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Forums des investisseurs heureux

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#1 19/07/2015 18h23 → Fabipm : étude de cas immobilier (studio en IDF en LMNP sans apport) (idf, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Bonjour à tous,

Nous venons d’identifier un studio qui correspondrait à nos critères. Une visite est programmée courant de semaine prochaine afin de voir le bien en réalité.
Je précise que nous n’avons jamais investi dans le locatif jusqu’à présent et que tendre vers un investissement locatif pour un studio en LMNP nous fait un peu peur mais on a vraiment envie de se lancer.
Voici quelques informations concernant le bien et notre situation :

Situation
29 ans, en concubinage depuis plusieurs années (sans enfants) et nous sommes propriétaires depuis fin 2014 de notre résidence principale. Pour ce qui est des chiffres en € :
- 5700€ net / mois de revenus
- 7500€ d’IR cette année (sur 2014)
- 1700€ / mois de crédit pour notre résidence principale (reste 18 ans à payer)
- 1000€ / mois épargnés environ.
- Epargne disponible 35 k€

Appartement
* Région parisienne, très proche Paris.
* Studio de 13m² dans notre ville de résidence, dans la rue parallèle à la notre + cave (2m² environ)
* Quartier proche des facs.
* RER à 4 minutes à pied.
* Petite copro de 12 lots
* 1 procédure en cours (impayés de charges d’un proprio)
* Ravalement à venir…
* Charges : 118€ par trimestre + 96€ par trimestre de provision en vue du ravalement.
* Prix 80k€ sur le papier, peut-être une marge à la négo.
* Loué sur les 7 dernières années entre 500 et 600€ CC
* TF = 264€.
* Travaux sûrement, mais on en saura plus après la visite. Sur les photos, c’est en bon état.
* Electricité aux normes.

Le studio n’est pas vendu loué.

Emprunt
Nous tablons après quelques discussions avec notre banque sur un emprunt sur 20 ans à 2.2% + 0.2% d’assurance, sans apport.

Imposition
Vue la petite surface et en tenant compte de notre imposition actuelle, nous tablons sur une loc’ en LMNP.
Un petit passage sur l’outil rendement locatif nous donne un scoreinvest de 8/10 avec 5.3% de rendement net et un cash flow négatif d’environ 60€ par mois sur les premières années.
Nous avons considéré un loyer de 500+50€ CC, pour une mensualité de prêt de 485€.

Nous ne sommes pas assez sereins pour faire la compta nous-mêmes je pense.

L’idée première de cet investissement serait de nous former à tout ce qui est autour de la gestion locative. C’est pourquoi nous visons un appartement petit & proche de chez nous tout en essayant de garder des chiffres globalement attrayants en terme de rendement.

Points de vigilance :
- Procédure en cours - montant engagé ?
- Ravalement à venir = surcoût pour nous
- Premier achat locatif
- LMNP

Avantages :
- Petite surface = petit montant engagé
- Proximité pour visites et gestion travaux/autres
- Rendement décent
- Risque mesuré

D’après vous :
- Est-ce que nous passons à côté de quelque chose au niveau du raisonnement ?
- Êtes-vous d’accord avec ces avantages/points de vigilance ?
- Comment faire mieux au niveau du cash-flow ?
- L’impact imposition a-t-il été sous-estimé dans notre calcul ?

Merci d’avoir lu jusqu’au bout,

Fabipm

Message édité par l’équipe de modération (10/01/2016 17h34) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : idf, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio

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#2 19/07/2015 19h55 → Fabipm : étude de cas immobilier (studio en IDF en LMNP sans apport) (idf, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Bonjour j’essaye d’apporter ma maigre contribution, si je ne me trompe pas vous n’êtes pas loin de Nanterre :
- avez-vous regardé si vous êtes concerné pour la taxe micro-surfaces (<14m2)?
- si vous comptez réaliser d’autres projets dans l’avenir, peut-être tabler sur un projet à CF positif pour ne pas se retrouver bloqué? Soit par un apport plus conséquent, soit rallonger la durée du crédit?


Parrainage Number26 (CB internationale sans frais de change), poulpeo (cashback) : contact par PM

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#3 19/07/2015 21h54 → Fabipm : étude de cas immobilier (studio en IDF en LMNP sans apport) (idf, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Merci pour votre réponse.

* Le loyer maximum HC pour ne pas être surtaxé par la loi micro-surface est de 540€ environ pour 13m², donc comme je pensais proposer 500€ HC, je ne serai concerné.
* Je doute de pouvoir emprunter sans apport sur plus de 20 ans, et l’idée est de profiter de l’effet de levier du crédit plutôt que d’avoir un cash flow positif à tout prix. Nous avons de la marge sur l’endettement et sur notre capacité d’épargne mensuelle.

Après, si c’est nécessaire à la réalisation du projet, nous avons des liquidités de côté qui peuvent être utilisées.

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#4 20/07/2015 10h03 → Fabipm : étude de cas immobilier (studio en IDF en LMNP sans apport) (idf, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Bonjour,

Ajoutez à votre simulation :

- assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : ~ 100€/an
- frais d’expertise-comptable : ~ 500€/an (autrefois intégralement récupérés en crédit d’impôt dans la plupart des cas, désormais simple charge déductible de vos recettes).
- Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) imposée aux LMNP : à voir en fonction de votre commune

Ce dernier point est le plus problématique car obligatoire et parfois rédhibitoire dans certaines communes.

L’autofinancement total avec CF > 0 est l’objectif de l’investisseur car permettant notamment de se créer un patrimoine à long terme sans aucun impact à court terme sur la trésorerie personnelle. Votre projet n’atteint pas cet objectif, mais ça ne veut pas dire que ce soit un mauvais projet. 8% pour un unique studio à proximité immédiate de Paris c’est plutôt un bon rendement, et si vous gérez correctement le bien, vous avez une quasi-certitude de vous enrichir sur le long terme.

Dernière modification par perecastor (20/07/2015 10h05)

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#5 21/07/2015 09h05 → Fabipm : étude de cas immobilier (studio en IDF en LMNP sans apport) (idf, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Bonjour,

Forcément, en ajoutant ces charges supplémentaires, l’investissement paraît moins sympathique…
Le rendement descendrait vers les 4.5% net, même si l’outil rendement locatif nous donne toujours un scoreinvest de 8/10 et un cash flow négatif d’environ 110€ par mois sur les premières années.

J’imagine qu’avec une petite correction de loyer (10-20€/mois), l’après provision pour le ravalement (30€/mois) et une petite discussion avec la banque, il y a moyen de faire quelque chose d’un peu plus optimisé.
Je pense que la marge de négo avec le vendeur sera assez juste, donc je n’ai pas parlé de ce point pour faire mieux.

Visite de l’appartement ce soir avec d’autres acheteurs potentiels si j’ai bien suivi. Si vous avez des conseils/remarques supplémentaires (autres que ce que l’on peut trouver sur le forum), je les lirais avec une très grande attention !

Bonne journée.
Fabipm

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#6 21/07/2015 13h35 → Fabipm : étude de cas immobilier (studio en IDF en LMNP sans apport) (idf, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Bonjour,

Du coup à combien s’élève la CFE sur votre commune ?

Selon moi votre situation personnelle, tant en termes de revenus que de patrimoine, vous permet d’assumer financièrement cet investissement même en cas de souci (travaux imprévus, impayés…). Vous pouvez trouver des biens plus rentables, mais pour des projets plus complexes (rénovation complète, plusieurs lots dans un immeuble de rapport…), or mieux vaut se faire la main sur un projet simple avant de se lancer sur ce type de projets.

Cela ne doit pas vous dispenser de négocier le prix d’achat. Vous n’avez pas mentionné votre commune, mais 6k€/m2 ce n’est pas donné même proche de Paris. Vous n’avez rien à perdre à le faire, dans le pire des cas vous retrouverez d’autres occasions aussi intéressantes.

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#7 21/07/2015 14h28 → Fabipm : étude de cas immobilier (studio en IDF en LMNP sans apport) (idf, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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perecastor a écrit :

Du coup à combien s’élève la CFE sur votre commune ?

Pas loin des 350€ si j’ai bien suivi.

Vous avez raison concernant la négociation sur le prix d’achat, j’y pense déjà mais je veux voir le studio avant de manière à avoir quelques arguments qui la justifieraient (le ravalement à venir et la procédure en cours donnent déjà une base de discussion).

Après, nous ne sommes pas pressés et nous étudions les possibilités. Si les vendeurs semblent pressés, il y a peut-être une bonne occasion !

Et comme vous le mentionnez, le but de ce projet est de se faire la main et de se former avant peut-être de partir sur quelque chose de plus ambitieux.

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#8 21/07/2015 16h04 → Fabipm : étude de cas immobilier (studio en IDF en LMNP sans apport) (idf, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Spécifiquement sur la procédure d’impayés de charges, vous pouvez l’utiliser comme levier de négociation, mais mon avis personnel est que ce n’est pas un souci SI c’est un événement isolé, que la trésorerie de la copro permet de compenser encore quelques années, et surtout que le syndic semble proactif dans sa gestion du litige.

Dans ce cas, et à l’inverse d’un impayé locatif, le syndic sera en mesure de récupérer les sommes manquantes car il sera toujours possible de saisir son logement et de le vendre aux enchères (prix de réserve : le montant des impayés + tous les frais de procédure aux dépens).

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#9 22/07/2015 08h34 → Fabipm : étude de cas immobilier (studio en IDF en LMNP sans apport) (idf, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Bonjour,

La visite fût intéressante. Déjà, il n’y avait que nous alors que les propriétaires nous avaient bien dit que ce serait une visite à plusieurs car ils n’habitent pas tout près. Peu d’intérêt pour le bien ?

Ils ont eu des soucis avec la dernière locataire (impayés, meubles disparus, nouvelle peinture laquée partout - jaune & moche) qu’ils essaient en vain de contacter pour récupérer au moins leurs meubles.

Façade de l’immeuble en mauvais état = ravalement. Déjà 500€ provisionnés par les propriétaires actuels sur les 1200€ estimés pour ce studio.

A la jonction de la salle d’eau (qui est plutôt pratique il faut le dire) - pièce à vivre , l’humidité a usé le parquet et le carrelage. C’est louable en l’état mais il faudrait redonner un coup de peinture aux murs.

La cave attenante au studio est bien pratique pour stocker des bricoles sans encombrer l’appartement. Pour 1500€ de mobilier et 1000€ max de travaux on peut faire quelque chose de bien.

Il y a une petite marge de négociation je pense vu l’état du bien, le ravalement à venir et autres travaux. A suivre !

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#10 22/07/2015 14h29 → Fabipm : étude de cas immobilier (studio en IDF en LMNP sans apport) (idf, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Vu votre description et les problèmes à venir, j’hésiterais avant de faire une offre de 65-70k maxi. Et c’est  un risque actuellement d’investir sur du 13 m2 car la taxe des micro-surfaces peut-être revue à la baisse (et si ça passe à 35 euros/m2 ?!s), et le contrôle des loyer peut faire mal sur les petites surfaces. Si je rajoute l’état de l’immeuble et  de l’appart, je serais prudent et visiterais d’autres apparts… Si l’affaire était bonne vous ne seriez pas seul sur le coup. L’annonce-est -elle récente ?
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#11 22/07/2015 14h41 → Fabipm : étude de cas immobilier (studio en IDF en LMNP sans apport) (idf, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Merci pour votre feedback.

Je pensais également limiter une éventuelle offre à 70k€ maximum. En effet, deux autres studios de 19m² sont en vente dans la zone mais un peu moins bien placés pour 100k€. De manière générale, on tend vers le 5k€/m² sur ce quartier et le prix au m² du studio me semble un peu élevé. Dans ce cas-là je passerais en cashflow légèrement positif.

C’est vrai qu’avec la taxe micro-surface actuelle, je suis limite limite dans mon estimation du loyer (540€ HC pour le 13.6m²), si le montant est revu à la baisse avec comme vous dîtes 35€/m² par exemple, ça risque de chiffrer…

L’état de l’appart’ n’est pas si mal que ça, un coup de peinture dans la pièce à vivre pour avoir une couleur + sympa et la jonction pièce ) vivre - salle d’eau où quelques lattes de parquet sont fatiguées et où un morceau de carrelage est fissuré.

Je pense qu’il y a peu de visites en raison du prix demandé, mais ça, on le négocie après une visite.

L’annonce est récente oui, moins d’une semaine, à suivre. De toute façon, c’est presque les vacances et on va mettre cette étude en stand-by.

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#12 22/07/2015 16h14 → Fabipm : étude de cas immobilier (studio en IDF en LMNP sans apport) (idf, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Franchement, le prix est surestimé, attendez-vous à une négociation longue, le temps qu’ils reviennent les pieds sur terre… Vous pouvez visiter d’autres biens, d’un meilleur rapport avec moins de risques.
Rastignac


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#13 23/07/2015 09h10 → Fabipm : étude de cas immobilier (studio en IDF en LMNP sans apport) (idf, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Bonjour,

Je vais passer un coup de fil aux propriétaires afin d’avoir leur ressenti sur notre visite et sur les autres potentielles visites. L’idée est de mettre en exergue les points de vigilance que nous avons observé et s’en servir peut-être plus tard pour négocier.
* La période n’est pas optimale pour ensuite louer à des étudiants car si nous achetons l’appartement, il sera à notre disposition bien après la rentrée.
* Ravalement & travaux
* Prix au m²
* Surface < 14m² et incertitude sur la taxe micro-surface
* Travaux à prévoir

Nous continuons bien sûr à surveiller le marché en quête d’autres opportunités.

Bonne journée !

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#14 23/07/2015 09h23 → Fabipm : étude de cas immobilier (studio en IDF en LMNP sans apport) (idf, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Débuter une négo sur un prix surestimé est une perte de temps. Au mieux vous obtiendrez le prix du marché donc à priori sans intérêt.

Pour la location aux étudiants l’IDF permet d’avoir de la demande toute l’année contrairement à la province.

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#15 23/07/2015 09h42 → Fabipm : étude de cas immobilier (studio en IDF en LMNP sans apport) (idf, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Je ne vois pas pourquoi ramener un prix d’achat vers le prix du marché (vers les 65-70k€) serait une perte de temps. Le rendement brut serait de 9-10%, le net vers les 6% et un cash flow tout juste positif.

Ces chiffres me semblent relativement sympa et puis, qui ne tente rien n’a rien.

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#16 23/07/2015 12h23 → Fabipm : étude de cas immobilier (studio en IDF en LMNP sans apport) (idf, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Je considère que c’est une perte de temps car des biens au prix du marché ce n’est pas ce qui manque.

Quitte à prendre du temps pour une négo, autant aboutir à un vrai résultat soit un prix inférieur aux prix du marché qu’il est plus facile d’obtenir pour un bien mise en vente au prix plutôt que surestimé.

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#17 23/07/2015 17h16 → Fabipm : étude de cas immobilier (studio en IDF en LMNP sans apport) (idf, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Il peut y avoir un coup à faire, s’il est le seul à faire une offre et que les vendeurs soient pressés de vendre. De plus, en août, ils ont peu de chance de trouver quelqu’un en raison des vacances. Sans compter qu’avec les travaux, l’acheteur ne pourra pas le louer avant novembre si la promesse est signée début septembre. Les bons dossiers étudiants seront déjà placés. Pour mes investissements, je préfère regarder à partir de 20 m2 car je redoute l’évolution de la législation pour les petites surfaces. Et je remarque qu’il y a de plus en plus d’offres de ventes de petites surfaces, qui restent en attente : les petits investisseurs sont prudents ou envisagent la province…
Aussi je conseille plutôt une offre à 65k ou même 63k (environ 5 000 le mètre), par oral, et puis de regarder d’autres annonces. Vous risquez d’être rappelé en septembre…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#18 23/07/2015 17h33 → Fabipm : étude de cas immobilier (studio en IDF en LMNP sans apport) (idf, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Tout à fait, je suis plutôt de l’avis de M. Rastignac.

Surtout, pas de précipitation et je vous tiendrai au courant bien sûr, peut-être avec un nouveau bien à discuter.

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#19 24/07/2015 18h49 → Fabipm : étude de cas immobilier (studio en IDF en LMNP sans apport) (idf, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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J’adore le "Monsieur Rastignac". Je me rapproche vraiment de la retraite…


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#20 09/01/2016 17h05 → Fabipm : étude de cas immobilier (studio en IDF en LMNP sans apport) (idf, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Fabipm a écrit :

Tout à fait, je suis plutôt de l’avis de M. Rastignac.

Surtout, pas de précipitation et je vous tiendrai au courant bien sûr, peut-être avec un nouveau bien à discuter.

Bonjour, avez-vu pu négocier comme vous le souhaitez ? Merci pour votre retour:)

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#21 29/04/2016 14h31 → Fabipm : étude de cas immobilier (studio en IDF en LMNP sans apport) (idf, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio)

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Bonjour et désolé pour le retard !

Deux offres au prix ont été faites par des acheteurs motivés donc.
Résultat, pas d’entrée sur le marché de l’immobilier locatif jusqu’à présent.

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