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#1 08/01/2016 19h10 → Immobilier locatif : quels risques à louer à une personne sans revenu ? (apl, location, rentabilité, risques, rsa)

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Bonjour,

Pour résumé, je voudrai racheter la maison de mes grands parents qui viennent de décéder il y a de ça quelques mois.
Mon cousin y a toujours habité, il a 30ans, touche le RSA.
Il y habite toujours gratuitement mais ça ne plait pas à une partie de la famille.

J’ai eu une idée pour résoudre ce problème.
La maison ne vaut rien.
Elle est située dans un petit village, elle fait 50m carré, pas de garage, toilette à l’extérieur (oui oui),
elle est séparée en 2 morceaux , un chemin publique passent entre les 2 "morceau".
Il y a un petit jardin, mais il n’est pas accolé à la maison, il est à 50m.

Bref, j’estime ça à 40K.

Il n’a aucun revenu,à part le RSA, il aurait donc droit à des APLs.
Comme c’est en Zone 3, ça lui ferait 239,31€.

Ce qui ferait une rentabilité brute de 7.17, ce qui parait honnête.
Ca doit s’autofinancer non ?

Ma question est , d’abord , est ce ma solution tient la route ?
Quels sont les risques ? (évolutions des apl dans le futur ? Si il trouve une compagne qui a des revenu, les APL baissent ?).

Merci.

Message édité par l’équipe de modération (10/01/2016 17h33) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : apl, location, rentabilité, risques, rsa

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#2 08/01/2016 19h13 → Immobilier locatif : quels risques à louer à une personne sans revenu ? (apl, location, rentabilité, risques, rsa)

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Bonjour,

D’un point de vue strictement technique, il y a un problème, c’est que la maison n’est pas actuellement un logement décent, avec les toilettes à l’extérieur. Si vous devez faire des travaux significatifs pour rendre cette maison conforme aux caractéristiques d’un logement décent, sans pour autant augmenter le loyer au-dessus du montant des APL, votre rentabilité baisse.

D’un point de vue plus subjectif, ce projet me semble présenter beaucoup de causes possibles de brouille familiale…

Concernant votre estimation à 40 k€ : la valeur de la maison a du être estimée dans le cadre de l’héritage. Renseignez-vous sur cette valeur. Si vous la payez moins cher que cette estimation, voilà une première cause possible de brouille familiale (il rachète la maison à vil prix pour s’enrichir sur le dos du pauvre cousin).

Dernière modification par Bernard2K (08/01/2016 19h18)

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#3 08/01/2016 20h50 → Immobilier locatif : quels risques à louer à une personne sans revenu ? (apl, location, rentabilité, risques, rsa)

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Merci pour votre réponse.

Effectivement cette brouille familiale me fait un peu peur.

Et  j’ai cru voir que le fait de toucher les APL faisait baissait le RSA de 55euro.

J’imagine le pire , mais le jour où il refuse de signer le bail à cause de ces 55e , je ne pourrai quand même pas faire expulser mon propre cousin et je me retrouverai à payer son logement …
En plus il n’est pas solvable donc il ne risquerait rien.

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#4 08/01/2016 21h14 → Immobilier locatif : quels risques à louer à une personne sans revenu ? (apl, location, rentabilité, risques, rsa)

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Et avez vous envisagé de vendre tout simplement ?


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#5 08/01/2016 21h34 → Immobilier locatif : quels risques à louer à une personne sans revenu ? (apl, location, rentabilité, risques, rsa)

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Oui mais il faudrait trouver un acquereur qui accepte un locataire sans revenu.

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#6 08/01/2016 21h43 → Immobilier locatif : quels risques à louer à une personne sans revenu ? (apl, location, rentabilité, risques, rsa)

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Effectivement ;big_smile

Soit j’abandonnerai, soit je formaliserai les choses par écrit avec ma famille…


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#7 08/01/2016 22h59 → Immobilier locatif : quels risques à louer à une personne sans revenu ? (apl, location, rentabilité, risques, rsa)

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FuturExPauvre a écrit :

Bonjour,

Mon cousin y a toujours habité, il a 30ans, touche le RSA.
Il y habite toujours gratuitement mais ça ne plait pas à une partie de la famille.

Bonsoir,

Il est à craindre que cette partie de la famille vous reproche de ne pas payer leur part assez cher dans un premier temps, d’exploiter le pauvre cousin dans un second temps.

A ce jour, votre cousin n’est pas locataire mais occupant à titre gratuit, ce qui ne lui confère aucun droit au maintien dans les lieux lorsque "cette partie de la famille" va demander et obtenir la mise en vente de la maison, car nul ne peut être tenu à rester dans l’indivision. La seule chose à laquelle votre cousin a droit, c’est de toucher sa part une fois la maison vendue, ce qui le rendra légèrement solvable.

Je ne sais où se situe cette maison mais, au vu du descriptif, votre estimation de 40 k€ me semble bien généreuse.

Si j’étais à votre place, je proposerais beaucoup moins et laisserais mariner les autres héritiers : s’ils ont besoin de cet argent ; ils lâcheront prise d’autant plus facilement que les acquéreurs risquent de ne pas se bousculer.

Une fois la maison de vos grands-parents acquise, si vous appréciez votre cousin, le mieux serait de le laisser occuper les lieux gratuitement en convenant de préférence par écrit d’un engagement à réaliser par lui-même quelques travaux d’entretien et de modernisation.

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#8 09/01/2016 00h47 → Immobilier locatif : quels risques à louer à une personne sans revenu ? (apl, location, rentabilité, risques, rsa)

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Il y a plusieurs choses que vous avez besoin de clarifier pour que vous compreniez mieux cette situation :
- est-ce que la succession a déjà été réglée ?
- si oui, à qui appartient la maison ? A une personne ou à plusieurs (indivisaires) ?
- parmi les indivisaires, y a-t-il vous-même, vos parents, votre cousin, ou ses propres parents ? Ca a une certaine importance (possibilité qu’un indivisaire rachète les parts des autres ; possibilité qu’un parent fasse donation de la part de sa maison à un ou plusieurs de ses enfants, ou même rachète d’abord les parts des autres pour ensuite faire donation à un de de ses enfants de la maison…)
- est-ce que le(s) héritier(s) ont des droits de succession à régler ?
- à combien a été estimée la maison dans cet héritage ?
- votre cousin occupe-t-il la maison sans titre, ou bien y avait-il un contrat de "prêt à usage" ? (document qui fixe ce droit d’occupation à titre gratuit). S’il y a ce document, il a le droit de rester jusqu’au terme prévu du prêt. Si non, il n’a aucun droit et les propriétaires peuvent lui demander de partir, de préférence à l’issue d’un délai de prévenance raisonnable.
- Et surtout, quel est le sort que souhaite(nt) le ou les héritier(s) pour cette maison (et pour le cousin qui y habite !). Ce sont les propriétaires, ce sont eux décident !

Quand je parlais de brouille familiale, c’est parce que c’est courant. Ce n’est pas que dans les films. Je connais une famille où deux frères ne se parlent plus, parce que l’un aurait été "avantagé".

Je pense que, à moins que vous n’ayez un attachement personnel fort pour cette maison, le mieux est de laisser les indivisaires décider eux-mêmes du sort de cette maison.

Et pour la route, j’ajoute une question morale : est-ce le meilleur service à rendre à ce jeune homme de 30 ans que de le laisser habiter gratuitement une vieille maison sans confort parce qu’il ne travaille pas ? Peut-être qu’il s’y épanouit parce qu’il a des activités ou qu’il a besoin de calme pour écrire un bouquin ; mais peut-être aussi qu’il végète dans une situation mortifère. Je ne juge pas, parce que je ne connais pas sa situation, mais je crois que la question se pose quand même !

Dernière modification par Bernard2K (09/01/2016 01h05)

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#9 09/01/2016 23h38 → Immobilier locatif : quels risques à louer à une personne sans revenu ? (apl, location, rentabilité, risques, rsa)

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Bernard2K a écrit :

Il y a plusieurs choses que vous avez besoin de clarifier pour que vous compreniez mieux cette situation :
- est-ce que la succession a déjà été réglée

non

Bernard2K a écrit :

- si oui, à qui appartient la maison ? A une personne ou à plusieurs (indivisaires) ?

pour l’instant elle appartient aux 4 enfants  de mes grands parents

Bernard2K a écrit :

- parmi les indivisaires, y a-t-il vous-même, vos parents, votre cousin, ou ses propres parents ? Ca a une certaine importance (possibilité qu’un indivisaire rachète les parts des autres ; possibilité qu’un parent fasse donation de la part de sa maison à un ou plusieurs de ses enfants, ou même rachète d’abord les parts des autres pour ensuite faire donation à un de de ses enfants de la maison…)

J’en ai parlé à mon père, il compte refuser l’héritage, et il va en parler à un de mes oncle pour qu’il en fasse de même.

Bernard2K a écrit :

- est-ce que le(s) héritier(s) ont des droits de succession à régler ?

oui

Bernard2K a écrit :

- à combien a été estimée la maison dans cet héritage ?

le notaire l’a estimé à la louche à 40k mais il ne s’est pas déplacé.

Bernard2K a écrit :

- votre cousin occupe-t-il la maison sans titre, ou bien y avait-il un contrat de "prêt à usage" ? (document qui fixe ce droit d’occupation à titre gratuit). S’il y a ce document, il a le droit de rester jusqu’au terme prévu du prêt. Si non, il n’a aucun droit et les propriétaires peuvent lui demander de partir, de préférence à l’issue d’un délai de prévenance raisonnable.
- Et surtout, quel est le sort que souhaite(nt) le ou les héritier(s) pour cette maison (et pour le cousin qui y habite !). Ce sont les propriétaires, ce sont eux décident !

Il occupe la maison sans titre.
Et n’a pas l’intention de la quitter quel que soit ce qui se passera …

Bernard2K a écrit :

Et pour la route, j’ajoute une question morale : est-ce le meilleur service à rendre à ce jeune homme de 30 ans que de le laisser habiter gratuitement une vieille maison sans confort parce qu’il ne travaille pas ? Peut-être qu’il s’y épanouit parce qu’il a des activités ou qu’il a besoin de calme pour écrire un bouquin ; mais peut-être aussi qu’il végète dans une situation mortifère. Je ne juge pas, parce que je ne connais pas sa situation, mais je crois que la question se pose quand même !

Il a été élevé par mes grand parent ds cette maison, il ne connait que ça, donc pour elle a une valeur affective.
Et financièrement il est très peu dépensier.Il arrive à se "débrouiller" , avec son RSA, et quelques activités "non déclaré".

Après avoir discuté avec mon père, j’ai revu l’estimation de la maison.
Je pense qu’elle vaut 25K.
Comme à l’intérieur il y a un occupant à titre gratuit (mon cousin), je pense que personne ne voudra l’acheter.
Car il faudrait une longue procédure pour le déloger.

Dernière modification par FuturExPauvre (09/01/2016 23h40)

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#10 09/01/2016 23h58 → Immobilier locatif : quels risques à louer à une personne sans revenu ? (apl, location, rentabilité, risques, rsa)

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A mon avis, rien de bon ne sortira pour vous de cette situation.

Même si la rentabilité théorique était de 10 ou 15%, cela resterait 10 ou 15% de 25k€. Donc le gain potentiel est faible. A l’inverse, les risques associés sont nombreux : coût de la remise en état du bien (surtout si le cousin se révèle procédurier et plaide l’insalubrité), gestion d’un locataire insolvable, se retrouver "collé" avec un bien invendable et inlouable au départ du cousin, tensions familiales s’ils pensent (à tort ou à raison) que vous avez tiré un profit plus important que le leur suite à la succession…

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#11 10/01/2016 17h22 → Immobilier locatif : quels risques à louer à une personne sans revenu ? (apl, location, rentabilité, risques, rsa)

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Bonsoir,

Votre cousin est sans doute paresseux, ce qui n’est un défaut que dans l’esprit des pisse-vinaigre, mais il est loin d’être idiot : pour peu qu’il prenne la peine de cultiver le jardin non attenant, son train de vie est supérieur à celui d’un professeur certifié en début de carrière affecté en région parisienne ;au moins, il n’a pas à supporter les élèves, leurs parents et le chef d’établissement…..

Si de surcroît, il a soigné vos grands-parents en fin de vie, son attachement aux lieux ne va pas sans une certaine légitimité même s’il n’a ni droit ni titre. Je peux me tromper, mais j’ai le sentiment que la "partie de la famille" qui le dénigre a sans doute été bien moins attentionnée que lui pour vos grands-parents.

Ce que vous indiquez confirme ce que j’avais plus ou moins envisagé dans ma contribution précédente.

Personne ici ne pourra répondre à votre place aux deux questions suivantes :

Attachez-vous du prix à la maison de vos grands-parents ?
Aimez-vous votre cousin ?

Si ces deux conditions sont réunies, vous pouvez faire une offre aux héritiers (autour de 20k€) une fois la succession réglée : vous verrez bien quel sera le retour.

En revanche, je reste circonspect vis-à-vis d’une location à votre cousin, même avec le bénéfice de l’APL ; dès lors qu’il aura un bail à son nom c’est lui qui vous tiendra. A la première brouille, il pourra vous contraindre à mettre la maison aux normes et, pire encore, garder l’APL pour lui sans payer le loyer si elle ne vous est pas versée directement. De ce point de vue, gardez à l’esprit que votre cousin est éligible à l’aide juridictionnelle et peut donc plaider sans bourse délier.

Comme je vous l’avais indiqué, le mieux serait de laisser les choses en l’état en échange de menus travaux, surtout s’il est "bricoleur au noir" : fourniture de légumes de son jardin, tâches domestiques ou artisanales à votre domicile, modernisation de la maison si vous fournissez les matériaux….. Dans ce cas, c’est vous qui le tenez et non l’inverse et cela lui éviterait de "végéter" pour reprendre l’expression de Bernard2K. Il pourrait d’ailleurs trouver quelque intérêt à améliorer par lui-même le confort de la maison : même avec un hiver doux comme cette année, on peut se lasser d’aller faire ses besoins au fond du jardin ou de la cour.

Dernière modification par stokes (10/01/2016 18h21)

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#12 10/01/2016 21h57 → Immobilier locatif : quels risques à louer à une personne sans revenu ? (apl, location, rentabilité, risques, rsa)

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stokes a écrit :

Bonsoir,
. Je peux me tromper, mais j’ai le sentiment que la "partie de la famille" qui le dénigre a sans doute été bien moins attentionnée que lui pour vos grands-parents.

Bien vu wink

stokes a écrit :

Attachez-vous du prix à la maison de vos grands-parents ?

Pas vraiment

stokes a écrit :

Aimez-vous votre cousin ?

Oui mais pas au point de réduire ma capacité d’emprunt pour un investissement hasardeux.

Je suis d’accord avec tout ce que vous dite, c’est pourquoi j’ai décidé de ne pas le faire.
En tout cas merci beaucoup pour vos réponses pertinantes.

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#13 11/01/2016 11h06 → Immobilier locatif : quels risques à louer à une personne sans revenu ? (apl, location, rentabilité, risques, rsa)

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FuturExPauvre a écrit :

J’en ai parlé à mon père, il compte refuser l’héritage, et il va en parler à un de mes oncle pour qu’il en fasse de même.

Bonjour,

Personnellement, je déconseillerai un tel investissement, déjà parce que reprendre un bien familial, à moins  de le payer rubis sur l’ongle et même là, c’est 2 chances sur 3 d’avoir des commentaires indélicats du style "prix favorable et c’est pas juste pour les autres" ou toute remarque sur l’avantage indu ou l’aide indirect ou … Bref, attendez vous à en entendre parler pendant longtemps (je l’ai fait, j’ai revendu le bien avec une plus value importante, et maintenant je continue à recevoir des remarques sur le prix affolement bas d’acquisition du bien)

En plus avec un cousin comme locataire, ca ne fait que rajouter du risque de relation.

Un détail sur ce que je viens de citer : la renonciation d’héritage transfère le bien par représentation au préalable. Donc papa qui renonce, c’est un bien dans votre poche. Tonton qui renonce, c’est un bien pour ses enfants s’il en a.

Si les renonciations amènent des mineurs dans l’histoire, vous serez en indivision avec des mineurs, et donc un juge des tutelles pour valider la moindre décision.

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#14 11/01/2016 16h21 → Immobilier locatif : quels risques à louer à une personne sans revenu ? (apl, location, rentabilité, risques, rsa)

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Je rejoins les autres avis sur un hasardeux mélange des genres ("affaires" et "famille") pour ce projet.

De plus, il me semble que les APL ne s’appliquent pas lorsqu’il existe des liens familiaux entre bailleurs et locataires.

vous ne devez pas avoir de lien de parenté avec le propriétaire de votre logement (le propriétaire ne doit pas être ni un parent ou grand-parent de vous-même ou de votre conjoint, concubin ou partenaire) ;

source

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#15 11/01/2016 16h37 → Immobilier locatif : quels risques à louer à une personne sans revenu ? (apl, location, rentabilité, risques, rsa)

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Non, il me semble que sont exclus des APL les logements loués "verticalement" par des ascendants au profit de leurs descendants, mais pas les locations "horizontales" entre frères et soeurs ou entre cousins.

Prenons ainsi l’exemple de M. et Mme Bossedur ayant enfanté Côme et Isaure. Partis de rien, M. et Mme Bossedur ont construit à force de travail acharné et de persévérance un joli patrimoine de rapport et décident de doter leur progéniture une fois celle-ci parvenue à l’âge adulte et désireuse de s’émanciper ; ils achètent donc 2 studios pour chacun de leurs enfants : comme il n’y a pas de petits profits, Côme va louer le studio d’Isaure et vice-versa. C’est ainsi que 2 APL vont abonder le budget des jeunes Bossedur, décidément bien partis dans l’existence.

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#16 11/01/2016 16h50 → Immobilier locatif : quels risques à louer à une personne sans revenu ? (apl, location, rentabilité, risques, rsa)

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Article R351-1 du Code de la construction et de l’habitation a écrit :

Le logement mis à la disposition d’un requérant par un de ses ascendants ou de ses descendants n’ouvre pas droit au bénéfice de l’aide.

Effectivement stokes vous avez bien vu


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

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#17 11/01/2016 20h30 → Immobilier locatif : quels risques à louer à une personne sans revenu ? (apl, location, rentabilité, risques, rsa)

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Vous dites que vos grand-parents décédés ont 4 enfants héritiers.

Deux remarques :
- si votre père et votre oncle refusent l’héritage, leur part va aux petits-enfants (leurs propres enfants) qui viennent en représentation, comme l’a fait remarquer xa. Dans cette configuration, les héritiers sont donc les 2 enfants qui acceptent l’héritage, plus les petits-enfants, descendants des deux enfants qui renoncent à l’héritage. Ca complique au lieu de simplifier ! Est-ce que votre père a bien anticipé les conséquences de sa renonciation ?

- vous dites qu’il y a des droits à payer. Or, vous le savez sans doute, l’abattement est de 100 k€ par enfant. En l’absence de testament, les 4 enfants héritent à parts égales. Il y aurait donc plus de 400 k€ d’héritage au total ? Dans ce cas, ça voudrait dire que votre père renonce non pas parce que l’héritage est "pourri", mais au contraire parce qu’il est conséquent et qu’il veut que sa part aille à ses propres enfants ?

Dernière modification par Bernard2K (11/01/2016 20h34)

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#18 11/01/2016 21h19 → Immobilier locatif : quels risques à louer à une personne sans revenu ? (apl, location, rentabilité, risques, rsa)

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D’autant que s’il y a des enfants mineurs, on se retrouve à négocier avec un juge des tutelles, qui ne comprend 8 fois sur 10 rien à l’investissement, la gestion du risque, le lissage dans le temps du risque, etc …

Et pour que les enfants refusent, il faut convaincre le juge que c’est dans leur intérêt de refuser un patrimoine.

"Dans ce cas, ça voudrait dire que votre père renonce non pas parce que l’héritage est "pourri", mais au contraire parce qu’il est conséquent et qu’il veut que sa part aille à ses propres enfants ?"

Je digresse un peu, parce que je ne pense pas que ce soit le cas pour cette question, mais c’est une stratégie qui devient courant pour des patrimoines intermédiaires. Lorsque les grands parents décèdent, leurs enfants ont fait leur vie et disposent d’un patrimoine propre. En refusant, ils permettent un saut de génération tout en bénéficiant des conditions de succession en ligne directe (réserve, abattement, etc …).

Ainsi, chez nous, mes enfants ont reçu par représentation une part non négligeable du patrimoine de leurs arrières grands parents décédés récemment.

Après, attention, parce que le mécanisme de représentation peut inclure des subtilités, comme l’usufruit successif (un prédécédé  avec un conjoint ayant opté pour l’usufruit, ses enfants recoivent la nue propriété par représentation, mais le conjoint survivant garde l’usufruit du bien, du fait de son choix successoral).

Des mécanismes un peu technique difficile à anticiper complètement.C’est là que le recours à un conseil peut s’avérer intéressant. A étudier en fonction de la valorisation globale du patrimoine.

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#19 12/01/2016 12h24 → Immobilier locatif : quels risques à louer à une personne sans revenu ? (apl, location, rentabilité, risques, rsa)

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FuturExPauvre a écrit :

le notaire l’a estimé à la louche à 40k mais il ne s’est pas déplacé.
[…]
Après avoir discuté avec mon père, j’ai revu l’estimation de la maison.
Je pense qu’elle vaut 25K.

Vu la description du bien, je n’irai pas non plus le racheter.
Du moins pas en 1ère approche.
Par contre, si au bout d’un moment de vente, et surtout après le payement de la TF (histoire de comprendre que le bien coute cher à conserver), sans acheteur, il vous sera toujours possible de faire une proposition.
Car franchement, pas sûr que ce type de bien se vende, et encore moins qu’il se vende un peu cher.

Franchement, plus simple : faites passer un agent immobilier.
Si le bien est un peu spécifique, il vous fera une estimation plus réaliste.

Typiquement, si vous regardez un des biens que j’ai en vu (vieux sujet ici), il est affiché à 40k, avec un locataire payant (enfin c’est ce qui est dit, pas de preuves pour le moment) et un logement libre.

Donc la description donné me laisse à penser que 40k est surévalué.

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#20 12/01/2016 12h44 → Immobilier locatif : quels risques à louer à une personne sans revenu ? (apl, location, rentabilité, risques, rsa)

Modérateur
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Je ne suis pas sur d’avoir tout compris, mais il me semble que votre cousin (celui qui occupe la maison de vos grand-parents, qui sont aussi ses grands-parents) devrait aussi être un des héritiers dans cette succession.

Si c’est le cas, alors de 2 choses l’une :
   - soit la maison est quasiment le seul actif de la succession, et, comme c’est sans doute plus une source de problème qu’autre chose, pour tous les héritiers (ou tout autre propriétaire de la maison) sauf le cousin qui l’occupe, le plus raisonnable serait sans doute que tous les héritiers sauf le cousin (qui occupe la maison) refusent l’héritage, et que la maison revienne au cousin occupant.
   - soit il y a d’autres actifs significatifs dans la succession, et alors le plus raisonnable serait que le partage soit fait en attribuant la maison au cousin occupant et en répartissant le reste entre les autres héritiers (avec une soulte au cousin, si la succession est suffisamment grosse pour que la maison ne représente pas la totalité de sa part).


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#21 12/01/2016 14h15 → Immobilier locatif : quels risques à louer à une personne sans revenu ? (apl, location, rentabilité, risques, rsa)

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GoodbyLenine a écrit :

Je ne suis pas sur d’avoir tout compris, mais il me semble que votre cousin (celui qui occupe la maison de vos grand-parents, qui sont aussi ses grands-parents) devrait aussi être un des héritiers dans cette succession.

A priori, il y a un niveau d’héritier entre FuturExPauvre, son cousin et leurs grand parents.

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#22 12/01/2016 18h44 → Immobilier locatif : quels risques à louer à une personne sans revenu ? (apl, location, rentabilité, risques, rsa)

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Réputation :   337 

GoodbyLenine a écrit :

Je ne suis pas sur d’avoir tout compris, mais il me semble que votre cousin (celui qui occupe la maison de vos grand-parents, qui sont aussi ses grands-parents) devrait aussi être un des héritiers dans cette succession.

Les héritiers sont les 4 enfants. Comme dit gunday, le cousin est une génération plus jeune. Il ne sera héritier (en représentation) que si son parent, qui lui est héritier, renonce. Tout comme FuturExPauvre ne sera héritier (en représentation) que si son père renonce.

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