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#1 17/11/2015 22h51 → Réduire les frais de notaire en déduisant le mobilier de l'habitation ? (notaire, réduction, équipement)

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Etudiant le cas d’un nouvel investissement, j’ai entendu dire qu’il était possible de réduire les frais de notaire en déduisant du prix d’acquisition le mobilier en place, les frais de notaire ne devant se porter que sur le bien en lui même et non l’équipement.

Dans mon cas concret, l’immeuble sur lequel mon attention se porte comporte un restaurant, encore équipé ( cuisine, frigo, hotte, équipements de cuisson, chambre froide, climatisation, etc ), et des appartements déjà rénovés ( cuisine équipée, salle de bain, etc). Il est donc possible, en théorie, de déduire tout ces équipements des frais notariés.

Est ce que certains d’entre vous ont déjà utilisé ces méthodes ? Dans quelle limite ( facture à l’appui ? vétusté ? )

Merci pour vos réponses.

Message édité par l’équipe de modération (18/11/2015 12h47) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Smad (17/11/2015 22h52)

Mots-clés : notaire, réduction, équipement

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#2 17/11/2015 23h09 → Réduire les frais de notaire en déduisant le mobilier de l'habitation ? (notaire, réduction, équipement)

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Bonsoir,

J’ai pu déduire les meubles du prix l’achat de ma RP ce qui a diminué mes frais de notaire cependant dans votre cas il y a certains meubles qui sont considérés comme immeuble et donc non déductibles.
Les meubles immeubles ne peuvent se démonter sans endommager l’équipement en place (scellé par exemple).On avait juste fait un inventaire sans factures.

Art525ducodecivil a écrit :

Le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou, lorsqu’ils ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés.

Les glaces d’un appartement sont censées mises à perpétuelle demeure lorsque le parquet sur lequel elles sont attachées fait corps avec la boiserie.

Il en est de même des tableaux et autres ornements.

Quant aux statues, elles sont immeubles lorsqu’elles sont placées dans une niche pratiquée exprès pour les recevoir, encore qu’elles puissent être enlevées sans fracture ou détérioration.

Edit: Comment réduire vos frais de notaire ?

Dernière modification par mehdi57 (17/11/2015 23h13)


La règle n’est pas absolue, mais il semblerait que plus le niveau de scolarité de votre lecteur est élevé, plus ce dernier accorde de l’importance à l’orthographe. Le lecteur aurait tendance à mesurer l’intelligence de son interlocuteur à son mode d’expression. Méconnaître ce réflexe vous exclura.

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#3 17/11/2015 23h11 → Réduire les frais de notaire en déduisant le mobilier de l'habitation ? (notaire, réduction, équipement)

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Bonjour,
Vous pouvez déduire 5% du montant en mobilier. La valeur des frais de notaire prendra compte sur le restant.
Vous pouvez aussi utiliser le calculateur de la chambre des notaires et demander au notaire de se positionner à ce prix si toutefois il vous propose un montant supérieur.

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#4 18/11/2015 08h01 → Réduire les frais de notaire en déduisant le mobilier de l'habitation ? (notaire, réduction, équipement)

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L’agent immobilier et/ou le notaire sont censés demander systématiquement la valeur des meubles meublants afin de les déduire.

Lors de tous mes achats, ça a été le cas.
Mon épouse qui est agent immobilier (indépendante) demande systématiquement la valeur.

Les 5% dont parle sayrusn1 sont un pourcentage toléré sans justificatifs.
Avec des justificatifs, il est tout à fait possible de monter au delà de cette valeur.

Je prends un exemple un peu exagéré, mais si vous achetez une maison 100.000 € et qui comprend une cuisine équipée neuve achetée 25.000 €, vous pourrez déduire ces 25.000 €.

Le revers de la médaille, c’est que lorsque ces éléments sont précisés dès le compromis, les banques peuvent ne pas les considérer pas comme faisant partie du financement du bien lui-même, mais comme des frais accessoires à financer (au même titre que les frais d’agence et les frais de notaire) et peuvent vous demander l’apport de cette somme… (cas déjà rencontré pour un dossier de prêt compliqué avec un acheteur n’ayant pas vraiment le bon profil)


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#5 18/11/2015 08h52 → Réduire les frais de notaire en déduisant le mobilier de l'habitation ? (notaire, réduction, équipement)

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Je confirme que lors de l’achat de mes biens la banque n’a pas financé le mobilier avec le prêt immobilier.

Donc c’était intéressant de le faire pour ma RP, où en plus du mobilier j’avais une cuve de fioul qui était pleine et que j’ai déduit.
Je l’ai fait pour certain de mes appartements, mais dans la mesure où je ne met aucun apport et que la banque finance à 110% la partie immobilier je n’avais pas vraiment d’intérêt à utiliser ce systeme pour reduire les frais de notaire.

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#6 18/11/2015 09h24 → Réduire les frais de notaire en déduisant le mobilier de l'habitation ? (notaire, réduction, équipement)

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Vous pouvez effectivement séparer dans le prix de vente l’immeuble et les meubles.
Votre intérêt : ne pas payer les frais de notaire sur les meubles, et si c’est un achat professionnel que vous amortirez en réel, vous aurez des valeurs de meubles à amortir en tant que tel.
Intérêt du vendeur : les meubles seront sortis du calcul de la plus-value si c’est une vente soumise aux plus-values des particuliers.
Contraintes : le vendeur devra fournir toutes les factures au notaire (si ce dernier fait bien son boulot), pour justifier de la réalité des meubles et leur prix d’achat ne doit normalement pas être inférieur au prix de vente. Il n’y a pas de coefficient de vétusté à appliquer. Le fisc pourra être sensible à la proportion meubles/immeuble (attention si les meubles représentent 25% du prix de vente …). Vous ferez donc une liste détaillée des meubles qui sera jointe au compromis de vente et à la vente.
Important : la répartition entre immeuble et meubles doit être fixée dès le compromis de vente et n’est plus modifiable.

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#7 18/11/2015 11h31 → Réduire les frais de notaire en déduisant le mobilier de l'habitation ? (notaire, réduction, équipement)

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Les remarque d’Isa6068 sont parfaitement justes. Mon notaire qui jusqu’alors acceptait de déduire un montant de mobilier sur simple déclaration demande maintenant des justificatifs signalant que ce point est maintenant contrôlé.
D’autre part, il ne prend plus en charge un mobilier de plus de quelques années (5 ou 8 je me souviens plus) sans doute une façon de prendre en considération la vétusté.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#8 18/11/2015 11h45 → Réduire les frais de notaire en déduisant le mobilier de l'habitation ? (notaire, réduction, équipement)

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MA dernière signature date de début octobre, aucun justificatifs demandé pour déduire 800€ de mobilier d’un achat total de 43000€.

Il est vrai que le % de mobilier est faible.

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#9 18/11/2015 11h52 → Réduire les frais de notaire en déduisant le mobilier de l'habitation ? (notaire, réduction, équipement)

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Il est aussi tout a fait possible dans le cadre de l’activité du notaire, de lui demander de se déplacer pour qu’il estime réellement la valeur du mobilier.
L’avantage :
- Cette valeur n’est pas contestable en cas de revue par l’administration fiscale si le montant est important
- Cette prestatation fait partie de l’acte de vente

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#10 18/11/2015 13h09 → Réduire les frais de notaire en déduisant le mobilier de l'habitation ? (notaire, réduction, équipement)

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Siocnarf a écrit :

Je prends un exemple un peu exagéré, mais si vous achetez une maison 100.000 € et qui comprend une cuisine équipée neuve achetée 25.000 €, vous pourrez déduire ces 25.000 €.

Attention, c’est effectivement un peu exagéré ! Pour un bien acheté neuf avec une cuisine équipée, on peut considérer la valeur globale de la cuisine, pose incluse. Mais pour un bien non neuf, on ne peut pas déduire le salaire de l’artisan ! Uniquement les meubles immeubles par destination.

coyote a écrit :

Cette valeur n’est pas contestable en cas de revue par l’administration fiscale si le montant est important

Cette valeur est tout à fait contestable par le fisc. Mais si un notaire l’a évalué ainsi, aucune pénalité ne sera appliquée, l’acheteur comme le vendeur étant considéré comme de bonne foi (ils ont suivi les conseils du notaire). Une évaluation personnelle pourra, elle, donner l’idée d’une volonté délibérée de "gruger le fisc" (surtout si vous déclarez une cuisine à 25k pour un studio, et que Mr notre gentil copain de Bercy découvre qu’il s’agit d’un simple placard ikea avec 1 micro plaque de cuisson). C’est là que des factures sont utiles !

Idem pour la valeur du bien immo lui même. Même si un notaire valide le prix de transaction ou a évalué lui-même la valeur du bien, le fisc peut parfaitement contester la valeur d’acte.

C’est d’ailleurs une procédure relativement courante, plus utilisée dans le cadre des successions que des ventes directes. Si le fisc prouve la réalité de l’erreur, que le notaire ait validé ou non, acheteur et vendeur doivent compléter les frais et taxes induites par la transaction (droits de mutation, imposition de la PV) + 50% de pénalités + intérêts de retard calculé selon le taux habituel depuis la date de l’acte authentique. 

Isa6068 a écrit :

Intérêt du vendeur : les meubles seront sortis du calcul de la plus-value si c’est une vente soumise aux plus-values des particuliers.

Mais le vendeur ne pourra pas simultanément déduire du prix de vente ces meubles ET les considérer dans l’abbattement travaux (ce qui reviendrait à déduire 2 fois). Aucun impact si utilisation du forfait par contre.

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#11 18/11/2015 15h30 → Réduire les frais de notaire en déduisant le mobilier de l'habitation ? (notaire, réduction, équipement)

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Xa a écrit :

Cette valeur est tout à fait contestable par le fisc. Mais si un notaire l’a évalué ainsi, aucune pénalité ne sera appliquée, l’acheteur comme le vendeur étant considéré comme de bonne foi (ils ont suivi les conseils du notaire)

On se rejoint. Le fisc peut contesté mais il n’y a pas de suite si on peut joindre l’évaluation du notaire.

Par expérience, si le notaire rédige une évaluation, annexée à l’acte, nous n’avons jamais eu de soucis
( Vente d’une terre viticole de grande valeur, mais sans accés autre que piéton, non travaillable en mécanique, à 30% de sa valeur. Le fisc à contester suite à l’enregistrement, nous avons transmis l’évaluation du notaire et nous n’avons jamais eu de suite.)

Par contre, il se peut que face à une volonté, ou une pression, la valeur mentionnée sur l’acte
soit fortement réduite, mais dans ce cas le notaire ne se mouille pas en formulant une évaluation.
Il peut même exprimé verbalement son désaccord, en mentionnant que la valeur est sous -estimé et susceptible de redressement. ( Ce qui a aussi été fait dans la succession de ma grand-mère, pour apaiser les tensions entre frères et soeurs.. qui sont revenues bien vite lorsque le fisc a contesté
et le notaire à refusé de prendre part à l’évaluation contradictoire).

Ajout : Et j’oublie aussi que dans ma propre expérience fiscale, l’apport de l’évaluation de mes biens immobiliers par le notaire a stoppé toute discussion.

Dernière modification par coyote (18/11/2015 15h41)

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#12 18/11/2015 16h04 → Réduire les frais de notaire en déduisant le mobilier de l'habitation ? (notaire, réduction, équipement)

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coyote a écrit :

On se rejoint. Le fisc peut contesté mais il n’y a pas de suite si on peut joindre l’évaluation du notaire.

Euh … Non, on ne se rejoint pas.

J’ai dit qu’avec une évaluation du notaire, vous avez droit à la bonne foi, donc vous évitez les pénalités et amendes, pas le fond du redressement (ie : complément de droits de mutation pour l’acheteur, complément de taxe sur la PV pour le vendeur).

coyote a écrit :

Par expérience, si le notaire rédige une évaluation, annexée à l’acte, nous n’avons jamais eu de soucis
( Vente d’une terre viticole de grande valeur, mais sans accés autre que piéton, non travaillable en mécanique, à 30% de sa valeur. Le fisc à contester suite à l’enregistrement, nous avons transmis l’évaluation du notaire et nous n’avons jamais eu de suite.)

Par expérience, j’ai vécu les deux cas : des sous évaluations qui sont passées comme une lettre à la poste, et d’autres qui ont été lourdement redressée par le fisc.

Et je rencontre régulièrement ce dernier cas, surtout sur des ventes en cours de succession, avec des héritiers qui suivent les prix des notaires "bêtement".

Le dernier cas que j’ai suivi, par exemple, c’était sur une succession en ligne indirecte, avec des droits de succession important. Les héritiers vivaient loin du bien, donc ils ont laissé le notaire tout gérer (évaluation, déclaration de succession, mise en vente)

Le fisc conteste la valeur du bien, en proposant une valeur plus élevée : on partait de 400k (évaluation du notaire), le fisc prétendait 6 à 700, en fonction du prix du metre en fourchette basse ou haute pour le secteur et des biens "équivalents" (pour le fisc, on peut facilement comparer une maison de 100m en coeur de ville et une maison de 240m dans le village d’à coté, mais bon, c’est le fisc …). En fourchette basse, il considère donc que le bien a été sous vendu de 30%, ce qui n’est pas non plus affolant me semble-t-il.

Les héritiers ont contesté bien sur, l’acheteur aussi. Dans la procédure le concernant, l’acheteur a fait expertiser le bien, par 4 agences. Pour une fourchette allant de 525 à 560k. Donc, manifestement, il a transigé avec le fisc sur le prix de 525, et payé ce qu’il devait payé en conséquence.

Les héritiers sont donc considérés comme fraudeur, via l’aveu de l’acheteur, et sont donc redressé pour non paiement des droits sur 125k. S’agissant d’une succession taxée à 55%, c’est ce taux qui est retenu et non la plus value (puisque le bien a été vendu immédiatement lors du règlement de la succession). Donc 125k x 0.55 x 1.5 pour la rectification, et la dessus, on rajoute 18 mois d’intérêts !

Je vous laisse faire le calcul de ce qui va leur rester, au final, sur cette succession.

Pour l’acheteur, à la limite, c’est relax, puisque lui il risque, en gros, 8% du différentiel. Pour les vendeurs, c’est nettement moins confortable.

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#13 18/11/2015 16h17 → Réduire les frais de notaire en déduisant le mobilier de l'habitation ? (notaire, réduction, équipement)

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Xa, quel est la logique du fisc sur ce type de vente. Les héritiers et l’acheteur sont d’accord sans pression. J’avoue ne pas comprendre. Pourquoi le fisc y met son nez ? Certes il a "perdu" une rentrée d’argent mais schématiquement les héritiers ont perdu 300k€ sur votre exemple.

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#14 18/11/2015 16h38 → Réduire les frais de notaire en déduisant le mobilier de l'habitation ? (notaire, réduction, équipement)

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Kabal a écrit :

Xa, quel est la logique du fisc sur ce type de vente. Les héritiers et l’acheteur sont d’accord sans pression. J’avoue ne pas comprendre. Pourquoi le fisc y met son nez ? Certes il a "perdu" une rentrée d’argent mais schématiquement les héritiers ont perdu 300k€ sur votre exemple.

La logique du fisc est limpide : si la vente avait été faite à 525k dès le départ,
- plus de droits de succession dans sa poche (mais aussi plus d’argent dans la poche des héritiers)
- plus de droits de mutation dans sa poche
- des émoluments notariés plus importants --> TVA, impositions, charges sociales

Oui, les héritiers ont fait une mauvaise affaire dans l’histoire. Mais en réalité, ca n’intéresse pas le fisc, ce qui l’intéresse, c’est ce qu’il doit toucher smile

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#15 18/11/2015 16h41 → Réduire les frais de notaire en déduisant le mobilier de l'habitation ? (notaire, réduction, équipement)

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Bon c’est bien ce que je me disais. Le monde ne tourne pas bien rond quand même si le fisc chasse ce qu’il aurait dû avoir sur ce type de vente. Tout le monde est d’accord sauf le fisc qui estime qu’on ne l’a pas assez rincé… C’est juste abusé de ne pas pouvoir fixer son prix de vente comme on l’entend (en dehors de truc illégal comme des pressions ou des pot de vin).

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#16 18/11/2015 16h46 → Réduire les frais de notaire en déduisant le mobilier de l'habitation ? (notaire, réduction, équipement)

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Re bonjour Xa :

Je suis 100% d’accord avec vous, mais dans ce cas est-ce que le notaire a fait une évaluation
ou a-t il simplement mis une valeur dans l’acte.

C’est bien la différence car il semblerait que les héritiers n’ai pu produire "l’évaluation du notaire".
Dans votre cas, le fisc a accepté la première évaluation de 525K€.
Ce qui sous entend que le notaire ayant "evalué" le bien 400K€ ne pouvait rien fournir.. :-(
donc CQFD pas d’évaluation à produire….

Vous me faites penser à une autre succession ou il fallait aller très vite car le notaire avait évalué
le bien à 500K€ et qu’il avait un acheteur, une belle occase.
J’ai conseillé à un des heritiers de demander une évaluation "formelle" au notaire avant de signer
quoi que ce soit. Cela a posé bien des problèmes, après menace de retirer la succession la maison a été evalué à quasiment 800K€ ( et vendu au prix… )
Au final l’acheteur poteniel était une connaissance du notaire.

C’est mon dernier post sur le sujet, la file étant en train de dériver, et mon message final
est de demander au notaire une justification / évaluation du montant qui est mis dans l’acte.
Ca ne coute rien et ca protège de soucis futurs

Dernière modification par coyote (18/11/2015 16h48)

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#17 18/11/2015 17h00 → Réduire les frais de notaire en déduisant le mobilier de l'habitation ? (notaire, réduction, équipement)

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Enlever "fisc" votre post, et considérer que c’est un intermédiaire classique d’une opération quelconque payé en commission sur le montant de l’opération.

Vous verrez que celui dont le revenu est lié à cette opération ne sera que fort rarement content lorsque les deux autres parties se mettent d’accord sans lui demander son avs pour réduire son salaire voire l’en priver totalement.

______
Ajout, après avoir vu dans mes mails l’existence de la réponse de coyote … vu qu’on ne peut pas poster 2 fois de suite, meme à 50 minutes d’intervalle…
______

coyote a écrit :

Je suis 100% d’accord avec vous, mais dans ce cas est-ce que le notaire a fait une évaluation
ou a-t-il simplement mis une valeur dans l’acte.

Une évaluation sur la base des tarifs des notaires, après visite du bien. En réalité, si vous comparez les valeurs des notaires avec les valeurs des agences, souvent il y a un écart. L’agent estime par rapport à sa connaissance du marché, donc du quartier et de la vie du quartier, des biens similaires dans le coin, et d’éléments spécifiques des biens qu’on ne voit pas lorsqu’on base son évaluation sur le tarif du mètre dans la base des transactions et sur l’état apparent du bien (ce que font la plupart des notaires).

Dans mon secteur, par exemple, on a presque systématiquement une évaluation par les notaires 15% ou plus en dessous des évaluations des agences immo sauf pour les biens nécessitant des travaux (les notaires étant alors plus optimiste que les agences sur la valeur des biens)

Ici, le notaire a fait son évaluation sur la base des prix au m2 du quartier, en tenant compte de l’état général du bien (pas de travaux nécessaire), mais sans tenir compte de la qualité de la prestation.

coyote a écrit :

Dans votre cas, le fisc a accepté la première évaluation de 525K€. Ce qui sous entend que le notaire ayant "evalué" le bien 400K€ ne pouvait rien fournir.. :-(
donc CQFD pas d’évaluation à produire….

Non malheureusement, les héritiers ont fourni une estimation notariée de la valeur de l’appartement en question, ainsi que l’évaluation par un commissaire priseur des meubles (ce qu’ils n’avaient pas à faire dans ce cadre là, mais bon).

Le problème n’a rien à voir avec une non justification. C’est un cas fort classique pour toute personne travaillant sur ces sujets.

Le fait est qu’un notaire n’est pas un agent immobilier. Dans l’année, il ne fait que quelques estimations, et l’essentiel est effectué en utilisant le titre de propriété et la base des notaires. Il en déduit une fourchette basée sur le prix d’acte des ventes du secteur, sans tenir compte (parce que la base des notaires ne contient pas les informations nécessaires) de la qualité des biens vendus

Quelques exemples d’énormités notariales :
- un appartement en classe énergétique D vaut le même prix qu’un appartement en classe A …
- une loggia de 15m2 apporte à un appartement du 5ème étage la même plus value que le toit terrasse de 90m2 de l’appartement juste au dessus. No comment.
- dans l’autre sens (parce que ca arrive aussi que le notaire survalorise un bien), j’ai vu un notaire (qui est excellent dans son domaine, qui gère très bien, par exemple, l’impact d’une av communautaire non dénouée sur les droits civils des enfants) faire sans rire ni trouver cela choquant un calcul basé sur le prix au mètre d’un 3/4 pièces de 75m2 pour estimer la valeur d’un appartement plus de 2 fois plus grand …

En tant qu’investisseur, feriez vous confiance à votre notaire pour estimer le loyer possible du bien que vous achetez ?

Le fisc accepte l’évaluation des agents immo, parce qu’il sait, et il ne s’en prive pas lui même, que devant le TA, l’estimation par plusieurs agents immobiliers reconnus du secteur sera considéré comme prouvant la valeur d’un bien donné. Il sait qu’évaluer n’est pas son travail, et qu’au mieux, il peut le faire en faisant comme le notaire : en prenant la valeur du mètre pour les transactions du secteur et en taillant une cote batarde pour estimer le prix de vente d’un bien précis (ce qu’il fait très explicitement en affirmant que le prix du m2 oscillant entre X et Y, le bien, déclaré pour une surface de Z, vaut entre …..)

Dernière modification par xa (18/11/2015 17h51)

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#18 19/11/2015 08h38 → Réduire les frais de notaire en déduisant le mobilier de l'habitation ? (notaire, réduction, équipement)

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A combien estimez-vous le gain en déduisant le mobilier des frais de notaire ?

Sur un investissement, bien inférieur au votre, cela ne représentait quasiment rien pour moi
J’ai souhaité surestimer le mobilier et j’y ai même perdu
En effet, la banque n’a pas souhaité financer le mobilier que j’ai déduit.

Pour faire simple, j’ai gagné 340 de frais notariés et ai du amener 5000 euros d’apport supplémentaire.

-> C’est ce qu’on appelle un mauvais coup big_smile
Mais on apprend de ses erreurs smile

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#19 19/11/2015 22h59 → Réduire les frais de notaire en déduisant le mobilier de l'habitation ? (notaire, réduction, équipement)

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Réputation :   15 

Je n’ai aucune idée de la valeur que peuvent représenter les équipements du restaurant.

En tout cas merci à tous pour vos réponses, c’est beaucoup plus clair avec vos explications.

La prochaine étape est donc de discuter avec notre banquier du financement ou non du mobilier, il est évident que nous n’avons pas l’apport suffisant pour le financer nous même.

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