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#1 18/09/2011 22h04 → Comment optimiser des déficits fonciers reportables excédentaires ?

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Réputation :   151 

Il n’est pas rare de voir des investissements en loi de Robien, générer des déficits fonciers excédentaires qui ne sont jamais utilisés, et qui, de ce fait, seront donc perdus au bout de dix ans.

En effet, lorsque l’investisseur ne dispose pas d’autre source de revenus fonciers, les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros, chaque année, et reportables, pour le surplus, sur les SEULS revenus fonciers des dix années suivantes.

Or, le financement à crédit de tels programmes de défiscalisation génère déjà des intérêts déductibles sur le revenu foncier, de sorte que les bénéfices fonciers mettent de très longues années à faire leur apparition sur la feuille d’impôt de l’investisseur.

Il est alors souvent trop tard pour pouvoir utiliser les déficits fonciers reportables, patiemment thésorisés sur l’imprimé cerfa 2044.

Dans cette configuration, et après une étude minutieuse de l’investissement déjà réalisé, je préconise souvent de faire l’acquisition d’un petit nombre de parts de SCPI en usufruit, sur 5 ou 10 ans, dans le but d’absorber ce déficit foncier excédentaire.

Ce petit investissement "d’appoint" (généralement de l’ordre de 5.000 à 12.000 euros) permet de bénéficier d’un rendement attractif du capital investi, généralement compris entre 9 et 10% l’an, sans aucune fiscalité.

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#2 22/04/2013 23h17 → Comment optimiser des déficits fonciers reportables excédentaires ?

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Bonsoir,

Votre poste date un peu, mais j’ai eu la "chance" de tomber dessus. En effet, je cherche depuis 2-3 ans (à chaque échéance de déclaration de revenus) comment faire "disparaître" un déficit foncier provenant des intérêts.
Mon cas :
1) investissement dans un de Robien en 2010, générant la première année un déficit foncier "lié aux seuls intérêts" de 5 000 €. Je m’aperçois que ces 5 000 € risquent d’être perdus au bout de 10 ans, car, à la 10ème année, je suis encore déficitaire au niveau foncier.
2) en 2012, j’investis dans des SCPI en achetant à crédit (100 K€), en espérant créer un bénéfice foncier au bout de 4-5 ans pouvant "éponger" ces 5 000 €. Mais je m’aperçois (mauvais calcul), que ce dernier investissement me génère lui même un déficit foncier provenant des intérêts dès la première année de 1 800 €, ces derniers étant reportables. Mes premiers bénéfices avec ces SCPI arrivent vers la 8-9 année.
Je passe sur les détails, mais au total, je dois reporter 5 000 + 1 800 € = 6 800 €, pendant encore 8-9 ans avant d’avoir un bénéfice foncier pouvant "absorber" ces 6 800 €.

En lisant donc votre post, je pense me retrouver dans le cas que vous exprimer en exemple.

Merci.

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