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Forums des investisseurs heureux

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#1 22/05/2013 18h02 → Investissement immobilier locatif à Montpellier ou Nice ? (immobilier montpellier, immobilier nice, vente maison montpellier)

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Bonjour

comme mon titre l’indique, mon frère souhaite faire son premier achat immobilier. Etant encore célibataire, il cherche dans un premier temps un moyen de faire fructifier son argent. En cherchant ensemble, nous avons vu que l’investissement locatif pouvait rapporter gros.

Habitant tous les deux dans l’Hérault et ayant de la famille dans les Alpes Maritimes, mon frère hésite à investir soit à Montpellier ou à Nice.

Car en ayant un oeil sur le prix de l’immobilier à Montpellier sur le site Les Clés du Midi Immobilier Montpellier 34 : Trouver le bon coin à Montpellier pour y vivre , on peut s’apercevoir que le prix de l’immobilier au m² est beaucoup plus faible qu’à Nice Petites annonces immobilieres Nice pour se loger à Nice 06 . D’un peu plus de 3200 euros le mètre carré à Montpellier, le prix monte rapidement à plus de 5500€ à Nice.

Mais Nice étant une station balnéaire, on se dit qu’investir à Nice sera beaucoup plus rentable, surtout pendant les saisons estivales où les loyers peuvent grimper jusqu’à 500€ la semaine voir même 1000€.
On se dit que le retour sur investissement sera plus rapide.

Nous avons lu sur quelques blogs d’investissement que l’emplacement et le choix de la ville était primordial pour la réussite d’un tel projet.

Et vous qu’en pensez-vous?
Merci à tous de votre aide.

Mots-clés : immobilier montpellier, immobilier nice, vente maison montpellier

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#2 22/05/2013 18h18 → Investissement immobilier locatif à Montpellier ou Nice ? (immobilier montpellier, immobilier nice, vente maison montpellier)

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Bonjour,

Je ne m’y connais pas énormément en immobilier donc mon commentaire est à prendre venant d’un novice.

Concernant le prix de l’immobilier à Nice, il faut prendre en compte un point que je juge important.
La proximité avec Monaco.
Plus on se rapproche de la Principauté, plus les loyers augmentent pour la simple et bonne raison que Monaco est un poumon économique du département (35000 à 40000 pendulaires français et italiens viennent quotidiennement travailler à Monaco et repartent le soir).
Cette proximité (20kms) se paye.
Cependant, les salaires à Monaco ne sont pas non plus exceptionnels bien que supérieurs aux salaires en France.
Il me semble qu’en 2011 ou 2012, le salaire médian à Monaco tournait autour de 2200€ net par mois (donc 50% gagnant plus et 50% gagnant moins). Ainsi une personne seule ne serait pas en mesure d’avoir un loyer supérieur à 735€ si on se base sur le salaire médian.

Il faut également faire attention au fait que Nice n’est pas tant une ville étudiante que ça (en comparaison de Toulouse par exemple, peut être Montpellier mais je ne connais pas trop). Les diverses universités et écoles ne sont pas toutes dans Nice et il y en a une bonne partie qui sont détachés sur le Site de Sophia Antipolis, à Biot, non loin d’Antibes.
Le marché du logement étudiant est donc un peu plus dilué.

Pour avoir un peu regardé pour un possible investissement sur Nice, je me suis ravisé, le risque n’est pas à la hauteur du gain espéré selon moi (ceci n’engageant que moi bien entendu).

Ces éléments ne seront certes pas essentiels à votre prise de décision mais je pense qui’il est important de les prendre en compte selon le bien que vous aurez ciblé et surtout la catégorie de personnes qui seront susceptibles de louer votre bien.

Dernière modification par Saydji (22/05/2013 18h18)

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#3 22/05/2013 18h31 → Investissement immobilier locatif à Montpellier ou Nice ? (immobilier montpellier, immobilier nice, vente maison montpellier)

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Bonjour,

Je connais bien la ville de Nice.

Ce que vous dites est vrai : de juin à septembre, les appartements se louent à la semaine pour les touristes. Mais attention, cela concerne surtout des biens tout d’abord proches de la mer (et donc de la promenade des anglais) mais aussi proches du centre-ville (comprenez plutôt éloignés de l’aéroport). Et là, l’attrait de la location estivale facile et très rentable se cantonne à une partie seulement de la ville.

Et si vous voulez l’appartement libre l’été pour louer à la semaine, que faire d’octobre à mai? Il n’y a guère que le profil étudiant (Nice n’est pas très réputée pour ses facultés) qui correspond, qui ne pourra pas payer un loyer très élevé.

Bref, sans accroc (un bien de qualité proche mer et CV loué à la semaine l’été et le reste de l’année), la rentabilité sera au RDV malgré les prix/m² élevés.

Mais à mon sens, l’investissement en temps et le stress générés par un roulement trop important de locataires sont à prendre en compte. Surtout si vous n’habitez pas sur place.

Cordialement

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#4 22/05/2013 18h58 → Investissement immobilier locatif à Montpellier ou Nice ? (immobilier montpellier, immobilier nice, vente maison montpellier)

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Bonjour

Vous ne précisez pas le type de bien immobilier que vous souhaitez acquérir: studio, T1, plus grand?

Je connais bien la côte d’azur (ma grand-mère a vécu à Cannes pendant 12 ans) et bien Montpellier aussi ( j’y ai vécu et je vis actuellement à proximité).

si vous souhaitez vous adresser à des couples ou des familles, je pense que c’est un peu kif-kif, le prix au m² à Nice étant compensé par des loyers à priori plus élevés.
Montpellier est à mon avis idéal si vous souhaitez louer à des étudiants ou des jeunes actifs: la ville est la première ville étudiante de France (en % de la population) et est très dynamique. Solde migratoire très positif.

Pour la location saisonnière, je serais plus méfiant: Nice est une grande ville et je ne suis pas sûr que les touristes aient envie de ça l’été: ils peuvent davantage s’orienter vers Cannes/ Antibes/ Juan les pins, plus fun quand même. Reste le bien en front de mer, mais est il accessible avec vos moyens?

ce qui me gêne à Nice c’est tout de même une population assez vieillissante en général. comptez le nombre de gérontologues présents sur la Côte d’Azur!

Mafo


Travail: 750 h/an. Siestes, voyages et loisirs le reste du temps…

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#5 22/05/2013 20h36 → Investissement immobilier locatif à Montpellier ou Nice ? (immobilier montpellier, immobilier nice, vente maison montpellier)

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Je ne suis pas du tout dans votre région mais si j avais l opportunité d investir dans 2 régions différente je ne me fermerai aucune porte, je regarderai dans les deux régions les bonnes affaires qui se présente a moi et choisirai la meilleur rentabilité….


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#6 23/05/2013 00h21 → Investissement immobilier locatif à Montpellier ou Nice ? (immobilier montpellier, immobilier nice, vente maison montpellier)

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En phase avec cette remarque, seule la rentabilité et l’emplacement doivent jouer dans la décision.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#7 23/05/2013 23h45 → Investissement immobilier locatif à Montpellier ou Nice ? (immobilier montpellier, immobilier nice, vente maison montpellier)

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Personnellement à votre place j’investirai au plus près de chez moi. Puisque vous habitez Montpellier, pas d’hésitation à avoir, investissez dans cette ville ou dans ses environs. La gestion d’un bien immobilier à distance peut rapidement devenir une vraie galère.

Dernière modification par Phil11 (23/05/2013 23h47)

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#8 24/05/2013 06h11 → Investissement immobilier locatif à Montpellier ou Nice ? (immobilier montpellier, immobilier nice, vente maison montpellier)

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Les prix sur Montpellier et la demande locative est surement meilleure que sur Nice.

Visez un T1 de 25 M2 sur Montpellier pour un jeune couple ou un célibataire qui ne va pas partir au bout d’un an , il y a trop de studio et de turn over pour les studios , vous allez passer votre temps à repeindre et établir des baux pour 10 mois de location par an…..

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#9 25/05/2013 02h14 → Investissement immobilier locatif à Montpellier ou Nice ? (immobilier montpellier, immobilier nice, vente maison montpellier)

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Un élément supplémentaire à apporter dans votre réflexion :
Prix du m2 de l’immobilier en région Méditerranée : Prix au m2 : l’immobilier dans 600 villes de France - Linternaute

Sur la base du simple ratio prix d’achat/loyer, léger avantage à Montpellier.

Cela dit, c’est un élément parmi d’autres. Le fait que vous soyez proche compte aussi.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#10 28/05/2013 11h38 → Investissement immobilier locatif à Montpellier ou Nice ? (immobilier montpellier, immobilier nice, vente maison montpellier)

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Merci de tous vos conseils.

Effectivement, je dois réfléchir pour la rentabilité de mon projet mais aussi pour la gestion de celui-ci. Comme le dit Doug, si je n’habite pas sur place, cela risque de me coûter très cher en voyage que ce soit pour faire les visites ou tout ce qui concerne la gestion du bien.

J’ai pensé pour ça à confier la gestion locative à une agence immobilière locale pour palier à ce problème. Qu’en pensez-vous?

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#11 28/05/2013 12h36 → Investissement immobilier locatif à Montpellier ou Nice ? (immobilier montpellier, immobilier nice, vente maison montpellier)

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C est a ajouter a votre calcul de rentabilité car l agence ne travaillera pas pour rien…
Pour moi le plus gênant c est pour les réparations qui sont a votre charge et qui aurais pu être fait par vous même

Par exemple un syphon de lavabo a changer si vous êtes a coter pour 15€ vous êtes tranquille par contre si vous devez passer 2h sur la route et encore si vous n oublier rien a la maison ( manque toujours un outil…) sa vous reviendra beaucoup plus cher et si vous faite appel a un pro sa sera encore pire…

Maintenant si vous trouvé un bien 5% plus rentable a 1h de chez vous ce genre de problème sera largement couvert.


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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