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#1 28/11/2015 17h46 → Immobilier : faire des travaux avant la vente définitive ? (achat, travaux, vente)

Membre
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Bonjour à tous,

Besoin d’avis pour mon projet immobilier.

Le compromis de vente a été signé il y’a quelques jours. Le prêt passera sans problème. J’ai rendez vous samedi prochain pour faire le montage.

En attendant, le propriétaire m’a gentiment prêté les clés du bien pour que l’on puisse regarder les différents travaux/aménagements que l’on souhaite réaliser.

A ce sujet, avec votre expérience, y’a t’il un risque à commencer de léger travaux (type peinture, lyno, plaque de cuisson…).

Quid du risque de cambriolage (meme si très faible) au niveau des équipements qui seraient installés avant la vente définitive ? J’imagine que c’est à nos risques…

Dans ce cas, derniere question, peux t’on acheter en avance nos besoins et les stocker dans notre résidence principale avant la date d’achat ?

En fait c’est vis à vis des déclarations futures au niveau de l’amortissement. Vu qu’il va falloir justifier avec des factures, je pense qu’une date d’achat antérieur à la date de vente du bien peut poser problème ?

Merci pour vos éclaircissements.

Message édité par l’équipe de modération (30/11/2015 20h59) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : achat, travaux, vente

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#2 28/11/2015 20h35 → Immobilier : faire des travaux avant la vente définitive ? (achat, travaux, vente)

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La question des travaux avant la vente définitive a déjà été évoquée plusieurs fois, il y a même un fil dédié. Vous pouvez utiliser l’outil recherche du forum.

Pour ce qui est de l’achat des matériaux et stockage dans votre résidence principal, c’est effectivement possible. Il faut néanmoins que vous établissiez les factures au lieu de votre future acquisition.

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#3 28/11/2015 20h43 → Immobilier : faire des travaux avant la vente définitive ? (achat, travaux, vente)

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Bonjour,

Méfiez vous d’un détail essentiel quand même :

Vous semblez être sur de vous quant à l’obtention de votre prêt, OK pourquoi pas même si avec ces fêlés de banquiers ce n’est jamais gagné d’avance !

Par contre, vous venez juste de signer le compromis donc j’ai un gros doute que le notaire ai déjà le retour de la mairie concernant son droit de préemption (Le DPU ).

Vous pouvez engager des frais et au final c’est la mairie qui achète le bien convoité ! smile

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#4 29/11/2015 10h57 → Immobilier : faire des travaux avant la vente définitive ? (achat, travaux, vente)

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Merci pour vos réponses.

Concernant la fonction recherche, habitué des forums, je l’ai utilisé. D’autant plus que je me souvenais en effet avoir lu quelque chose sur le sujet.

J’ai pas du être très patient car je n’ai rien trouvé de concluant…

Bref, mon post aura le mérite d’enrichir un peu plus le moteur de recherche smile

Et en effet remarque pertinente au sujet du droit de préemption…

Je vais donc patienter. J’attaque tout de même les devis en attendant pour avoir une idée et lancer les travaux juste après l’achat.

Par contre je n’ai pas de réponse sur la faisabilité d’acheter meubles et matériaux avec une facture antérieur à la date d’achat…

Est ce faisable. Merci
Bon week end.

Dernière modification par forplatina (29/11/2015 13h47)

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#5 29/11/2015 14h45 → Immobilier : faire des travaux avant la vente définitive ? (achat, travaux, vente)

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bonjour,
juste un avis concernant votre question : acheter des meubles et matériaux avant la signature définitive, je ne m’y risquerais pas. Si vous subissez un contrôle, cela m’étonnerait que le fisc valide ces factures.
L’administration fiscale a clairement pour mission de faire réaliser des économies à l’Etat. Après, ce sera peut-être une histoire d’interprétation. Mais, pour en avoir discuté avec des experts-comptables et des inspecteurs des impôts, je ne vous le recommande vraiment pas !

Paul
Message édité par l’équipe de modération (29/12/2015 15h12) :
- suppression de votre lien publicitaire

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#6 29/11/2015 22h40 → Immobilier : faire des travaux avant la vente définitive ? (achat, travaux, vente)

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forplatina a écrit :

J’attaque tout de même les devis en attendant pour avoir une idée et lancer les travaux juste après l’achat.

Heu…pour moi ce n’est même pas pour "avoir une idée" ! Un investissement locatif ce n’est pas au petit bonheur la chance. Combien j’ai pu voir de type se "gaufrer" car ils n’avaient pas estimé correctement l’enveloppe travaux….
Vous devez savoir précisément le montant des travaux et ça dès maintenant !
De toutes manières la banque vous demandera des devis pour vous prêter le montant des travaux !

Au boulot ! smile

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#7 30/11/2015 09h08 → Immobilier : faire des travaux avant la vente définitive ? (achat, travaux, vente)

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Bonjour forplatina,

Deux grandes leçons tirées de mon précédent projet :
- il est contre-productif de sous-estimer le prix des travaux : moins de levier de négociation sur le prix du bien, études de rentabilité faussées, travaux imprévus à financer par l’épargne personnelle plutôt que par l’emprunt
- l’immeuble que j’ai acquis été remis en vente pour la 3ème fois. Le premier acheteur était tellement certain d’obtenir son crédit qu’il avait refait tous les enduits et toutes les peintures (235m2 de surface au sol…). Depuis je suis très hésitant à conseiller à quiconque d’anticiper des travaux avant la signature de l’acte définitif.

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#8 30/11/2015 12h31 → Immobilier : faire des travaux avant la vente définitive ? (achat, travaux, vente)

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Je ne peux que confirmer les propos de Guillaume33: ne vous engagez pas à acheter sans avoir au préalable estimé (par vous même ou avec l’aide d’un artisan dans le cas où vous ne disposeriez pas des compétences nécessaires) le montant des travaux, en ajoutant également une marge de sécurité pour pallier à tout imprévu. Mieux vaut partir sur un schéma pessimiste et avoir des bonnes surprises par la suite que l’inverse.

Si vous avez peur de passer à côté d’une bonne affaire en attendant l’élaboration du devis, il est tout de même possible de signer le compromis car vous disposez du délai de rétractation et vous pourrez également faire jouer la condition suspensive du financement dans le cas où le montant des travaux ne rend finalement pas le projet viable.

Pour les travaux avant la vente définitive, vous avez pu voir que ce n’est effectivement pas un bon conseil généralement. A nouveau, vous avez la possibilité de demander à votre banque une franchise partielle sur votre crédit, ce qui vous permet de ne rembourser que les intérêts d’emprunt dans un premier temps et vous laisse ainsi un peu plus de souffle pendant la période des travaux.

Dernière modification par Juliend21 (30/11/2015 12h32)

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#9 30/11/2015 14h29 → Immobilier : faire des travaux avant la vente définitive ? (achat, travaux, vente)

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bonjour,

Merci à tous pour vos réponses et conseils.

Concernant les travaux, je me dois d’être plus précis. En fait j’ai négocié le prix d’achat en estimant pour 3 000 euros de travaux. Sachant que c’est un studio de 23m2 dont la pièce à vivre fait 15m2.

Coté travaux, dans les faits, il est habitable. Il faut simplement rajeunir le lino et mettre un coup de peinture en remplacement du papier peint un peu fatigué. Le plafond, lui, est propre.

Dans ces 3 000 euros, j’ai intégré la petite cuisine de 2.2m2 (qui est donc petite, mais à l’avantage d’être séparée de la pièce à vivre), que je compte refaire à neuf avec du Ikea. En optimisant la surface (via des grands placards sur toute la hauteur des murs, un petit plan de travail de 30 cm de large sur un coté…). Optimisations déjà faites dans un précédent studio.

Au niveau des frais (peinture, lino, cuisine) je serai même en dessous des 3 000 euros.

Reste une possibilité d’optimiser la salle de bain. Travaux non obligatoire pour la location, mais qui en fonction des devis pourraient être intéressants. C’est donc sur ce point que je fais faire des devis. La plomberie étant un peu délicate à estimer coté chiffrage.
La principale modification portant sur le remplacement d’une baignoire par une douche et libérer ainsi un peu d’espace, pour un lave linge par exemple (voir aussi le respect des écarts d’eau et d’electricité.).

J’insiste cela reste du "travaux secondaire" et non obligatoire. Un bonus pour l’embellissement du bien et du confort (économie d’eau et d’énergie) pour le locataire ; mais donc dispensable.

Ma question portait plutôt sur l’achat en avance des matériaux associés aux travaux (type micro-onde, plaque de cuisson, frigo…) et à ceux associés aux futurs meubles (clic-clac, table, chaise…). Concernant les meubles, j’ai provisionné environ 2000 euros. Soit un total de 5 000 euros.

Concernant le financement des travaux et meubles, je peux les payer comptant. Ce qui m’intéresse principalement étant l’avantage du lmnp avec les déficits et amortissements associés. Le critère "prêt bancaire" ne rentrant finalement peu en ligne de compte pour ces postes de dépenses.

J’en reviens donc à ma question : Si je tombe sur de bonnes affaires en électroménager ou en meuble, puis je les acheter un peu avant la date définitive ? J’ai conscience du risque tant que le bien n’est pas acheté réellement, mais ce qui m’intéresse encore plus c’est la règle vis à vis des justificatifs (factures) qui seraient antérieur à la date réelle d’achat.

Aux vus des réponses, j’en conclu que cela n’est pas possible. Ce qui me semble finalement logique.

Cela est par contre dommage, car ne me permet pas de "sauter" sur les bonnes affaires/soldes de fin d’année.

Cependant, ayant déjà un studio meublé en location, j’imagine que je pourrais très bien faire passer les facture sur ce premier bien, pour finalement meublé le second ?

Ok ce n’est pas totalement transparent, mais dans les faits, cela se résume bien à acheter des fournitures pour un bien qui sera mis en location.

Merci de vos retours smile

Dernière modification par forplatina (30/11/2015 18h51)

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#10 04/12/2015 19h59 → Immobilier : faire des travaux avant la vente définitive ? (achat, travaux, vente)

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Bonsoir,

Je relance mon post.

Des spécialistes pourraient me dire si au final, je peux commencer à acheter du mobilier en 2015 pour un bien qui sera acheté en 2016 ? Et/ou acheter du mobilier en 2015 pour mon studio déjà acquis qui sera déclaré au réel qu’en 2016 également.

J’ai contacté un site spécialisé dans la compta pour lmnp qui me dit que je peux le faire, tant que les achats servent bien pour le meublé.

Mais en appelant les impots, ils me disent que je peux également, mais que je perdrais une année sur l’amortissement : ils compteront 2015 comme une année d’amortissement même si les frais réels ne sont effectives qu’à partir des revenues 2016.

Me méfiant des réponses des plateformes téléphoniques (impots) et n’ayant peut être pas assez insisté auprès du comptable, je reste un peu dans le flou…

Donc je m’en remets aux spécialistes d’ici, dont la réponse me semblera beaucoup plus fiable.

Merci d’avance.

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#11 05/12/2015 10h00 → Immobilier : faire des travaux avant la vente définitive ? (achat, travaux, vente)

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Il me semble que vous avez déjà eu la réponse. Relisez la réponse de paulsrzn par exemple.

Je rejoins le conseil de paulsrzn : n’achetez rien avant la signature définitive. Franchement, pour quelques centaines d’euros d’économie, vous êtes prêt à risquer un imbroglio avec les impôts ? Vous aimez les em.erdements !

Utilisez plutôt le temps disponible avant la vente pour bien planifier et préparer les travaux : repérez ce que vous voulez acheter (disponibilité, rapport qualité-prix), sélectionnez vos artisans, calez le timing des différents travaux. Pour la partie que vous comptez faire vous-même, prévoyez un temps où vous aurez quelques jours de congés et/ou un coup de main d’un parent ou ami pour que ça aille plus vite. Ainsi, dès que ça sera signé, vous serez prêt à faire les travaux en un temps record.

Dernière modification par Bernard2K (05/12/2015 10h03)

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#12 07/12/2015 21h33 → Immobilier : faire des travaux avant la vente définitive ? (achat, travaux, vente)

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Pour les travaux, j’ai une astuce pour vous big_smile
- Achetez les 3000 euros de matériel et démarrez les travaux si vous le pouvez.
- Ensuite, pour être raccord avec les dates, une fois l’acte authentique passé, rachetez 3000 euros de matériel chez Castorama ou Leroy Merlin, puis scannez les factures et ramenez le matériel afin de vous faire rembourser.

Vous aurez alors un montant de facture qui vous convient avec la bonne date ! big_smile
Et pour le fisc, vous serez propre.

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#13 07/12/2015 21h37 → Immobilier : faire des travaux avant la vente définitive ? (achat, travaux, vente)

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Utiliser la seconde facture constituera une fausse déclaration vis à vis des impôts. En effet, à partir du moment où elle a été remboursée, elle ne correspond plus à une dépense.

Ca s’analyse donc en faux et usage de faux, fraude fiscale…

Encore une fois : pourquoi s’évertuer, pour économiser 3 bouts de chandelle ?

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#14 07/12/2015 21h44 → Immobilier : faire des travaux avant la vente définitive ? (achat, travaux, vente)

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Certes, mais encore faut-il prouver le lien entre la fausse facture et les remboursements.
Ces remboursement peuvent aussi venir d’achat de matériel pour un autre bien.

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#15 07/12/2015 22h14 → Immobilier : faire des travaux avant la vente définitive ? (achat, travaux, vente)

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Personnellement, j’ai pour habitude de ne pas donner des conseils visant à enfreindre la loi sur un forum public. Si vous trouvez ça malin de donner des conseils qui peuvent mettre les gens dans une merde noire, libre à vous, mais ne vous attendez pas à ce que j’approuve.

Cette seconde facture ne correspond pas à une dépense réelle, puisqu’elle a été remboursée.

En cas de contrôle par les impôts, le contrôleur peut vérifier auprès de l’émetteur de la facture si celle-ci est bien acquittée. Or, le grand magasin, qui devrait avoir une compta carrée, va lui répondre "ah non, elle a fait l’objet d’un remboursement". Bingo : faux et usage de faux, fraude fiscale etc.

Même si la probabilité de se faire contrôler est faible, vu l’ampleur des emmerdements possibles, le jeu n’en veut pas la chandelle.

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#16 09/12/2015 08h27 → Immobilier : faire des travaux avant la vente définitive ? (achat, travaux, vente)

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Bonjour
Claywalker , pensez vous les contrôleurs du fisc assez ballots pour ne pas avoir tous les moyens effectuer un contrôle sur d’autres biens possédés?
Franchement et sans être inconvenante avec vous , ne donnez pas ce genre de conseils, qui peuvent avoir de trop graves conséquences pour des personnes peu experimentees et qui cherchent des conseils sages et avises…
cdl

Dernière modification par lauvergnate94 (09/12/2015 08h31)

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