Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 24/03/2016 20h33 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Membre
Réputation :   11 

Bonjour à tous, je vous présente ici mon deuxième projet d’achat d’immeuble de rapport, le premier ayant échoué. Il s’agit donc de mon troisième investissement immobilier, après une maison et des parts de SCPI.

Mon profil est décrit dans ma présentation, je vais faire un petit résumé ici.
Je suis militaire, gendarme, dans les Hauts de France (ça fait bizarre d’appeler ça comme ça wink )

J’ai 29 ans, en CDI, revenus d’environ 2000€ / mois.
Mon épouse est sans profession actuellement, revenus :  Allocation Adulte Handicapée 800 €/ mois

Pour les autres investissements :
Maison louée à mes parents : 1100 euros de crédit par mois pour 750€ de loyer
parts de SCPI à crédit : 350€ / mois de remboursement pour 208€ / mois de revenus.

TMI à 0 %.

Pas de loyer à payer car logement de fonction.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : bonnes
- Fiscales : bonnes
- Artisanales : médiocre mais artisans dans la famille et envie d’apprendre
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : bon.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble de rapport comportant 4 appartements.
- Année de construction : très vieux.
- deux bâtiments séparés par une cour en cailloux blancs : 2 apparts en duplex dans le premier en pignon de rue, un studio et un duplex dans le 2eme bâtiment à l’arrière.  Surfaces respectivement de 109, 99 et 65 m² pour les apparts, 35m² pour le studio.
- Les deux grands appartements et le studio sont occupés, l’appartement de 65m² est à rafraichir et à louer.
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole  : pas de syndic.
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? Chauffage individuel pour chaque appart, 2 chauffage central gaz, deux électriques.
- Volets isolants ou persiennes ? volets uniquement au rez de chaussée côté rue.
- Espaces verts dans la copropriété ? non une cour.
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? compteurs électricité et eau individuels, relevé manuel

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : Saint-Omer, (62),

wikipedia a écrit :

Avec une population de 13 992 habitants en 2013, elle est la 13e ville du Pas-de-Calais. Elle est également la ville la plus peuplée de son aire urbaine qui est, avec ses 89 306 habitants, la 100e aire urbaine de France.
Sa position géographique au centre de l’ancienne région Nord-Pas-de-Calais, à quasi-équidistance des grandes villes du littoral (Calais, Boulogne, Dunkerque) et des autres grandes villes du nord (Lille, Arras, etc.), lui confère une place importante à l’échelle régionale.

J’habite pour le moment à 10min du bien environ.
- Centre-ville, périphérie : plein centre, à 2 minutes à pied des deux places principales et à 500m de la rue commerçante.
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? moyen
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? inconnu

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 225.000 €
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : pratiqué actuellement 1950€ / mois, envisagé : 1800€/ mois pour rentrer dans une convention sociale (voir plus bas)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : NEANT

- Travaux immédiats : 1000 €
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : estimation a 1000€ / an pour garder en bon état
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : néant

- Taxe foncière hors TEOM : 1200 €/ an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 300€ par an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : (1950*12*100) / 125000 = 10.4 %
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats = 9.20 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 2.13%
- Durée du crédit 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 30.000 €, capacité épargne de 1000€/mois avant opération
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) :convention sociale ANAH : 60% d’abattement.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue foncier réél

CASH FLOW

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8643_calcul_imm_rapport_2.png

La particularité de mon cas est que l’allocation adulte handicapée (AAH) de Madame est calculée au prorata de nos revenus, y compris revenus fonciers.
Une convention sociale permet de gommer presque tous nos revenus fonciers et de ne pas perdre, voir même de gagner en AAH.

Voila, qu’en pensez-vous ?

Message édité par l’équipe de modération (25/03/2016 09h55) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par volthur (24/03/2016 20h46)

Mots-clés : convention sociale, immeuble de rapport, immobilier

Hors ligne

 

#2 24/03/2016 20h49 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Membre
Réputation :   21 

L’immeuble est déjà en convention ANAH très social où vous souhaitez y passer?

Hors ligne

 

#3 24/03/2016 20h52 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Membre
Réputation :   11 

Il est actuellement en convention loyer libre avec travaux. Cette convention prend fin en juin 2016.
Je peux passer en convention sociale à l’issue, donc dès mon achat.

Hors ligne

 

#4 24/03/2016 21h14 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Membre
Réputation :   21 

Vos locataires et vos loyers répondent aux critères?

Hors ligne

 

#5 24/03/2016 21h30 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Membre
Réputation :   11 

Les locataires oui.

Pour les loyers c’est la raison pour laquelle je compte les descendre à 1800. Ce qui les rentrerai dans les critères.

Hors ligne

 

#6 24/03/2016 22h06 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Membre
Réputation :   21 

Vous ne pourrez demander le social que pour le logement libre.
Pour les baux en cours vous devrez attendre la fin du bail.

Hors ligne

 

#7 24/03/2016 22h10 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Membre
Réputation :   11 

Non j’ai vu avec l’anah. Je peux faire un nouveau conventionnement à condition de repartir avec un nouveau bail.
Je doute que les locataires refusent de signer un nouveau bail au changement de proprietaire si je leur indique que c’est pour baisser et plafonner leur loyer.

Hors ligne

 

#8 24/03/2016 22h22 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Membre
Réputation :   21 

Attention quand même si vos locataires ont un garant.
Si nouveau bail la caution tombe et il faut la refaire en espérant qu’ils acceptent.
Sinon vous perdez une garantie

Hors ligne

 

#9 24/03/2016 23h05 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Banni
Réputation :   23 

Volthur Bonsoir,
Avez-vous déjà négocié cet immeuble, ou êtes-vous en cours de négociation ?
Autrement dit, pouvez-vous encore obtenir un meilleur prix ?
Si tel est le cas:
-  savez-vous depuis combien de temps le propriétaire souhaite le vendre ? S’il a reçu d’autres offres avant …?
- si vous êtes certain du financement de votre acquisition par votre banque, avez-vous déjà évoqué la possibilité de ne pas mettre la clause d’obtention du prêt pour obtenir un prix moindre (à condition d’être sur et certain de son coup) ?
- savez-vous quel est la situation du propriétaire (pressé de vendre, ou non parce qu’il posséderait d’autres biens ou encore de l’épargne…)
Si vous devez rédiger de nouveaux baux, proposez à vos locataires qui auraient déjà un cautionneur, si vous le pouvez, que celui-ci continue à se porter garant du nouveau bail (ce qui aurait, pour vous, l’avantage d’avoir un cautionneur + longtemps qu’à l’origine… En évoquant la baisse de loyer comme une contrepartie à cette caution étendue.
Ils ne sont pas obligés de savoir quels avantages vous allez pouvoir tirer de la signature d’une convention ANAH.
Donc, que vous voulez bien, de vous-même, signer cette convention ANAH qui aura pour effet de faire baisser les loyers, sous réserve que vos locataires jouent le jeu avec leur cautionneur (s’il en existe un)
Qu’en pensez-vous ?


Formateur de cercles d'investisseurs immobiliers sur Nantes & ailleurs

Hors ligne

 

#10 24/03/2016 23h16 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Membre
Réputation :   

Et que se passe-t-il après 6 ans niveau imposition si le conventionnement ANAH n’est plus possible ?

Hors ligne

 

#11 25/03/2016 08h58 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Membre
Réputation :   342 

Ca semble un bon projet.

Attention au montant potentiel des travaux, dans du très ancien. Vous avez 308 m² de planchers, probablement environ 170 m² de toiture. Rien qu’en rafraîchissement des appartements au fur et à mesure des départs, ça chiffre déjà. Ensuite, une chaudière qui pète, un chauffe-eau à remplacer, une toiture à refaire… Disons qu’il faudra particulièrement bien optimiser les travaux et sans doute en faire une partie vous-même pour rester à 1000 € de travaux par an en moyenne.

Sur de l’ancien dans des petites villes, il n’est pas rare de trouver du 12 % de rentabilité. Ce qui semblerait indiquer qu’il y a encore une marge de négociation sur le prix. Après, vous connaissez le principe : en faisant une offre à un prix inférieur, vous prenez le risque que le bien vous passe sous le nez.

J’ai l’impression qu’il y a un problème dans votre tableau. Vous savez que dans le régime foncier réel, on diminue les revenus non pas de la totalité des remboursements du prêt, mais seulement des intérêts ? Il me semble que vous devriez, dans votre tableau, mieux clarifier :
loyers = revenus fonciers bruts imposables
moins charges déductibles (une colonne par charge, y compris les intérêts d’emprunt)
= revenus fonciers nets imposables
-> permet de calculer les impôts
revenus fonciers nets imposables moins impôts moins charges non déductibles (dont la part de remboursement du capital) = cashflow

Dernière remarque : vous risquez d’être muté, durant votre carrière ? Si oui, ça risque de rajouter le coût d’une gestion en agence et de compliquer l’entretien (laisser l’agence gérer des artisans locaux n’est pas toujours satisfaisant…).

Dernière modification par Bernard2K (25/03/2016 09h18)

Hors ligne

 

#12 25/03/2016 09h32 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Membre
Réputation :   

C’est un bon projet effectivement.

Comme le dit Bernard2K je prendrais également une précaution sur le montant des travaux annuels. Personnellement, pour l’immeuble que l’on vient d’acquérir qui fait aux alentours de 300m2 et 4 logement nous avons prévu 2500€ de travaux/maintenance par an.

Je pense également que vous devriez négocier encore. Pour viser les 12% brut.
Comme le mentionne Belli79, trouver toutes les failles qui pourraient permettre d’obtenir une réduction. J’imagine notamment, sur un bien très vieux, qu’il doit y avoir des défauts par ci par là qui necessiteront des travaux rapidement et que vous pourriez négocier.

Bon courage!


Partage d'expériences de multiples investisseurs immo sur le Podcast Invest Immo Club.

Hors ligne

 

#13 25/03/2016 09h46 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

@Bernard2K: comme précisé:

- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) :convention sociale ANAH : 60% d’abattement.

D’où le fait que le revenu imposable sera faible, mais en effet quelques explications des calculs ne serrait pas de refus car il m’est personnellement impossible de retrouver le même résultat.

Et il semble avoir abstraction des intérêts d’emprunts (lié à la convention ANAH ?)

Hors ligne

 

#14 25/03/2016 15h00 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Membre
Réputation :   11 

Bonjour à tous, merci pour toutes les réponses, je vais essayer de répondre à chacun :

Belli79 a écrit :

Avez-vous déjà négocié cet immeuble, ou êtes-vous en cours de négociation ?
Autrement dit, pouvez-vous encore obtenir un meilleur prix ?
Si tel est le cas:
-  savez-vous depuis combien de temps le propriétaire souhaite le vendre ? S’il a reçu d’autres offres avant …?
- si vous êtes certain du financement de votre acquisition par votre banque, avez-vous déjà évoqué la possibilité de ne pas mettre la clause d’obtention du prêt pour obtenir un prix moindre (à condition d’être sur et certain de son coup) ?
- savez-vous quel est la situation du propriétaire (pressé de vendre, ou non parce qu’il posséderait d’autres biens ou encore de l’épargne…)
Si vous devez rédiger de nouveaux baux, proposez à vos locataires qui auraient déjà un cautionneur, si vous le pouvez, que celui-ci continue à se porter garant du nouveau bail (ce qui aurait, pour vous, l’avantage d’avoir un cautionneur + longtemps qu’à l’origine… En évoquant la baisse de loyer comme une contrepartie à cette caution étendue.
Ils ne sont pas obligés de savoir quels avantages vous allez pouvoir tirer de la signature d’une convention ANAH.
Donc, que vous voulez bien, de vous-même, signer cette convention ANAH qui aura pour effet de faire baisser les loyers, sous réserve que vos locataires jouent le jeu avec leur cautionneur (s’il en existe un)

En fait l’immeuble n’est pas sur le marché. La propriétaire n’avait pas encore commencé à le vendre. C’est une amie d’une amie. Cette dernière m’a indiqué que la propriétaire en avait ras le bol de la gestion locative (6 maisons + cet immeuble) plus la gestion de deux friteries. Je lui ai dit que je recherchais un immeuble de ce type. Mon amie a appelé la propriétaire qui pensait effectivement à le vendre. Elle ont parlé ensemble du prix. L’estimation par une agence serait plus a 230.000 € mais serait ok pour 210.000 d’après son amie (a voir, pas encore proposé ce prix).
Donc elle est pressée de vendre oui, car elle ne veux plus gérer, elle est à bout. Un des apparts est inoccupé parce qu’elle n’a plus la motivation de remettre en état et en location.

Très bon idée pour le cautionnement en échange de la réduction de loyer !

Bernard2K a écrit :

Ca semble un bon projet.

Attention au montant potentiel des travaux, dans du très ancien. Vous avez 308 m² de planchers, probablement environ 170 m² de toiture. Rien qu’en rafraîchissement des appartements au fur et à mesure des départs, ça chiffre déjà. Ensuite, une chaudière qui pète, un chauffe-eau à remplacer, une toiture à refaire… Disons qu’il faudra particulièrement bien optimiser les travaux et sans doute en faire une partie vous-même pour rester à 1000 € de travaux par an en moyenne.

Sur de l’ancien dans des petites villes, il n’est pas rare de trouver du 12 % de rentabilité. Ce qui semblerait indiquer qu’il y a encore une marge de négociation sur le prix. Après, vous connaissez le principe : en faisant une offre à un prix inférieur, vous prenez le risque que le bien vous passe sous le nez.

J’ai l’impression qu’il y a un problème dans votre tableau. Vous savez que dans le régime foncier réel, on diminue les revenus non pas de la totalité des remboursements du prêt, mais seulement des intérêts ? Il me semble que vous devriez, dans votre tableau, mieux clarifier :
loyers = revenus fonciers bruts imposables
moins charges déductibles (une colonne par charge, y compris les intérêts d’emprunt)
= revenus fonciers nets imposables
-> permet de calculer les impôts
revenus fonciers nets imposables moins impôts moins charges non déductibles (dont la part de remboursement du capital) = cashflow

Dernière remarque : vous risquez d’être muté, durant votre carrière ? Si oui, ça risque de rajouter le coût d’une gestion en agence et de compliquer l’entretien (laisser l’agence gérer des artisans locaux n’est pas toujours satisfaisant…).

Pour la mutation j’ai réussi à revenir dans le Pas-De-Calais depuis cette année. J’ai presque abandonné l’idée d’une carrière d’officier (qui induirait grosse augmentation de salaire contre mobilité nationale) donc je suis sur de rester dans la Région. Je n’aurai pas besoin d’agence car je vais limiter ma mobilité à moins d’une heure du bien.

Je vais voir jusqu’à combien je peux descendre sans subir le risque de perdre le bien.

Pour mes calculs j’ai bien compté uniquement les intérêts, mais en tenant compte aussi des 60% d’abattement du à la convention sociale. je vous ai refait le tableau en détaillant d’avantage (tout était détaillé mais j’avais caché certaines colonnes utiles uniquement pour les calculs, pas pour la présentation). J’avais fait une erreur dans l’estimation des quelques frais de notaire déductibles (frais liés à l’emprunt), ce qui explique une légère modif de la première ligne.

je précise que l’année est juste indicative, je referai si ça se concrétise une modif en calculant un achat en juin ou juillet 2016 et non janvier.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8643_image_tableau_recap_1000_travaux.png

BrunoIIC a écrit :

Comme le dit Bernard2K je prendrais également une précaution sur le montant des travaux annuels. Personnellement, pour l’immeuble que l’on vient d’acquérir qui fait aux alentours de 300m2 et 4 logement nous avons prévu 2500€ de travaux/maintenance par an.

Et il semble avoir abstraction des intérêts d’emprunts (lié à la convention ANAH ?)

Voici un 2eme tableau avec 2500 euros de travaux par an, les intérêts sont bien déduits.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8643_image_tableau_recap_2500_travaux.png

Toom a écrit :

Et que se passe-t-il après 6 ans niveau imposition si le conventionnement ANAH n’est plus possible ?

Bonne question, je n’avais pas fait le calcul.

le voici.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8643_image_tableau_recap_2500_travaux_plus_convention_6_ans.png

on voit que j’ai un cashback négatif d’environ 90 à 140€/mois, ce qui n’est pas trop pénalisant.
De plus, je peux vendre le bien à la fin des 6 ans. En comptant 2500 € de travaux par an j’aurai dans ce cas gagné 17.000 € de cashback positif, plus 60.000 euros de capital remboursé - 16.000 € de frais de notaire - 1700 de remboursement anticipé (1% dans mon cas) soit 59.300 € en 6 ans. Pas mal du tout. (en considérant bien sur que je revend au prix d’achat, ce qui n’est pas sur, que ce soit à la hausse ou a la baisse. J’ai tendance cependant à penser qu’il est sous-évalué et qu’avec 12500€ de travaux en 6 ans, il aura pris un peu de valeur du fait de la rénovation, ou au moins une stabilité du prix)

Voila voila, j’attends impatiemment vos avis.

Hors ligne

 

#15 25/03/2016 15h47 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Membre
Réputation :   342 

Si je prends l’année 2017, les loyers bruts moins abattement de 60 % = 8302.52

Toutes charges déductibles : 7050.77

Revenu net imposable : 1251.75

CSG à 15,5 = 194 € d’impôts.

OK, je trouve comme vous ! Vérifiez quand même que ce revenu supplémentaire ne vous rend pas imposable.

En fait, vous pouvez encore déduire un forfait de 20 € par et par logement de frais de gestion.

Ca fait :

Toutes charges déductibles : 7130.77

Revenu net imposable : 1171.75

CSG à 15,5 = 181.62 € d’impôts.

Encore mieux !

Ce qui est très intéressant, c’est que la réduction de 60 % s’applique sur les loyers bruts, mais pas sur les charges déductibles. Il suffit d’augmenter un peu ses charges pour annuler le revenu net imposable.

Dernière modification par Bernard2K (25/03/2016 15h51)

Hors ligne

 

#16 25/03/2016 16h08 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Membre
Réputation :   11 

exactement, sachant que dans mon cas, pour chaque euro de charge dépensé, il y a 70% environ d’AAH que je ne perd pas.

ainsi si je fais 1000 euros de travaux en plus, "j’économise" 700 euros d’AHH (enfin c’est plutôt 700 euros que je ne perd pas, l’AHH étant réduite d’environ 70% de mes revenus) plus 155 euros d’impots (PS) en moins.

Pour 2015 il me restait 3600 euros de revenus net (de ma maison + scpi) à la fin de l’année. J’ai fait installer une chaudière à condensation dernière génération par un professionnel. Coût de l’opération : 3500€ TTC.
(gain ou "non perte" AAH : 2450€, gain impôts : 542€ (15.5% de PS)) la chaudière ne m’a coûte que 508€ en quelque sorte, vu que l’AAH, je l’aurais "perdu" dans tous les cas, et elle a augmenté la valeur du bien.

Hors ligne

 

#17 25/03/2016 17h28 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Membre
Réputation :   80 

volthur a écrit :

Pour la mutation j’ai réussi à revenir dans le Pas-De-Calais depuis cette année. J’ai presque abandonné l’idée d’une carrière d’officier (qui induirait grosse augmentation de salaire contre mobilité nationale) donc je suis sur de rester dans la Région. Je n’aurai pas besoin d’agence car je vais limiter ma mobilité à moins d’une heure du bien.

Bonjour,

Ne pensez-vous pas qu’à votre âge ce soit un peu dommage de raisonner de la sorte. Votre souhait d’éviter un gestionnaire risque de vous coûter bien plus cher qu’il ne va vous rapporter : avec le peu d’ambition dont vous faites état, vous terminerez dans le meilleur des cas comme adjudant-chef et encore ce n’est pas certain. Une carrière d’officier, si vous êtes en situation de réussir le concours, vous ouvrirait de bien meilleures perspectives de rémunération : un officier sorti du rang à un âge jeune comme le vôtre doit pouvoir finir sans trop de souci ni de fatigue avec 5 galons pleins ou panachés. Le différentiel de salaire et aussi de pension avec un sous-off est énorme, bien supérieur au coût d’une gestion immobilière déléguée ; pensez-y avant de renoncer un peu trop vite.

Hors ligne

 

#18 25/03/2016 18h17 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Membre
Réputation :   11 

Je me suis peut être mal exprimé.
Je ne souhaite en aucun cas abandonner une carrière officier pour éviter un gestionnaire.
C’est une question épineuse que nous nous posons depuis plusieurs années avec mon épouse. Le problème ne vient pas de la gestion mais de la mobilité. J’ai toute ma famille et mes amis dans cette région et nous réfléchissons si un gain de salaire de 3000 euros en fin de carrière compense la "perte" de notre vie sociale.
Je sais que je verrai toujours ces gens malgré éloignement et que l’on ne fait pas sa vie en fonction de son cercle social mais nous ne souhaitons pas non plus rater trop de bons moments dans le seul but d’augmenter en salaire.
Cela dit la question n’est pas encore définitivement écartée
Je sais que beaucoup arrivent à conjuguer les deux mais nous devons bien y réfléchir car c’est un choix à non retour.

Hors ligne

 

#19 25/03/2016 18h39 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Membre
Réputation :   80 

Cette perte de vie sociale serait momentanée ; l’école d’officiers est à Melun, à 2 h de train (avec 75% de réduction) de chez vous. Pour la suite de carrière, j’ai du mal à imaginer que la région "hauts de France" soit très demandée dans les voeux de mutation, cela d’autant plus que les gendarmes trouvent plutôt leur origine dans la moitié sud du pays, comme d’ailleurs la plupart des fonctionnaires.

Hors ligne

 

#20 25/03/2016 18h51 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Membre
Réputation :   11 

momentané pas vraiment.
Officier c’est 2 ans à l’école de Melun, je viens de regarder en train il y a 4 heures environ depuis mon point de départ. Mais ma famille viendrait habiter avec moi, ce qui fait que la plupart des week-end, je les passerai en famille à Melun, je me vois mal en effet faire ces 8 heures tous les week-end.

Le problème vient surtout de la suite. Officier c’est surtout une mutation nationale après tous les 4 ans. alors si je suis a moins de 4 ou 5 heures, je peux remonter pour un week-end pour ne pas louper la naissance, l’anniversaire ou le mariage… mais si je suis a 12 heures de route, ça ne sera que pendant les vacances des enfants ou de mon épouse et ça devient déjà plus compliqué.

C’est à y réfléchir sérieusement, c’est pour ça que je n’ai pas encore passé le concours.

Mais on s’éloigne du sujet wink

Hors ligne

 

#21 25/03/2016 20h14 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Membre
Réputation :   

Je m’incruste dans la conversation : ce n’est pas vraiment le même métier non plus … (Je suis jeune retraité de l’Arme ;-)

Hors ligne

 

#22 25/03/2016 21h25 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Membre
Réputation :   11 

En effet mais ce n’est pas gênant je suis pas difficile smile
Profitez bien de la retraite smile

Hors ligne

 

#23 25/03/2016 22h14 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Banni
Réputation :   23 

Bonjour Volthur, et à tous par ailleurs.
Pourquoi n’écouterions pas les désirats du géniteur de ce post ?
Il est tout à fait ’envisageable de penser  l’avenir autrement qu’au travers d’une solde + conséquente avec les inconvénients décrits à la clef.
Pour ma part, n’étant pas fonctionnaire (ne voyez aucune mauvaise pensée là-dedans), je pense qu’il existe d’autres moyens, et vous le savez pertinemment, cher Stokes (c’est un plaisir de vous taquiner), pour augmenter ses revenus.
Volthur à particulièrement bien agit ces dernières années.
En continuant à investir ainsi, immeuble par immeuble, il se construira un patrimoine intéressant qui lui procurera la contrepartie (et même +) que vous évoquez.
Tout en conservant ses proches à portée, partageant des émotions que tout ne peut pas remplacer.
Même s’il apprécie sans nul doute son travail, il lui sera possible de choisir le moment de sa sortie de carrière sans nécessairement attendre la retraite, chose qu’en pourcentage peu de gens peuvent se permettre de faire.
Bravo à vous. Vous me paraissez avoir choisi une voie royale.


Formateur de cercles d'investisseurs immobiliers sur Nantes & ailleurs

Hors ligne

 

#24 26/03/2016 06h59 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Membre
Réputation :   

En gros, l’ANAH fait gagner 22 000 euros qui je pense sont déjà perdus dans le prix d’achat (St Omer, immeuble à priori peu entretenu dernièrement, 300 m2 avec travaux à venir, …).

Il faudrait mieux que le projet soit à l’équilibre sans l’ANAH et que cette aide devienne un bonus, la cerise sur le gateau plutôt que le gateau. J’ai l’impression que c’est le vendeur qui y gagne vraiment dans cette affaire.

Il y a eu des gros travaux dans les 10 ans ?

Comment allez-vous réagir si un seul des trois passe en ANAH ? Etes vous prêt à perdre plusieurs cautions pour avoir l’ANAH ?

Y a quand même beaucoup d’immeuble à vendre dans ce coin des Hauts de France… celui-là me paraît plus que limite à ce prix vs risques.

Hors ligne

 

#25 26/03/2016 09h42 → Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale) (convention sociale, immeuble de rapport, immobilier)

Membre
Réputation :   342 

Si la vendeuse en a tellement marre de l’immobilier en général, et de cet immeuble en particulier, il y a sans doute une grosse marge de négociation.

Puisque c’est l’amie d’une amie, une solution habile de négociation me semblerait de la rencontrer et d’aborder d’abord la discussion sous forme amicale. La faire parler de l’immobilier. Les personnes d’un certain âge et expérience résistent rarement au plaisir de faire profiter un petit jeune de leur longue expérience. Une fois qu’elle vous aura bien dit tous ses déboires dans l’immobilier en général et cet immeuble en particulier, il sera temps de lui dire "je veux bien vous aider en vous en débarrassant, mais compte tenu de tout ce que vous m’avez dit sur les défauts de cet immeuble et de ses locataires, et sur le peu d’entretien que vous avez fait dessus, et compte tenu enfin qu’on est dans une petite ville où les perspectives ne sont pas très bonnes pour l’immobilier, vous comprenez que le prix ne peut pas être celui que vous espérez. 160 000 € seraient plus proches de la vraie valeur de cet immeuble."

Peut-être (simple supposition à distance) avez-vous une déformation professionnelle qui vous rendrait "trop honnête" pour négocier fortement. Or, il n’y a rien d’illégal ni de déshonorant à négocier comme un marchand de tapis !

Le risque de vouloir trop négocier le prix est connu et évident : risquer de rater l’affaire. Donc, à vous de voir, à vous de gérer au mieux. Tout ce que je voulais dire c’est qu’il y a sans doute une bonne marge de négociation.

Dernière modification par Bernard2K (26/03/2016 09h48)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech