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Forums des investisseurs heureux

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#1 17/11/2015 23h16 → Immobilier : vente à un autre avant signature du compromis de vente ? (arnaque transaction, arrangement, dessous de table)

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Bonjour, avec l’espoir d’investir dans mon local professionnel après une négociation de 1 mois et demi, alors qu’un accord était presque trouvé, on devait se rencontrer l’agence, le vendeur et moi ce Samedi pour trouver un terrain d’entente. Suite aux événements de Vendredi soir, un peu secoué j’habite à 100 metres d’un des drames, je demande à repousser à Lundi soir. J’apprends aujourd’hui par l’agence que le vendeur s’est mis d’accord Samedi avec un autre acheteur, qui passe par une autre agence, pour un prix inférieur à ma dernière proposition écrite mais compensée par une somme très importante en dessous de table. Est ce légale de refuser une proposition antérieure plus haute, puis je demander au vendeur de justifier sa vente à un prix inférieur au miens?
Cordialement.

Message édité par l’équipe de modération (18/11/2015 13h03) :
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Mots-clés : arnaque transaction, arrangement, dessous de table

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#2 17/11/2015 23h24 → Immobilier : vente à un autre avant signature du compromis de vente ? (arnaque transaction, arrangement, dessous de table)

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Quels sont les documents signés en votre possession?


Pourquoi pas Vous?

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#3 17/11/2015 23h49 → Immobilier : vente à un autre avant signature du compromis de vente ? (arnaque transaction, arrangement, dessous de table)

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1ère Proposition de vente par écrit faite à l’agence , 2ème proposition faite par mail avec accusé de réception de l’agence , 3ème proposition faite par écrit aujourd’hui par écrit à l’agence .

Le vendeur n’a pas encore signé de compromis de vente mais à donner son accord oral à l’autre acheteur Samedi.

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#4 18/11/2015 08h54 → Immobilier : vente à un autre avant signature du compromis de vente ? (arnaque transaction, arrangement, dessous de table)

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Le vendeur ne peut pas faire monter les enchères, mais il est heuresement libre de vendre à quelqu’un qui propose moins cher que vous dans la mesure où il ne vous avait pas donné son accord écrit et qu’il n’y avait pas eu de signature de compromis.

Il faut savoir que la négociation ne porte pas que sur le prix de vente. Si l’acheteur à déjà les fonds disponible et qu’il ne met aucune clause suspensive le vendeur peut consentir une baisse de prix sachant que la vente est sur d’aboutir.

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#5 18/11/2015 09h43 → Immobilier : vente à un autre avant signature du compromis de vente ? (arnaque transaction, arrangement, dessous de table)

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Je parle d’une offre à 70000 euros en moins , nous n’avions évoqué aucune clause suspensive. Le vendeur a dit à l’agent que l’autre acheteur proposé 60000 euros non déclarée dans la transaction.
Il n’y a donc aucun recours ?

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#6 18/11/2015 10h20 → Immobilier : vente à un autre avant signature du compromis de vente ? (arnaque transaction, arrangement, dessous de table)

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Bonjour,
juste une précision importante : quand vous dites "investir dans mon local professionnel" est-ce que l’on doit comprendre que vous êtes déjà dans les lieux en tant que locataire ?
Cordialement
Paul

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#7 18/11/2015 10h21 → Immobilier : vente à un autre avant signature du compromis de vente ? (arnaque transaction, arrangement, dessous de table)

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Votre seul recours aurait pu être d’avoir votre proposition d’achat signée par le vendeur (et encore).

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#8 18/11/2015 10h22 → Immobilier : vente à un autre avant signature du compromis de vente ? (arnaque transaction, arrangement, dessous de table)

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Les dessous de tables restent à prouver mais le vendeur prend un risque énorme surtout que la mairie pourrait préempter le local et le racheter au prix de vente officiel et bye bye les dessous de table.

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#9 18/11/2015 10h54 → Immobilier : vente à un autre avant signature du compromis de vente ? (arnaque transaction, arrangement, dessous de table)

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et que l’administration fiscale peut réclamer l’ajustement des taxes sur la valeur réelle…
Le mieux est d’essayer de convaincre le vendeur des risques énormes encourus.

Quel pourcentage représente le dessous de table par rapport au montant de la transaction ?

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#10 18/11/2015 11h02 → Immobilier : vente à un autre avant signature du compromis de vente ? (arnaque transaction, arrangement, dessous de table)

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S’il a cédé aux sirènes des desosus de table, il court un risque plus énorme que la préemption ou le redressement fiscal, il risque tout simplement de se faire plumer par des spécialistes du RIP deal.

victime à la vente immobilière RIP DEAL
Rip deal ? Wikipédia

Dernière modification par ZeBonder (18/11/2015 11h04)

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#11 18/11/2015 11h26 → Immobilier : vente à un autre avant signature du compromis de vente ? (arnaque transaction, arrangement, dessous de table)

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Pour répondre aux questions non je ne suis pas locataire du local et la somme " au black" représente je pense à peu près 20 pctt de la somme totale donné par l’acheteur.

Dernière modification par Doc94 (18/11/2015 11h26)

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#12 18/11/2015 11h46 → Immobilier : vente à un autre avant signature du compromis de vente ? (arnaque transaction, arrangement, dessous de table)

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Une fois le compromis signé, l’acheteur peut décider de ne pas payer le dessous de table.
Que risque-t-il ?
Rien
Que risque le vendeur, de ne pas toucher son du et de devoir payé 10% pour rupture du compromis à l’acheteur si la partie black pèse plus de 10%…

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#13 18/11/2015 13h19 → Immobilier : vente à un autre avant signature du compromis de vente ? (arnaque transaction, arrangement, dessous de table)

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Bonjour,

Techniquement, tant que le vendeur n’a pas donné son accord, la vente n’est pas parfaite … sauf si votre offre est au prix (le vendeur demande un prix, vous l’acceptez = accord sur la chose et le prix = vente parfaite). Donc oui, le vendeur est libre de vendre à quelqu’un d’autre, même si ce quelqu’un offre moins.

Par contre, vous pourriez tenter de rappeler qu’il est assez étonnant que la vente se fasse aussi en dessous de votre offre, et que la pratique du dessous de table est passible de 5 ans d’emprisonnement, 45 000 euros d’amende + les pénalités fiscales (complément de droits de mutation / imposition PV, + 50% de ces droits pour la pénalité + intérêts de retard …

"Les dessous de tables restent à prouver"

Pour la partie pénale, oui. Mais pour le fisc, c’est beaucoup plus simple : le fisc contestera la valeur d’acte, en apportant des éléments de valorisation du bien. Ensuite, c’est assez classique : il faut justifier pourquoi le fisc se trompe dans son évaluation (par exemple avec des estimations d’agences immo) ou pourquoi on a été contraint de faire une ristourne (urgence de la vente, possibilité de vendre en qq jours parce que l’acheteur paye cash, etc, etc, etc).

Faute de pouvoir prouver que le prix de vente est cohérent, on passe en mode contentieux, avec un principe d’inversion de preuve fort classique au plan fiscal. Pour aller vite, le fisc transigera avec l’acheteur : il reconnait avoir versé un dessous de table, et on lui demandera de payer le complément de droits de mutation sans pénalité. Pour le cas ici, ca couterait 60k x6%. Moins de 4k pour éviter des emmerdes avec Bercy, pour l’acheteur, 8 fois sur 10, il acceptera.

Et pour le vendeur, ca sera boum. Il pourra s’en sortir, mais ca nécessitera une procédure fort longue pendant laquelle il sera ennuyé dans tous les aspects de sa "vie fiscale".

Notez bien que même s’il n’y a pas eu de dessous de table, la contestation du fisc suit le même raisonnement. C’est un cas d’école classique d’ailleurs.

@Coyote

Que risque-t-il ? A part l’intervention du fisc, et une petite transaction auprès du fisc (soit un pouième du dessous de table envisagé), en réalité pas grand chose. Sauf la non signature du vendeur, qui sera en tord à moins de prouver un des cas possibles de rupture de vente (vice de consentement par exemple)

Mais le vendeur ne peut certainement pas arguer "il ne me verse pas le dessous de table donc je refuse de signer" pour casser la vente.

Dernière modification par xa (18/11/2015 13h22)

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#14 18/11/2015 20h21 → Immobilier : vente à un autre avant signature du compromis de vente ? (arnaque transaction, arrangement, dessous de table)

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A votre place, je dirais simplement au vendeur : "vous savez, il y a un risque très réel que le fisc soit informé que vous aviez une offre ferme à 70 k€ de plus… A partir de là, ils risquent de chercher pourquoi vous avez accepté une offre à 70 k€ de moins. Je dis ça, je ne dis rien."

La menace voilée est bien sûr : "je vais vous balancer au fisc". Mais ne vous laissez surtout pas entraîner à proférer une telle menace. S’il vous demande "qui me balancerait ?", répondez évasivement "je ne sais pas, quelqu’un… même si c’est une ville, c’est aussi un grand village, tout se sait…". Ne dites pas non plus que vous êtes au courant pour le dessous de table. Lui, il est au courant, donc il comprendra tout de suite l’allusion.

Et dites-lui cela à l’oral, ne laissez aucune trace écrite.

Après, si c’est vraiment un mauvais coucheur, vous prenez le risque d’un poing dans la gueule ou d’une vengeance ultérieure plus sournoise.

PS : si je dis ça, c’est que c’est à peu près le seul moyen de pression que vous avez. Je rejoins les avis précédents : sans compromis, la vente n’est pas formée, donc il peut vendre à qui il veut. Vous ne pouvez pas le forcer à vous vendre à vous. Mais vous pouvez lui faire peur des conséquences de si il vend à l’autre.

Dernière modification par Bernard2K (18/11/2015 21h11)

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#15 19/11/2015 08h31 → Immobilier : vente à un autre avant signature du compromis de vente ? (arnaque transaction, arrangement, dessous de table)

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C’est vrai que sans contre-offre signée, c’est difficile malheureusement.
L’agent immobilier par lequel vous êtes passé devrait pouvoir faire pression. Sa commission est en jeu.

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#16 19/11/2015 09h28 → Immobilier : vente à un autre avant signature du compromis de vente ? (arnaque transaction, arrangement, dessous de table)

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Pour lui faire réaliser les risques encourus, il faut lui parler d’une affaire où un vendeur d’un terrain a accepté le paiement au black d’un partie du prix sauf que l’acheteur était un trafiquant de drogue et sa ligne téléphonique sur écoute, du coup le vendeur a plongé pour blanchiment en plus du redressement fiscal, amende …  sad

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