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Forums des investisseurs heureux

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#1 22/09/2015 18h55 → Tchouikov : étude de cas immobilier (investissement locatif à Paris) (chambre de service, encadrement des loyers, paris, rentabilité, travaux)

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Bonjour,

Comme indiqué dans ma présentation, voici un retour d’expérience sur un investissement locatif que je suis en train de concrétiser à Paris.

Le bien en question résulte de la réunion de 2 anciennes chambres de service dans un immeuble haussmannien du 16ème arrondissement.

J’ai acheté la première de ces chambres en même temps qu’un appartement dans l’immeuble, il y a plus de 10 ans. Elle ne m’a, pour ainsi dire, rien coûté : elle était incluse dans un « package » avec l’appartement et l’ancien propriétaire n’était pas désireux de la vendre séparément. Il n’aurait de toute façon pas pu en faire grand-chose (6 m2 habitables-Carrez, donc en dessous de la taille légale pour pouvoir être louée). Cette pièce m’a longtemps servi de débarras.

Il y a 3 ans de cela, j’ai été approché par le propriétaire de la chambre mitoyenne de la mienne qui m’a proposé la sienne à la vente. Etant résident de l’immeuble, je connais bien la configuration des lieux : je savais donc que la réunion de ces 2 pièces était possible et que j’avais accès, sans être tributaire d’une intervention sur les parties communes (et donc d’une autorisation de la copropriété), aux réseaux d’alimentation en eau potable et d’évacuation des eaux usées. Nous nous étions mis d’accord sur un prix que je jugeais acceptable (30 K€ pour 6m2 Carrez) mais le propriétaire s’est fait monter le bourrichon par sa fille qui en voulait au moins le double… Finalement, nous nous sommes entendus sur un prix de 50 K€ (supérieur à ce que je voulais mettre mais que j’ai finalement accepté pour éviter que ma chambre de 6m2 se retrouve enclavée et perde ainsi toute valeur). Jusque récemment, cette deuxième pièce m’a également servi de débarras.

J’ai vendu l’appartement dont j’étais propriétaire dans l’immeuble il y a quelques mois : mon acquéreur ne s’est pas montré intéressé par les deux chambres et je ne suis pas parvenu à les vendre séparément (l’impossibilité d’y installer des WC, que je portais systématiquement à la connaissance des visiteurs pour éviter toute déconvenue ultérieure, a constitué un obstacle insurmontable à la vente). N’ayant plus l’utilité d’un débarras dans mon ancien immeuble, je me suis donc décidé à les aménager en studette en vue de les louer.

Pour cet aménagement, je suis en train d’engager 20 K€ de dépenses. La fourchette très haute de coût des travaux dans laquelle je me situe (ratio de 1,6 K€ au m2) s’explique :
- par le changement de deux lucarnes de toit qui était absolument nécessaire (les lucarnes en place n’offraient strictement aucune isolation et pour conserver l’harmonie de la façade de l’immeuble et me conformer aux prescriptions des architectes de bâtiments de France, j’ai opté pour un modèle bien précis qui coûte malheureusement un œil) ;
- par ma volonté de compenser, avec un aménagement confortable, l’inconvénient induit par l’absence de WC privatifs dans le logement ;
- par l’impossibilité dans laquelle je me trouve de faire moi-même tout ou partie des travaux.

Mon coût de revient devrait totaliser environ 75 K€ qui se décomposent de la façon suivante :
- Prix d’achat : 50 K€
- Frais de notaire : 4 K€
- Travaux : 20 K€
- Mobilier : 1 K€

Compte tenu de l’encadrement des loyers en vigueur à Paris depuis cet été, je me trouve limité à 35 euros du m2 en location meublée, ce qui fait un loyer mensuel maximum de 420 euros hors charges (compte tenu de la demande dans le quartier, je sais que je n’aurai aucun mal à louer à ce prix).

En tenant compte d’une vacance locative moyenne de 1 mois (je ne louerai qu’à des étudiants : certains ne resteront que le temps de leur année scolaire ou universitaire ; d’autres devraient rester durant la totalité de leurs études), je suis susceptible de générer en moyenne un revenu annuel hors charges de 4,6 K€ (soit un rendement brut de 6% qui n’est clairement pas extraordinaire mais qui, pour Paris, reste acceptable).

Je viendrai vous fournir de plus amples détails et le bilan réel de l’opération lorsque mes travaux seront terminés et mon locataire en place.

Compte tenu de la qualité et des connaissances des membres du forum, je ne vais pas vous faire l’insulte de vous lister les inconvénients induits par l’investissement dans les chambres de service qui comporte de nombreux pièges. Je me contenterai juste de mettre en garde et d’inviter les novices intéressés par ce genre de bien à bien se renseigner au préalable, notamment sur le forum.

A bientôt !

Mots-clés : chambre de service, encadrement des loyers, paris, rentabilité, travaux

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#2 22/09/2015 19h25 → Tchouikov : étude de cas immobilier (investissement locatif à Paris) (chambre de service, encadrement des loyers, paris, rentabilité, travaux)

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Le coût des travaux est colossal!!! Je n’ai jamais dépassé 1k du m², même en refaisant tout de fond en comble… et même à Paris.

Pour les WC, les sani broyeurs ne sont pas autorisés mais y avez vous réfléchi? Pour la descente des eaux usées, ya pas moyen de se rattraper quelque part? en facade, chez le voisin du dessous?

Pour la vacance locative, 1 mois c’est trop, quelques jours au pire. Sinon avez vous pensez à Airbnb, du moins en été?


Left the Rat Race in 2013

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#3 23/09/2015 09h40 → Tchouikov : étude de cas immobilier (investissement locatif à Paris) (chambre de service, encadrement des loyers, paris, rentabilité, travaux)

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Bonjour,

Merci de votre contribution.

Concernant le prix des travaux, dont j’ai conscience qu’il est élevé, je précise que je procède à une réfection complète du sol (le parquet en place est très abîmé) et que j’apporte un soin particulier à l’isolation thermique et phonique, ce qui a fait grimper l’addition de manière non négligeable. Peut-être suis-je un peu trop scrupuleux mais je tiens à partir sur des bases saines.

Ceci étant, ma modeste expérience passée (travaux dans deux appartements à usage de RP) me montre qu’il est très difficile, à Paris, de descendre en dessous du ratio de 1,2 K€/m2 pour une rénovation complète ne touchant pas au gros œuvre. Une entreprise que j’ai sollicitée m’a proposé un devis sensiblement plus faible (0,8 K€ du m2) mais la prestation n’était absolument pas en rapport avec mon niveau d’exigence (elle me proposait par exemple une cabine de douche posée à même le parquet ancien).

J’ai confié le chantier à un artisan ayant déjà travaillé pour moi dans ma RP et que je connais bien : ce n’est sans doute pas le moins cher mais il bosse vite et bien. Si je persévère dans l’immobilier locatif, j’essaierai d’être plus mordant dans les négociations.

Concernant les sanibroyeurs, j’ai acquis une certaine expertise en la matière puisque j’ai dû étudier de manière approfondie la question avant de me résoudre à faire démonter, sous la contrainte, une installation mal bricolée au-dessus de chez moi qui causait bruit et remontée d’odeurs nauséabondes. Nous ne sommes pas sur un forum de plomberie sanitaire et je ne vais donc pas détailler les contraintes techniques et réglementaires qui pèsent sur l’installation de ce type d’équipement, mais je peux affirmer qu’elles sont nombreuses et que peu de raccordements à Paris sont conformes. Tant que personne ne dit rien, ça va, mais ce statu quo peut changer si les copropriétés décident de se pencher sur la question suite à la plainte d’un occupant…

De mon côté, je suis dans l’impossibilité absolue d’installer un WC, ce qui ne m’empêchera pas de louer ma studette mais me disqualifie pour la proposer à des touristes de passage probablement désireux de trouver un niveau de confort similaire à celui d’un hôtel correct. De toute façon, et indépendamment de son encadrement strict à Paris, la location saisonnière est trop chronophage pour valoir le coup dans le cas présent. Au surplus, si la vacance locative n’est de quelques jours (ce qui serait vraiment une bonne nouvelle), je n’aurai pas à me poser la question de rentabiliser mon bien lorsqu’il est inoccupé.

Bonne journée.

Dernière modification par Tchouikov (23/09/2015 09h41)

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#4 23/09/2015 10h24 → Tchouikov : étude de cas immobilier (investissement locatif à Paris) (chambre de service, encadrement des loyers, paris, rentabilité, travaux)

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Hello,

Paris, ville incroyable ou on peut même louer à 35 euros du m2 un appartement sans toilettes. Paris n’en finira plus de m’étonner..

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#5 23/09/2015 10h29 → Tchouikov : étude de cas immobilier (investissement locatif à Paris) (chambre de service, encadrement des loyers, paris, rentabilité, travaux)

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bonjour,

Avez vous pensez à revendre votre bien ? et par exemple placer le résultat de la vente sur un autre support ?

Je me demande si un acheteur (primo accédant) ne serait pas plus sensible aux arguments de la qualité de vos aménagements qu’un étudiant qui est là pour une période courte.

Enfin, votre connaissance et expérience juridico-technique des sanibroyeur peut être utile compte tenue de la taille du parc à Paris.

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#6 23/09/2015 10h40 → Tchouikov : étude de cas immobilier (investissement locatif à Paris) (chambre de service, encadrement des loyers, paris, rentabilité, travaux)

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Roudoudou,

C’est vrai que c’est étonnant… Mais telle est pourtant la loi de l’offre et de la demande…
J’ajoute même qu’il était possible de louer impunément à des niveaux sensiblement supérieurs avant la mise en place de la taxe sur les micro-logements puis, plus récemment, l’instauration de l’encadrement des loyers sur Paris.
Pour vous donner un exemple concret, un propriétaire bailleur de mon immeuble, qui ne s’est jamais senti concerné par la taxe Apparu et fera vraisemblablement fi du plafonnement des loyers, loue encore à 650 euros par mois une surface de 12 m2 (bien aménagée, certes, mais avec le WC sur le palier), soit largement plus de 50 euros du m2 !!! Et il n’a eu aucun mal à trouver un preneur solvable (un petit étudiant dont les parents paient rubis sur l’ongle le loyer).
Bon, après il y a aussi de très bonnes facs et écoles en province pour ceux que les loyers stratosphériques de Paris rebutent…

Boubouka a écrit :

Avez vous pensez à revendre votre bien ? et par exemple placer le résultat de la vente sur un autre support ?

Je me demande si un acheteur (primo accédant) ne serait pas plus sensible aux arguments de la qualité de vos aménagements qu’un étudiant qui est là pour une période courte.

J’ai effectivement envisagé la revente mais je suis dans ce cas susceptible de dégager une plus-value significative dont l’imposition serait quasi confiscatoire en ce qui me concerne.
J’ai de plus l’intime conviction que les frais importants générés lors d’une opération immobilière (frais de notaire, travaux de réfection éventuels) militent pour conserver autant que possible ses biens. Au surplus, j’ai trouvé dans cette opération l’occasion de diversifier un peu mon patrimoine (cf. ma présentation). Je verrai à l’usage si c’était une bonne ou une mauvaise idée.

Dernière modification par Tchouikov (23/09/2015 10h54)

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#7 23/09/2015 12h35 → Tchouikov : étude de cas immobilier (investissement locatif à Paris) (chambre de service, encadrement des loyers, paris, rentabilité, travaux)

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Vos calculs de rentabilité manquent, selon moi, une variable importante: vous n’incluez pas le prix d’acquisition de la première chambre de bonne.
Si vous ajoutiez une portion du prix de vente de votre appartement à ce projet, votre rentabilité serait inférieure.
Par ailleurs, comme vous utilisez ces pièces comme débarras, avez-vous transferré vos affaires dans un autre débarras payant? Dans ce cas, il faudra retirer de vos revenus locatifs ce coût.

Je chipote bien sûr mais ces variables sont bien réelles.

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#8 23/09/2015 13h46 → Tchouikov : étude de cas immobilier (investissement locatif à Paris) (chambre de service, encadrement des loyers, paris, rentabilité, travaux)

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Je me suis effectivement posé la question de la valorisation de la première chambre de bonne mais il n’est pas évident de trouver une clé de répartition pertinente du prix que j’ai payé à l’époque pour le package appartement habitable + chambre insalubre (le fait d’utiliser les m2 Carrez me semble donner une trop grande valeur à une pièce dénuée de toute commodité).

Je peux néanmoins m’essayer à une approximation :
- Une chambre de bonne isolée, non aménagée et non louable de 6 m2 ne doit pas valoir aujourd’hui plus de 20 K€ à Paris (je sais que ce ne sont pas du tout les niveaux de prix affichés sur les petites annonces mais les vendeurs de ce genre de produits me semblent prendre leurs rêves pour des réalités).
- En analysant l’évolution du prix moyen au m2 publié par la chambre des notaires, je constate que celui-ci a pris +71% entre le moment où j’ai acheté ma RP + la première chambre, et celui où j’ai vendu ma RP seule ; la valeur historique de ma chambre peut donc être estimée à 11 K€ environ auxquels il convient de rajouter les frais de notaire, ce qui nous fait 12 K€ au total.
- Si j’intègre ces 12 K€ à mon calcul de rentabilité, cette dernière baisse effectivement à 5,7%, ce qui n’est pas faramineux mais n’est guère étonnant pour Paris (et j’accepte l’augure de ZX-6R d’une vacance locative réduite à quelques jours par an, ce qui me permettra de grapiller quelques points).

Pour estimer l’opportunité de l’investissement locatif que j’ai réalisé, je peux (ou aurais pu) alternativement réfléchir à une revente et évaluer ce que m’en rapporterait (aurait rapporté) le produit placé sur un autre support :
- Je ne suis néanmoins pas parvenu à revendre ces chambres en l’état (elles seraient peut être parties à 50 K€ les deux, mais j’aurais alors été perdant par rapport au prix que j’ai payé pour acheter la deuxième).
- Je me trouve maintenant hors du délai de tolérance administrative de 1 an pour bénéficier de l’exonération de la taxation de la plus-value dégagée suite à la cession d’un élément accessoire à son ancienne RP (je pourrais bien sûr faire valoir certains arguments - par ailleurs tout à fait justifiés - pour bénéficier de cette exonération mais je confesse n’avoir aucune envie de gérer, à titre perso, un contentieux fiscal).

En opportunité pure, je crois donc avoir opéré le meilleur (ou le moins mauvais) choix possible. On verra si l’avenir me donne raison.

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#9 23/09/2015 14h51 → Tchouikov : étude de cas immobilier (investissement locatif à Paris) (chambre de service, encadrement des loyers, paris, rentabilité, travaux)

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Tchouikov a écrit :

J’ai vendu l’appartement dont j’étais propriétaire dans l’immeuble il y a quelques mois : mon acquéreur ne s’est pas montré intéressé par les deux chambres et je ne suis pas parvenu à les vendre séparément

Donc j’en déduis que vous avez aussi contacté les autres proprios des chambres de service voisines (s’il y en a of course,) et que personne est intéressé par une perspective de réunion de plusieurs chambres d’affilée ?


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#10 23/09/2015 15h17 → Tchouikov : étude de cas immobilier (investissement locatif à Paris) (chambre de service, encadrement des loyers, paris, rentabilité, travaux)

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Oui, j’ai bien évidemment proposé mes chambres à mes voisins, mais elles ne les ont pas intéressés :
- L’un d’eux a déjà aménagé ses lots.
- L’autre a proposé de me vendre la sienne mais je n’ai pas donné suite (impossible de répercuter sur le montant du loyer le surcoût de cette opération).

J’en suis d’ailleurs arrivé à la conclusion que les chambres de service, même situées à Paris, ne sont pas vraiment des biens liquides.

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#11 25/09/2015 04h50 → Tchouikov : étude de cas immobilier (investissement locatif à Paris) (chambre de service, encadrement des loyers, paris, rentabilité, travaux)

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Bonjour,
Je reviens sur la location saisonniere. Vous n’aurez aucun mal a trouver des locataires pendant la vacance de vos etudiants, meme avec des toilettes sur le palier. Cela demande un peu de mise en place: jolies photos, creation de l’annonce mais une fois fini ca tourne sans probleme et il faut juste gerer les arrivees depart et avoir quelqu’un pour le menage. Vous pouvez imposer une duree minimum de sejour d’une semaine en ete ou proposer un tarif attrayant pour 15 jours, attrayant veut tout de meme dire interessant pour vous. Beaucoup de gens louent aux touristes en louant aux etudiants a l’annee, notamment a Aix-en-Provence par exemple. A Paris c’est valable aussi et vous respectez la loi ce faisant. Enfin si vous ne voulez pas vous embeter de toute maniere vous n’aurez aucun mal a rentabiliser avec des etudiants. Eux sous-loueront surement votre chambre sur Airbnb ou autres pendant leur vacances smile surveillez ce point et si vous en "attrapez" un proposez-lui de prendre le relai lorsqu’il quitte la chambre en ete niveau gestion ou proposez a votre prochain etudiant cette possibilite.


Parrain de mon adorable filleule

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#12 25/09/2015 08h33 → Tchouikov : étude de cas immobilier (investissement locatif à Paris) (chambre de service, encadrement des loyers, paris, rentabilité, travaux)

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kc a écrit :

Bonjour,
Je reviens sur la location saisonniere. (…) Beaucoup de gens louent aux touristes en louant aux etudiants a l’annee, notamment a Aix-en-Provence par exemple. A Paris c’est valable aussi et vous respectez la loi ce faisant.

A Paris, vous ne respectez la loi que si vous obtenez une autorisation.

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#13 12/04/2016 14h24 → Tchouikov : étude de cas immobilier (investissement locatif à Paris) (chambre de service, encadrement des loyers, paris, rentabilité, travaux)

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Réputation :   13 

Un des membres du forum m’a sollicité par mail pour avoir un retour d’expérience sur l’investissement locatif (chambres de service aménagées en studette destinée à des étudiants) que je vous avais présenté à l’automne dernier.

Voici le bilan après 6 mois de mise en location :

Premier constat : une mauvaise surprise en cours de chantier, qui s’est finalement solutionnée et ne m’a rien coûté mais qui aurait pu être ennuyeuse à gérer. La fonte qui assure l’évacuation des eaux usées du logement, laquelle doit bien avoir 100 ans d’âge, était complètement obstruée par les concrétions calcaires. Problème : pour la remplacer, il aurait fallu démolir la salle de douche du voisin d’en-dessous qui n’était, vous vous en doutez, absolument pas d’accord… Le plombier de l’immeuble est opportunément parvenu à décoller ces concrétions avec un jet haute pression mais si tel n’avait pas été le cas, il m’aurait fallu engager un contentieux à l’encontre de mon voisin pour pouvoir intervenir dans son logement, ce qui n’est jamais agréable et m’aurait coûté et temps et en argent.

Deuxième constat : aucune difficulté de location en dépit d’un inconvénient majeur (WC – dans un état correct - sur le palier). A chaque fois, j’ai reçu une quarantaine de demandes de contact le jour même de la mise en ligne de mon annonce, d’où l’importance de procéder à un important écrémage en amont pour éliminer les candidatures non solvables (qui sont nombreuses sur les offres de micro-logement à tarif « raisonnable », du moins pour Paris).

Troisième constat : turnover important (départ de ma première locataire au bout de 5 mois ; logement néanmoins reloué dans la foulée, en une journée dès la première visite, à un jeune qui fait un stage jusqu’à la fin de l’été ; je risque donc de récupérer les clés à la rentrée, en septembre prochain, ce qui devrait me permettre d’enchaîner avec un nouvel étudiant). Cette rotation des locataires n’est pas vraiment une surprise : j’espère juste pouvoir tomber de temps en temps sur un jeune qui est là pour 2 ou 3 ans, le temps de ses études.

Quatrième constat : le bilan financier est conforme aux anticipations que je n’ai eu aucun mal à établir compte tenu des mesures d’encadrement des loyers en vigueur à Paris. Au global, je dégage une rentabilité brute de 5,5% qui n’est clairement pas terrible au regard de celles dégagées sur certains de leurs projets par les investisseurs les plus avisés du forum, mais il est extrêmement compliqué de faire mieux à Paris (prix du m2 surévalué + prix des travaux surcotés + plafonnement des loyers) ; en contrepartie de cette rentabilité médiocre, et comme indiqué supra, je ne subis pratiquement pas de vacance locative et bénéficie d’une demande suffisamment importante pour pouvoir sélectionner drastiquement mes locataires.

Cinquième constat : j’aurais pu mieux optimiser ma fiscalité. Je loue en meublé et les revenus que je tire de cette location sont imposables aux BIC. Comme indiqué sur certains sujets auxquels j’ai participé, le régime réel ne m’était pas plus favorable que le régime micro, en dépit des travaux significatifs que j’ai réalisés (ceci en raison d’une quote-part représentative de la valeur du terrain non amortissable très significative à Paris). A la réflexion, j’aurais en fait du privilégier une location nue avec option pour l’imposition des loyers reçus au foncier réel puis une bascule ultérieure, lorsque j’en aurais eu la possibilité au regard des règles fiscales et à l’occasion d’un changement de locataire, pour une location en meublé avec application du régime micro-BIC. Compte tenu du public potentiellement intéressé par le type de logement que je propose, j’aurais en fait meublé a minima le logement mais pas de manière suffisante pour que le bail puisse être requalifié par le fisc. Je n’ai malheureusement songé à ce montage qu’après avoir signé le bail avec ma première locataire et souscrit ma déclaration P0i.
     
Conclusion : ce premier investissement locatif aurait clairement pu être mieux optimisé et est de toute façon fortement contraint par un environnement réglementaire devenu progressivement défavorable aux bailleurs. Je n’en tire aucune amertume puisque j’ai beaucoup appris sur le tas et ai à présent hâte de poursuivre l’aventure immobilière.

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