en pense et la oui je re negocierais auprès du propriétaire.

Ddtee, j’avais pas connaissance des 2 sites que vous m’avez proposé. Je vais y aller faire un tour. 😉

Dernière modification par Galinus (04/04/2016 14h03)

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#8 04/04/2016 14h14 → Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons) (biens, investissement, locatif)

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Pour les travaux, ça dépend à quel niveau de qualité vous voulez positionner vos biens.

Faire davantage de travaux n’est pas forcément "rentable" au strict point de vue économique, mais peut aider à attirer des locataires plus sérieux, plus fortunés, et donc souvent aussi plus solvables. Mais est-ce que ces gens viendront sur de petites maisons avec de petites pièces ? Ne recherchent-ils pas des biens plus spacieux ?
A l’inverse, on peut choisir délibérément de viser le "très social", en se disant que les loyers seront payés par la CAF. Dans ce cas, attention au fait que le loyer est encadré, donc qu’on risque de ne pas pouvoir répercuter du tout le montant des travaux sur le loyer.

Sur d’aussi petites maisons, les capacités de rangement et de parking sont importantes dans les critères de recherche du locataire. Une maison sans jardin, ni cave, ni grenier, ni garage, c’est un appartement. Les gens qui recherchent une maison recherchent souvent un peu de verdure et/ou de la capacité de rangement. Regardez ce que vous pouvez faire (dans la mesure du possible) pour fournir l’un et/ou l’autre.

Les remarques de DDtee sont très pertinentes. En face, le couple vendeur sont des propriétaires avisés et expérimentés, vous êtes débutant. Ils ont beau jeu de donner l’impression de vous faire une fleur à 102 000 €, alors que ce prix reste, peut-être, au-dessus du marché local.

Pour ma part, j’insiste bien sur 2 choses :
- vérifier le marché local locatif (la fausse annonce LBC est un moyen efficace) et quels types de bien sont recherchés.
- clarifier le mode de location et l’imposition qui va avec. Si les locataires sont de toute façon "sociaux", un Borloo ancien "très social" peut vous assurer de ne pas payer d’impôts pendant des années. Je ne dis pas que c’est la solution, je dis qu’il faut bien approfondir les différentes solutions, car ce choix fait une grosse différence sur la rentabilité nette que l’on tire du bien.

Dernière modification par Bernard2K (04/04/2016 14h21)

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#9 04/04/2016 15h00 → Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons) (biens, investissement, locatif)

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Honnêtement ce serait pour moi, je changerai pas mal de truc et jamenagerais une petite cuisine dans la cour, rangement sous l’escalier etc…

Je vais aller cette semaine avec un gars de métier, il va me conseiller sur les travaux éventuels et je reviendrais vers vous.

Merci pour ses conseils. C’est vrai que je suis débutant et je souhaite pas me planter des le départ… Je lis avec grand attention tous ces conseils

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#10 04/04/2016 15h28 → Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons) (biens, investissement, locatif)

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500€ en PNO pour 2 maisons de 30m², je pense que vous visez un peu large.
Je paye 250 pour une grande maison (au moins 3 grandes chambres, pas de métrage car trop fatiguant pour l’AI) avec un bon terrain, et 80 pour un appartement de 30m².
Donc vous devriez trouver entre les 2! wink

Pour les travaux, je suis de l’avis de Bernard2K : quelle est la clientèle cible ?
Si difficile, avec niveau de dégradation élevé, tout refaire ne sera pas forcément rentable.
Par contre, regardez si vous avez des travaux rapides, peu cher, mais qui amène un plus.
Genre la création de rangement qui est bien vu et peu couteuse généralement.

J’ajouterai à la liste de Bernard2K : vérifier les prix des logements locaux.
Sur Castorus, je vois maison : moins de 1500€/m². Soit autour de 45k€ chacun.
En cherchant sur lbc, je vois une à 40k€ de 40m², et une 2nde pas au centre ville de 45k€ pour 52m².
Et une 3ème, 57m² à 58k€ proche gare.
Les prix annoncés semblent plutôt au alentour de 1.000€/m².
Donc niveau prix, vous semblez élevé. A vérifier quand même selon l’emplacement réel, l’état, ….

Avez vous eu les diagnostics ?
C’est déjà un bon point d’entrée pour voir l’état (électrique, gaz, plomb, …) et savoir le niveau d’isolation du bien.

Dernière modification par gunday (04/04/2016 15h30)

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#11 04/04/2016 19h06 → Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons) (biens, investissement, locatif)

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Vous avez vraiment intérêt à aller visiter d’autres biens comparables (tels que ceux cités par gunday).

Par exemple, si la maison de 40m² affichée à 40k€ (avant négociation !) est comparable, c’est clair que vos vendeurs se foutent de vous. Dans ce cas, il faut partir sur un autre bien, ou bien leur faire une offre à environ 35 k€ pièce, en leur disant que c’est le prix du marché, et que soit ils s’alignent, soit vous allez acheter ailleurs.

Si en revanche, cette maison de 40 m² est très dégradée, ou très excentrée, autrement dit nettement moins bien que celles que vous avez déjà visitées, alors le prix qu’on vous propose est peut-être justifié.

Bref, allez voir 3 à 5 maisons comparables avant de vous décider ! Au prix qu’en veulent vos vendeurs, ça ne devrait pas partir tout de suite : vous avez le temps de comparer et de bien réfléchir !

Dernière modification par Bernard2K (04/04/2016 19h08)

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#12 04/04/2016 21h14 → Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons) (biens, investissement, locatif)

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gunday a écrit :

500€ en PNO pour 2 maisons de 30m², je pense que vous visez un peu large.
Je paye 250 pour une grande maison (au moins 3 grandes chambres, pas de métrage car trop fatiguant pour l’AI) avec un bon terrain, et 80 pour un appartement de 30m².
Donc vous devriez trouver entre les 2! wink

Bonjour gunday,

Pour le PNO c’est une estimation que j’ai lu sur un site … à mon avis c’est erroné  :-/

gunday a écrit :

Sur Castorus, je vois maison : moins de 1500€/m². Soit autour de 45k€ chacun.
En cherchant sur lbc, je vois une à 40k€ de 40m², et une 2nde pas au centre ville de 45k€ pour 52m².
Et une 3ème, 57m² à 58k€ proche gare.

Oui ces maisons là je les connait, enfin je sais où elles sont situées, mais je n’ai pas visité.

Bernard2K et gunday, je vais suivre vos conseils et je vais organisé une visite pour ces maisons

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#13 10/04/2016 16h14 → Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons) (biens, investissement, locatif)

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Bonjour,

Je suis les conseils de Bernard2K et Gunday, à savoir de suivre et regarder ce qu’il se vend sur ma ville. Je n’ai pas eu l’occasion cette semaine de pouvoir visiter des maisons mais j’ai trouvé cette annonce :

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil … tm?ca=19_s

Ce logement se situe à 500m de chez moi. Ce n’est pas proche du centre ville mais il y a une zone commerciale en cours de construction à 200m qui devrait ouvrir fin d’année 2016.

Qu’en pensez-vous?

Dernière modification par Galinus (10/04/2016 16h15)

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#14 11/04/2016 09h27 → Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons) (biens, investissement, locatif)

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L’intérieur a l’air propre.
L’extérieur plutôt sale (ou alors la photo rend mal).
Vérifier aussi la toiture, sur la photo, j’ai l’impression qu’elle penche sur l’intérieur, ce qui peux être symptôme d’une charpente fatiguée.

Dernier point, c’est vraiment petit!
En surface les studios/appart font 11/20/28/28, ce qui me parait plutôt petit.
Donc vous aurez beaucoup de vacances, et ne viserez qu’une faible franche de population (très jeune couple, célibataire, étudiant, …)

Ensuite, 11m², c’est encore légal pour un logement ?
Y a t’il possibilité de fusionner les 2 studios ?

Les loyers me semblent élevé, à vérifier selon le contexte local.
(je loue à 1h30 de Paris, un studio de 30m² à 290 et un 41m² à 450)

Ensuite, la taxe foncière me semble franchement élevé.
C’est quoi la partie de la TEOM ? (partie récupérable sur les locataires)

Y a un compteur edf pour les communs ?

Dernier point, annonce connue depuis 145j.
Donc y doit y avoir moyen de négocier le prix.

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#15 11/04/2016 09h54 → Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons) (biens, investissement, locatif)

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En dessous de 14 m² c’est un micro-logement. C’est légal à condition qu’il y ait une pièce principale offrant :
-    une surface habitable d’au moins 9 m², avec une hauteur sous plafond de 2,20 m,
-    ou un volume habitable de 20 m3.

Mais vérifier aussi les conditions dans le réglement sanitaire départemental.

Cf Location de micro-logements et de petites surfaces : quelles sont les règles ? | Notaires de Paris - Ile-de-France

Sur ce type de vieil immeuble, vérifier aussi, outre tout ce qui a été listé par gunday, le fait que chaque logement soit identifié par un lot sur la matrice cadastrale.

Sinon, l’annonce est peu précise. Il n’y a pas le classement énergétique (ce qui est illégal). Les loyers, ce n’est pas précisé si c’est HC ou CC.

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#16 11/04/2016 22h20 → Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons) (biens, investissement, locatif)

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Bonsoir,

gunday a écrit :

L’intérieur a l’air propre.
L’extérieur plutôt sale (ou alors la photo rend mal).
Vérifier aussi la toiture, sur la photo, j’ai l’impression qu’elle penche sur l’intérieur, ce qui peux être symptôme d’une charpente fatiguée.

Effectivement l’extérieur ne fait pas terrible, y à un peu de passage à cet endroit. Après question toiture, honnêtement j’en saurais plus si je visite.

gunday a écrit :

Les loyers me semblent élevé, à vérifier selon le contexte local.
(je loue à 1h30 de Paris, un studio de 30m² à 290 et un 41m² à 450)

Ensuite, la taxe foncière me semble franchement élevé.
C’est quoi la partie de la TEOM ? (partie récupérable sur les locataires)

Y a un compteur edf pour les communs ?

A Abbeville, oui les loyers sont un peu cher pour la ville, en fait tout est cher içi…. Pour ce qui est des parties récupérables je vais lui poser la question.

Pour les compteurs, oui ils ont chacun le leur.

Bernard2K a écrit :

Sur ce type de vieil immeuble, vérifier aussi, outre tout ce qui a été listé par gunday, le fait que chaque logement soit identifié par un lot sur la matrice cadastrale.

Sinon, l’annonce est peu précise. Il n’y a pas le classement énergétique (ce qui est illégal). Les loyers, ce n’est pas précisé si c’est HC ou CC.

Merci Bernard2K pour ces précisions. Je vais demandé tous ça au propriétaire et dès que j’ai les réponses je reviens vers vous.

Merci à vous

Dernière modification par Galinus (11/04/2016 22h27)

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#17 12/04/2016 22h54 → Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons) (biens, investissement, locatif)

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Bonsoir à tous,

En attendant que la personne me recontacte pour la maison divisée en appartement, vous allez sans doute penser que je pars un peu sur tout, mais je me renseigne à droite à gauche, je regarde ce qui se vend…

Y à quelques temps je suis tombé sur un lot de 8 appart répartis ainsi

RDC : F2 de 48m² et un studio de 21m²
1er étage : F2 de 33² et un studio de 26m²
2ème étage : 2 studios de 26 et 28m²
3ème étagen: F2 de 36m² et un studioi de 24m²

Donc 8 appartements du studio au T2 avec petit terrain pour éventuellement faire un parking pour les résidants. Proche bord de mer avec certains appartements qui ont la vue.
Le tout pour un total de 320m² répartit sur 4 niveaux à vendre pour 168000€ en agence, bien entendu avec travaux…. situé à Ault. 30 kms de mon domicile et environ 8 de mon boulot

D’après l’agence y à eut des visites mais pas de propositions, aucune simulation pour chiffrer les travaux.
Les fonciers s’élève à 3328€
Chauffage électrique mais obsolète
Compteur eau en commun
Compteur électrique séparé
Classe énergie G
Emission de GES E
PNO à priori de 100€/mois… ce qui me semble peu
J’ai pas la date de construction, les logements sont tous libres

En ce qui concerne les loyers, sur cette commune un F2 c’est entre 400 et 450€ et un studio c’est 300€. Bien entendu tout dépend des agencements.

D’après vous serait il plus judicieux de disposer d’un lot complet d’appartements où il faut tout refaire comme ça, on part sur de bonnes bases et moins de surprise?
Quels type de question puis je poser à l’agence concernant ce lot en plus?

Pour les travaux, pour le moment pas d’idées de tarif,  je veux pas déplacer les foules si l’agence ne répond pas aux questions que je pose. Je visite qu’à partir du moment où j’ai les réponses aux questions. J’économise mon temps et mon essence :-)

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#18 13/04/2016 09h26 → Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons) (biens, investissement, locatif)

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Pour la PNO, je suppose que c’est 100€/appartements (ce qui est à peu près ce que je paye).

La taxe foncière me parait élevé, mais correspond finalement à environ 1 mois de loyer, donc c’est cohérent.

Ce qui me vient sur le bien :
L’eau commune, gérable (bien que galère) avec 3 appartements, ce sera une usine à gaz avec 8.
Chauffage électrique obsolète, ça signifie quoi ?
Que c’est des simples convecteurs ?
Au pire, c’est à changer, mais pas forcément dans la minute.
Par contre la classe énergie est basse. Le logement date de 1900. Y a t’il une isolation, ou faut il reprendre tout le bâtiment ?
Autre point lourd : la toiture, quel est sont état ?
Pareil, les huisseries, souvent regardés par les futurs locataires. (qui s’inquiète plus de savoir si c’est du double vitrage, que de savoir si les murs sont isolés.)
Question, pour le bord de mer, ne faut il pas compter d’avantage de travaux d’entretien ?
L’air marin étant réputé pour tout grignoter.
Dernier point, 8 logements d’un coup, de profil assez proche (5 studios, 3 F2), y a t’il suffisamment de demande local ?

En positif, tout le monde a déjà un compteur électrique.
Les logements sont quand même de taille plus raisonnable (avec le plus petit à 21m²).
Faire du meublé est possible (studio et T2 facile à meubler).
Du touristique est il adapté ?
Les travaux permettent de baisser la note fiscale, et de faire à son idée.
Le rendement final semble bon (à voir en fonction des travaux)

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#19 13/04/2016 10h52 → Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons) (biens, investissement, locatif)

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Bonjour Gunday,

gunday a écrit :

Pour la PNO, je suppose que c’est 100€/appartements (ce qui est à peu près ce que je paye)

Oui 100€ par appart et par mois selon une simulation que j’ai faite .

gunday a écrit :

Chauffage électrique obsolète, ça signifie quoi ?
Que c’est des simples convecteurs ?
Au pire, c’est à changer, mais pas forcément dans la minute.

D’après l’agence il faut même pas en tenir compte du chauffage, eux pour eux ils considèrent qu’il y en a pas, donc chauffage à refaire entièrement.

gunday a écrit :

Par contre la classe énergie est basse. Le logement date de 1900. Y a t’il une isolation, ou faut il reprendre tout le bâtiment ?
Autre point lourd : la toiture, quel est sont état ?
Pareil, les huisseries, souvent regardés par les futurs locataires. (qui s’inquiète plus de savoir si c’est du double vitrage, que de savoir si les murs sont isolés.)
Question, pour le bord de mer, ne faut il pas compter d’avantage de travaux d’entretien ?
L’air marin étant réputé pour tout grignoter.

D’après les photos, je n’ai que celle du site internet la toiture à l’air bonne… enfin à voir sur place, Pour l’isolation vu le rapport DPE ça pas l’air d’être super super et aucun double vitrage.

Pour tout ce qui est charpente et toiture, j’ai mon meilleur ami qui est couvreur donc pour ça il pourra me dire si c’est bon ou pas et pour les huisseries, j’ai un autre ami qui travaille dans ce domaine et je me souviens qu’il avait qu’en air salin, l’alu c’est ce qui était le mieux. Plus cher forcément mais moins d’entretien et plus robuste

gunday a écrit :

Dernier point, 8 logements d’un coup, de profil assez proche (5 studios, 3 F2), y a t’il suffisamment de demande local ?

J’ai fais le tour des annonces, en location sur la commune il y à pas grand chose en location et l’agence qui est sur place me la confirmer. Plus de ventes et très peu de location. Moi j’ai trouvé en location un F2 à 315€ et un studio à environ 290€.
L’agence m’a annoncé des prix un peu plus élevé 400 à 450 pour un F2 et maxi 350 pour un studio.
Après possibilités de louer meublé, oui clairement surtout les studios. Donc en pensant dans ma petite tête, possibilité au début de faire les appart en nu et les studio en meublé, c’est une éventualité.

gunday a écrit :

En positif, tout le monde a déjà un compteur électrique.
Les logements sont quand même de taille plus raisonnable (avec le plus petit à 21m²).
Faire du meublé est possible (studio et T2 facile à meubler).
Du touristique est il adapté ?
Les travaux permettent de baisser la note fiscale, et de faire à son idée.
Le rendement final semble bon (à voir en fonction des travaux)

Pour ce qui est touristique, oui la côte picarde s’y prête très volontier. Ault est situé entre Saint Valéry Sur Somme et Mers Les Bains / Le Tréport.

Pour terminer, les coûts de réno sont très variable. Si j’en crois ce que lis, une bonne rénovation se chiffre à environ 500€/m² donc sur du 320m² habitable…. ça fais le prix du bien…160000€!
Pour ce qui est des travaux, il faudrait que j’y aille voir avec les artisans que je connais au moins le prix sera un peu plus précis

Ci joint le lien de l’annonce. Pour ma part, sur Castorus je ne parviens pas à trouver ce bien

En agence :
A vendre - Immeuble à Ault

Chez le Notaire :
Vente immeuble  Ault  - immeuble   450m² 141570?

Dernière modification par Galinus (13/04/2016 11h02)

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#20 13/04/2016 12h16 → Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons) (biens, investissement, locatif)

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Galinus a écrit :

Oui 100€ par appart et par mois selon une simulation que j’ai faite .

Je pensais plutôt en annuel. wink

Galinus a écrit :

D’après l’agence il faut même pas en tenir compte du chauffage, eux pour eux ils considèrent qu’il y en a pas, donc chauffage à refaire entièrement.

Bizarre.
Point à bien analyser, au cas où ce serait pas toutes l’electricité à refaire!

Pour le reste des travaux, vous semblez déjà avoir les contacts, donc rien à rajouter.
Le prix de la réno varie beaucoup, car la réno varie beaucoup d’un bien à l’autre, en fonction des artisans, du reste à faire soi-même…

L’intérieur a l’air défraichi, un peu vieillot, difficile d’en dire plus d’après photo.
(lavabo sur pied, papier peint avec des fleurs, …)

Galinus a écrit :

Ci joint le lien de l’annonce. Pour ma part, sur Castorus je ne parviens pas à trouver ce bien

Il faut utiliser le lien seloger, dés fois en supprimant ce qu’il y a après le htm.
En vente depuis 175j: annonce

En résumé, un bien qui se visite.
Par contre, un point à analyser, mais l’agence à l’air de ce prendre près de 20% de commission!

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#21 13/04/2016 13h52 → Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons) (biens, investissement, locatif)

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Oui effectivement quand je vois la différence entre le notaire et l’agence…. Peut-être que l’agence a pas mis le montant de la vente à jour…
Sinon oui ça me tente bien de visiter, maintenant même si on a les moyen de se lancer, il faut que je convainc madame à me suivre… C’est plus dur que de négocier avec le banquier! 😀

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#22 14/04/2016 08h40 → Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons) (biens, investissement, locatif)

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Bonjour,

voilà ce que je pense de ce bien :
- la première question est : est-ce que ça se loue ? 8 appartements d’un coup, dans une commune de 1500 habitants, en décroissance démographique ! Entre 1999 et 2013, la commune a perdu un quart de ses habitants : comment, pourquoi ? Pour de la location à l’année, ça donnerait quoi, 50 % de vacance locative en moyenne ? Voire 70 % ?
Quant à la location saisonnière, dans une station balnéaire qui n’est sans doute pas dans le top 10 des destinations les plus prisées de France, ça risque d’être très très saisonnier. Et chaque arrivée et départ est très consommateur de temps, si vous avez déjà de la peine à vous décider de vous déplacer pour visiter, imaginez quand vous aurez un couple qui arrive le vendredi à 18h00, un autre à 20h00, et le troisième le lendemain à 11h00… Sans compter ceux qui veulent absolument arriver le mardi à 10h00, en plein pendant vos horaires de travail.
- la deuxième est : ça se loue combien ? Faites vos recherches au lieu de croire les boniments de l’agence. J’ai fait comme vous, je passe 30 secondes sur le bon coin, je vois 2 F2 à louer sur la commune, un à 315 € CC, l’autre à 287 €. On est loin des 400 à 450 € annoncés par l’agence ! Recherchez aussi dans des communes voisines et similaires.
Il ne s’agit pas d’acheter de l’immobilier pour acheter de l’immobilier, mais pour en tirer un revenu. Or, là, ce premier point ne semble pas être acquis !
- vous devez absolument visiter. Tant qu’on n’a pas vu le bien, on peut poser toutes les questions qu’on veut et regarder autant de photos qu’on veut, on est dans le flou. Vous avez besoin de vous faire une expérience, les agences sont là pour ça, allez-y !
- le chiffrage des travaux est essentiel dans un cas comme ça. Ce n’est d’ailleurs pas le même en location nue et en location saisonnière, où la clientèle apprécie un certain "standing" au niveau des équipements, de la décoration etc. D’où l’intérêt de savoir ce qu’on veut en faire.
- le prix dépend des travaux, mais aussi de la capacité de location, du risque de vacances locatives etc. Plus la commune est petite et peu recherchée, plus la rentabilité doit être forte car elle rémunère un risque. C’est à vous de de déterminer le prix correct pour un bien compte tenu des travaux à réaliser, de sa possibilité de le louer, et du risque de vacance locative. Certains biens peuvent valoir 50000 €, d’autres 700 000 €, d’autres ont une valeur négative (c’est à dire qu’ils sont invendables).

Faites vos propres recherches autour d’un bien potentiel. La démographie de la commune, son évolution, les locations similaires, le prix des biens en vente… Quand vous allez visiter, soyez quasiment comme un détective privé. Prévoyez du temps avant ou après la visite du bien, pour visiter la commune, discuter avec les voisins, regarder le style architectural du coin, l’état des immeubles alentours, est-ce qu’il semble y avoir beaucoup de logements vacants ou d’immeubles en décrépitude, y a-t-il beaucoup de panneaux à vendre/à louer, s’il y a beaucoup de commerces fermés, l’état des vitrines (récentes ou anciennes, ce qui indique alors des commerçants qui tirent la langue et n’arrivent plus à investir dans leur commerce), où est situé le supermarché du coin et sa taille, y a -t-il des programmes neufs en périphérie, l’état apparent de l’industrie touristique (restaurants, hotels, casino : sont-ils ouverts ? Sont-ils florissants ?), etc.

Dernière modification par Bernard2K (14/04/2016 11h49)

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#23 14/04/2016 09h37 → Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons) (biens, investissement, locatif)

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Tout a fait d’accord avec Bernard2K.

Je me permet juste d’ajouter :

Bernard2K a écrit :

- vous devez absolument visiter. Tant qu’on n’a pas vu le bien, on peut poser toutes les questions qu’on veut et regarder autant de photos qu’on veut, on est dans le flou. Vous avez besoin de vous faire une expérience, les agences sont là pour ça, allez-y !

Visitez aussi les autres biens à vendre ou à louer dans la commune.
La différence de prix peux s’expliquer.
Typiquement, pour ma ville, je loue cher (à surface équivalente on trouve des annonce à 30 ou 50% moins cher que moi), mais je n’ai jamais de problème pour trouver des locataires.
Déjà, je suis en hypercentre (en face de la mairie à 50m de la place du marché), et je propose des biens propres.
Ca parait bizarre, mais finalement, ça fait la différence.

D’ailleurs à tel point que la locataire qui souhaitait partir me demande si elle peux annuler son départ et rester dans le logement…

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#24 14/04/2016 13h00 → Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons) (biens, investissement, locatif)

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Bonjour Bernard2K et gunday,

Bernard2K a écrit :

- la première question est : est-ce que ça se loue ? 8 appartements d’un coup, dans une commune de 1500 habitants, en décroissance démographique ! Entre 1999 et 2013, la commune a perdu un quart de ses habitants : comment, pourquoi ? Pour de la location à l’année, ça donnerait quoi, 50 % de vacance locative en moyenne ? Voire 70 % ?

C’est la question que je me pose…. Beaucoup de vente de maisons et d’appart et très peu de location. A tout cassé une 20aine!
Effectivement une démographie en baisse car pendant plusieurs années Ault était très cher. Situé très proche de la Baie De Somme (connue et réputée mondialement)
En faisant le tour des sites type Abritel, Cléavacances ou autres, il y à plus de locations saisonnières.

Quant à la location saisonnière, dans une station balnéaire qui n’est sans doute pas dans le top 10 des destinations les plus prisées de France, ça risque d’être très très saisonnier. Et chaque arrivée et départ est très consommateur de temps, si vous avez déjà de la peine à vous décider de vous déplacer pour visiter, imaginez quand vous aurez un couple qui arrive le vendredi à 18h00, un autre à 20h00, et le troisième le lendemain à 11h00… Sans compter ceux qui veulent absolument arriver le mardi à 10h00, en plein pendant vos horaires de travail.

Ah non du tout, ce n’est pas le fait de me déplacer pour aller visiter, c’est juste que je souhaite recueillir le maximum d’information, le maximum d’avis avant toute chose. J’aime partir convaincu que ça peut-être quelque chose de bon pour la suite. C’est mon 1er investissement locatif, je n’ai pas envie de me casser les dents et donc de subir un échec dès le départ.

- la deuxième est : ça se loue combien ? Faites vos recherches au lieu de croire les boniments de l’agence. J’ai fait comme vous, je passe 30 secondes sur le bon coin, je vois 2 F2 à louer sur la commune, un à 315 € CC, l’autre à 287 €. On est loin des 400 à 450 € annoncés par l’agence ! Recherchez aussi dans des communes voisines et similaires.
Il ne s’agit pas d’acheter de l’immobilier pour acheter de l’immobilier, mais pour en tirer un revenu. Or, là, ce premier point ne semble pas être acquis !

Oui je suis passé sur LBC et autres sites. J’ai relevé les mêmes prix de location. Bien loin de ceux annoncé par l’agence…
Et bien entendu, si j’achète quelque chose c’est pour en tirer quelque chose au bout du compte. Comme je disais, j’ai pas envie de me casser une dent dessus

Faites vos propres recherches autour d’un bien potentiel. La démographie de la commune, son évolution, les locations similaires, le prix des biens en vente… Quand vous allez visiter, soyez quasiment comme un détective privé. Prévoyez du temps avant ou après la visite du bien, pour visiter la commune, discuter avec les voisins, regarder le style architectural du coin, l’état des immeubles alentours, est-ce qu’il semble y avoir beaucoup de logements vacants ou d’immeubles en décrépitude, y a-t-il beaucoup de panneaux à vendre/à louer, s’il y a beaucoup de commerces fermés, l’état des vitrines (récentes ou anciennes, ce qui indique alors des commerçants qui tirent la langue et n’arrivent plus à investir dans leur commerce), où est situé le supermarché du coin et sa taille, y a -t-il des programmes neufs en périphérie, l’état apparent de l’industrie touristique (restaurants, hotels, casino : sont-ils ouverts ? Sont-ils florissants ?), etc.

Sur place il y à tout ce qu’il faut. Aux alentours +/- 15kms y à un grand centre commercial avec sa zone commerciale, 2 casinos, plusieurs restaurants, bowling etc

Tout a fait d’accord avec Bernard2K.

Je me permet juste d’ajouter :
Bernard2K a écrit :

- vous devez absolument visiter. Tant qu’on n’a pas vu le bien, on peut poser toutes les questions qu’on veut et regarder autant de photos qu’on veut, on est dans le flou. Vous avez besoin de vous faire une expérience, les agences sont là pour ça, allez-y !
Visitez aussi les autres biens à vendre ou à louer dans la commune.
La différence de prix peux s’expliquer.
Typiquement, pour ma ville, je loue cher (à surface équivalente on trouve des annonce à 30 ou 50% moins cher que moi), mais je n’ai jamais de problème pour trouver des locataires.
Déjà, je suis en hypercentre (en face de la mairie à 50m de la place du marché), et je propose des biens propres.
Ca parait bizarre, mais finalement, ça fait la différence.

D’ailleurs à tel point que la locataire qui souhaitait partir me demande si elle peux annuler son départ et rester dans le logement…

Je suis d’accord avec vous 2 sur ce point. Logement de qualité, locataire de qualité (je suppose)

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#25 14/04/2016 13h57 → Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons) (biens, investissement, locatif)

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Galinus a écrit :

Je suis d’accord avec vous 2 sur ce point. Logement de qualité, locataire de qualité (je suppose)

Non c’est pas ce que je veux dire.
Logement de qualité au prix du marché, ou un poil au dessus : location facilitée.
Tout le monde préfère se loger dans un bien propre, mais dans la limite de son budget.

Après reste la taille du marché local, et là c’est à vous de juger.

A vérifier, mais sur l’internaute, je vois 53% de résidence secondaire, 37% de RP, 10% de logement vacant.
Un autre site évoque 40% de rp.
La pyramide des ages me semble aussi plutôt négative.

Donc je réitère : allez vérifier sur place !

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