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#26 26/03/2016 09h59 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

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Toom a écrit :

je pense sont déjà perdus dans le prix d’achat (St Omer, immeuble à priori peu entretenu dernièrement, 300 m2 avec travaux à venir,

bernard2k a écrit :

et sur le peu d’entretien que vous avez fait dessus

Vous êtes partis du principe que l’immeuble était peu entretenu, ce qui n’est pas vraiment le cas. Il y a moyen d’optimiser le bien mais je l’ai visité une 1ère fois il est en bon état général.
La toiture les évacuations l’électricité et un ravalement de façade ont été fait par les propriétaires.
Son ras le bol vient de la gestion locative en elle même. De plus ils ne semblent avoir ni le temps ni l’envie ni les connaissances pour optimiser la fiscalité et paient donc plein pot. Plus de travaux à déduire pas de conventionnement…

D’après ce que j’ai compris son notaire à estimé le bien aux alentours de 230.000.
200.000 à 210.000 serait déjà pas mal comme prix. Je ne rechigne pas à négocier mais je n’ai pas envie qu’elle le mette sur le marché par peur qu’il m’échappe

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#27 26/03/2016 10h07 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

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De ma maigre expérience récente, à chaque fois que j’ai visité un bien via une agence immobilière qui avait été estimé par un notaire : même discours, bien au-dessous des prix du marché actuel (20 % envisagable voire plus).

Vous en avez visité d’autres dans la région pour vous faire une vraie idée des prix du marché ?

Dernière modification par Toom (26/03/2016 10h07)

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#28 26/03/2016 10h18 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

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Concernant les travaux , lorsqu’on passe en logement social ou très social , si vous faites des travaux, vous pouvez récupérer une somme suivant les travaux engagés : si vous amélioré le DPE par exemple , je vous invite à consulter le site de l’anah car il y a plein de paramètres différents ( sa peut monter jusqu’a 70% si le logement est très dégradé ) . Cela peut être intéressant de négocier le prix et de faire un maximum de travaux :
1 : vous partirez sur un projet remis à neuf donc vous serez normalement tranquille pendant quelques temps ( vous y gagnerez en temps par la suite )
2 : vous trouverez rapidement des locataires car c’est neuf et pas chère.
3 : votre bien prend automatiquement de la valeur.
4 : vous aurez des travaux à déduire en plus des 60% d’abattement donc pas imposable.

Il y a cependant des inconvénients :
1: les aides données est imposable comme des revenues fonciers reçu
2: c’est long ( visites, divers rdv, commission. . )

En général, sa marche pour des logements supérieur à 50m2 … Les commissions n’aime pas trop les petites surfaces.

Dernière modification par cricri77700 (26/03/2016 10h20)


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#29 26/03/2016 10h31 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

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le "problème" c’est qu’il n’y a quasiment pas de travaux à faire.

par exemple dans l’appartement à rafraîchir l’isolation est bonne, fenêtre double vitrage, chauffage central gaz électricité et écoulement bons.
La remise en état vient du fait que l’ancienne locataire est parti sans rien nettoyer et n’était pas très précautionneuse : je compte installer quelques meubles de cuisines, repeindre l’appartement (murs sales mais non abîmés), raccrocher deux radiateurs un peu branlant, refixer la rampe d’escalier détachée mais non cassée, et changer le revêtement PVC au sol.

Pour les trois autres appartements pas de travaux à prévoir d’après ce que j’ai vu. Le maintien en état au changement de locataire consistera en du nettoyage, un peu de peinture, éventuellement quelques meubles de cuisines (ils sont au locataires).

Les divers frais proviendront essentiellement des chaudières, chauffes-eau, radiateurs.

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#30 26/03/2016 11h49 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

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Justement , profiter en pour changer les chaudières,  voir la toiture pour la réviser ect …
Vous aurez une partie de payer profiter-en .

Il faut calculer le tout et faire une proposition final qui vous permet de générer du cash flow avec tt ses paramètre 

Dans une ville comme celle là,  c’est le minimum à avoir pour investir … Sinon il faut continuer les recherches.
Il est importants de passer beaucoup de temps à visiter , de faire beaucoup de propositions pour dénicher justement ce genre de bien … en faisant attention aux mauvais emplacement bien entendu …

A titre personnel , je visite 15 biens pour en acheter 1 en moyenne .
Cela me permet de bien comprendre l’emplacement,  d’acquérir de l’expériences dans la négociations ect …

Je pensais comme vous avant " si ça me passe sous le nez " et j’ai acheté mon premier bien avec seulement 11% de rentabilité brut .
Pour moi je ne pouvais pas trouver mieux.

Actuellement , grâce à l’expérience,  j’ai du 16-18% brut dans mon portefeuille immobilier qui se loue assez rapidement.
Aucune vacance locative depuis 2 ans .

Bref … en espérant vous aidez ..


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#31 26/03/2016 17h49 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Banni
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Bernard2k et Cricri77700,
encore une excellente suggestion.
Je vais même aller plus loin pour Volthur:
- déshumaniser le fait qu’il s’agit d’une connaissance, directe ou indirecte, car cela ne doit pas vous influencer. Vous n’achetez pas de l’affectif, mais un rapport locatif…
- A votre place, je ne m’en ferai pas. Vous savez que vous pouvez disposer d’un financement pour acquérir un immeuble.
Peu importe que celui-là vous convienne (ou non), pour différentes raisons.
Soit vous êtes capable de l’obtenir à un prix extrêmement intéressant,, et vous faîtes affaire, soit vous vous dirigerez sans complexe ni amertume vers un autre actif.
Votre région des "Hauts de France" regorgent d’immeubles motivants à vendre, pour lesquels les propriétaires n’arrivent pas à trouver d’acquéreur !!!
Profitez-en !!!
C’est ainsi que vous pourrez continuer à accroître votre patrimoine. smile

Dernière modification par belli79 (26/03/2016 17h50)


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#32 26/03/2016 18h05 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

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Bonjour Belli.

Je n’ai et ne cherche aucun affectif dans cette opération. je ne résonne que par mon ambition, ma conviction, et mes petits tableaux pour être sur de ne pas me planter !

je vais essayer de descendre le prix, mais je pense qu’en dessous de 200.000 ce n’est pas jouable.

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#33 26/03/2016 22h01 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Banni
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Bonsoir Volthur,
Félicitations pour votre constance.
Comme vous le constatez par vous-même, il est toujours difficile de savoir jusqu’où ne pas aller trop loin dans une négociation qui concerne un actif qui nous intéresse.
Quoi que nous vous indiquions au travers de nos échanges, il est évident que vous voyez cet immeuble   au travers de votre prisme d’aujourd’hui.
Pour des raisons qui vous appartiennent, il semble correspondre peu ou prou à votre recherche.
La négociation que vous ferez sera nécessairement une réussite puisque cela signifiera que vous aurez trouvé, avec la propriétaire, un terrain d’entente qui vous aura convenu.
Alors, souhaitons-vous d’y parvenir !
Une nouvelle aventure s’ouvrira, qui vous apportera, je l’espère pour vous, toutes les satisfactions que vous imaginez déjà…
Nous aurons donc le plaisir très bientôt, si vous nous le permettez, de la partager au travers de vos récits…


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#34 30/03/2016 13h50 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

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J’ai fait une contrevisite aujourd’hui avec mon beau-père (artisan en rénovation)

Le bilan est assez bon. Charpente et toiture en très bon état à part une tuile cassée à réparer rapidement.
Le travail de rénovation était pas trop mauvais.
Il estime le coût d’une remise en état complète des 4 appartements à 10.000 euros environ, que je pourrai répartir sur les premières années pour optimiser ma fiscalité.

La propriétaire m’a remis les baux et fiches d’imposition des occupants (il en manque juste un) qui rentrent dans le cadre d’un conventionnement social si j’ajuste quelques loyers à la baisse comme c’était prévu.

A force de travail, elle est prête à descendre le prix à 200.000 euros. J’ai fait une offre à 190.000 euros wink

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#35 01/04/2016 12h27 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

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Offre refusée à 190.000

On s’est mis d’accord sur 200.000

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#36 28/05/2016 09h06 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

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Compromis signé cette semaine à 200.000 euros pour environ 300 m² habitable.

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#37 26/09/2016 11h13 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

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Bonjour à tous !

L’acte d’achat a été signé vendredi.
Je suis officiellement propriétaire de cet immeuble.

La banque a finalement refusé un financement à 110%. C’est dommage j’aurai préféré.
Du coup financement de 200.000 euros à un taux de 1.7% et j’ai mis les 15.000€ d’apport.

Ce qui me fait des mensualités à 1010 euros contre des loyers à 1750 euros environ.

Je ferai un descriptif de l’évolution de la situation.

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#38 24/11/2016 11h10 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

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Mise à jour 2 mois plus tard !

je vous donne les avancées !

J’ai rénové entièrement l’appartement n°4. cloison abattue, parquet posé dans les 75m², tout repeint, cuisine installée, changement des toilettes, ponçage des escaliers, poutres repeintes. En tout ça nous a pris un mois et demi les soirs et week-end, pour un budget d’environ 2500 euros.
J’ai mis l’appartement sur le marché peu avant la fin des travaux. Sans avoir mis de photo j’ai eu une quarantaine de candidats, dont 4 ou 5 avec très bonne situation. (le loyer baissé du fait de la convention social aide bien à avoir des candidats en passant, je suis au prix d’un studio pour un F3)

Le F3 a été loué dès la fin des travaux, c’est à dire au 05 novembre.

Concernant les conventionnements tout est validé. Ça a pris environ un mois et beaucoup de photocopies mais les 4 logements sont maintenant conventionnés.
J’ai baissé de 50€/mois le loyer de l’appartement n°2 et de 30 celui de l’appartement 3.

Au final avec les loyers fixés par l’ANAH j’ai 1850€ de loyers environ (charges comprises), soit un peu plus que j’avais calculé. Pour des mensualités à 1030euros par mois ça me fait un bon cash flow qui devrait absorber les travaux, impôts et éventuels impayés.

Concernant les travaux ça a été, mis à part un léger dégâts des eaux lors de la remise en eau (arrivée d’eau salle de bain qui a lâchée) mais un coup de peinture sur le plafond ça sera réglé)
Quelques problèmes avec la chaudière qui n’avait pas tourné pendant 2 ans. J’ai pris un contrat d’entretien auprès d’ENGIE.

Je ferai en fin d’année un récap au niveau financier de l’investissement.

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#39 24/11/2016 13h51 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

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Excellentes nouvelles, bravo.

Le conventionnement Borloo devrait être très avantageux. Si vous avez fait le calcul du "revenu net après impôts" avec/sans Borloo, l’avantage fiscal doit être bien supérieur à la perte de revenus nets correspondant à la baisse des loyers.

Dernière modification par Bernard2K (24/11/2016 13h52)

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#40 24/11/2016 18h39 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

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Merci B2K !

J’ai un abattement de 13017 euros / an sur mes revenus fonciers. Soit une économie d’impôt d’environ 3840 euros par an (à un TMI 14%) quand ma femme reprendra le travail.

La baisse de loyers n’est elle que de 1400 euros par an environ.

Soit un différentiel de gain de 2440 euros par an tout de même !

Ça c’est pour l’avantage direct.

Pour moi un second avantage que je trouve à la convention est moins palpable mais tout aussi bénéfique :

J’ai eu énormément d’appels pour relouer l’appartement 04 car le prix était très bas par rapport au marché. Beaucoup de monde en voulait pour cette raison, certains m’ont dit qu’ils recherchaient un studio à ce prix la et que c’est le seul T3 qu’ils ont visité. Ça se traduit par plusieurs avantages :

- délai de re-location moins grand = risque de vacance de locataire diminué
- appartement entretenu, rénové et à prix bas = locataire content qui restera peut être plus longtemps

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#41 24/11/2016 18h46 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

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volthur a écrit :

La baisse de loyers n’est elle que de 1400 euros par an environ.

Je disais bien "revenus nets".
Ces 1400 € supplémentaires auraient été fiscalisés à 14 % + 15,5 %.
Ils ne vous auraient donc rapporté que 987 € supplémentaires par an.

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#42 24/11/2016 18h54 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

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Ah oui effectivement, les 1400€ de loyers supplémentaires auraient également été imposés, donc l’avantage est de 3840 - 987 soit 2853 euros/an.

C’est effectivement encore plus que ce que je pensais.

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