Faxeone : étude de cas immobilier (immeuble frappé par un arrêté d'alignement individuel)

Iqce, le 28/04/2024 a écrit :

Il est cependant plus simple et logique de la voir préempter via le DPU lors de la vente.

Si la commune a de la suite dans les idées, elle peut préempter. Mais ça lui coûte nettement plus cher que d’attendre. D’autant que l’alignement ne concerne qu’1/10e environ de la surface de la parcelle et que toutes les parcelles ont cette même conformation toute en longueur.
Si elle préempte, il faut bien se dire que votre négo de prix à la baisse aura profité à la commune et pas à vous. Donc attention à ne pas trop s’impliquer non plus sur un bâtiment qui risque de vous filer sous le nez.

Iqce, le 28/04/2024 a écrit :

Concrètement j’irais voir les élus et je laisserais faire mon notaire.

Aller voir les élus (le maire où l’élu en charge de l’urbanisme ou des travaux) et/ou le service de l’urbanisme, oui. Ce sont eux qui vous pouvoir préciser leur position, et notamment qui pourront dire à quel délai cet élargissement pourrait avoir lieu, et s’ils envisagent une préemption ou non.

Pourquoi du département ? C’est une route départementale ?

Bernard2K a écrit :

Pourquoi du département ? C’est une route départementale ?

Le service de l’urbanisme local m’a redirigé vers un autre service de l’urbanisme et j’ai supposé que c’était le service départemental. En fait je ne sais pas si c’est le service départemental.
Ce n’est pas une route départementale.

Bernard2K a écrit :

Cela dit, si j’étais le vendeur, que je n’étais pas acculé à vendre, et que je me retrouve face à une commune qui tenterait une préemption à un prix inférieur, j’aurais une argumentation extrêmement ferme vis à vis d’elle : "le vrai prix d’un bien, c’est celui où il y a rencontre de l’offre et de la demande. Or, j’ai un acquéreur à ce prix. Donc le vrai prix, c’est mon prix de vente. Sans votre intervention, j’allais toucher ce prix de vente, là, dans un mois. Donc, votre prix plus bas est une spoliation. Je suis pour le droit de préemption mais contre le droit de spoliation. Donc, je combattrai ce prix par tous les moyens possibles, devant le juge mais aussi par les médias ; attendez-vous à une bataille sévère, et demandez-vous quel est l’intérêt de la commune : une bataille rangée de plusieurs années, ou pas." Info à donner aux le plus en amont possible, à l’oral, aux services concernés. D’après mon expérience, les gens de ces services essaient d’impressionner leurs interlocuteurs, s’attendant à tomber face à des gens peu compétents et impressionnables. Quand ils comprennent qu’on sait ce qu’on fait, qu’on a un bon avocat, et qu’ils vont devoir aller devant le juge, il arrive qu’ils deviennent plus conciliants. Mais ce n’est pas le sujet.

Attention quand même : si la mairie fait préemption pour un motif d’utilité publique assez facile à démontrer, elle dispose d’une arme redoutable : la déclaration d’utilité publique, qui mène à l’expropriation.

Ainsi, à l’argumentaire offensif précédent, la mairie pourrait très bien prendre la mouche et arguer : "on ira alors en procédure devant le juge de l’expropriation, qui fixera le prix du bien. Ce qui vous coutera des frais d’avocat. Si vous décidez de renoncer à la vente, nous lancerons une déclaration d’utilité publique, qui, si elle aboutit, vous contraindra à nous vendre au prix fixé par le juge de l’expropriation"

Plutarque a écrit :

Attention quand même : si la mairie fait préemption pour un motif d’utilité publique assez facile à démontrer, elle dispose d’une arme redoutable : la déclaration d’utilité publique, qui mène à l’expropriation.

1) facile à démontrer : non. J’ai entendu il y a encore peu une personne de la préf dire, sur un sujet voisin : "l’intérêt général doit être extrêmement bien motivé dans la délibération, et c’est susceptible de recours contentieux, donc on préfère une autre solution".
2) dans le cas de l’élargissement de la route, une DUP est envisageable, mais pas sur cet immeuble tout seul (ça serait contraire au principe d’égalité). Il faudrait lancer la procédure sur tout le fourreau. Ca fait un sacré boulot. Si la commune a préféré un plan d’alignement et pas une DUP, il y a sans doute une raison.

la mairie pourrait très bien prendre la mouche et arguer : "on ira alors en procédure devant le juge de l’expropriation, qui fixera le prix du bien. Ce qui vous coutera des frais d’avocat. Si vous décidez de renoncer à la vente, nous lancerons une déclaration d’utilité publique, qui, si elle aboutit, vous contraindra à nous vendre au prix fixé par le juge de l’expropriation"

Ce à quoi je répondrais : " Vous me menacez ? Vous, un fonctionnaire, vous me dites que je ne cède pas, vous prendrez le bâton de la DUP pour me taper sur la tête ? Des menaces, je n’en reviens pas ! Je ne sais pas si c’est un abus de pouvoir, un excès de pouvoir ou un abus d’autorité, mais je suis sûr qu’un juge saurait le dire ! Alors, monsieur le fonctionnaire, je vous prie de revenir sur des bases de discussion plus raisonnables et conformes à votre fonction. Sinon, vous devrez expliquer à votre chef pourquoi il y a une procédure contentieuse, dans laquelle vous êtes cité nommément ; c’est vers cela qu’on s’achemine. Il paraît que ça fait tache, dans la carrière d’un fonctionnaire".

Je déteste l’arbitraire. Je pense que les fonctionnaires et les élus locaux ne doivent pas avoir la possibilité de traumatiser ou spolier les gens en fonction de leurs idées à eux.

Il y a un truc qui s’appelle la séparation des pouvoirs. Les fonctionnaires et les élus locaux, qui se rattachent à l’exécutif, n’ont pas à interpréter la loi ni à brandir des menaces. L’interprétation de la loi, c’est le juge. Je respecte la sentence du juge ; je ne respecte pas l’arbitraire du fonctionnaire. Cela dit, je suis tout à fait ouvert à ce que le fonctionnaire m’expose en quoi il a raison, avec des arguments de droit. Si ses arguments me semblent bon, je céderai sans aucun problème. Mais il faut qu’il utilise des arguments de droit, pas une tentative d’intimidation. Par contre si ses arguments ne sont pas bons et qu’il n’en démord pas, on va aller devant le juge, et on en aura le coeur net.

Il y a, malheureusement, un certain nombre de fonctionnaires qui y vont à l’esbrouffe : tant que la personne se laisse intimider, ils assènent. Je pourrai aussi citer ces personnes que je connais, qui se sont pris une proposition de redressement fiscal de N €. Dans le bureau du directeur départemental des impôts, avec l’appui d’un bon avocat, on est descendu à quasiment 50 % de moins. Donc, le dossier avait été gonflé sur des bases peu solides. Quand l’avocat leur a dit en substance "je pense que telle partie du redressement ne tien pas pour les raison que je viens de vous exposer ; si vous le maintenez, on va devoir aller devant le juge, et on verra bien si vos bases sont solides", ils abandonnent ce qui ne tiendrait pas au contentieux. Ils savent très bien que ça ne sert à rien d’aller au contentieux pour perdre, et ils savent que ça ferait tache dans le dossier et sur leur carrière.
Cela dit, on s’éloigne du sujet.

Dernière modification par Bernard2K (29/04/2024 17h13)